Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 апреля 2014 г. N 15АП-1171/14

город Ростов-на-Дону

24 апреля 2014 г.

дело N А53-18755/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 апреля 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ковалевой Н.В.,

судей Барановой Ю.И., Величко М.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Машневым А.Э.,

при участии:

от истца: представитель Леошек С.П., паспорт, по доверенности N б/н от 03.02.2014; Козлова О.Г., паспорт, по доверенности N б/н от 03.02.2014;

от ответчика: Крупинский В.И., паспорт;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Юридическо-бухгалтерское агентство "Юрос"

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 19.12.2013 по делу N А53-18755/2013

по иску общества с ограниченной ответственностью "Юридическо-бухгалтерское агентство "Юрос" (ИНН 6164082860, ОГРН 1026103291202)

к индивидуальному предпринимателю Крупинскому Виктору Ивановичу

(ИНН 616503952680, ОГРНИП 304616521600095)

о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности, освобождении земельного участка,

принятое в составе судьи Андриановой Ю.Ю.,

УСТАНОВИЛ:

общества с ограниченной ответственностью "Юридическо-бухгалтерское агентство "Юрос" обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Крупинскому Виктору Ивановичу о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности, освобождении земельного участка.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 19.12.2013 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Юридическо-бухгалтерское агентство "Юрос" обжаловало его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просили решение отменить и принять по делу новый судебный акт.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что ответчик пользовался спорным земельным участком, однако пользование в полном объеме не оплатил, у него имелось неосновательное обогащение в размере арендной платы, подлежащей внесению в соответствии с дополнительным соглашением к договору аренды.

В судебном заседании 20.03.2014 представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Суд апелляционной инстанции в порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации отложил судебное заседание на 14.04.2014 на 10 час. 40 мин.

В судебном заседании 14.04.2014 представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Суд апелляционной инстанции в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявил перерыв в судебном заседании до 17.04.2014 до 17 час. 15 мин. Информация о перерыве размещена на официальном сайте Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда.

После перерыва судебное заседание продолжено 17.04.2014 с участием сторон, которые поддержали занимаемые правовые позиции по делу.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении апелляционной жалобы по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 12.10.1994 между Администрацией города Ростова-на-Дону и товариществом с ограниченной ответственностью инжиниринговое внедренческое предприятие "Оазис" заключен договор аренды земли N 4341. Предметом договора является передача арендатору - товариществу с ограниченной ответственностью инжиниринговое внедренческое предприятие "Оазис" земельного участка с целью устройства остановочных комплексов и их эксплуатации, расположенного по адресу: город Ростов-на-Дону, проспект Ворошиловский, 58, площадью 0,0085 гектара. Договор заключен во исполнение Постановления городской администрации N 1378 от 10.10.1994.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 19.04.2000 утверждено мировое соглашение, содержащее условия погашения кредиторской задолженности товарищества с ограниченной ответственностью инжиниринговое внедренческое предприятие "Оазис" кредитору обществу с ограниченной ответственностью "Юрос", заключенное в рамках процедуры конкурсного производства (дело N А53-10129/99-С2-29).

Во исполнение мирового соглашения обществу с ограниченной ответственностью "Юрос" переданы имущественные права из договоров аренды, заключенных между должником и Администрацией города Ростова-на-Дону, в том числе, согласно приложению к соглашению, права из договора аренды земли N 4341 от 12.10.1994.

27.04.2004 между обществом с ограниченной ответственностью "Юридическо-бухгалтерское агентство "Юрос" и индивидуальным предпринимателем Крупинским Виктором Ивановичем заключен типовой договор о передаче в пользование земельного участка N 4-1-12. Предметом договора является передача обществом индивидуальному предпринимателю земельного участка под торгово-остановочным комплексом, расположенного по адресу: город Ростов-на-Дону, проспект Ворошиловский, 58.

