Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 12 мая 2014 г. N 06АП-1776/14

г. Хабаровск

12 мая 2014 г.

Дело N А04-9427/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 05 мая 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 мая 2014 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Гетмановой Т.С.

судей Головниной Е.Н., Михайловой А.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куликом Е.С.

при участии в заседании:

от Индивидуального предпринимателя Мосикяна Ромика Рафиковича: Мосикян Р.Р.;

от иных лиц, участвующих в деле, представители в судебное заседание не явились

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Мосикяна Ромика Рафиковича

на решение от 18.02.2014

по делу N А04-9427/2012

Арбитражного суда Амурской области

принятое судьей Д.С. Анышем

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Сковородинского района

к Индивидуальному предпринимателю Мосикяну Ромику Рафиковичу

о расторжении договора аренды и возврате земельного участка

третьи лица Закрытое акционерное общество "АмурТИСИз"; Администрация города Сковородино; Открытое акционерное общество "Буреягесстрой"; Амурская торгово-промышленная палата;

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Амурской области обратился Комитет по управлению муниципальным имуществом Сковородинского района Амурской области (далее - Комитет) к предпринимателю Мосикяну Ромику Рафиковичу (далее - предприниматель) с требованием о расторжении договора аренды от 13.08.2009 N 660 и возврату договорного земельного участка.

В качестве нормативного обоснования истец ссылается на положения статьи 451 ГК РФ, указывая на существенное изменение обстоятельств из которых стороны исходили при заключении договора аренды. А именно, истец заявляет о недопустимости проведения строительства на предоставленном в аренду земельном участке, поскольку на этом участке имеются сетевые коммуникации.

Решением от 21.05.2013 суд иск удовлетворил, расторгнув договор аренды от 13.08.2009 N 660 и обязав ответчика передать истцу арендуемый земельный участок в десятидневный срок, с момента вступления настоящего решения в законную силу.

Постановление апелляционного суда от 12.08.2013 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Постановлением Федерального Арбитражного суда ДВО от 22.10.2013 года вышеназванные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Амурской области.

Отменяя решение от 21.05.2013 года и постановление от 12.08.2013 года, суд кассационной инстанции указал на нарушения процессуального характера, связанные с назначением и проведением экспертизы, а так же на не полное выяснение всех существенных для дела обстоятельств.

При новом рассмотрении кассационный суд указал на необходимость выяснить, обладал ли, или мог обладать Комитет, как арендодатель спорного земельного участка, сведениями о наличии на нем инженерных коммуникаций, препятствующих строительству; дать оценку документам, касающимся выбора (отвода) спорного участка для строительства и получения предпринимателем необходимых согласований (разрешений); определить нормы материального права, ограничивающие возможность производства строительных работ на участке, по которому проложены канализационные сети.

Так же суд указал на необходимость рассмотрения вопроса о соответствии спорного договора требованиям действующего законодательства с точки зрения норм статьи 168 ГК РФ, независимо от результатов проверки, соблюдения порядка предоставления земельного участка для строительства, и получения застройщиком разрешения на строительство.

Решением от 18.02.2014 года суд удовлетворил требования истца об обязании предпринимателя Мосикяна Р.Р. возвратить по акту приема-передачи КУМИ спорный земельный участок.

В расторжении договора аренды N 660 от 13.08.2009 года суд отказал истцу, поскольку данная сделка является ничтожной в силу статьи 168 ГК РФ.

Предприниматель, не согласившись с названным решением, обратился с апелляционной жалобой.

В апелляционной жалобе заявитель приводит доводы о не соблюдении судом первой инстанции всех указаний суда кассационной инстанции, о ненадлежащей оценке всех существенных обстоятельств дела.

В качестве самостоятельного довода жалобы ответчик указал, что все решение суда сведено к оценке заключения договора аренды, при котором была не соблюдена процедура информирования населения о предстоящем предоставлении земельного участка для строительства.

Комитет в отзыве, отклонив доводы апелляционной жалобы, просит оставить без изменений обжалуемый судебный акт.

Третьи лица не представили отзывы на апелляционную жалобу.

В заседании апелляционного суда предприниматель изложил доводы апелляционной жалобы и настаивал на ее удовлетворении.

Дополнительно пояснил суду, что на стадии осуществления согласительных процедур и подготовки строительной документации, между сторонами в установленном порядке был разрешен вопрос о переносе вышеназванных канализационных сетей, считает необходимым провести дополнительное обследование спорного участка.

