Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 12 мая 2014 г. N 06АП-1759/14

г. Хабаровск

12 мая 2014 г.

Дело N А04-7369/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 30 апреля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 мая 2014 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Козловой Т.Д.

судей Головниной Е.Н., Михайловой А.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Степаненко Т.В.

при участии в заседании:

представители лиц, участвующих в деле, не явились;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области

на решение от 11.02.2014

по делу N А04-7369/2013

Арбитражного суда

принятое судьей Анышем Д.С.

по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области

к открытому акционерному обществу "Дальневосточная распределительная сетевая компания", открытому акционерному обществу "ТЕМБР-БАНК" в лице филиала "Амурский"

о внесении изменений в договор аренды

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области (ОГРН 1102801004712 ИНН 2801150690, далее - ТУ Росимущества в Амурской области) обратилось в Арбитражный суд Амурской области с иском к открытому акционерному обществу "Дальневосточная распределительная сетевая компания" (ОГРН 1052800111308 ИНН 2801108200, далее - ОАО "ДГК") о внесении изменений в пункты 5.1, 5.2, 5.3 договора аренды земельного участка с кадастровым номером 28:01:130034:0001 от 05.03.2008 N 240-216. Делу присвоен номер N А04-7369/2013.

Определением суда от 21.10.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Коммерческий Топливно-энергетический межрегиональный Банк реконструкции и развития (открытое акционерное общество) (далее - ОАО "ТЕМБР-БАНК").

Также ТУ Росимущества в Амурской области обратилось с иском к ОАО "ТЭМБР-БАНК" о внесении изменений в пункты 5.1, 5.2, 5.3 договора аренды земельного участка с кадастровым номером 28:01:130034:0001 от 05.03.2008 N 240. Делу присвоен номер N А04-8377/2013.

Определением суда от 10.12.2013 дела N А04-7369/2013 и N А04-8377/2013 объединены в одно производство.

В порядке статьи 49 АПК РФ, истцом уточнены заявленные требования, так ТУ Росимущество в Амурской области просило внести следующие изменения в договор аренды земельного участка с кадастровым номером 28:01:130034:0001 от 05.03.2008 N 240:

Пункт 5.1. Договора изложить в следующей редакции: "Размер арендной платы за весь Участок составляет 1 594 395 руб. в год (один миллион пятьсот девяносто четыре тысячи триста девяносто пять руб.), рассчитанный по следующей формуле: А=С*Р, где А-арендная плата, С-рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, Р-действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (8,25%), А= 19 326 000 руб.*8,25% - 1 594 395 руб.

Размер арендной платы устанавливается пропорционально занимаемой Арендаторами площади под зданиями, строениями, сооружениями принадлежащими Арендаторам к общей площади Участка.

В связи с чем, для ОАО "ДРСК" размер годовой арендной платы составляет 1 398 411,97 руб. (один миллион триста девяносто восемь тысяч четыреста одиннадцать руб. 97 коп.), в том числе в квартал 349 602,99 руб.; для ОАО "ТЭМБР-БАНК" филиал "Амурский" размер годовой арендной платы составляет 195 983,03 руб. (сто девяносто пять тысяч девятьсот восемьдесят три руб. 03 коп.), в том числе в квартал 48 995,76 руб.".

Пункт 5.2. Договора изложить в следующей редакции: "Расчет арендной платы определен в соответствии с п. 6 постановления Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", на основании Отчета от 13.01.2014 N 121/13-9-1 "Об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 28:01:130034:1, находящегося в собственности Российской Федерации".

Пункт 5.3. Договора изложить в следующей редакции: "Размер арендной платы изменяется в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. Изменение арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка осуществляется путем заключения дополнительных соглашений к настоящему договору.

Размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды".

Решением суда от 11.02.2014 в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе ТУ Росимущества в Амурской области просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить.

В доводах жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм материального права, в обоснование чего ссылается на позицию Президиума ВАС РФ, отраженную в Постановлении от 02.02.2010 N 12404/09, согласно которой стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды. Полагает, что право арендодателя требовать внесения регулируемой арендной платы, не исключает и право требовать внесения изменений в договор о закреплении за арендаторами обязанности по внесению этих платежей. Также в подтверждение правомерности своих требований ссылается судебные акты, принятые в рамках дел N А04-7011/2013, N А04-7012/2013.

Не согласен с выводом суда о том, что истцом не представлены доказательства уклонения ответчиков от внесения арендной платы по договору аренды. В опровержение чего ссылается на поступившие в адрес истца письма от 06.08.2013 N 16-03/11/3935, от 04.10.2013 N 10-6486.

В отзывах на апелляционную жалобу ОАО "ДРСК" и ОАО "ТЭМБР-БАНК" отклонили доводы жалобы, указав, что 26.02.2014 в их адрес были направлены уведомления об увеличении размера арендной платы с приложением расчета, которые приняты ответчиками к исполнению.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела явку представителей не обеспечили.

Изучив материалы дела, с учетом доводов апелляционной жалобы, поступивших на нее возражений, Шестой арбитражный апелляционный суд пришел к следующему.

