Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 апреля 2014 г. N 14АП-2263/14

г. Вологда

17 апреля 2014 г.

Дело N А66-8847/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 10 апреля 2014 года.

В полном объёме постановление изготовлено 17 апреля 2014 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Зориной Ю.В. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Ефимовой О.Н.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Восток" представителя Гаранина А.В. по доверенности от 31.01.2014, от администрации города Твери представителя Лисицкой Л.А. по доверенности от 19.06.2012,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Восток" на решение Арбитражного суда Тверской области от 23 января 2014 года по делу N А66-8847/2013 (судья Белова А.Г.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Восток" (ОГРН 1066952002040; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к администрации города Твери (ОГРН 1066950062717; далее - Администрация), Департаменту архитектуры и строительства администрации города Твери (ОГРН 1056900236040; далее - Департамент) о признании права собственности на самовольную постройку - здание торгово-офисного центра, литера А, общей площадью 6349,6 кв.м, по адресу: город Тверь, улица Орджоникидзе, дом 51.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области (далее - Министерство).

Решением суда от 23.01.2014 в удовлетворении исковых требований отказано.

Общество с судебным актом не согласилось, в апелляционной жалобе просило решение отменить, исковые требования удовлетворить.

Доводы подателя жалобы сводятся к тому, что оснований для отказа в иске у суда не имелось.

Суд не принял во внимание, что свое намерение о строительстве торгово-офисного центра Общество выразило задолго до обращения за получением разрешения на строительство, что подтверждается обращениями в Администрацию, а именно с августа 2008 года. В мае 2011 года истец заключил договор на выполнение проектных работ по составлению проекта здания. Все положительные заключения им получены в период строительства. Суд не учел, что истец в течение длительного времени решал вопросы о предоставлении земельных участков в аренду, а также о внесении изменений во Временные правила землепользования и застройки города Твери в связи со строительством торгово-офисного центр. Все предусмотренные до регистрации деклараций мероприятия проведены, нарушений не выявлено, выводы, содержащиеся в ней, соответствуют действительности. Зарегистрированная и проверенная по содержанию декларация пожарной безопасности является допустимым и достаточным доказательством соответствия объекта требованиям пожарной безопасности. Предоставление дополнительных доказательств фактического проведения контрольных мероприятий представляется невозможным, поскольку они заявителем с использованием технических средств не фиксировались. Представленный в материалы дела технический паспорт объекта ошибочно указывает этажность в 5 этажей. Возможно, такое указание вызвано технической ошибкой, опечаткой или неправильной классификацией нежилого помещения. Четвертый этаж в здании отсутствует, однако в здании имеется выступ над третьим этажом, представляющий собой завершение лифтовой шахты, обслуживающей 1-3 этажи с техническим доступом по лестнице. Указанное техническое помещение не является этажом, не может быть использовано ни для каких целей, кроме обслуживания лифта. Пятый этаж также отсутствует и никогда не предусматривался. Суд должен был учитывать доказательства, свидетельствующие о реальном количестве этажей здания, в том числе, результаты технического обследования ЗАО "Проектный институт "Тверьжилкоммунпроект". Истец принял все меры для легализации возведенного объекта. Предусмотренные законодательством способы для разрешения настоящего спора во внесудебном порядке исчерпаны. Представленные в материалы дела документы, в совокупности, содержат доказательства надежности, безопасности и соответствия установленным нормам возведенного объекта.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Общества поддержал доводы и требования жалобы, просил решение суда отменить, иск удовлетворить.

Администрация в отзыве на жалобу и ее представитель в судебном заседании апелляционной инстанции поддержала доводы и требования жалобы.

Департамент и Министерство в отзывах на жалобу возразили против доводов и требований жалобы, просили решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Департамент и Министерство надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили. В связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Выслушав представителей Общества и Администрации, исследовав доказательства по делу, доводы жалобы и отзывов на нее, проверив законность и обоснованность судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из искового заявления, истец в апреле 2008 года приобрел в собственность земельный участок, общей площадью 2108,2 кв.м, и расположенное на нем нежилое строение, общей площадью 627,7 кв.м, по адресу: город Тверь, улица Орджоникидзе, дом 51.

Нежилое строение пришло в негодность, снесено. На его месте истец построил здание, общей площадью 6349,6 кв.м, для размещения торгово-офисного центра.

Строительство здания осуществлялось в период с ноября 2011 года по ноябрь 2012 года.

В иске указано, что истец неоднократно обращался к ответчикам о выдаче разрешения на строительство. Однако получил отказ.

Ссылаясь на наличие разрешительной документации, необоснованность отказа в выдаче разрешения на строительство, невозможность эксплуатации здания, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Апелляционный суд полагает, что оснований для удовлетворения иска у суда первой инстанции не имелось, в иске отказано правомерно.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ и с учетом разъяснений, изложенных в пункте 25 Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление от 29.04.2010 N 10/22), право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В пункте 26 Постановления от 29.04.2010 N 10/22 разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

При этом о надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, свидетельствует, в частности, своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство.

