Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 апреля 2014 г. N 18АП-3694/14

г. Челябинск

25 апреля 2014 г.

Дело N А47-7232/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 апреля 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Богдановской Г.Н., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Оренбурга на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 14.02.2014 по делу N А47-7232/2013 (судья Бабина О.Е.).

Общество с ограниченной ответственностью "Юртек" (далее также - ООО "Юртек", истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра", ответчик) с исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 56:00:0000000:142, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки, административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии, с размещением общежитий, учебного комбината, общая площадь 60 641 кв. м, адрес объекта: Оренбургская обл., г. Оренбург, пос. Холодные Ключи, 26 км., на котором расположены: 5-этажное с подвалом общежитие литера В, 5-этажное с подвалом общежитие литера В1, учебный комбинат литера А, в размере рыночной стоимости - 12 208 600 руб. по состоянию на 01.01.2012 (с учётом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 2, л. д. 35-38).

Определением арбитражного суда первой инстанции от 19.09.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города Оренбурга (далее - Администрация, третье лицо, т. 2, л. д. 1-3).

Определением арбитражного суда первой инстанции от 02.12.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений по Оренбургской области (далее - Министерство, третье лицо, т. 2, л. д. 67-70).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 14.02.2014 (резолютивная часть объявлена 12.02.2014) исковые требования ООО "Юртек" удовлетворены (т. 2, л. д. 147-151).

С вынесенным решением не согласилась Администрация и обжаловала его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Администрация (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований (т. 3, л. д. 3-4).

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на то, что судом неполно выяснены обстоятельства дела. Так, податель жалобы указывает, что правом требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости обладает правообладатель данного участка. Также при подаче искового заявления в суд истец обязан был представить не только отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, но и положительное экспертное заключение на указанный отчет, подготовленное саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик. Поскольку законом об оценочной деятельности указан орган, который имеет право на проведение экспертизы отчета об оценке, экспертное заключение общества с ограниченной ответственностью "Оценка и анализ" (далее - ООО "Оценка и анализ"), изготовленное по результатам проведения судебной экспертизы, не может являться надлежащим доказательством. Кроме того, податель жалобы указал на то, что представленный истцом отчет от 18.11.2013 N 40/37-о не является достоверным доказательством, так как составлен в нарушениями установленных требований к составлению отчета.

До начала судебного разбирательства ООО "Юртек" представило в арбитражный суд апелляционной инстанции отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало, что имеет право на обращение в суд с настоящими исковыми требованиями, так как на земельном участке расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие истцу, соответственно, последний имеет исключительное право на приватизацию земельного участка или оформления в отношении него арендных правоотношений. Между тем, кадастровая стоимость земельного участка влияет на определение как арендной платы, так и выкупной стоимости земельного участка. Также истец отметил, что Администрацией не предоставлены доказательства, свидетельствующие об определении иной величины рыночной стоимости земельного участка, доказательств недостоверности отчета об оценке и экспертного заключения.

ФГБУ "ФКП Росреестра" и Министерство отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители не явились. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно выписке из кадастрового паспорта от 13.12.2012 N 56/12-304452 указанный земельный участок с кадастровым номером 56:00:0000000:142, общей площадью 60 641 кв. м, относится к категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки, административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии, с размещением общежитий, учебного комбината, адрес объекта: Оренбургская обл., г. Оренбург, пос. Холодные Ключи, 26 км. Кадастровая стоимость земельного участка составляет 85 972 564 руб. 93 коп. (т. 1, л. д. 40).

ООО "Юртек" является собственником 5-этажного с подвалом общежития литера В, 5-этажного с подвалом общежития литера В1, учебного комбината литера А, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности от 12.04.2012 серии 56-АБ N 683771, от 12.04.2012 серии 56-АБ N 683772, от 12.04.2012 серии 56-АБ N 683773 (т. 2, л. д. 58-60).

В материалы дела представлен проект договора аренды указанного земельного участка с истцом (арендатор), подписанный Департаментом градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга в качестве арендодателя (т. 1, л. д. 42-45).

Из пункта 1.1 проекта договора следует, что земельный участок передается в аренду истцу в связи с наличием на земельном участке указанный выше объектов недвижимого имущества, принадлежащих истцу.

В обоснование своих исковых требований истец представил отчет от 18.11.2013 N 40/37-о, выполненный индивидуальным предпринимателем Яхиббаевым Искандаром Ринатовичем (далее - ИП Яхиббаев), согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 56:00:0000000:142 по состоянию на 01.01.2012 составила 12 208 600 руб. (т. 2, л. д. 88-123).

Кроме того, в ходе рассмотрения дела представителем ООО "Юртек" заявлено ходатайство о проведении судебной экспертизы (т. 2, л. д. 44-46).

Определением арбитражного суда первой инстанции от 02.12.2013 данное ходатайство ООО "Юртек" было удовлетворено и в рамках настоящего дела назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО "Оценка и экспертиза", эксперт Зиленский Алексей Викторович (т. 2, л. д. 52-54).

На разрешение эксперту поставлен вопрос: соответствует ли отчет от 18.11.2013 N 40/37-о об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 56:00:0000000:142 Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"); является ли обоснованной рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 56:00:0000000:142, определенная в отчете от 18.11.2013 N 40/37-о, по состоянию на 01.01.2012 в размере 12 208 600 руб. (т. 1, л. д. 67-70).

