Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 28 апреля 2014 г. N 02АП-2304/14

г. Киров

28 апреля 2014 г.

Дело N А31-8867/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 апреля 2014 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сандалова В.Г.,

судей Гуреевой О.А., Пуртовой Т.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бердниковой О.В.,

при участии в судебном заседании (в Арбитражном суде Костромской области):

представителя заявителя жалобы Спиридонова М.Е., действующего на основании доверенности от 17.04.2014,

рассмотрев в судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Спиридонова Антона Михайловича н

на решение Арбитражного суда Костромской области от 27.01.2014 по делу N А31-8867/2013, принятое судом в составе судьи Сергушовой Т.В.,

по исковому заявлению Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области (ИНН 4401011825, ОГРН 1024400511926)

к индивидуальному предпринимателю Спиридонову Антону Михайловичу (ИНН 440124197444, ОГРН 308440126700074)

третьи лица: Управление территориального планирования, городских земель, градостроительства, архитектуры и муниципального имущества администрации города Костромы, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Костромской области,

о взыскании 688 309 руб. 83 коп. задолженности по арендной плате и 910 382 руб. 74 коп. пени,

установил:

Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Костромской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Спиридонову Антону Михайловичу (далее - ответчик, ИП Спиридонов А.М., предприниматель, заявитель жалобы) о взыскании 688 309 руб. 83 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 14.03.2011 N Д.2278.4 и 910 382 руб. 74 коп. пени.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление территориального планирования, городских земель, градостроительства, архитектуры и муниципального имущества администрации города Костромы, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Костромской области.

Решением Арбитражного суда Костромской области от 27.01.2014 взыскано с ИП Спиридонова А.М. в пользу Департамента 688 309 руб. 83 коп. задолженности, 45 000 руб. пени, в удовлетворении остальной части иска отказано.

ИП Спиридонов Антон Михайлович с принятым решением суда не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

По мнению заявителя жалобы, размер кадастровой стоимости земельного участка устанавливается сведениями, внесенными в государственный кадастр, а не договором аренды. На момент заключения дополнительного соглашения к договору аренды кадастровая стоимость земельного участка была установлена в размере 2 997 755 руб. 90 коп., этот размер оставался неизменным до 26.11.2013. Судом не сделан анализ законности действий по исправлению технической ошибки. В данном случае, исправление ошибки нарушило права арендатора, который полагался на установленную в государственном кадастре стоимость, поскольку это привело к увеличению размера арендной платы. Судом не учтено, что в течение всего спорного периода кадастровая стоимость участка была установлена в размере 2 997 775 руб. 90 коп. У Департамента должны были быть сведения о размере кадастровой стоимости во время подготовки дополнительного соглашения. В дополнительном соглашении арендодателем неверно указан размер кадастровой стоимости, так как он не соответствует данным государственного кадастра, установленным на момент заключения соглашения. Кроме того, заявитель ссылается на преюдициальность решения по делу N А31-10961/2013 от 24.01.2014 об установлении кадастровой стоимости земельного участка. Таким образом, по мнению ответчика, у истца отсутствовало право на получение арендной платы, исходя из размера кадастровой стоимости участка в размере 7 881 613 руб. 90 коп., так как в спорном периоде кадастровая стоимость была установлена в размере 2 997 775 руб. 90 коп., а позднее судебным актом установлена в размере рыночной стоимости - 661 000 руб.

Департамент в отзыве на апелляционную жалобу указал, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, в связи с чем просил отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.

Третьи лица отзывов на апелляционную жалобу не представили.

До рассмотрения апелляционной жалобы ответчик обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с ходатайством об участии в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи.

Данное ходатайство апелляционным судом рассмотрено и удовлетворено.

Представитель ИП Спиридонова А.М. в порядке статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) участвовал в судебном заседании апелляционной инстанции посредством использования системы видеоконференц-связи; в судебном заседании поддержал изложенные в апелляционной жалобе требования и возражения.

Департамент заявил ходатайство о рассмотрении дела без участия его представителя.

Истец, третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие их представителей по имеющимся материалам.

Законность решения Арбитражного суда Костромской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения Департамента от 04.03.2011 N 109/з истец (арендодатель) и Трончук Галина Владимировна 14.03.2011 заключили договор аренды N Д.2278.4 земельного участка из земель населенных пунктов, площадью 1990 кв.м, с кадастровым номером 44:27:061201:242, расположенного по адресу: город Кострома, ул.Зеленая, д.1г, для строительства здания автосервиса (л.д.-14-16).

