Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 апреля 2014 г. N 17АП-14806/12

г. Пермь

23 апреля 2014 г.

Дело N А60-26450/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 апреля 2014 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Голубцовой Ю.А.,

судей Гладких Е.О., Дюкина В.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шималиной Т.В.,

при участии:

от ответчика - Решетникова Т.А., доверенность от 21.05.2013,

от третьего лица жилищно-строительного кооператива "Исток" - Безруков А.М., доверенность от 04.10.2013,

от иных лиц, участвующих в деле - не явились,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика жилищно-строительного кооператива "ЗВЕЗДА"

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 17 декабря 2013 года

по делу N А60-26450/2012,

вынесенное судьей Абдрахмановой Е.Ю.,

по иску Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области

к жилищно-строительному кооперативу "ЗВЕЗДА"(ОГРН 1036603515288, ИНН 6670029782),

третьи лица Кузнецов Алексей Алексеевич, Коновалов Сергей Сергеевич, Чехомов Алексей Николаевич, Шевченко Валерий Яковлевич, Еникеева Галина Федоровна, Грачева Надежда Николаевна, Попугаева Людмила Николаевна, Цигвинцева Наталья Петровна, Фейгин Донат Михайлович, Пичурин Дмитрий Михайлович, Хохрякова Любовь Анатольевна, Хохряков Александр Владимирович, Плеханов Александр Владимирович, Кускова Марина Юрьевна, Федоров Владимир Анатольевич, Архипова Елена Ивановна, Струнина Надежда Рудольфовна, Соколов Михаил Викторович, Миронов Александр Анатольевич, Кокшаров Константин Михайлович, Телегина Элеонора Евгеньевна, Телегин Андрей Александрович, Серебренникова Наталья Валерьевна, Левин Александр Юрьевич, Молотилова Маргарита Владимировна, Саргсян Арпеник Левони, Удовикина Ирина Викторовна, Сосновских Галина Борисовна, Сосновских Павел Евгеньевич, Смирнов Михаил Викторович, Богданова Ольга Анатольевна, Макурин Сергей Кузьмич, Коваленко И.В., Мамина Елена Петровна, Герасименко Денис Владимирович, Еникеев Игорь Шамилович, закрытое акционерное общество "УРАЛТЯЖТРУБСТРОЙ" (ОГРН 1106625002912, ИНН 6625059489), Департамент архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений Администрации города Екатеринбурга, жилищно-строительный кооператив "Исток" (ОГРН 1056603549804, ИНН 6670084511),

о признании обременения отсутствующим,

установил:

Администрация города Екатеринбурга обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к жилищно-строительному кооперативу "Звезда" (далее - ответчик) о признании отсутствующим права аренды, зарегистрированного 15.05.2007, как обременения права собственности земельного участка с кадастровым номером 66:41:0614015:138, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, пос. Малый Исток.

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Кузнецов Алексей Алексеевич, Коновалов Сергей Сергеевич, Чехомов Алексей Николаевич, Шевченко Валерий Яковлевич, Еникеева Галина Федоровна, Грачева Надежда Николаевна, Попугаева Людмила Николаевна, Цигвинцева Наталья Петровна, Фейгин Донат Михайлович, Пичурин Дмитрий Михайлович, Хохрякова Любовь Анатольевна, Хохряков Александр Владимирович, Плеханов Александр Владимирович, Кускова Марина Юрьевна, Федоров Владимир Анатольевич, Архипова Елена Ивановна, Струнина Надежда Рудольфовна, Соколов Михаил Викторович, Миронов Александр Анатольевич, Кокшаров Константин Михайлович, Телегина Элеонора Евгеньевна, Телегин Андрей Александрович, Серебренникова Наталья Валерьевна, Левин Александр Юрьевич, Молотилова Маргарита Владимировна, Саргсян Арпеник Левони, Удовикина Ирина Викторовна, Сосновских Галина Борисовна, Сосновских Павел Евгеньевич, Смирнов Михаил Викторович, Богданова Ольга Анатольевна, Макурин Сергей Кузьмич, Коваленко И.В., Мамина Елена Петровна, Герасименко Денис Владимирович, Еникеев Игорь Шамилович.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 29.10.2012 исковые требования удовлетворены. Договор аренды земельного участка от 03.04.2007 N 6-809 признан прекратившимся с 13.01.2012.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2013 решение суда отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 17.07.2013 произведена замена истца Администрация города Екатеринбурга на Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее - МУГИСО). Решение Арбитражного суда Свердловской области от 29.10.2012 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2013 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены закрытое акционерное общество "УРАЛТЯЖТРУБСТРОЙ", Департамент архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений Администрации города Екатеринбурга, жилищно-строительный кооператив "Исток".

