Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 апреля 2014 г. N 11АП-4462/14

город Самара

24 апреля 2014 г.

Дело N А49-1471/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 апреля 2014 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Балакиревой Е.М.,

судей Николаевой С.Ю., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Аванесовой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 17 апреля 2014 года в зале N 6 помещения суда апелляционную жалобу Управления муниципального имущества администрации города Пензы на решение Арбитражного суда Пензенской области от 07.02.2014, принятое по делу NА49-1471/2012 (судья Бочкова Е.Н.),

по иску Управления по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы (ОГРН 1095836002481), г. Пенза,

к производственно - коммерческому объединению обществу с ограниченной ответственностью "Пензапищеторг" (ОГРН 1025801362883), г. Пенза,

при участии третьих лиц: Агишевой Наили Рустямовны, Громовой Лидии Васильевны,

о взыскании 8263039,23 руб., в том числе задолженность по арендной плате и пени,

с участием:

от ответчика - представитель Власов М.Ю. по доверенности от 01.03.2014,

УСТАНОВИЛ:

Управление по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы (далее - истец, Управление) обратилось с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании с производственно - коммерческого объединения общества с ограниченной ответственностью "Пензапищеторг" (далее - ответчик, ПКО ООО "Пензапищеторг") 8 263 039,23 руб., в том числе задолженности по арендной плате за период с 04.10.2002 по январь 2012 года в сумме 4 489 084,58 руб. и пени за период с 07.05.2011 по 02.02.2012 в сумме 3 773 954,65 руб. (л.д. 145, т.1).

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 25.09.2012, с учетом определения от 25.09.2012 об исправлении арифметической ошибки в решении суда, исковые требования удовлетворены частично. С ПКО ООО "Пензапищеторг" в доход муниципального бюджета взыскано 1 511 676 руб. 65 коп., в том числе задолженность по арендной плате в сумме 6 821 руб. 87 коп., договорная неустойка в сумме 207 828 руб. 77 коп., неосновательное обогащение в сумме 1 297 026 руб. 01 коп. В удовлетворении исковых требований в сумме 6 751 362 руб. 58 коп. отказано. С ПКО ООО "Пензапищеторг" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 11 766 руб. 10 коп.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2012 решение суда первой инстанции отменено. По делу принят новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 16.04.2013 вышеназванные судебные акты отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пензенской области.

При этом суд кассационной инстанции указал, что договор аренды N 85/11 от 01.04.2011 заключен в отношении земельных участков, ранее арендуемых ответчиком по договору аренды N 2948 от 30.10.2001. Из письма истца от 13.07.2012 б\н, адресованного суду, следует, что с 04.03.2002 по 21.09.2009 ответчиком произведены, а истцом зачтены платежи на значительную сумму по договору N 2948. При этом ответчик указывает, что дополнительным соглашением от 09.08.2004 к договору от 30.10.2001 N 2948, площадь арендуемого земельного участка была определена с учетом всех предоставленных по состоянию на 19.03.2004 земельных участков и платежи производились с учетом увеличения арендуемых площадей. Данный довод подлежал оценке судом с учетом признания истцом факта оплаты по договору N 2948, поскольку стороны не отрицают, что земельные участки, в отношении которых заключен договор N 85/11, входили в состав ранее арендуемых земельных участков. Также судом не принято во внимание то обстоятельство, что ответчику были предоставлены земельные участки в 2001-2011 годах по одному и тому же адресу, на основании одних и тех же ненормативных актов, при этом изменялись лишь их площади. Кроме этого судом не проверен довод ответчика о том, что договор N 85/11 не мог быть заключен, поскольку на предоставленных по данному договору земельных участках расположено 2-х этажное нежилое здание, принадлежащее Агишевой Н.Р., и не рассмотрен вопрос о привлечении собственника недвижимости к участию в деле.

Также кассационная инстанция указала, что при новом рассмотрении дела суду следует предложить сторонам оформить двухсторонний акт сверки или провести бухгалтерскую экспертизу.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Агишева Наиля Рустямовна и Громова Лидия Васильевна.