В соответствии с пунктами 3.2 и 4.4.3 договора аренды арендатор обязался ежеквартально равными долями до 1-го числа первого месяца, следующего за расчетным кварталом, выплачивать арендную плату в установленных договором порядке и размере.

В силу пункта 3.3 договора аренды размер арендной платы устанавливается на основании действующих нормативных актов Костромской области и может измениться арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением коэффициента, соответствующего индексу потребительских цен в Костромской области за предшествующий период, ежегодно утверждаемого постановлением администрации Костромской области, при изменении кадастровой стоимости земельного участка и в иных случаях - при изменении законодательства Российской Федерации, Костромской области, нормативных правовых актов Костромской области; заключение дополнительного соглашения к договору не требуется. Уведомление об изменении размера арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору арендодателем заказным письмом с уведомлением. Уведомление об изменении размера арендной платы считается полученным в день его получения арендатором либо в день извещения организацией почтовой связи об отсутствии арендатора по всем адресам, указанным в договоре.

Согласно пункту 3.1 договора аренды размер арендной платы в квартал составляет 216 921 руб. 47 коп.

По пункту 3.1 договора аренды расчет арендной платы осуществляется по следующей формуле:

Арендная плата за год: А год = Кст х Ка х Кв х Ки х Кк

Арендная плата за квартал: R_kb = R _год/4, где

Кст - кадастровая стоимость земельного участка;

Ка - коэффициент, учитывающий категорию арендатора;

Кв - коэффициент, учитывающий виды разрешенного использования земельных участков;

Ки - коэффициент, соответствующий индексу потребительских цен в Костромской области;

Кк - корректирующий коэффициент.

Пунктом 5.3 договора аренды установлено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пени начисляются со дня образования задолженности и перечисляются в порядке, предусмотренном пунктом 3.2 договора.

Срок договора установлен сторонами с 04.03.2011 по 04.03.2014.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Костромской области (запись о государственной регистрации от 13.04.2013 N 44-44-01/037/2011-036).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 14.03.2011 (л.д.-18).

13.09.2011 Трончук К.В. (продавец) и Спиридонов А.М. (покупатель) заключили договор купли-продажи, в соответствии с которым право собственности на объект незавершенного строительства - нежилое строение (здание автосервиса), назначение: нежилое здание, площадь застройки 529,7 кв.м, степень готовности объекта 3 процента, инв.N 12781, лит.А, адрес объекта: Костромская область, Костромской район, г.Кострома, ул.Зеленая, д.1г, расположенного на участке, перешло к Спиридонову A.M. (запись о государственной регистрации от 10.10.2011 N 44-44-01/073/2011-721), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 44-АБ N 509053 (л.д.-105).

Согласно дополнительному соглашению к названному выше договору от 02.12.2011 с 10.10.2011 арендатором участка является Спиридонов A.M. (запись о государственной регистрации 17.01.2012 N 44-4401/054/2011-984) (л.д.-19).

Предприниматель в заявлении от 31.05.2013 просил изменить вид разрешенного использования земельного участка на "наземные гаражи" (л.д.-65).

Письмом от 05.07.2013 N 10299 истец отказал ИП Спиридонову A.M. во внесении изменений в договор аренды в части вида разрешенного использования земельного участка (л.д.-49).

Из постановления администрации Костромской области от 28.12.2012 N 569-а "Об утверждении коэффициента, соответствующего произведению годовых индексов потребительских цен в Костромской области за период, прошедший с момента утверждения соответствующих результатов кадастровой оценки земель, для расчета в 2013 году арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Костромской области, и земельные участки на территории Костромской области, государственная собственность на которые не разграничена" следует, что для земельных участков в составе земель населенных пунктов утвержден коэффициент, соответствующий индексу потребительских цен в Костромской области - Ки в размере 1,379.

Распоряжением департамента имущественных и земельных отношений Костромской области от 14.12.2012 N 1981/з утверждено значение корректирующего коэффициента на 2013 финансовый год для расчета арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Костромы и земельных участков, находящихся в государственной собственности Костромской области, отнесенных к категории земель "земли населенных пунктов". Согласно приложению к указанному выше распоряжению для 5 группы земельных участков установлен корректирующий коэффициент Кк в размере 1,58.

Согласно дополнительному соглашению к договору от 02.12.2011 (запись о государственной регистрации от 17.01.2012 N 4444-01/054/2011-984) и уведомлению о размере арендной платы за 4 квартал 2011 года от 08.12.2011 N 16510 размер арендной платы в 4 квартале 2011 года установлен в размере 195 700 руб. 89 коп.

