Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25 апреля 2014 г. N 08АП-1840/14

город Омск

25 апреля 2014 г.

Дело N А46-12673/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 апреля 2014 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Глухих А.Н.,

судей Верёвкина А.В., Зиновьевой Т.А.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарём судебного заседания Бирюля К.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1840/2014) закрытого акционерного общества "Торговый центр "Континент" на решение Арбитражного суда Омской области от 21 января 2014 года по делу N А46-12673/2013 (судья С.В. Яркова), принятое по иску Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ОГРН 1025500748613, ИНН 5508001003) к закрытому акционерному обществу "Торговый центр "Континент" (ОГРН 1025501397426, ИНН 5507057780) о взыскании арендной платы и пени по договору аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании:

от закрытого акционерного общества "Торговый центр "Континент" - представитель не явился, извещено;

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - представитель Глазкова Е.В. (удостоверение, доверенность N 23275 от 05.12.2013 сроком действия один год);

установил:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее -Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением о взыскании с закрытого акционерного общества "Торговый центр "Континент" (далее - ЗАО "Торговый центр "Континент", ответчик) задолженности по договору аренды земельного участка N ДГУ-К-34-435 от 14.11.2007 в сумме 405 096 руб. 37 коп., пени в сумме 28 365 руб. 75 коп.

Решением Арбитражного суда Омской области от 21.01.2014 по делу N А46-12273/2013 требования департамента имущественных отношений Администрации города Омска к ЗАО "Торговый центр "Континент" удовлетворены. С ЗАО "Торговый центр "Континент" в пользу департамента имущественных отношений Администрации города Омска взыскана задолженность по договору аренды земельного участка N ДГУ-К-34-435 от 14.11.2007 в сумме 405 096 руб. 37 коп., а также пени в размере 28 365 руб. 75 коп.; в доход федерального бюджета 11 669 руб. 06 коп. государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, ЗАО "Торговый центр "Континент" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает на то, что ненадлежащее исполнение обязательства явилось следствием неправомерных действий истца. Податель жалобы настаивает на том, что обязательства по договорам аренды исполнились им в соответствии с условиями дополнительных соглашений к договорам, зарегистрированных в установленном порядке. В исковой период претензий со стороны истца и возражений относительно внесения арендной платы по согласованной ставке предъявлено не было. Ответчик считает подлежащими применению при рассмотрении настоящего спора положений статьи 404 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Представитель ЗАО "Торговый центр "Континент" надлежащим образом извещённый в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя в судебное заседание не обеспечило.

На основании части 3 статьи 156, части 1 статьи 266 АПК РФ суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие неявившегося участника процесса.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель Департамента возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, выслушав представителя Департамента имущественных отношений Администрации города Омска, проверив законность обжалуемого судебного акта, а также правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Управление капитального строительства "АСК" (арендатор) заключен договор аренды N ДГУ-К-34-435 находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в городе Омске, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на три года находящийся в государственной собственности, расположенный в городе Омске и относящийся к категории земель населённых пунктов, земельный участок площадью 50 176 кв.м с кадастровым номером 55:36:14 01 03:3044, местоположение которого установлено в 27 м северо-восточнее относительно здания, имеющего почтовый адрес: улица 70 лет Октября, дом 25/1 в Кировском административном округе города Омска для строительства выставочно-ярмарочного и административно-гостиничного комплексов.

Соглашением, зарегистрированным в установленном порядке 10.11.2008 за номером 55-55-01/177/2008-735, все права и обязанности арендатора перешли к ответчику.

Согласно разделу 2 договора N ДГУ-К-34-435 от 14.11.2007 размер арендной платы определяется согласно расчёту арендной платы и составляет 659 097 руб. 69 коп. в год. Арендатор обязался перечислять арендную плату за каждый месяц вперёд с оплатой до 25-числа месяца, предшествующего отчётному.

Пунктом 5.2 договора определено, что в случае невнесения арендной платы в установленный срок, арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,1% просроченной суммы за каждый день просрочки.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору, истец обратился в суд с иском о взыскании с ответчика долга по арендной плате в сумме 405 096 руб. 37 коп. и пени в сумме 28 365 руб. 75 коп.

Поддерживая выводы суда первой инстанции, удовлетворившего исковые требования Департамента, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В силу части 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

По положениям части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

В соответствии с решением Арбитражного суда Омской области от 29.03.2010 по делу N А46-251/2010 в указанный договор внесены изменения, согласно которым порядок расчёта арендной платы определён в соответствии с Постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-п "Об утверждении положения об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в городе Омске", сумма арендной платы в месяц составила 289 538 руб. 94 коп.

По указанной причине, а также в соответствии с Постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-п "Об утверждении положения об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в городе Омске" и Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 26.09.2011 N 36, утвердившим результаты государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Омской области, Департаментом был произведён перерасчёт арендной платы по означенному договору и с 01.01.2012 её размер в месяц составил 238 288 руб. 33 коп., с 18.09.2012 - 357 432 руб. 50 коп.