Определением от 26.07.2013 суд удовлетворил ходатайство ответчика и назначил по делу бухгалтерскую экспертизу.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 07.02.2014 в иске отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы истец указывает, что решение суда первой инстанции является не законным и не обоснованным, при этом исходит из того, что Управление не вправе засчитывать денежные средства, уплаченные ответчиком по договору аренды N 2948 от 30.10.2001, в счет уплаты арендных платежей по договору аренды N 85/11 от 01.04.2011, поскольку в платежные поручениях в графе назначение платежа указан другой договор. Эти обстоятельства, а также то, что цена аренды является регулируемой и стороны указали на применение договора аренды N 85/11 к предшествующему периоду, не были учтены экспертом при проведении бухгалтерской экспертизы.

Также истец полагает, что ответчик не вправе при взыскании арендной платы при подтверждении факта пользования землей ссылаться на недействительность договора аренды. Ответчик в период с 20.09.2006 по 13.10.2008 являлся собственником нежилого здания, расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Луначарского, 1 Д, площадью 977,8 кв.м. Представленные в аренду ответчику земельные участки не являются смежными, их совокупная площадь составляет 2197 кв.м. (619+1578), следовательно здание площадью 977,8 кв.м. может располагаться только на какой-либо части оного из участков.

Истец исходит из того, что достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы, свидетельствуют о согласии арендатора оплатить использование им земельного участка на условиях, предусмотренных договором аренды.

17.04.2014 в судебном заседании представитель ответчика с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебное заседание истец и третьи лица, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, не явились. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы администрации города Пенза от 26.07.2001 N 1532 обществу с ограниченной ответственностью "Пензапищерынокторг" предоставлены два земельных участка, расположенных по адресу: г. Пенза, ул. Луначарского/Кузнечный порядок площадью 921 кв.м. и площадью 1282 кв.м. для проектирования и строительства автостоянок и два земельных участка площадью 728 кв.м. и площадью 558 кв.м. для организации сезонного рынка. Общая площадь составила 3489 кв.м.

Во исполнение указанного постановления, по договору аренды земельного участка от 30.10.2001 N 2985 ООО "Пензапищерынокторг" предоставлены сроком на 10 лет (с 26.07.2001 по 26.07.2011) в аренду четыре земельных участка, расположенных по адресу: г. Пенза, ул. Луначарского/Кузнечный порядок общей площадью 3489 кв.м. Арендная плата определена сторонами в размере 101 975,37 руб. в год, в месяц 8497,95 руб.

Постановлением администрации города Пензы от 04.10.2002 N 1836 ООО "Пензапищерынокторг" предоставлены дополнительно два земельных участка площадью 619 кв.м. - для расширения автостоянки, 1451 кв.м. - для реконструкции существующего рынка.

Дополнительным соглашением от 09.08.2004 к договору от 30.10.2001 N 2948 стороны определили арендуемую площадь в размере 5559 кв.м., арендную плату в год - 278 161,54 руб.

Постановлением главы администрации города Пензы от 19.03.2004 N 1606/5 площадь одного из ранее предоставленного ООО "Пензапищерынокторг" земельного участка с 1451 кв.м. была изменена на 1578 кв.м. и общая площадь арендуемых площадей была определена в размере 5686 кв.м.

Дополнительным соглашением от 11.01.2011 к договору от 30.10.2001 N 2948, стороны внесли изменение в пункт 1.1 ранее заключенного договора и определили арендуемую площадь в размере 2761 кв. м, а арендную плату в год - в сумме 611 552 руб.

01.04.2011 между Управлением и ООО "Пензапищеторг", со ссылкой на постановления главы администрации города Пензы от 04.10.2002 N 1836 и от 19.03.2004 N 1606/6, заключен договор N 85/11 аренды двух земельных участков, расположенных по адресу: г. Пенза, ул. Луначарского, д. 1 (ранее ул. Луначарского/Кузнечный порядок), в том числе: площадью 619 кв.м. и площадью 1578 кв.м. Арендная плата в год определена в сумме 665 133,97 руб.

Земельные участки переданы арендатору по акту приема-передачи от 01.04.2011.

В пункте 3.1. договора указано, что он заключен на срок 10 лет с 04.10.2002 по 04.10.2012, а в пункте 3.7 указано, что первый арендный платеж за период с 04.10.2002 по 01.02.2011 составляет 4 335 592,13 руб.