Решением суда от 17.12.2013 исковые требования удовлетворены.

Ответчик с решением суда от 17.12.2013 не согласен, в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на то, что право аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0614015:138 находится в залоге у участников долевого строительства расположенного на указанном земельном участке 7-квартирного жилого дома. Признание отсутствующим права аренды повлечет невозможность исполнения ответчиком (застройщиком) обязательств по договорам участия в долевом строительстве. Также, по мнению ответчика, удовлетворение иска делает невозможным ввод в эксплуатацию инженерных сетей, для возведения которых, в том числе, предоставлен ответчику спорный земельный участок. Ответчик полагает, что сохраняет право аренды спорного земельного участка как собственник незавершенного строительством многоквартирного жилого дома, расположенного на указанном земельном участке. Поскольку из земельного участка с кадастровым номером 66:41:0614015:138 под возведенными индивидуальными жилыми домами выделены самостоятельные земельные участки, суду следовало установить фактическую площадь земельного участка с кадастровым номером 66:41:0614015:138 и собственников жилых домов, распложенных на указанном земельном участке, рассмотреть вопрос о возможности изменения договора аренды с учетом изменения границ спорного земельного участка и множественности лиц на стороне арендатора.

В суде апелляционной инстанции ответчик доводы апелляционной жалобы поддержал.

Истец в суд апелляционной инстанции не явился, в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Истец полагает, что цель, для которой ответчику предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 66:41:0614015:138 - строительство коттеджного поселка, - достигнута. Право использования земельного участка перешло к собственникам индивидуальных жилых домов. Строительство многоквартирного жилого дома договором аренды земельного участка не предусмотрено, не соответствует градостроительному зонированию.

Третье лицо жилищно-строительный кооператив "Исток" возражает в отношении удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве. Третьи лицо считает, что вывод суда о прекращении договора аренды с 19.08.2009, с момента начала осуществления государственной регистрации права собственности членов кооператива "Исток" на индивидуальные жилые дома, соответствует указаниям суда кассационной инстанции, правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении от 05.07.2011 N 1721/11. По мнению третьего лица, разрешение на строительство многоквартирного жилого дома получено ответчиком с нарушением земельного и градостроительного законодательства после прекращения арендных правоотношений сторон. Для возведения инженерных сетей не требуется разрешения на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию, поскольку сети самостоятельным объектом не являются, предусмотрены проектом строительства поселка.

Иные третьи лица в суд апелляционной инстанции не явились, отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Законность и обоснованность решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что на основании постановления главы города Екатеринбурга от 27.07.2007 N 787 между администрацией города Екатеринбурга (арендодатель) и жилищно-строительным кооперативом "Звезда" (арендатор) заключен договор от 03.04.2007 N 6-809 аренды земельного участка площадью 69088 кв. м. с кадастровым номером 66:41:06 14 015:0138, расположенного в поселке Малый Исток (в северо-западной части кадастрового квартала, ограниченного ориентирами: с/т "Солнечный" - с/т "Ласточка" - автомобильная дорога "Дубле Сибирского тракта - с/т "Колос") города Екатеринбурга, на срок с 27.02.2007 по 26.02.2012, для строительства коттеджного поселка и объектов инженерного обеспечения (п. 1, 6.1. договора, т. 1 л.д. 9-12).

03.04.2007 между арендодателем и арендатором подписан акт приема-передачи земельного участка (т. 1 л.д. 15).

Государственная регистрация данного договора произведена 15.05.2007 (т. 1 л.д. 17).

Кооперативу "Звезда" выданы разрешения от 14.12.2007 N RU 66302000 - 706/7, от 10.09.2008 N RU 66302000 - 445/08 на строительство 35 1-квартирных малоэтажных жилых домов (N1-3, 7-31, 84-90 по генплану) и здания ТСЖ (N74 по генплану), расположенных по адресу: г. Екатеринбург, пос. Малый Исток общей площадью 7 163,7 кв.м. (1 и 2 этапы строительства). Срок действия разрешений на строительство до 30.06.2009 и до 30.09.2010 соответственно (т. 6 л.д. 76, 77).

