Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 апреля 2014 г. N 13АП-1714/14

г. Санкт-Петербург

22 апреля 2014 г.

Дело N А56-31068/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 апреля 2014 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Тимухиной И.А.

судей Жиляевой Е.В., Сериковой И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Кривобоковым К.В.

при участии:

от истца: Казинов С.Н. (доверенность от 04.02.2014)

от ответчика: Шепель С.В. (доверенность от 24.02.2014)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-1714/2014) Комитета по управлению городским имуществом на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.11.2013 по делу N А56-31068/2013 (судья Савина Е.В.), принятое

по иску Комитет по управлению городским имуществом

к ООО "Возрождение Северо-Запад"

о взыскании

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Возрождение Северо-Запад" (далее - ответчик, Общество) о взыскании 622 098 руб.22 коп. задолженности по арендной плате по инвестиционному договору от 19.10.2009 N 00/ЗК-005195 (17) за период с 30.10.2010 по 03.12.2010 и с 27.06.2011 по 30.06.2013 и 226 295 руб.37 коп. пеней за просрочку платежей за период с 09.11.2010 по 17.04.2013.

Общество обратилось в арбитражный суд со встречным иском об обязании Комитета подписать и выдать Обществу протокол исполнения обязательств по инвестиционному договору от 19.10.2009 N 00/ЗК-005195 (17), произвести перерасчет арендной платы за земельный участок, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Елагинский пр., д. 40, к. 3, с учетом его функционального использования (под гаражи и автостоянки), начиная с 27.06.2011 (даты ввода объекта в эксплуатацию), а также исключить из расчета арендной платы площадь земельного участка в размере 920 кв.м, начиная с 15.02.2012.

Решением от 28.11.2013 с Общества в пользу Комитета взыскано 443 404 руб.58 коп. задолженности по арендной плате и 208 285 руб.29 коп. пеней, в удовлетворении остальной части иска Комитета отказано. Суд обязал Комитет подписать и выдать Обществу протокол исполнения обязательств по инвестиционному договору от 19.10.2009 N 00/ЗК-005195(17). Встречный иск Общества об обязании Комитета произвести перерасчет арендной платы, а также исключить из расчета арендной платы площадь земельного участка 920 кв.м оставлен без рассмотрения.

В апелляционной жалобе Комитет, считая решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить, принять новый судебный акт, которым иск Комитета удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении встречного иска отказать, полагая, что судом первой инстанции неправомерно из расчета задолженности исключена площадь земельного участка 920 кв.м. и сделан вывод о том, что Обществом исполнены обязательства по договору. Комитет указывает, что Обществом не представлено в материалы дела надлежащих доказательств исполнения своих обязательств, документы в отношении введенного в эксплуатацию объекта в Комитет не представлялись, акты приемки не оформлялись.

Общество возразило против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды на инвестиционных условиях от 19.10.2009 N 00/ЗК-005195 (17) земельного участка общей площадью 5 840 кв.м с кад. N 78:34:4151:10, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Елагинский пр., уч. 1 (юго-восточнее дома 40, к. 1, литера А по Елагинскому проспекту), для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству паркинга.

По акту приема-передачи от 19.10.2009 земельный участок передан арендатору.

Согласно пункту 4.1. договора общий размер арендной платы за период действия договора, установленный п. 9. 1. договора (с момента заключения до 28.06.2011), в соответствии с отчетом о рыночной стоимости арендной платы за земельный участок от 02.07.2008гN Н-8740/08, выполненным специалистом ООО "Лаир" аттестованным оценщиком Чевдарь С.С., составляет 271 000 000 (двести семьдесят один миллион) рублей.

Исполнение обязательства арендатора по перечислению в бюджет Санкт-Петербурга денежных средств, составляющих арендную плату по договору, за период действия договора, установленный п. 9.1 договора, осуществляется путем исполнения обязательств, указанных пунктах 4.1.1, 6.2.6, 7.5, 7.7 договора.

Пунктом 8.3 договора установлена ответственность арендатора за нарушение условий пунктов 4.3, 6.2.7, 7.5 договора в виде пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктом 7.7 договора после завершения строительства застройщик обязуется передать в собственность Санкт-Петербурга помещения общей площадью не менее 625 кв.м для размещения и хранения легкового автомобильного транспорта.

Пунктом 4.2 договора установлено, что в случае, если функциональное назначение или площадь результата инвестирования отличаются от назначения или площади, указанных в пункте 3.1. договора, арендатор обязан выплатить сумму денежных средств, определенных в порядке, установленном приложением 4 договору.