В соответствии с пунктом 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Как правомерно указал суд, о своевременности принятия самовольным застройщиком мер по легализации самовольной постройки может, в частности, свидетельствовать его обращение в уполномоченный орган с приложением предусмотренных частями 7, 9 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации документов до начала либо в период строительства.

Признание права собственности в порядке пункта 3 статьи 222 ГК РФ представляет собой исключение из общего правила и не может толковаться расширительно.

Вынося решение о признании самовольной постройки, суд фактически легализует нарушения, совершенные самовольным застройщиком, а поэтому должен учесть баланс частного и публичного интереса, конкретные фактические обстоятельства дела.

Указанный способ возникновения права может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в порядке, установленным нормативными актами, регулирующими отношения по градостроительной деятельности и по использованию земель.

В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

В статье 222 ГК РФ не предусмотрен упрощенный, в сравнении с установленным для законно осуществляемого разрешенного строительства, порядок подтверждения безопасности строения для жизни и здоровья окружающих. Лицо, заявляющее о признании права собственности на самовольно реконструированный или построенный объект, должно подтвердить его безопасность, а также соответствие возведенных построек техническим регламентам, градостроительным, строительным, пожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам надлежащими доказательствами.

Применительно к настоящему спору, истец не доказал, а суд не установил наличие оснований для признания права собственности на самовольный объект в порядке статьи 222 ГК РФ.

Материалами дела подтверждается следующее.

Истцу на праве собственности принадлежит земельный участок, кадастровым номером 69:40:0200044:0002, категория - земли населенных пунктов, площадью 2108,2 кв.м, по адресу: Тверская область, город Тверь, улица Орджоникидзе, дом 51, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации от 13.05.2011 серии 69-АВ N 277178.

В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующая запись внесена 04.07.2008.

Регистрация права произведена на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 21.04.2008 N 365 между Департаментом управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью "Академия боевых искусств" (правопредшественник Общества).

По условиям договора продавец продал, а покупатель приобрел в собственность вышеназванный земельный участок, площадью 2108,2 кв.м, и находящееся на нем нежилое строение, общей площадью 627,7 кв.м.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка, вид разрешенного использования данного участка - под кинотеатр "Восток".

Истец сообщил суду о том, что рассматриваемый объект был построен им в период с ноября 2011 года по ноябрь 2012 года.

При этом он неоднократно с 2008 год обращался за получением разрешения на строительство, но получил отказ.

Иные необходимые для строительства документы, в том числе проект, заключения, получены им в период строительства.

Вместе с тем, суд первой инстанции установил, что истец впервые обратился за получением разрешения на строительство в феврале 2013 года, то есть после окончания строительства объекта.

Объективных доказательств, свидетельствующих о том, что Общество предпринимало надлежащие меры к легализации постройки, в частности к получению разрешения на строительство до начала строительства либо в период строительства и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, истец в порядке статьи 65 АПК РФ в суд не представил.

В материалах дела такие доказательства отсутствуют.

Ссылки подателя жалобы на то обстоятельство, что он сообщал в Администрацию о своем желании построить на земельном участке торгово-офисное здание еще в 2008 году, данный вопрос обсуждался на совещании в Администрации, не принимаются во внимание, поскольку такие действия не свидетельствуют о выполнении им требований статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с названной нормой строительство объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

При этом разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Вместе с тем, из материалов дела видно, что Общество, впервые обратившись к ответчикам за разрешением на строительство 18.02.2013, то есть после фактического завершения всех работ, указало в заявлении на наличие у него следующих документов: градостроительный план земельного участка от 12.12.2012; свидетельство о государственной регистрации права от 13.05.2011; проектно-сметная документация от 14.02.2013; положительное заключение государственной экспертизы от 13.02.2013; свидетельство о допуске к определенным видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, выданное 04.06.2012.

Из вышеперечисленного перечня документов видно, что как до начала строительства торгово-офисного здания, общей площадью 6349,6 кв.м, так и в период строительства, документы, предусмотренные статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, у Общества отсутствовали.

Более того, в материалах дела имеются документы по факту проверки инспекцией государственного строительного надзора строительства объекта капитального строительства, из которых следует, что еще в марте 2012 года (осуществлено строительство первого этажа здания) Обществу было выдано предписание о приостановлении работ до получения в установленном порядке разрешения на строительство и положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.

В акте инспекции от 14.03.2012, предписании от 14.03.2012 также указано на отсутствие у Общества соответствующего вида разрешенного использования земельного участка, согласованного плана земельного участка, обследования объекта проектной организацией.