Истец и третьи лица извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, но своих представителей в суд апелляционной инстанции не направили.

Апелляционным судом рассмотрена апелляционная жалоба в отсутствие не явившихся лиц, на основании статьи 156 АПК РФ.

В ходе рассмотрения апелляционной жалобы, судом, в порядке статьи 163 АПК РФ был объявлен перерыв с 30.04.2014 года по 05.05.2014 года.

Заслушав ответчика (предпринимателя Мосикян Р.Р.), исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, Шестой арбитражный апелляционный суд установил следующие обстоятельства.

Спорные правоотношения сторон возникли в результате заключения между Комитетом (арендодатель) и ИП Мосикяном Р.Р. (арендатор) договора аренды N 660 от 13.08.2009 года. Предметом аренды является земельный участок, общей площадью 120 кв. м., кадастровый номер 28:24:010879:21, расположенный по адресу: Амурская область, Сковородинский район, г. Сковородино, ул. Красноармейская.

Как видно из условий названного договора разрешенным видом использования арендуемого земельного участка является строительство магазина.

Согласно акту от 13.08.2009 года предмет аренды передан арендодателем и получен арендатором.

Фактически к подготовке земельного участка под строительство арендатор приступил в апреле 2012 года, получив разрешение на строительство, и в июне начал вырубку деревьев на указанном земельном участке.

Однако, 31.07.2012 года в адрес администрации Сковородинского района поступило обращение начальника филиала ОАО "Буреягэсстрой" СМЭУ о недопустимости строительства на земельном участке, прилегающем к жилым домам N 3, 4 по ул. Красноармейская, в связи с расположением на нем канализационных сетей.

В связи с чем, 31.08.2012 года Мосикяну Ромику Рафиковичу было направлено уведомление о невозможности дальнейшего строительства магазина на арендуемом земельном участке, а также соглашение о расторжении договора аренды от 13.08.2009 года.

Истец, установив невозможность проведения на арендуемом земельном участке строительства магазина, ссылаясь на положения ст. 451 ГК РФ, обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции при разрешении настоящего спора установил, что договор аренды от 13.08.2009 N 660 заключен при нарушении норм действующего законодательства, в связи с чем, договор рассматривается как ничтожная сделка. К данному выводу суд первой инстанции пришел в соответствии со следующим.

Согласно статье 29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 ЗК РФ.

Из материалов дела следует, что постановление главы Сковородинского района N 234 от 24.03.2008 года о предварительном согласовании места расположения земельного участка под строительство магазина, вынесено на основании заявления предпринимателя Р.Р. Мосикяна.

Договор аренды земельного участка N 660 от 13.08.2009 года с кадастровым номером 28:24:210879:21 заключен между КУМИ и ИП Мосикяном Р.Р. на основании постановления N 779 от 13.08.2009 года и.о. главы администрации Сковородинского района.

Порядок предоставления для строительства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлен Земельным кодексом Российской Федерации

В соответствии с пунктом 1 статьи 30 ЗК РФ, предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: 1) без предварительного согласования мест размещения объектов; 2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

В силу пункта 5 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 настоящего кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;

2) выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета;

3) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 настоящего Кодекса.

Решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего Кодекса, о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием, в том числе для заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду (подпункт 3 пункта 7 статьи 302 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 31 ЗК РФ орган местного самоуправления по заявлению гражданина обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.

Согласно пункту 3 статьи 31 ЗК РФ органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. Граждане, общественные организации (объединения), религиозные организации и органы территориального общественного самоуправления имеют право участвовать в решении вопросов, затрагивающих интересы населения, религиозных организаций и связанных с изъятием, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд и предоставлением этих земельных участков для строительства.

Согласно пункту 5 статьи 31 ЗК РФ результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны.

К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления схемы расположения каждого земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории в соответствии с возможными вариантами их выбора. При этом исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 кодекса, принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта (пункт 6 статьи 31 кодекса).

Пунктом 8 статьи 31 ЗК РФ установлено, что решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.

Установленная пунктом 3 статьи 31 ЗК РФ обязанность органа местного самоуправления носит публичный характер, и согласно правовой позиции, сформированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10, призвана обеспечить реализацию гражданами принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетания интересов общества и отдельных граждан.