При этом договором установлено, что для осуществления торговой деятельности ответчику передается земельный участок под торгово-остановочным комплексом общей площадью 42,5 кв. метра, при этом общая торговая площадь участка составляет 8,1 кв. метр.

Срок действия договора установлен сторонами в пункте 1.1. договора, договор действует до 05.01.2042.

Размер арендной платы, а так же сроки платежей, осуществляемых во исполнение заключенного договора, стороны определяют согласно приложению N 2.

Из содержания приложения следует, что порядок расчета арендной платы составляет 5 003, 86 рублей. Арендная плата вносится четырежды в год, 10 марта, 10 июня, 10 сентября, 10 декабря соответственно.

Согласно позиции истца, в период с 01.09.2011 по 30.11.2013 ответчиком ненадлежащим образом исполнялись принятые на себя обязательства по внесению арендной платы, в связи с чем, образовалась задолженность в размере 113 306, 14 рублей.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств, истец обратился в арбитражный суд с соответствующим требованием.

Проверив и оценив представленные сторонами в материалы дела доказательства, суд не находит оснований для удовлетворения заявленного требования. Принимая решение, суд руководствовался следующим.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

Согласно положениям статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков.

Как следует из положений статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор, осуществляя пользование имуществом, обязан своевременно вносить арендную плату, при прекращении договора аренды - вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Из материалов дела следует, что в нарушение условий заключенного договора аренды, имущество арендатору не передано, акт приема-передачи в материалы дела не представлен.

Вместе с тем, основной обязанностью арендодателя является передача имущества, выступающего объектом договора аренды, арендатору.

В силу положений статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая взаимный характер договора аренды, арендатор не должен исполнять свои обязанности по внесению арендной платы до исполнения арендодателем своих обязанностей по надлежащей передаче ему арендованного имущества.

Передача имущества в надлежащий срок устанавливается актом приема-передачи, подписываемым арендодателем и арендатором. При отсутствии акта приема-передачи фактическое использование имущества самостоятельно или в совокупности с другими доказательствами подтверждает передачу имущества арендатору.

Арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду объектов в момент заключения договора или в иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему объекта договора. Непредоставление имущества в срок позволяет арендатору приостановить выплату арендной платы либо отказаться от ее внесения.

Между тем, ответчик не отрицает факт получения имущества в пользование по договору. Разногласий относительно неопределенности предмета сделки у сторон не имеется.

В исковом заявлении истец просит расторгнуть договор аренды от 27.04.2004 N 4-12-1.

В пункте 1.1. спорного договора аренды указано, что договор действует до 05.01.2042, соответственно, договор подлежал государственной регистрации.

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

Право аренды отнесено Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" к числу ограничений (обременений), понимаемых как наличие установленных Законом или уполномоченными органами в предусмотренном Законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества.

В силу положений статей 2, 7 приведенного Закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Договор аренды земельного участка от 27.04.2004 в силу статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статьи 8.1. и статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации.

В материалы дела не представлено доказательств того, что спорный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, в нарушение требований закона договор аренды земельного участка N 4-12-1 от 27.04.2004 не зарегистрирован в установленном порядке, в связи с чем, не считается заключенным.

С учетом установленных фактических обстоятельств суд исходит из отсутствия оснований для применения к спорным правоотношениям положений как подпункта 1 пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, так и подпункта 1 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что договор аренды не заключен, суд считает требование истца о расторжении данного договора не подлежащим удовлетворению.

Незаключенный договор не порождает для его сторон, каких-либо прав и обязанностей. В этой связи, правовым последствием признания договора незаключенным является отсутствие обязательственных отношений между сторонами по указанному договору.

Учитывая, что договор аренды не заключен, суд считает требование истца о расторжении данного договора не подлежащим удовлетворению.

Суд считает неподлежащим удовлетворению и требование о возврате земельного участка, исходя из нижеследующего.

Из правовой позиции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, отраженной в пункте 14, следует, что если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон.