Как следует и материалов дела, между ТУ Росимущества в Амурской области (Арендодатель) и ОАО "ДРСК", ОАО "ТЭМБР-БАНК" (Арендаторы) заключен договор аренды земельного участка находящегося в собственности Российской Федерации, со множественностью лиц на стороне арендатора от 12.03.2008 N 240-216 (с учетом протокола согласования разногласий от 04.05.2008).

По условиям договора Арендодатель предоставляет, а Арендаторы принимают в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером N 28:01:130034:0001, находящийся по адресу: Амурская область, г.Благовещенск, ул.Шевченко, 28, под административное здание, в границах, указанных в кадастровой карте, общей площадью 6 849 кв.м.

Срок аренды установлен в пункте 3.1 и составляет с 14.11.2007 по 13.11.2032.

Размер арендной платы согласован сторонами в пункте 5.1 договора и составляет 672 236 руб. 25 коп., в том числе для ОАО "ДРСК" - 597 618 руб. 03 коп. в год (49 801 руб. 50 коп. в месяц) и для ОАО "ТЭМБР-БАНК" - 74 618 руб. 22 коп. в год (6 218 руб. 19 коп. в месяц).

В соответствии с пунктом 5.2 договора размер арендной платы определяется в соответствии с Федеральным законом от 29.08.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", с учетом площади занимаемых помещений расположенных на земельном участке, что составляет 7 130,5 кв.м для ОАО "ДРСК" и 893,4 кв.м для ОАО "ТЭМБР-БАНК".

Размер арендной плате согласно пункту 5.3 договора подлежит пересмотру в следующих случаях:

- при изменении рыночной арендной платы, но не реже одного раза в пять лет;

- при переводе земельных участков из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельных участков в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

В случае, указанном в настоящем пункте, и при изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения, размер арендной платы исчисляется, а порядок и условия ее внесения определяются в соответствии с указанными нормативными правовыми актами.

В случае изменения размера и сроков внесения арендной платы Арендодатель письменно уведомляет каждого из Арендаторов с приложением нового расчета размера арендной платы. Указанное письменное уведомление становится неотъемлемой частью договора.

В соответствии с пунктом 7.1 договора, вносимые в него изменения, оформляются дополнительным соглашением сторон, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 5.3 договора.

В связи с принятием Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" устанавливающий размер арендной платы исходя из рыночной стоимости земельного участка по заказу ТУ Росимущества в Амурской области ООО "Альфард" проведена оценка рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 28:01:130034:1.

В адрес ОАО "ДРСК" и ОАО "ТЭМБР-БАНК" были направлены дополнительные соглашения о внесении изменений в договор аренды в части размера арендной платы.

Письмами от 06.08.2013 и от 04.10.2013 арендаторы возвратили дополнительные соглашения без подписания.

ТУ Росимущества в Амурской области, ссылаясь на отказ арендаторов от заключения дополнительных соглашений, а также на положения пункта 3 статьи 65 ЗК РФ, статей 450, 451 ГК РФ обралось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из следующего.

В соответствии с положениями статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статья 451 ГК РФ предусматривает, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В качестве основания для изменения договора аренды, ТУ Росимущества в Амурской области указало на утверждение Постановлением Правительства РФ от 16.07.2008 N 582 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

Согласно пункту 6 указанных Правил арендная плата за земельный участок рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с положениями пункта 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Пунктом 19 этого же постановления разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Кроме того, исходя пунктов 5.3, 7.1 заключенного между сторонами договора аренды, в случае изменения рыночной арендной платы, но не реже одного раза в пять лет, оформление дополнительного соглашения не требуется. При этом Арендодатель письменно уведомляет каждого из Арендаторов с приложением нового расчета размера арендной платы. Указанное письменное уведомление становиться неотъемлемой частью договора.

Учитывая, что условиями договора не предусмотрено заключения дополнительного соглашения при изменении размера арендной платы, доказательств существенного нарушения условий договора, что предусмотрено статьями 450, 451 ГК РФ истцом в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено, в удовлетворении исковых требований судом первой инстанции отказано обоснованно.

При это как верно указал суд первой инстанции со ссылкой на позицию Президиума ВАС РФ, изложенную в Постановлении от 17.04.2012 N 15837/11, учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582 принципы определения арендной платы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Ссылка жалобы на позицию Президиума ВАС РФ, отраженную в Постановлении от 02.02.2010 N 12404/09, апелляционной инстанцией во внимание не принимается, поскольку как указал Президиум, стороны не лишены права требования внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды, однако, это не означает обязанность удовлетворения такого требования. При этом следует учитывать, что в рамках дела рассматриваемого Президиумом ВАС РФ внесение изменение в договор в части размера арендной платы было предусмотрено условиями договора.

С учетом изложенного апелляционная инстанция не находит оснований для отмены или изменения решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Амурской области от 11 февраля 2014 года по делу N А04-7369/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

Т.Д. Козлова

Судьи

Е.Н. Головнина А.И. Михайлова