Из уведомления о размере арендной платы на 2012 год от 02.02.2012 года N 1535 усматривается, что размер арендной платы по договору в 2012 году составил 216 921 руб. 47 коп.

В соответствии с уведомлением о размере арендной платы на 2013 год N 1706 от 31.01.2013 размер арендной платы по договору составил 235 694 руб. 18 коп.

По расчетам истца по состоянию на 23.07.2013 задолженность по арендной плате за период с 01.10.2012 по 30.06.2013 составляет 688 309 руб. 83 коп.: за 4 квартал 2012 года - 216 921 руб. 47 коп.; за 1 квартал 2013 года - 235 694 руб. 18 коп.; за 2 квартал 2013 года - 235 694 руб. 18 коп.

В связи с просрочкой внесения арендной платы истец начислил предпринимателю пени за период с 01.04.2012 по 22.07.2013 в размере 910 382 руб. 74 коп.

В связи с неисполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы за арендованный участок, Департамент обратился с настоящим иском в Арбитражный суд Костромской области.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя ответчика, принимающего участие в судебном заседании посредством видеоконференц-связи, суд апелляционной инстанции не нашел правовых оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим.

По пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон.

Согласно статьям 450 и 451 ГК РФ договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке.

Доказательств того, что ответчик обращался с иском в суд об изменении условий договора и дополнительного соглашения, в том числе вида разрешенного использования не представлено.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

Как ранее указывалось, спорный земельный участок, предоставлен в аренду для строительства здания автосервиса.

У арендодателя, в данном случае, отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора. Также арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды.

Вместе с тем, арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Как усматривается из норм Земельного кодекса Российской Федерации, они по-разному определяют порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. Поэтому при кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений.

Изменение разрешенного использования любого земельного участка осуществляется с использованием процедуры кадастрового учета изменений этого объекта недвижимости, при условии уже состоявшегося изменения его фактического использования с соблюдением установленных требований.

Согласно кадастровому паспорту участка от 12.01.2011 его кадастровая стоимость составляла 7 881 613 руб. 90 коп., а вид разрешенного использования - для строительства здания автосервиса (л.д.-20).

В материалы дела представлено заявление Долгова А.А. от 20.03.2011, в котором он просил в ФГУ "Земельная кадастровая палата" о смене разрешенного использования, согласно градостроительному плану на "наземные гаражи" (л.д.-129).

В материалы дела представлен градостроительный план спорного участка, утвержденный постановлением администрации города Костромы от 06.05.2011 N 919, из которого не следует, что вид разрешенного использования определен как "наземные гаражи" (л.д.-132, 133).

Действительно, из кадастровых выписок по спорному участку от 26.05.2011 и от 06.08.2012 следует, что его кадастровая стоимость составляет 2 997 755 руб. 90 коп., а вид разрешенного использования - наземные гаражи (л.д.-45-48).

Вместе с тем, из представленного в материалы дела письма филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Костромской области от 26.11.2013 следует, что при изменении кадастровой стоимости земельного участка была допущена техническая ошибка. Разрешенное использование земельного участка - для строительства здания автосервиса, наземные гаражи, кадастровая стоимость - 7 881 613 руб. 90 коп. (л.д.-137).

Из кадастрового паспорта земельного участка от 26.11.2013 усматривается, что его кадастровая стоимость установлена в размере 7 881 613 руб. 90 коп., а вид разрешенного использования - для строительства здания автосервиса, наземные гаражи (л.д.-138).

В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка от 20.12.2013 его кадастровая стоимость установлена в размере 7 881 613 руб. 90 коп., а вид разрешенного использования - для строительства здания автосервиса (л.д.-126).

Из свидетельства от 10.10.2011 усматривается, что за Спиридоновым А.М. на спорном земельном участке зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства - нежилое строение (здание автосервиса) (л.д.-105).

Документального подтверждения того, что стройка на данном земельном участке завершена, построены объекты недвижимости, и они в установленном порядке сданы в эксплуатацию и зарегистрированы, в материалы дела не представлено, напротив, как пояснил представитель ответчика в судебном заседании апелляционной инстанции, готовность объекта составляет 7 %.

С учетом изложенного, фактическое использование спорного земельного участка не изменялось.

Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Кроме того, как следует из дополнительного соглашения от 02.12.2011 к договору аренды, кадастровая стоимость спорного земельного участка согласована сторонами в размере 7 881 613 руб. 90 коп.

В силу пункта 4 дополнительного соглашения его условия распространяют свое действие с 10.10.2011.