Полагая, что за арендатором по состоянию на февраль месяц 2012 образовалась задолженность по договору от 01.04.2011 N 85/11 в размере 4 489 084,58 руб., арендодатель обратился за взысканием данной суммы в арбитражный суд. Кроме того, ко взысканию предъявлена договорная неустойка в размере 0,3 % за каждый день просрочки в сумме 3 773 954,65 руб., начисленная за период с 07.05.2011 по 02.02.12012, в том числе и на сумму, определенную как первый арендный платеж.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным, в т.ч. и виде арендной платы.

Как следует из материалов дела, договор аренды N 85/11 от 01.04.2011 заключен в отношении земельных участков, ранее арендуемых ответчиком по договору аренды N 2948 от 30.10.2001.

В силу пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Дополнительным соглашением от 09.08.2004 к договору от 30.10.2001 N 2948, площадь арендуемого земельного участка была определена с учетом всех предоставленных по состоянию на 19.03.2004 земельных участков и платежи ответчиком производились с учетом увеличения арендуемых площадей.

Из письма истца от 13.07.2012 б\н, адресованного суду, следует, что с 04.03.2002 по 21.09.2009 ответчиком произведены, а истцом зачтены платежи на значительную сумму по договору N 2948.

Арбитражный суд Пензенской области при новом рассмотрении дела неоднократно откладывал судебные заседания и предлагал сторонам составить двухсторонний акт сверки, однако, истцом данное требование суда выполнено не было, при этом ответчик представил односторонний акт о состоянии расчетов по договорам аренды, с которым истец в свою очередь не согласился.

Следуя указаниям кассационной инстанции, суд первой инстанции назначил судебную экспертизу по вопросу установления состояния расчетов (наличие или отсутствие задолженности по договору аренды N 85/11 от 11.04.2011).

Производство экспертизы поручено эксперту АНО "НИЛСЭ" г. Пензы Торгашиной T.B., имеющей высшее экономическое образование, квалификацию судебного эксперта бухгалтера по специальности 17.1 "Исследование записей бухгалтерского учета", стаж работы по специальности 10 лет, стаж экспертной работы с 1998 г.

Согласно выводам, изложенным в заключении эксперта от 20.08.2013 N 1187/17, за период с января 2004 года по апрель 2013 года по договору 85/11 от 11.04.2011 за ПКО ООО "Пензапищеторг" перед Управлением числится задолженность по оплате арендной платы за пользование земельным участком в размере 487 467,59 рублей.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался бухгалтерскими документами ПКО ООО "Пензапищеторг" за период с 01.01.2004 года по апрель 2013 года, а именно: договором аренды N 2948 от 30.10.2001 и дополнительными соглашениями к нему от 09.08.2004 и от 11.01.2011; договором аренды N 85/11 от 01.04.2011; платежными поручениями по оплате арендной платы; расчетами задолженности по договорам N 2948 от 30.10.2001 и N 85/11 от 01.04.2011; постановлениями Главы администрации г. Пензы.

Иных документов, свидетельствующих о наличии у ответчика задолженности по арендной плате в большем размере, чем указано в заключении эксперта, истцом в материалы дела в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса не представлено. При этом оснований не доверять заключению эксперта, предупрежденному об уголовной ответственности за дачу ложного заключения, у суда не имеется.

Довод истца о необходимости проведения экспертизы о состоянии расчетов между сторонами без учета дополнительного соглашения от 09.08.2004 к договору аренды, которое является не заключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации, является не обоснованным, поскольку как разъяснено в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Согласно представленным в материалы дела выпискам из ЕГРП, в границах земельного участка с кадастровым номером 58:29:2012006:1040 находится нежилое здание (торговый павильон) площадью 977,8 кв.м., расположенное по адресу: г. Пенза, ул. Луначарского, 1 Д. В период с 10.07.2006 по 20.09.2006 собственником указанного нежилого здания являлась Громова Л.В., с 20.09.2006 по 13.10.2008 - ответчик, а с 13.10.2008 по настоящее время - Агишева Н.Р.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Как разъяснено в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что когда прежний собственник выбывает из правоотношения, то его права и обязанности по договору аренды в силу закона переходят к новому собственнику, следовательно, государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество порождает обязанность покупателя уплачивать арендную плату за земельный участок под такими объектами, предназначенными для их использования, вне зависимости от наличия договора аренды, заключенного покупателем с собственником такого земельного участка.