Согласно заключению эксперта от 30.12.2013 N 42/13/04-З отчет от 18.11.2013 N 40/37-о соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 56:00:0000000:142, определенная в отчете от 18.11.2013 N 40/37-о, по состоянию на 01.01.2012 в размере 12 208 600 руб. является обоснованной.

Истец, полагая, что определенная по результатам кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость, обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Удовлетворяя требования истца, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что истец, являясь собственником объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, является лицом, заинтересованным в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, поскольку кадастровая стоимость земельного участка необходима как для исчисления арендной платы, так и для определения выкупной цены земельного участка. Также суд указал на то, что истец представил необходимые доказательства в обоснование своих требований. Представленный истцом отчет об определении рыночной стоимости земельного участка проверен экспертом в ходе проведения судебной экспертизы. Доказательства иной величины рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлены.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

В силу части 5 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости") кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом (часть 2 статьи 1 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости").

Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом (часть 5 статьи 4 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости").

Пунктами 11, 14 части 2 статьи 7 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Постановлением Правительства Оренбургской области от 24.12.2012 N 1122-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Оренбургской области" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Оренбургской области по состоянию на 01.01.2012.

Между тем, истцом в материалы дела представлен отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, из которого усматривается значительное расхождение в величине кадастровой стоимости земельного участка, указанной в кадастровом паспорте, и определенной рыночной стоимости.

Нормой статьи 24.19 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Арбитражный суд первой инстанции, определяя заинтересованность истца в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, верно исходил из того, что истец, являясь собственником объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, то есть обладая исключительным правом на оформление прав на земельный участок в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, является лицом, заинтересованным в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, поскольку кадастровая стоимость земельного участка необходима как для исчисления арендной платы, так и для определения выкупной цены земельного участка.

При этом арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что указанное обстоятельство подтверждается начатой Администрацией процедурой оформления аренды земельного участка с ООО "Юртек", на что указано ранее. Из проекта договора аренды следует, что земельный участок передается в аренду истцу в связи с наличием на земельном участке указанных выше объектов недвижимого имущества, принадлежащих истцу.

Истец представил отчет от 18.11.2013 N 40/37-о об оценке рыночной стоимости земельного участка, подготовленный ИП Яхиббаевым. По состоянию на 01.01.2012 рыночная стоимость указанного земельного участка составляет 12 208 600 руб. Из данного отчета усматривается значительное превышение кадастровой оценки земельного участка, указанной в кадастровом паспорте земельного участка, его рыночной стоимости (согласно кадастровому паспорту кадастровая стоимость земельного участка составляет 85 972 564 руб. 93 коп.).

В силу правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11, предметом заявленных в таком случае требований является изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные истцом требования.

Доводы подателя жалобы о то, что истец обязан был представить не только отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, но и положительное экспертное заключение на указанный отчет, подготовленное саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, а также о недостоверности установленной в отчете от 18.11.2013 N 40/37-о стоимости земельного участка также не принимаются.

Так, как отмечено ранее, в ходе рассмотрения дела определением арбитражного суда первой инстанции от 02.12.2013 была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы: соответствует ли отчет от 18.11.2013 N 40/37-о об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 56:00:0000000:142 Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; является ли обоснованной рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 56:00:0000000:142, определенная в отчете от 18.11.2013 N 40/37-о, по состоянию на 01.01.2012 в размере 12 208 600 руб.

Согласно заключению эксперта от 30.12.2013 N 42/13/04-З отчет от 18.11.2013 N 40/37-о соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 56:00:0000000:142, определенная в отчете от 18.11.2013 N 40/37-о, по состоянию на 01.01.2012 в размере 12 208 600 руб. является обоснованной.

Применительно к доводу апелляционной жалобы о том, что оценщик неверно избрал объекты - аналоги, арбитражный суд апелляционной инстанции также отмечает следующее.

Сравнительный подход, примененный оценщиком, - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 Федерального стандарта оценки N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256).

Тем самым, объектом - аналогом в силу Федерального стандарта оценки N 1 является объект, сходный объекту оценки по отдельным характеристикам, определяющим его стоимость. Положение названного пункта не содержит императивного требования о том, что объектом - аналогом может быть избран только полностью соответствующий объекту оценки аналог, не отличающийся от объекта оценки, в частности, по следующим показателям: общая площадь земельного участка, вид разрешенного использования, адрес.

В экспертном заключении от 30.12.2013 N 42/13/04-З имеется указание на то, что в рамках сравнительного подхода оценщиком обоснованно выбраны единицы сравнения, обоснован отказ от использования других единиц сравнения, скорректированы единицы сравнения для объектов - аналогов, обоснованно согласованы результаты корректирования значений единиц сравнения (т. 2, л. д. 85).

Результаты проведенной судебной экспертизы подателем жалобы не опровергнуты.

Также ни податель жалобы, ни иные лица, участвующие в деле, не представили доказательства того, что рыночная стоимость земельного участка должна быть определена в ином размере.

Таким образом, у арбитражного суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в удовлетворении требований истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 176, 268, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 14.02.2014 по делу N А47-7232/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации города Оренбурга - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

Г.Н. Богдановская М.И. Карпачева