Обязательное информирование населения предусмотрено именно в случае предоставления земельного участка для целей строительства. На этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами поданы документы на получение такого участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения.

Судом установлено, что в прокуратуру Сковородинского района поступило обращение граждан проживающих по улице Красноармейской д. 1, д. 2., д. 4 города Сковородино, по факту незаконного отведения земельного участка в районе указанных домов (страницы 35-36 тома 1).

В обращении граждан содержатся доводы о незаконности предоставления спорного земельного участка без проведения общественных слушаний, при этом указано, что о представлении земельного участка стало известно в момент совершения действий, направленных на уничтожение живых насаждений.

Судом первой инстанции указано, что сторонами (КУМИ, ИП Мосикян Р.Р.) не представлены доказательства информирования органом местного самоуправления (администрацией Сковородинского района) населения о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка под строительство магазина, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 28:24:010879:21 общей площадью 120, 0 кв.м. в районе жилых домов N 3, N 4 по адресу: г. Сковородино, ул. Красноармейская.

При этом, истцом в материалы дела представлены письма общества с ограниченной ответственностью Редакция газеты "Амурская звезда" от 07.02.2014 N 60 и Редакции газеты "Открытая трибуна" от 05.02.2014 N 01, в которых указано на отсутствие информации о публикации в 2007 - 2009 годах сообщения о предстоящем предоставлении спорного земельного участка в аренду ИП Мосикяну Р.Р.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. В рассматриваемом случае сделка квалифицирована как ничтожная, которая в силу ст. 167 ГК РФ является недействительной с момента ее совершения.

В связи с чем, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что договор аренды земельного участка от 13.08.2009 N 660 заключенный между КУМИ и ИП Мосикяном Р.Р. без соблюдения процедуры информирования населения о предстоящем предоставлении земельного участка для строительства, является недействительной в силу ничтожности.

При таких обстоятельствах, суд нашел нормативно не обоснованными исковые требования о расторжении договора аренды земельного участка от 13.08.2009 N 660 в порядке статьи 451 ГК РФ связи с существенным изменением обстоятельств, поскольку договор был заключен с нарушением порядка установленного пунктом 3 статьи 31 ЗК РФ, являлся ничтожным, следовательно, не может быть расторгнут.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в абзаце 3 пункта 3 Постановления Пленумов Верховного суда и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", принимая решение, суд в силу части 1 статьи 168 АПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 АПК РФ арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Возражения заявителя относительно необоснованности доказательств связанных с наличием информации о несоблюдении законодательно установленной процедуры заключения договора аренды (то есть, отсутствия доказательств публикации сведений в официальных печатных изданиях) апелляционным судом оценивается критически в силу требований статьи 65 АПК РФ.

При этом, суд оценил представленные в материалы дела доказательства. А именно, письма ООО Редакция газеты "Амурская звезда", Редакции газеты "Открытая трибуна" в которых указано на отсутствие информации о публикации в 2007-2009 годах сообщения о предстоящем предоставлении спорного земельного участка в аренду предпринимателю Р.Р. Мосикяну. А так же обращение граждан в прокуратуру по факту незаконного отведения земельного участка в районе жилых домов.

Возражения предпринимателя Р.Р. Мосикяна о том, что недействительность сделки явилась следствием неправомерных действий органов муниципальной власти, а ответчиком, в свою очередь, были соблюдены все законодательно установленные требования, судом принимается. Однако, данные обстоятельства не могут изменить квалификацию рассматриваемого договора, который является недействительным.

В связи с установленными обстоятельствами и выводами суда о наличии ничтожной сделки, апелляционным судом не принимаются иные доводы заявителя, поскольку они все связаны с деятельностью (обязательствами и ответственностью) сторон в рамках договора аренды, который является недействительным.

При этом, требования истца о возврате земельного участка правомерно разрешены судом в порядке пункта 2 статьи 167 ГК РФ.

Таким образом, Шестой арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ИП Мосикяна Р.Р. по изложенным в ней доводам.

Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Судебные расходы относительно государственной пошлины взыскиваются со стороны с учетом ее оплаты, осуществленной при подаче апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Амурской области от 18.02.2014 года по делу N А04-9427/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

Т.С. Гетманова

Судьи

Е.Н. Головнина А.И. Михайлова