Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 апреля 2014 г. N 17АП-1263/14

г. Пермь

16 апреля 2014 г.

Дело N А60-40056/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 апреля 2014 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Скромовой Ю.В.,

судей Голубцовой Ю.А., Гладких Е.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шималиной Т.В.,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, явку представителей не обеспечили,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца, Администрации города Екатеринбурга,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 20 декабря 2013 года

по делу N А60-40056/2013,

принятое судьей Григорьевой С.Ю.

по иску Администрации города Екатеринбурга

к Жилищно-строительному кооперативу "На Крестинского" (ОГРН 1086674006957, ИНН 6674245551) (далее - кооператив)

о взыскании долга, пени по договору аренды земельного участка,

установил:

Администрация города Екатеринбурга (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к кооперативу о взыскании 337 585 руб. 53 коп. долга за период с 18.11.2010 по 31.12.2012 и пени начисленной за период с 12.07.2011 по 07.10.2013 в размере 181 564 руб. 94 коп. по договору от 04.12.2006 N 5-1367-Т аренды земельного участка,

Решением суда от 20.12.2013 исковые требования удовлетворены частично, с кооператива в пользу администрации взыскано 373 876 руб. 73 коп., в том числе 298 027 руб. 96 коп. долга и 75 48 руб. 77 коп. пени. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Администрация с решением в части отказа в удовлетворении требований не согласна, подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, требования удовлетворить. Истец не согласен с выводом суда о прекращении действия договора аренды N 5-1367-Т с 28.09.2012 даты ввода в эксплуатацию жилого дома построенного на арендованном земельном участке. Указывает, что строительство объекта велось поэтапно, в эксплуатацию введен только первый пусковой комплекс (13-ти этажный жилой дом), строительство второго пускового комплекса (отдельно стоящей двухуровневой подземной автостоянки) до настоящего времени ответчиком не выполнено, в связи с чем отсутствуют основания для признания договора аренды прекращенным. В подтверждение своей позиции ссылается на пункты 9, 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской о договоре аренды" (далее - Постановление N 73). Кроме того, в отсутствие в деле документов, подтверждающих передачу дома собственникам, истец считает необоснованным вывод суда о том, что "право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме возникло с момента ввода дома в эксплуатацию и передачи по передаточному акту или иному документу объекта долевого строительства". По мнению истца, поскольку право на квартиру в доме первого лица было зарегистрировано 12.12.2012, до указанной даты подлежит взысканию плата за весь участок, а с 12.12.2012 по 31.12.2012 - арендная плата за часть земельного участка, необходимого для завершения строительства. Истец, ссылаясь на п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.12.2005 N 104 "Обзор практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о некоторых основаниях прекращения обязательств" (далее - Информационное письмо от 21.12.2005 N 104), п. 5.3 договора аренды N 5-1367-Т, считает неправомерным отказ суда во взыскании договорной неустойки.

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2014 апелляционная жалоба администрации принята к производству, назначена к рассмотрению на 19.03.2014.

Определением суда апелляционной инстанции от 19.03.2014 рассмотрение апелляционной жалобы отложено ввиду отсутствия мотивированного отзыва ответчика относительно заявленных в апелляционной жалобе доводов, а также отсутствия в деле документов, необходимых суду для проверки обстоятельств, изложенных истцом в жалобе, в том числе по периоду начисленной задолженности.

До судебного заседания 24.03.2014 от истца поступил расчет задолженности по арендной плате за период с 28.09.2012 по 31.12.2012 за пользование частью земельного участка, необходимой для завершения строительства отдельно стоящей двухуровневой подземной автостоянки.

От ответчика в апелляционный суд поступил 09.04.2014 отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на обоснованность выводов суда, изложенных в решении. Кооператив указал на имеющуюся в материалах дела справку о выплате 17.09.2012 членом кооператива Корякиным С.В. паевого взноса. Представил с отзывом уведомление от 16.08.2013 N 66-01-21/4052/2013-173 Управления Росреестра по Свердловской области об отсутствии в реестре зарегистрированных прав в отношении земельного участка кадастровым номером 66:41:0501070:0053, а также протокол внеочередного общего собрания членов кооператива об отказе от строительства подземной автостоянки от 22.03.2011. Поскольку доказательств того, что фактически какое-либо строительство на спорном участке осуществлялось, не представлено, кооператив полагает что оснований для взыскания долга после 28.09.2012 не имеется.

В судебном заседании на основании п. 2 ч. 3 ст. 18 АПК РФ произведена замена судьи Виноградовой Л.Ф. на судью Голубцову Ю.А., в связи с чем рассмотрение дела начато сначала.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке, предусмотренном ст. 266, ч. 5 ст. 268 АПК РФ, апелляционный суд оснований для отмены (изменения) решения суда в обжалуемой части не находит.

Из материалов дела следует, что по договору от 04.12.2006 N 5-1367-Т в аренду предоставлен земельный участок площадью 5575 кв.м кадастровым номером 66:41:0501070:0053 для жилищного строительства.

Кооператив вступил в договор аренды N 5-1367-Т на основании заключенного с прежним арендатором договора от 01.11.2010 о передаче прав и обязанностей (о перенайме), зарегистрированного в реестре 18.12.2010, запись регистрации N66-66-01/776/2010-482.