Заявляя настоящий иск, Департамент указывает, что обязательства по внесению арендных платежей исполнялись ответчиком ненадлежащим образом, без учета изменения ставки арендной платы, в связи с чем образовалась задолженность по договору N ДГУ-К-34-435 от 14.11.2007 в сумме 405 096 руб. 37 коп.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик указывает, что обязательства по договорам аренды исполнялись им в соответствии с условиями договора, зарегистрированного в установленном порядке.

Таким образом, между сторонами имеется спор относительно размера арендной платы.

Доводы ответчика о том, что в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ у истца отсутствовали основания для одностороннего изменения условий договора в части цены по договору N ДГУ-К-34-435 от 14.11.2007, обоснованно отклонены судом первой инстанции и отклоняются судом апелляционной инстанции.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума от 02.02.2010 N 12404/09 по делу N А58-2302/2008, пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учётом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Как разъяснено в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

На основании пункта 19 указанного Постановления арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, суд первой инстанции в обжалуемом решении правильно указал, что стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Следовательно, с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта подлежит применению новый размер арендной платы независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором.

Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора, в котором предусмотрена возможность такого изменения не чаще одного раза в год.

Внесение изменений в договор исходя из старых цен обосновывается Департаментом большим количеством договоров аренды в сравнении с количеством сотрудников муниципалитета, обязанных контролировать применяемые ставки арендной платы. Однако указание в дополнительных соглашениях недействующих ставок арендной платы и несвоевременное приведение в соответствии с правилами действующего законодательства условий договора не изменяет характер правоотношений сторон по оплате пользования земельным участком.

Ссылка ответчика на то, что в исковой период претензий со стороны истца и возражений относительно внесения арендной платы по согласованной ставке предъявлено не было, не освобождает ответчика от обязанности уплачивать арендную плату исходя из размеров, рассчитанных с учетом измененного коэффициента Сап (0,05). Как указывалось выше, арендная плата за землю относится к числу регулируемых цен. В свою очередь, императивные нормы действующего законодательства стороны своим соглашением изменить не могут.

Доказательств внесения арендной платы в размере, установленном нормативно-правовыми актами, ответчик не представил.

Принимая во внимание изложенное, требования истца о взыскании задолженности по арендной плате являются законными и обоснованными.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по внесению арендной платы, в настоящем деле истец также заявил о взыскании с ответчика неустойки.

В соответствии с частью 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признаётся определённая законом или договором денежная сумма, которую должник должен уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Истец, руководствуясь указанной нормой, а также положениями договоров, начислил пени из расчёта 0,1 % за каждый календарный день просрочки.

Сумма взыскиваемой неустойки по договору N ДГУ-К-34-435 от 14.11.2007 составила 28 365 руб. 75 коп.

Поскольку неустойка предусмотрена договором, а факт просрочки оплаты установлен судом, взыскание неустойки суд первой инстанции посчитал обоснованным.

В апелляционной жалобе ответчик считает подлежащими применению при рассмотрении настоящего спора положений статьи 404 ГК РФ, поскольку ненадлежащее исполнение обязательства явилось следствием неправомерных действий истца.

В соответствии с пунктом 1 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

В силу пункта 2 статьи 401 ГК РФ отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

На основании пункта 1 статьи 404 ГК РФ, если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.

Для применения названной нормы и освобождения должника от ответственности необходимо, чтобы просрочка кредитора лишила должника возможности надлежащим образом исполнить обязательство.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Из указанных норм права следует, что именно на должнике, а не на кредиторе лежит первичная обязанность совершения необходимых действий и принятия разумных мер по исполнению обязательства.

Указанная позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.11.2012 N 9021/12.

В силу статей 9, 65 АПК РФ суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. При этом каждая из сторон несет риск процессуальных последствий непредоставления доказательств.

Как указывалось выше, поскольку арендная плата за землю относится к регулируемым ценам, ответчик должен исполнять такую обязанность надлежащим образом вне зависимости от условий заключенного с истцом соглашения.

Уведомлением от 04.09.2013 N Исх-ДИО/17827 истец сообщил ответчику об изменении арендной платы по договору N ДГУ-К-34-435 от 14.11.2007 с 01.01.2013.

Уведомление получено ответчиком 09.09.2013 (тл.д. 25-26).

Как следует из расчета истца, неустойка начислена им за период с 10.09.2013, то есть со дня, следующего за днем получения ответчиком указанного уведомления. За период, предшествующий направлению уведомления, неустойка не заявлена.

В силу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Действуя с должной степенью заботливости и осмотрительности, полагающейся в подобной ситуации, ответчик, получив уведомление о перерасчете арендной платы в связи с изменением ставки арендной платы, обязан был предпринять меры к надлежащему исполнению обязательства, а не сделав этого, несет риск связанных с этим последствий.

Проверив расчет неустойки, суд первой инстанции посчитал его обоснованным. Иного расчета неустойки ответчиком не представлено. В связи с чем удовлетворение требований Департамента о взыскании неустойки в заявленном размере правомерно.

Решение суда первой инстанции принято при правильном применении норм материального и процессуального права, отмене или изменению не подлежит. Апелляционная жалоба ЗАО "Торговый центр "Континент" оставлена без удовлетворения.

Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ответчика.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 21 января 2014 года по делу N А46-12673/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

А.Н. Глухих

Судьи

А.В. Верёвкин Т.А. Зиновьева