06.06.2011 ответчику выдано разрешение на строительство N RU 66302000-1675/11 пяти 1-квартирных жилых домов (N 18, 84, 88, 89,90 по генплану) и 7- квартирного жилого дома с помещением ТСЖ (N 74 по генплану) (3 этап строительства) со сроком действия до 01.01.2013 (т. 6 л.д. 79).

В письме от 17.01.2012 N 0132/01-Ю/119 арендодатель сообщил арендатору об истечении 26.02.2012 срока действия договора аренды от 03.04.2007 N 6-809, отсутствии намерения на продление этого договора и о необходимости до 08.03.2012 возвратить земельный участок. Факт направления данного письма подтверждается квитанцией от 18.01.2012 (т. 1 л. д. 24-26).

В письме от 04.06.2012 N 0132/01-10/2206 Администрация г. Екатеринбурга сообщила арендатору о прекращении действия договора по истечении срока, а также о том, что об отсутствии намерения продлевать этот договор арендатор был уведомлен письмом от 17.01.2012 (т. 1 л.д. 27).

В письме от 15.08.2012 N 23.2-02/3304 Администрация г. Екатеринбурга повторно сообщила жилищно-строительному кооперативу "Звезда" о прекращении договора аренды от 03.04.2007 N 6-809 с 27.02.2012 (т. 1 л.д. 74).

Судом первой инстанции установлено и не оспаривается, что на земельном участке с кадастровым номером 66:41:06 14 015:0138 возведены индивидуальные жилые дома, принадлежащие третьим лицам на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации прав (т. 1 л. д. 38 - 69).

В связи с государственной регистрацией прав третьих лиц на индивидуальные жилые дома земельный участок с кадастровым номером 66:41:06 14 015:0138 разделен и из него образованы земельные участки, под расположенными на них индивидуальными жилыми домами.

В отношении образованных земельных участков зарегистрированы права собственности третьих лиц (свидетельства о государственной регистрации права, т. 2 л. д. 36 - 52).

Судом установлено, что первым из образованных из земельного участка с кадастровым номером 66:41:06 14 015:0138 на государственный кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 66:41:0614015:343, дата внесения сведений в государственный кадастр недвижимости - 13.01.2012 (т.1 л.д. 34).

Истец в обоснование иска ссылается на то, что, что договор аренды земельного участка от 03.04.2007 N 6-809 прекращен в связи с государственной регистрацией права собственности собственников жилых домов на расположенные под жилыми домами земельные участки, выделенные из земельного участка с кадастровым номером 66:41:06 14 015:0138, а также, в связи с истечением срока его действия, при этом ответчик необоснованно уклоняется от погашения записи о государственной регистрации договора аренды.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции принял во внимание указания суда кассационной инстанции, правомерно руководствовался следующим.

В соответствии со ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, расположенных на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования.

В п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Как разъяснено в п. 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива (п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в постановлении от 05.07.2011 N 1721/11, с момента оформления права собственности на возведенные на земельном участке жилые дома, права аренды на земельный участок переходят к собственникам объектов недвижимости.

Поскольку членами жилищно-строительного кооператива "Звезда" в полном объеме выплачены паевые взносы, права третьих лиц на индивидуальные жилые дома, возведенные на земельном участке с кадастровым номером 66:41:06 14 015:0138, зарегистрированы, с момента регистрации права собственности на жилые дома физические лица приобрели право аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:06 14 015:0138, ранее предоставленного ответчику в аренду по договору от 03.04.2007 N 6-809.

Из кадастрового паспорта от 06.11.2012 следует, что из земельного участка с кадастровым номером 66:41:0614015:138 образованы земельные участки с кадастровыми номерами 66:41:0614015:137, 66:41:0614015:138, 66:41:0614015:140, 66:41:0614015:141, 66:41:0614015:142, 66:41:0614015:143 (т. 3 л.д. 98-101). Земельный участок с кадастровым номером 66:41:0614015:138 имеет площадь 62170 кв.м, разрешенное использование - место размещения коттеджного поселка и объектов инженерного обеспечения.

Таким образом, в соответствии с п. 1 ст. 11.5. Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок с кадастровым номером 66:41:0614015:138, из которого выделены указанные земельные участки, сохранился в измененных границах.