В соответствии с пунктом 10.1 договора дополнения и изменения, вносимые в договор, оформляются дополнительным соглашениями, подписанными сторонами.

Дополнительным соглашением от 25.02.2012 N 1 к договору раздел 4 договора дополнен пунктами 4.6, 4.61, 4.62, 4.6.3, и 4.6.4, раздел 8 дополнен пунктом 8.12.

Согласно пункту 4.6 договора в редакции дополнительного соглашения от 25.02.2012 N 1 с 27.06.2011 в связи с окончанием строительства и вводом объекта в эксплуатацию (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 27.06.2011 N 78-3115в-2011) на основании ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории от 17.11.2011 N 29297Г-11/1 величина годовой арендной платы Агод за пользование Участком при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости (Кд), ежегодно устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга равен 1.00, составляет 260588.04 (двести шестьдесят тысяч пятьсот восемьдесят восемь рублей 04 коп.) руб.(плата за аренду Участка в квартал Акварт при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости (Кд), устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1.00, составляет 65147.01 руб. (шестьдесят пять тысяч сто сорок семь рублей, 01 коп.)

В соответствии с пунктом 4.6.1. договора арендатор самостоятельно рассчитывает текущую сумму арендной платы, подлежащей перечислению Арендодателю, по формуле: Атек = Акварт*Кд, где Кд - коэффициент динамики рынка недвижимости, установленный Правительством Санкт-Петербурга на текущий год.

Согласно пункту 4.6.2 договора арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала. Предварительно письменно уведомив арендодателя, Арендатор вправе, начиная со следующего платежного периода, перечислять арендную плату помесячно - за каждый месяц вперед, не позднее десятого числа оплачиваемого месяца, рассчитав ее в соответствии с п. 4.6.1 договора. Арендатор перечисляет арендную плату за первый квартал календарного года до 31 января.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение Обществом условий договора, наличие задолженности по оплате арендной платы, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая предъявленным требованиям, ссылаясь на исполнение обязательств по договору, Общество обратилось в арбитражный суд со встречным иском об обязании Комитета подписать и выдать Обществу протокол исполнения обязательств по инвестиционному договору от 19.10.2009 N 00/ЗК-005195 (17), произвести перерасчет арендной платы за земельный участок с учетом его функционального использования (под гаражи и автостоянки), начиная с 27.06.2011 (даты ввода в эксплуатацию), а также исключить из расчета арендной платы площадь земельного участка 920 кв.м, начиная с 15.02.2012. В обоснование встречного иска Общество указало, что во исполнение пункта 7.7 договора произведен раздел участка под паркингами на два участка площадью 4 920 кв.м и 920 кв.м., для регистрации права собственности города Санкт-Петербурга на паркинг (нежилое здание по адресу: Санкт-Петербург, Елагинский пр., д. 40, корп.3, лит. Б) Обществом 15.02.2012 сданы необходимые документы в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу.

Суд первой инстанции признал обоснованными и подлежащими удовлетворению требования Комитета в части взыскания с Общества 443 404 руб.58 коп. задолженности по арендной плате и 208 285 руб.29 коп. пеней за просрочку платежа, в удовлетворении остальной части иска Комитета отказано, суд обязал Комитет подписать и выдать Обществу протокол исполнения обязательств по инвестиционному договору от 19.10.2009 N 00/ЗК-005195(17), требования Общества об обязании Комитета произвести перерасчет арендной платы за земельный участок, а также исключить из расчета арендной платы площадь земельного участка 920 кв.м начиная с 15.02.2012 оставлены без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение подлежит изменению, учитывая следующее.

Как следует из материалов дела, Обществу выдано разрешение от 27.06.2011 N 78-3115в-2011 на ввод в эксплуатацию паркинга, расположенного по адресу Санкт-Петербург, Елагинский проспект, д. 40, корпус 3 литер В корпус А, литер А - корпус Б, литер Б - корпус В.

Для передачи паркинга городу Общество обратилось в Комитет по земельным ресурсам Санкт-Петербурга, распоряжением от 02.10.2012 N 6682-рк которого утверждены границы земельных участков площадью 4920 кв.м и площадью 920 кв.м, образованных в результате раздела земельного участка, арендуемого Обществом.

Согласно расписке в получении документов 15.02.2012 Обществом в установленном порядке сданы в регистрирующий орган документы на государственную регистрацию права государственной собственности на паркинг (нежилое здание по адресу: Санкт-Петербург, Елагинский пр., д. 40, корп. 3, лит. Б).