Несмотря на то, что договор признан судом незаключенным, стороны приняли на себя обязательства по нему, то есть, по сути, имеют место арендные правоотношения. Ввиду незаключенности договора истец не вправе требовать его прекращения, однако требование о возврате имущества при неуплате арендных платежей подлежит рассмотрению по правилам статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 абзаца 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Таким образом, для правильного разрешения настоящего спора суду следует установить допущены ли ответчиком нарушения условий договора и проверить, являются ли нарушения существенными.

Одним из нарушений договора аренды, влекущим досрочное расторжение сделки в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, является неуплата арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

На основании пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Суд, исследовав материалы дела, не нашел оснований для удовлетворения требований истца, поскольку истцом не представлено доказательств нарушения со стороны арендатора условий договора аренды, дающих право арендатору требовать его досрочного расторжения.

Кроме того, отказывая в удовлетворении заявленных требований, оценив, представленные в материалы дела доказательства, суд принимает во внимание и нижеследующее.

Порядок определения размера арендной платы и исполнения обязанности по ее внесению установлены договором. Таким образом, договоренность о цене пользования арендуемым имуществом в отношениях между сторонами была достигнута, выражена в надлежащей форме и нет оснований полагать, что эта принятая обеими сторонами цена не действовала в их отношениях как обоюдно согласованная в течение периода пользования спорным имуществом.

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 N 11680/10 определено, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.

Между тем, предъявление истцом требования о взыскании задолженности по арендной плате свидетельствует о намерении извлечь не основанную на нормах права материальную выгоду в виде увеличения установленной договором, согласованной сторонами, платы за пользование.

Из материалов дела следует, что в спорный период истцом исполнялись обязательства по внесению арендной платы. Из материалов дела следует, что оплачиваемые ответчиком ежемесячно арендные платежи соответствуют условиям договора. Договор аренды, заключенный между сторонами не содержит условия о том, что его изменение, в том числе в части увеличения размера арендной платы возможно путем выставления счета на оплату.

Кроме того, следует учитывать положения Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах, в соответствии с которыми основанием возникновения обязательства является договор, факт его надлежащего или ненадлежащего исполнения, а не факт выставления счета на оплату.

Согласно произведенному судом арифметическому расчету, с учетом доказательств, представленных в материалы дела, принимая во внимание размер арендной платы, установленный сторонами при заключении договора, за ответчиком в испрашиваемый истцом период задолженности не имеется.

Кроме того, суд отмечает, что имущественные права из договоров аренды, заключенных между должником и Администрацией города Ростова-на-Дону, в том числе, согласно приложению к соглашению, права из договора аренды земли N 4341 от 12.10.1994 во исполнение мирового соглашения, исследованного судом, переданы обществу с ограниченной ответственностью "Юрос". Вместе с тем спорный договор аренды заключен обществом с ограниченной ответственностью "Юридическо-бухгалтерское агентство "Юрос". Истцом не представлено доказательств того, что и мировое соглашение и договор аренды заключен одним и тем же субъектом гражданских правоотношений.

Таким образом, исследовав представленные сторонами в материалы дела доказательства, оценив совокупность предъявленных к ответчику претензий по исполнению им договора аренды, оценив правомерность требований истца, а так же принимая во внимание несоответствие заключенного договора целому ряду требований закона, судом не установлено оснований для удовлетворения заявленного требования.

Принимая во внимание, что в процессе рассмотрения спора истец увеличил размер исковых требований, неуплаченная часть государственной пошлины в размере 1 042, 31 рублей подлежит взысканию с истца.

Суд отмечает, что истцом так же заявлено требование о возмещении судебных расходов, однако в связи с тем, что суд приходит к выводу о необходимости отказа в удовлетворении иных исковых требований, правовые основания для удовлетворения требования о возмещении судебных расходов отсутствуют.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.12.2013 по делу N А53-18755/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.В. Ковалева

Судьи

Ю.И. Баранова М.Г. Величко