Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16 мая 2014 г. N 08АП-7043/13

город Омск

16 мая 2014 г.

Дело N А46-10242/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 08 мая 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 мая 2014 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Грязниковой А.С.,

судей Рожкова Д.Г., Солодкевич Ю.М.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Ненашевой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-7043/2013) общества с ограниченной ответственностью "Якорь" на решение Арбитражного суда Омской области от 28.06.2013 по делу N А46-10242/2011 (судья Баландин В.А.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Якорь" (ОГРН 1035507001463, ИНН 5503011150) к Министерству имущественных отношений Омской области (ОГРН 1045504006822, ИНН 5503079101), третьи лица: государственное предприятие Омской области "Омский центр технической инвентаризации и землеустройства", общество с ограниченной ответственностью "Стима дай Дании", индивидуальный предприниматель Шум Елена Викторовна, о разрешении разногласий при заключении договора,

при участии в судебном заседании представителей:

от общества с ограниченной ответственностью "Якорь" - директор Азовский Б.М. по протоколу общего собрания участников ООО "Якорь"; представитель Колмаков A.M. по доверенности N 9 от 18.10.2013 сроком действия 3 года,

от Министерства имущественных отношений Омской области - представитель Кох А.А. по удостоверению N 280 от 18.10.2013, по доверенности N 03-01/1053 от 06.02.2013 сроком действия по 31.12.2014,

от государственного предприятия Омской области "Омский центр технической инвентаризации и землеустройства", общества с ограниченной ответственностью "Стима дай Дани", индивидуального предпринимателя Шум Елены Викторовны - представители не явились,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Якорь" (далее по тексту - ООО "Якорь", истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ), к Министерству имущественных отношений Омской области (далее по тексту - Министерство, ответчик) о разрешении разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендованного имущества от 15.08.2010 б/н, в соответствии с которым просит:

- обязать ответчика принять указанный объединенный протокол разногласий при заключении договора купли-продажи и заключить договор купли - продажи спорного объекта на условиях договора с учетом изменений, внесенных в договор объединенным протоколом разногласий;

- обязать ответчика заключить договор купли-продажи спорного объекта по цене данного объекта в размере 1 770 000 руб.;

- в качестве стоимости объекта указанной абзац 10 пункт 3.2 договора купли-продажи спорного объекта, установить сумму в размере 1 770 000 руб.

Решением Арбитражного суда Омской области от 11.05.2012 по делу N А46-10242/2011, оставленным постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2012 без изменения, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11.12.2012 по делу N А46-10242/2011 решение Арбитражного суда Омской области от 11.05.2012 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2012 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области.

Судом кассационной инстанции указано, что поскольку проект договора был адресован конкретному субъекту, обладающему преимущественным правом на заключение договора купли-продажи арендуемого помещения в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ, он не может быть признан публичной офертой и должен быть проверен судом на предмет его достоверности на момент совершения сделки. Данные обстоятельства имеют существенное значение по делу.

Также суд кассационной инстанции указал на то, что при новом рассмотрении суду необходимо так же обсудить вопрос о возможности привлечения оценщиков в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований.

Определением Арбитражного суда Омской области от 29.12.2012 по делу N А46-10242/2011 заявление принято к производству Арбитражного суда Омской области.

Определением суда от 12.02.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Стима дай Дании" (далее по тексту - ООО "Стима дай Дании"), индивидуальный предприниматель Шум Елена Викторовна (далее по тексту - предприниматель Шум Е.В.), государственное предприятие Омской области "Омский центр технической инвентаризации и землеустройства".

До принятия судом решения по делу истец в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил исковые требования, просит принять, спорные пункты договора купли-продажи арендованного имущества от 15.08.2010, указанные в уточнённом протоколе разногласий от 21.05.2013 в следующих редакциях:

1) Преамбулу договора принять в редакции:

Омская область (далее - ПРОДАВЕЦ, ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ) в лице Министерства имущественных отношений Омской области, действующего на основании Положения о Министерстве имущественных отношений Омской области, утвержденного Указом Губернатора Омской области от 10.02.2004 года N 26, с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью "Якорь" (далее -ПОКУПАТЕЛЬ, ЗАЛОГОДАТЕЛЬ) в лице директора Общества Азовского Бориса Михайловича, действующего на основании Устава Общества, с другой стороны, совместно именуемые - СТОРОНЫ, в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", Федеральным законом от 22.07.2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого или среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и распоряжением Минимущества от 22.06.2010 года N 850-р "Об условиях приватизации нежилого одноэтажного здания с одноэтажной пристройкой, расположенного по адресу: ул. Красных Зорь, д. 22" заключили настоящий договор о нижеследующем.

2) Пункт 1.1 договора принять в редакции:

ПРОДАВЕЦ обязуется передать в собственность, а ПОКУПАТЕЛЬ оплатить и принять в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество:

1) производственные и складские помещения: нежилое одноэтажное здание с одноэтажной пристройкой, общей площадью 100,6 кв. м, литеры А, А1, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Красных Зорь, д. 11, являющееся объектом культурного наследия (памятником истории и культуры) регионального значения (далее - ОБЪЕКТ 1);

2) земельный участок, на котором расположен ОБЪЕКТ 1, площадью 1 118 кв. м, с кадастровым номером 55:36:09 01 08:218, предоставленного для общественно-деловых целей и расположенного на землях населенных пунктов, местоположение установлено относительно здания, имеющего адрес: г. Омск, Центральный административный округ, ул. Красных Зорь, д. 22 (далее - ОБЪЕКТ 2).