Письмом Управления Росреестра от 03.10.2012 N 78-78-38/012/2012-364 Обществу отказано в государственной регистрации права собственности на нежилое здание паркинга в связи с непредставлением протокола исполнения обязательств по договору от 19.10.2009 N 00/ЗК-005195 (17), подтверждающего выполнение инвестиционных условий по строительству объекта на земельном участке.

Отказ Комитета в подписании протокола исполнения обязательств по договору обусловлен неисполнением Обществом обязанности по передаче помещений в собственность Санкт-Петербурга.

Суд первой инстанции, оценив представленные доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, сделал обоснованный вывод о выполнении Обществом всех от него зависящих действий по исполнению инвестиционных условий, передаче городу паркинга по адресу: Санкт-Петербург, Елагинский пр., д. 40, корп. 3, лит.Б, на земельном участке площадью 920 кв.м.

Таким образом, требование Общества об обязании Комитет подписать и выдать Обществу протокол исполнения обязательств по инвестиционному договору от 19.10.2009 N 00/ЗК-005195(17) удовлетворено судом первой инстанции правомерно.

При расчете арендной платы подлежащей взысканию с Общества за период с 27.06.2011 по 30.06.2013, суд первой инстанции правомерно исходил из необходимости после 27.06.2011 (дата выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию) учитывать функциональное использование земельного участка (под гаражи и автостоянки), а также то, что с 15.02.2012 площадь используемого Общества земельного участка составляет 4 920 кв.м.

Как указано выше, пунктом 4.1. договора определена фиксированная сумма арендной платы за весь период действия договора с момента его заключения до 28.06.2011 в размере 271 000 000 рублей, оплата которой произведена ответчиком в полном объеме, следовательно, начисление арендной платы за период с 30.10.2010 по 03.12.2010, рассчитанной Комитетом исходя из условий дополнительного соглашения от 25.02.2011 N 1 к договору, неправомерно. Использование ответчиком земельного участка за пределами предоставленной в аренду площади 5 840 кв.м надлежащими доказательствами не подтверждено. Ведомость инвентаризации земельного участка с кад. 78:34:4151:10 по состоянию на 30.10.2010, согласно которой часть земельного участка площадью 207 кв.м находится за пределами отведенных границ землепользования, таким доказательством не является, поскольку составлена в одностороннем порядке по заказу Управления (агентства) недвижимого имущества Приморского района, совместный акт обследования между сторонами не составлялся, а факт использования данного участка ответчик отрицает.

При таких обстоятельствах требование истца о взыскании задолженности по оплате арендной платы за пользование указанным участком в размере 45 797 руб. 75 коп. удовлетворено судом неправомерно.

С учетом изложенного задолженность ответчика согласно представленному сторонами акту сверки расчетов составляет 535 758 руб. 53 коп.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

За просрочку оплаты арендной платы, предусмотренной дополнительным соглашением от 25.02.2012 N 1, истцом начислены пени на основании п.8.3 договора.

В тоже время, пунктом 8.3 договора установлены условия и размер взыскания пени за просрочку выплаты арендной платы, предусмотренной п. 4.1 договора или п. 4.1.1 договора (в случае несоблюдения срока строительства).

Таким образом, начисление истцом неустойки на основании пункта 8.3 договора неправомерно.

За просрочку оплату арендной платы за период с 27.06.2011 пунктом 8.12 договора в редакции дополнительного соглашения от 25.02.2012 N 1 предусмотрена иная ответственность, о применении которой в настоящем деле истец не заявлял.

Учитывая изложенное, требование истца о взыскании пеней удовлетворено судом неправомерно.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.11.2013 по делу N А56-31068/2013 в части иска Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга изменить.

Взыскать с ООО "Возрождение Северо-Запад" (191187, г. Санкт-Петербург, Гагаринская ул., 6/1, литер А, помещение 12-Н, ОГРН:1027810342482) в пользу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (адрес: 191060, г. Санкт-Петербург, Смольный проезд) 535 758 руб. 53 коп. задолженности.

В остальной части иска отказать.

В части встречного иска решение оставить без изменения.

Взыскать с ООО "Возрождение Северо-Запад" (191187, г. Санкт-Петербург, Гагаринская ул., 6/1, литер А, помещение 12-Н, ОГРН:1027810342482) в доход федерального бюджета 12 609 руб. 66 коп. госпошлины по иску.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

Е.В. Жиляева И.А. Серикова