Согласно п. 2. 3.4 договора (в редакции дополнительного соглашения от 02.04.2010) арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца, если иное не установлено в расчете (перерасчете арендной платы на соответствующий год).

Пунктом 3.1 договора предусмотрена обязанность арендатора по уплате неустойки в размере 0,1% от размера подлежащего перечислению платежа арендной платы в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы по договору, администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Согласно расчету истца долг по арендной плате за период с 18.11.2010 по 31.12.2012 составляет 337 585 руб. 53 коп., размер пени за период с 12.07.2011 по 07.10.2013 составляет 181 564 руб. 94 коп.

Удовлетворяя требования истца в части основного долга в сумме 298 027 руб. 96 коп., пени в сумме 75 48 руб. 77 коп., суд первой инстанции, руководствовался представленными ответчиком в дело справкой о выплате паевого взноса от 22.10.2012, выпиской из ЕГРП о регистрации права на жилое помещение 12.12.2012, разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 28.09.2012.

Изучив представленные в возражение на иск документы, суд также признал обоснованными доводы ответчика о прекращении договора аренды с момента ввода объекта в эксплуатацию.

Апелляционный суд, изучив в совокупности представленные по делу доказательства, в том числе представленные в апелляционный суд во исполнение определения суда от 19.03.2014, считает решение не подлежащим отмене в силу следующего.

Согласно п. 11 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абз. 2, 3 п. 2, п. 4 ст. 218, п. 4 ст. 1152 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 129 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.

На отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива распространяется действие главы 6 указанного Кодекса (п. 2 названной статьи).

Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество (п. 4 ст. 218 ГК РФ).

Исходя из положений названных норм права в совокупности со ст. 36 ЖК РФ следует, что для возникновения права собственности члена кооператива необходимо не только внесение им пая, но и наличие объекта недвижимости, на который возникает право собственности с момента внесения такого пая, то есть наличие завершенного строительством многоквартирного жилого дом.

В отсутствие объекта недвижимости само по себе внесение пая не может свидетельствовать о возникновении права собственности, поскольку объект права отсутствует, а, следовательно, не может возникнуть право общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом, ввиду отсутствия такого дома на арендуемом участке.

Документом, удостоверяющим выполнение строительства в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Судом первой инстанции установлено и подтверждается представленными в дело доказательствами, что выплата паевого взноса одним из членов кооператива осуществлена 17.09.2012 (л.д. 46).

Разрешение на ввод построенного дома в эксплуатацию ответчиком получено 28.09.2012 N RU66302000-1494.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к верному выводу о возникновении права общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом, и, следовательно, прекращении договора аренды с 28.09.2012 (ст. 413 ГК РФ).

Поскольку договор аренды прекратил свое действие 28.09.2012, основания для начисления арендной платы до декабря 2012 года у арендодателя отсутствуют, в связи с чем в удовлетворении исковых требований в данной части было отказано судом правомерно.

Поскольку ответчик допустил нарушения сроков внесения арендной платы, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование о взыскании начисленной на основании п. 3.1 договора аренды пени, взыскав неустойку в размере 75 848 руб. 77 коп. за период с 12.07.2011 по 27.09.2012, до дня прекращения договора аренды.

В удовлетворении остальной части требования о взыскании неустойки суд первой инстанции отказал, руководствуясь п. 3 ст. 450, п. 2 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации и сославшись на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.05.2010 N 1059/10.

Довод жалобы администрации о том, что датой прекращения договора аренды N 5-1367-Т следует считать 12.12.2012 дату первой регистрации права собственности на квартиру, является несостоятельным, поскольку как указано выше, момент возникновения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива иной - выплата первого пая при наличии построенного объекта.

Апелляционный суд отклоняет ссылку истца на п. 1 Информационного письма от 21.12.2005 N 104 и п. 5.3 договора аренды N 5-1367-Т, так как право собственности на земельный участок перешло к собственникам помещений в доме, в связи с чем обязательство по аренде прекратилось (ст. 413 ГК РФ). Толкование условий п. 5.3 договора в совокупности с иными условиями раздела 5 договора (ст. 431 ГК РФ), позволяет сделать вывод, что стороны договорились о сохранении обязательств по оплате пени в случае прекращения договора ввиду его расторжения. Поскольку обязательство прекратилось по иным основаниям (ст. 413 названного Кодекса), неустойка после прекращения обязательства взыскана быть не может.

Исходя из договора аренды и кадастрового паспорта, участок предоставлялся для жилищного строительства и данная цель достигнута. В отсутствие доказательств продолжения строительства на части участка и представленной кооперативом в апелляционный суд копии протокола внеочередного общего собрания членов кооператива, которым решено отказаться от строительства двухуровневой подземной автостоянки, апелляционный суд полагает необоснованным довод администрации, заявленный им только апелляционному суду, о том, что после возникновения права общей долевой собственности на участок, занятый домом, сохраняется обязанность по оплате участка, используемого для завершения строительства подземной автостоянки.

Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ.

Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не допущено.

Руководствуясь ст. 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 20.12.2013 по делу N А60-40056/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Ю.В. Скромова

Судьи

Ю.А. Голубцова Е.О. Гладких