Соглашение подписано предпринимателем без замечаний и возражений.

Таким образом, ответчик при подписании дополнительного соглашения имел информацию о кадастровой стоимости участка именно в размере 7 881 613 руб. 90 коп.

Поскольку при подписании дополнительного соглашения ИП Спиридонов А.М. знал, что кадастровая стоимость участка установлена в размере 7 881 613 руб. 90 коп., согласился с ней, а фактическое использование участка осталось первоначальным и впоследствии не изменилось, то, следовательно, техническая ошибка в размере кадастровой стоимости участка и его виде разрешенного использования не привели к нарушению прав арендатора и ухудшению его положения.

Таким образом, указанная ошибка могла быть исправлена уполномоченным органом, осуществляющим государственный земельный кадастр.

В связи с этим, суд апелляционной инстанции не может принять ссылки заявителя жалобы на письмо Министерства финансов Российской Федерации от 10.03.2011 N 03-05-04-02/21, права арендатора и иных лиц не могут быть нарушены устранением указанной технической ошибки.

Ответчик не подтвердил надлежащим образом право на изменение вида разрешенного использования земельного участка в связи со строительством и реконструкцией объекта капитального строительства.

Ссылка заявителя жалобы на преюдициальность решения Арбитражного суда Костромской области от 24.01.2014 по делу N А31-10961/2013, которым установлено, что стоимость земельного участка с кадастровым номером 44:27:061201:242 подтверждена отчетом об оценке, а его кадастровая стоимость установлена в размере рыночной стоимости - 661 000 руб., не может быть принята апелляционной инстанцией как основание к отмене решения в силу следующих обстоятельств.

Статья 66 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает правила оценки земли, в соответствии с которыми оценка может осуществляться либо по правилам государственной кадастровой оценки земель, либо путем определения ее рыночной стоимости.

При этом то обстоятельство, что рыночная стоимость объекта недвижимости доказывается истцом и устанавливается решением суда на дату определения кадастровой стоимости этого объекта, не влияет на определение момента, с которого установленная вступившим в законную силу судебным актом рыночная стоимость применяется в качестве кадастровой стоимости.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11 требования о признании недостоверным результата государственной кадастровой оценки земельного участка, признании незаконными действий, выразившихся в формировании в государственном кадастре недвижимости недостоверных сведений о кадастровой стоимости земельного участка, имеют своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость, а не оспаривание действий этого органа. При этом сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Согласно правилам пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.

Таким образом, правовым последствием пересмотра кадастровой стоимости в связи с ее несоответствием рыночной стоимости земельного участка является то, что с момента вступления в силу судебного акта у кадастрового органа возникает обязанность внести в кадастр установленную судебным актом рыночную стоимость земельного участка. С этого момента рыночная стоимость получает статус кадастровой и должна применяться в новом, измененном виде.

Установление измененной кадастровой стоимости земельного участка не обеспечивает исправления недостоверных сведений об объекте, а представляет собой вновь определенную характеристику, подлежащую внесению в государственный кадастр недвижимости на будущее время. Следовательно, во всех правоотношениях, в которых используется кадастровая стоимость, ее новый, определенный судом размер может применяться не ранее вступления в законную силу решения суда по соответствующему иску.

Как следует из Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 10761/11 по делу N А11-5098/2010, установление рыночной стоимости участка на дату определения кадастровой стоимости не влияет на определение момента, с которого установленная вступившим в законную силу судебным актом рыночная стоимость применяется в качестве кадастровой стоимости.

Иное толкование заявителем жалобы гражданского законодательства не свидетельствует о неправильном применении судом норм материального права.

На основании изложенного доводы ответчика о необходимости расчета арендной платы исходя из иного размера кадастровой стоимости земельного участка, чем предусмотрено действующим договором аренды, не могут быть приняты апелляционной инстанцией.

Факт невнесения ответчиком арендной платы в заявленном истцом размере за спорный период с 01.10.2012 по 30.06.2013 подтверждается материалами дела и ответчиком по существу не оспаривается.

Суд проверил расчет взыскиваемой истцом арендной платы и пришел к выводу о том, что он соответствует условиям договора.

Следовательно, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 688 309 руб. 83 коп. и пени с учетом применения статьи 333 ГК РФ.

При таких обстоятельствах решение суда законно и обоснованно, отмене или изменению по доводам, приведенным в жалобе, не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Костромской области от 27.01.2014 по делу N А31-8867/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Спиридонова Антона Михайловича - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий

В.Г. Сандалов

Судьи

О.А. Гуреева Т.Е. Пуртова