Как усматривается из материалов дела, судом первой инстанции истребованы у ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пензенской области и Управления Росреестра по Пензенской области актуальные сведения относительно земельных участков с кадастровыми номерами 58:29:02012006:005, 58:29:02012006:006, 58:29:02012006:007, 58:29:02012006:008, 58:29:02012006:1040 (кадастровый паспорт и выписки); сведения о земельном участке, в границах которого расположено нежилое здание (торговый павильон), площадью 977,8 кв.м.; сведения о зарегистрированных правах на указанный объект недвижимости за период с 2006 года по настоящее время; сведения о зарегистрированных правах на земельный участок, на котором расположено вышеуказанное нежилое здание, за период с 2006 года по настоящее время, а также обозревался межевой план земельного участка с кадастровым номером 58:29:2012006:1040 и заслушаны пояснения специалиста - работника ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пензенской области.

При этом судом первой инстанции установлено, что земельный участок с кадастровым номером 58:29:2012006:1040 образован из земельного участка с кадастровым номером 58:29:02012006:46 (объект спорного договора аренды) и земельного участка с кадастровым номером 58:29:2012006:66 (земли населенных пунктов с ориентировочной площадью 88 кв.м.)

С 29.10.2013 Агишева Н.Р. является собственником земельного участка с кадастровым номером 58:29:2012006:1040, расположенным в г. Пензе, ул. Луначарского, 1 Д, площадью 1317 кв.м. При этом в свидетельстве о государственной регистрации права указано, что земельный участок имеет статус разрешенного использования "размещение нежилого здания (торговый павильон)".

Следовательно, площадь земельного участка под указанным объектом недвижимости и необходимого для его использования составляет 1317 кв.м. Доказательств обратного истцом в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации в материалы дела не представлено.

Таким образом, земельный участок площадью 1229 кв.м. (1317 кв.м - 88 кв.м.) должен быть исключен из расчета арендной платы по договору аренды от 01.04.2011 N 85/11 в периоды с 10.07.2006 по 20.09.2006 и с 13.10.2008 по январь 2012 года (окончание расчетного периода истца по заявленному требованию).

Согласно заключению эксперта от 20.08.2013 N 1187/17 задолженность ответчика по договору от 11.04.2011 N 85/11 составляет 487467 руб. 59 коп. Состояние расчетов определялось только исходя из договоров аренды и платежных документов.

Между тем сумма арендной платы, исчисленная от 1229 кв.м., в составе "первого арендного платежа" равна 1078583 руб. 28 коп. В случае расчета арендной платы от площади земельного участка непосредственно под торговым павильоном (977,8 кв.м.) её размер в составе "первого арендного платежа" равен 858127 руб. 53 коп.

Поскольку переплата в указанных суммах в периоды с 10.07.2006 по 20.09.2006 и с 13.10.2008 по 01.02.2011 превышает итоговую сумму долга, в удовлетворении исковых требований в части взыскания основного долга отказано судом первой инстанции правомерно.

Также истцом заявлено требование о взыскании договорной неустойки в сумме 3773954 руб. 65 коп. за период с 07.05.2011 по 02.02.2012.

Вместе с тем, согласно заключению эксперта от 20.08.2013 N 1187/17, уже по состоянию на 01.01.2011 размер переплаты по договору определен экспертом в сумме 24173 руб. 91 коп.

Следовательно, расчет договорной неустойки произведен истцом без учета состояния расчетов по договорам 01.04.2011 N 85/11 и от 30.10.2001 N 2948, а также без учета выбытия ответчика из арендных отношений в связи с приобретением права собственности на объект недвижимости третьими лицами и, как следствие, уменьшения арендного обязательства, в связи с чем является не верным.

Таким образом, требования в части взыскании договорной неустойки также правомерно оставлены без удовлетворения судом первой инстанции.

На основании вышеизложенного апелляционный суд считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают законности обжалуемого решения, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, решение суда первой инстанции отмене не подлежит.

Неправильного применения и толкования норм материального и процессуального права судом не допущено.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта по части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении жалобы не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы в связи с проведением судебной экспертизы, понесенные ответчиком, относятся на истца.

От уплаты государственной пошлины за подачу иска и апелляционной жалобы истец в силу части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 07.02.2014, принятое по делу N А49-1471/2012, оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

С.Ю. Николаева Е.А. Терентьев