С учетом представленных в материалы дела доказательств, доводов лиц, участвующих в деле, суд первой инстанции оценил довод ответчика о том, что договор аренды является действующим, поскольку возведение объектов на земельном участке не окончено: не введены в эксплуатацию инженерные сети для обслуживания коттеджного поселка и не завершено строительство 7-этажного многоквартирного жилого дома.

В обоснование данного довода ответчик сослался на разрешение от 06.06.2011 N RU 66302000-1675/11, предусматривающее строительство на земельном участке площадью 69088 кв. м. 7-квартирного жилого дома, выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 10.09.2013, согласно которой 05.02.2013 зарегистрировано право собственности ответчика на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом площадью застройки 289,9 кв.м. (т. 5 л.д.45), а также на правовую позицию Президиума ВАС РФ, изложенную в постановлении от 23.12.2008 N 8985/08 и положения ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Как правильно указано судом первой инстанции, законность выдачи указанного разрешения на строительство к предмету рассмотрения по данному делу не относится.

Вместе с тем, в соответствии с п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Из материалов дела не следует, что земельный участок предоставлен ответчику в аренду для строительства многоквартирного жилого дома, указанное в кадастровом паспорте земельного участка разрешенное использование (место размещения коттеджного поселка и объектов инженерного обеспечения) также не предполагает строительство на земельном участке многоквартирного жилого дома.

Из материалов дела следует, что цель, для которой спорный земельный участок был предоставлен в аренду - строительство коттеджного поселка и объектов инженерного обеспечения (п. 2.1.5 договора) - достигнута (жилые дома введены в эксплуатацию и переданы членам ЖСК "Звезда" в собственность, незавершенные строительством объекты также находятся в собственности членов ЖСК "Звезда", строительство объектов инженерного обеспечения завершено, сети эксплуатируются собственниками жилых домов).

Довод апелляционной жалобы о том, что удовлетворение иска делает невозможным ввод в эксплуатацию инженерных сетей, для возведения которых, в том числе, предоставлен ответчику спорный земельный участок, является необоснованным.

Из материалов дела не следует, что инженерные сети являются самостоятельным объектом недвижимого имущества, для возведения которого необходимо соблюдение требований Градостроительного кодекса Российской Федерации о получении разрешений на строительство и на ввод в эксплуатацию.

Согласно архитектурно-планировочному заданию (т. 6 л.д.70-74), общей пояснительной записке к рабочему проекту 001/05-ПЗ (т. 6 л.д.81-92) при строительстве коттеджного поселка запроектировано возведение инженерных сетей. Иное ответчиком не доказано.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии у ответчика необходимости в использовании спорного земельного участка на условиях договора аренды от 03.04.2007 N 6-809.

При таких обстоятельствах ссылка ответчика на правовую позицию Президиума ВАС РФ, изложенную в постановлении от 23.12.2008 N 8985/08 и положения ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации подлежит отклонению. А выдача ответчику разрешения на строительства от 06.06.2011 N RU 66302000-1675/11 и наличие у ответчика зарегистрированного права собственности на незавершенный строительством многоквартирный жилой дом не исключает вывод о прекращении между сторонами правоотношений по указанному договору аренды.

Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как правильно указано судом первой инстанции, уведомление истцом ответчика об отсутствии намерения продлевать спорный договор аренды на неопределенный срок после истечения его действия, свидетельствует о его прекращении по истечении срока его действия.

Заявленное истцом требование направлено на погашение в государственном реестре записи об обременении в отношении спорного земельного участка в пользу ответчика. Учитывая изложенное, избранный истцом способ защиты не противоречит разъяснениям, изложенным в п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым, в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

В иске судом отказано правомерно.

Довод апелляционной жалобы о том, что невозможность исполнения ответчиком (застройщиком) обязательств по договорам участия в долевом строительстве, правового значения при рассмотрении настоящего дела не имеет.

Иные доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку выводов суда первой инстанции. Судом правильно определен предмет доказывания и те обстоятельства, которые в данном случае подлежат обязательному исследованию и оценке. Нарушений норм материального или процессуального права при исследовании и правовой оценке обстоятельств дела судом допущено, в связи с чем оснований для отмены решения суда не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы, связанные с уплатой государственной пошлины по апелляционной жалобе, относятся на заявителя апелляционной жалобы.

На основании и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 17 декабря 2013 года по делу N А60-26450/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Ю.А. Голубцова

Судьи

Е.О. Гладких В.Ю. Дюкин