Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 апреля 2014 г. N 15АП-3607/14

город Ростов-на-Дону

27 апреля 2014 г.

дело N А53-21595/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 апреля 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мисника Н.Н.,

судей Ильиной М.В., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

Штерхун Е.Э.

при участии:

от истца: до перерыва - Потеря Ольга Васильевна по доверенности N 59-30-10659/13, после перерыва - не явился, извещен надлежаще,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 22.01.2014 по делу N А53-21595/2013

по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ОГРН 1026103305304, ИНН 6152000398)

к открытому акционерному обществу "Ростовгорстрой"

(ОГРН 1045605469744, ИНН 616500004952)

о расторжении договора аренды, об обязании возвратить арендодателю земельный участок,

принятое судьей Прокопчук С.П.,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно - земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Ростовгорстрой" (далее - ответчик, общество) о расторжении договора аренды земельного участка N 33817 от 20.03.2012; об обязании в течение 10 дней с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу возвратить арендодателю по акту приема-передачи земельный участок, расположенный по адресу: город Ростов-на-Дону, Первомайский район, район Ростовского моря, площадью 1 184 кв.м., кадастровый номер 61:44:0020322:39 (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (л.д. 62)).

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением арендатором обязанности по внесению арендной платы.

Решением Арбитражного суда Ростовской области в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме. Решение мотивировано тем, что истцом не представлены доказательства, подтверждающие существенное нарушения договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Задолженность по арендной плате и пени погашены ответчиком до рассмотрения настоящего спора по существу.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке, предусмотренном главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе департамент указал на незаконность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что арендатор не исполнил обязательства по внесению арендной платы за I, II и III кварталы 2013 года, что является основанием для расторжения договора аренды в соответствии с пунктом 4.1.3 договора. По мнению истца, обжалуемое решение противоречит разъяснениям Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации, изложенным в пункте 23 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление от 17.11.2011 N 73). Судом первой инстанции не установлен факт устранения нарушения обязательства в разумный срок.

В судебном заседании представитель истца поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, между Департаментом имущественно - земельных отношений города Ростова-на-Дону (арендодатель) и открытым акционерным обществом "Ростовгорстрой" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 20.03.2012 N 33817, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:0020322:39, общей площадью 1184 кв.м., расположенный по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, район Ростовского моря, для использования в целях строительства блокированного жилого дома (л.д. 10 - 14).

Земельный участок передан арендатору на основании акта приема-передачи от 20.03.2012 (л.д. 15).

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды устанавливается с даты регистрации договора до 31.03.2016.

Договор аренды земельного участка от 20.03.2012 N 33817 зарегистрирован в установленном законом порядке (регистрационная запись от 02.03.2012N 61-01-01/471/2012 (л.д. 10)).

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы в год за участок составляет 155 000 рублей.

В пункте 6.2 договора установлено, что договор может быть расторгнут по соглашению сторон либо по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.3.

Поскольку арендатор уклонялся от исполнения обязанности по внесению арендной платы за I и II кварталы 2013 года, департаментом в его адрес была направлена претензия от 27.06.2013 с предложением в срок до 17.07.2013 погасить сложившуюся задолженность (л.д. 21).

Учитывая, что предупреждение о погашении задолженности по арендной плате и пени арендатором в установленный срок не исполнено, департамент направил в адрес арендатора уведомление от 13.08.2013 N 59-30-26395/15 с предложением в срок до 22.08.2013 расторгнуть договор аренды земельного участка от 20.03.2012 N 33817 (л.д. 16).

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения Департамента имущественно - земельных отношений города Ростова-на-Дону в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с частью 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки.

В пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно пункту 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение о расторжении договора (пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Как отмечено выше, арендодателем в адрес арендатора направлено уведомление от 27.06.2013 о необходимости оплаты задолженности и пени.

Письмом от 13.08.2013 арендодатель уведомил арендатора о намерении расторгнуть договор аренды N 33817 от 20.03.2012 в связи с невыполнением арендатором предупреждения о погашении задолженности по арендной плате и пени.

Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора о расторжении договора, предусмотренный пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцом соблюден.

Оспаривая законность настоящего судебного акта, истец ссылается на нарушение арендатором сроков внесения арендной платы более двух раз подряд, а именно с 01.01.2013 по 30.09.2013.

Однако на момент подачи настоящего иска (02.10.2013) сумма основного долга погашена арендатором в полном объеме, что подтверждается платежным поручением от 01.10.2013 N 909 (л.д. 54).

В ходе рассмотрения дела арендатор погасил пени на основании платежного поручения от 28.10.2013 N 24207 (л.д. 55).

Изложенные обстоятельства позволяют сделать вывод о том, что на момент разрешения настоящего спора по существу обязанность по внесению арендной платы за период с 01.01.2013 по 30.09.2013 исполнена арендатором в полном объеме.

Не может быть принята судом апелляционной инстанции ссылка заявителя апелляционной жалобы на пункт 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011, в котором указано, что согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке и судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

По смыслу этих разъяснений нарушение договора должно быть не только значительным, но и неустранимым.

Поскольку указанное Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 разъясняет порядок применения общего гражданского законодательства к регулированию земельных отношений, то в силу пункта 3 статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации его разъяснения как специального правового акта имеют приоритетное значение в сравнении с разъяснениями Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 как общего правового акта, относящимся к аренде любых вещей.

Соответственно, оплата в разумный срок задолженности по арендной плате за пользование земельным участком исключает досрочное расторжение договора аренды земельного участка.

Суд первой инстанции также пришел к выводу об отсутствии оснований для квалификации допущенного нарушения в качестве существенного. Отказывая в удовлетворении иска, суд обоснованно принял во внимание как незначительный размер задолженности, 122 643 рубля, так и то обстоятельство, что это нарушение было устранено ответчиком до предъявления настоящего иска.

При этом суд основывался на правовой позиции, изложенной в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.06.2010 N ВАС-7682/10 по делу N А41-4660/09 и определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2011 N ВАС-72/11 по делу N А73-20978/2009.

Согласно правилу пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора влечет прекращение обязательств сторон. В этом случае статья 620 Гражданского кодекса Российской Федерации обязывает арендатора возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В этой связи, отказывая в удовлетворении иска в части требования о расторжении договора, суд первой инстанции обоснованно отказал в освобождении земельного участка.

Выводы суда подтверждаются ближайшей по времени к вынесению настоящего постановления судебной практикой по данной категории дел (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа по делу N А53-21596/2013).

Таким образом, суд первой инстанции принял правильное решение. Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном понимании норм материального права заявителем. Апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы, который в порядке подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее оплаты.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 22.01.2014 по делу N А53-21595/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.Н. Мисник

Судьи

М.В. Ильина Т.Р. Фахретдинов