В предписании от 14.03.2012 дан срок для устранения замечаний - до 16.04.2012.

Кроме того, инспекция 14.03.2012 выдала Обществу предписание о незаконном занятии трех земельных участков, площадью 2442,03 кв.м, 1284,56 кв.м, 2109,21 кв.м, смежных с земельным участком истца, демонтаже незаконно установленного металлического забора, а также указано о наличии существенных дефектов в нижней зоне монолитных ж/б плит в уровне первого этажа, наличии участков не провебрированного бетона с раковинами до 8-10 мм, расслоением бетонной смеси. Предписано оформить все необходимые документы, произвести обследование уже построенной части объекта с выяснением причин дефектов и приостановить работы.

В отношении Общества по факту выявленных нарушений составлены протоколы об административном правонарушении от 15.03.2012, 19.03.2012, постановления от 22.03.2012.

Вместе с тем, при проверке объекта в декабре 2012 года инспекция установила факт эксплуатации первого этажа здания "Торгово-офисного центра" без разрешения на ввод его в эксплуатацию. Инспекция составила акт от 117.12.2012, предписание от 17.12.2012 о приостановлении эксплуатации объекта в отсутствие документов, протокол об административном правонарушении от 17.12.2012, 18.12.2012.

Общество с вышеперечисленными документами было ознакомлено. При этом в пояснениях указало, что решает вопрос о получении документов.

Таким образом, правовых оснований для вывода о том, что Общество не знало о допущенных им нарушениях закона, о создании ему каких-либо препятствий в получении необходимых документов, предпринимало надлежащие меры к легализации постройки, в частности к получению разрешения на строительство до начала строительства либо в период строительства и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, у суда не имеется.

Истец не только знал о необходимости соблюдения установленных законом требований к строительству капитального объекта, но и не выполнял данные требования закона и предписания уполномоченного органа. При этом продолжал строительство данного объекта, не имея необходимых документов.

Ссылки подателя жалобы на длительное согласование вопроса об изменении вида разрешенного использования земельных участков, внесения изменений в градостроительные планы, предоставлении необходимых земельных участков в аренду, которые необходимы для эксплуатации объекта, площадью застройки более 1800 кв.м, расположенного на земельном участке истца, площадью 2100 кв.м. не принимаются судом во внимание. Данные действия Общества должны быть совершены до начала строительства объекта.

Из материалов дела видно, что земельные участки, смежные с земельным участком истца, которые необходимы ему для эксплуатации такого объекта, предоставлены в аренду в конце 2012 и начале 2013 годов, то есть после окончания строительства. При этом еще в марте 2012 года Общество знало о том, что данные земельные участки ему необходимы, он их занимает незаконно в отсутствие правоустанавливающих документов.

При таких обстоятельствах не имеет существенного значения нарушение ответчиками сроков рассмотрения заявления Общества от февраля и марта 2013 года о выдаче разрешения на строительства и последующий отказ в его выдаче.

Ссылка подателя жалобы на признание прокуратурой действий ответчиков незаконными также не принимается во внимание, поскольку данные нарушения связаны исключительно с несоблюдением структурных подразделений органа местного самоуправления регламента, в именно, сроков, рассмотрения заявлений Общества от февраля и марта 2013 года.

Доводы подателя жалоб о том, что спорный объект отвечает противопожарным, экологическим, санитарным, гигиеническим нормативам, были предметом подробного исследования в суде первой инстанции. Суд дал мотивированную оценку, как данным доводам, так и представленным в их обоснование доказательствам.

Суд пришел к выводу о том, что надлежащих доказательств того, что возведенная самовольная постройка соответствует установленным противопожарным, экологическим, санитарным, гигиеническим нормативам, истец в порядке статьи 65 АПК РФ не представил.

Имеющиеся в деле документы, такими доказательствами не являются, так как не содержат необходимых сведений.

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для переоценки установленных судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иных выводов.

Довод подателя жалобы о том, что суд исследовал вопросы, требующие специальных познаний, без привлечения специалистов, поэтому пришел к необоснованным выводам, апелляционная инстанция также не принимает во внимание.

В данном случае все выводы суда основаны на всестороннем исследовании представленных сторонами доказательств как в отдельности, так и в их совокупности.

Оценка судом документов отвечает требованиям АПК РФ, является юридической, не требующей специальных познаний в иных сферах деятельности.

В свою очередь, доводы Общества, изложенные в жалобе и в судебном заседании, направлены на переоценку данных обстоятельств и доказательств.

Таким образом, решение суда является законным, а доводы жалоб - необоснованными.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 23 января 2014 года по делу N А66-8847/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Восток" - без удовлетворения.

Председательствующий

А.Я. Зайцева

Судьи

Ю.В. Зорина А.Н. Шадрина