ОБЪЕКТ 1 принадлежит ПРОДАВЦУ на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 21.08.2007 г., серии 55 АВN 491941.

ОБЪЕКТ 2 принадлежит ПРОДАВЦУ на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 55 АВ 866372 от 26.01.2009.

3) Пункт 1.3 договора принять в редакции:

"ОБЪЕКТ 1, ОБЪЕКТ 2 не отчуждены ранее в пользу третьих лиц, не заложены, не находятся под арестом, не являются предметом судебных споров, не обременены правами третьих лиц";

4) Пункт 2.1 договора принять в редакции: ПРОДАВЕЦ обязуется:

заключить с Министерством культуры Омской области охранное обязательство на памятник истории и культуры "Жилой дом 1910 г." расположенный по адресу: 644024, г.Омск, ул.Красных Зорь, 22;

передать в собственность ПОКУПАТЕЛЮ ОБЪЕКТ 1 и ОБЪЕКТ 2 по Акту о приеме-передаче в срок не позднее 30 дней с момента разрешения разногласий по настоящему договору; совместно с ПОКУПАТЕЛЕМ осуществить действия по регистрации перехода права собственности на ОБЪЕКТ 1, ОБЪЕКТ 2 в установленные законодательством порядке и сроки.

5) Пункт 2.2 договора принять в редакции: ПОКУПАТЕЛЬ обязуется:

- принять ОБЪЕКТ 1 и ОБЪЕКТ 2 по Акту о приеме-передаче в срок не позднее 30 дней с момента получения Акта о приеме-передаче;

- совместно с ПРОДАВЦОМ осуществить действия по регистрации перехода права собственности на ОБЪЕКТ 1 и ОБЪЕКТ 2 в установленные законодательством порядке и сроки; - своевременно производить оплату за ОБЪЕКТ 1 и ОБЪЕКТ 2, в соответствии со статьёй 3 настоящего Договора.

6) Пункт 3.1 договора принять в редакции:

Цена продажи и залоговая стоимость ОБЪЕКТА 1 составляет 451 000 (четыреста пятьдесят одна тысяча) руб. в том числе НДС - 68796 (шестьдесят восемь тысяч семьсот девяносто шесть) руб. 61 коп.

7) Пункт 3.2 договора принять в редакции:

ПОКУПАТЕЛЬ обязан уплатить в бюджет Омской области сумму, указанную в п. 3.1 настоящего договора, без учета НДС, а именно: 382 203 (триста восемьдесят две тысячи двести три) руб. 39 коп. по следующим реквизитам: УФК по Омской области (Министерство имущественных отношений Омской области), ИНН 5503079101, КПП 550301001, БИК 045209001, счет N 40101810100000010000 ГРКЦ ГУ Банка России по Омской области, г.Омск, КБК 00711402023020000410, ОКАТО 52000000000.

8) Пункт 3.3 договора принять в редакции:

"Цена продажи и залоговая стоимость ОБЪЕКТА 2 составляет 1 581 000 (Один миллион пятьсот восемьдесят одна тысяча) руб.

9) Пункт 3.5 договора принять в редакции:

Денежные средства, указанные в пунктах 3.2, 3.3 настоящего договора должны вноситься равными частями ежемесячно согласно графика платежей, начиная с 1 и не позднее 15 числа каждого месяца, начиная со следующего месяца за датой государственной регистрации перехода права собственности на ОБЪЕКТ 1 и ОБЪЕКТ 2.

График платежей изготавливается ПРОДАВЦОМ после государственной регистрации перехода права собственности на ОБЪЕКТ 1 и ОБЪЕКТ 2 с учётом оплаты равными частями в рассрочку сроком на 3 (три) года.

10) Пункт 4.1 договора принять в редакции:

Передача ОБЪЕКТА 1, ОБЪЕКТА 2 осуществляется по Акту о приеме-передаче в срок не позднее 30 дней с момента разрешения разногласий по настоящему договору.

11) После пункта 7.4 договора внести запись: Приложения. 1. Кадастровый паспорт здания. Кадастровый паспорт земельного участка. Охранное обязательство на недвижимый памятник истории и культуры "Жилой дом 1910 г.".

12) Раздел "Реквизиты сторон, ПОКУПАТЕЛЬ" принять в редакции:

"Общество с ограниченной ответственностью "Якорь", местонахождение: 644024, г. Омск, ул. Красных Зорь, 22; ОГРН 1035507001463, ИНН 5503011150, БИК 04520983; свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ от 24.01.2003 серия 55 N 001442241".

2. Признать, что величины рыночной стоимости объектов оценки, указанные в Отчете N 68 от 12.03.2010 года, не могут быть рекомендуемы для целей совершения сделки по Договору купли-продажи арендованного имущества от 15.08.2010, поскольку с даты составления отчета N 68 от 12.03.2010 до даты совершения сделки с объектами оценки прошло более шести месяцев.

Решением Арбитражного суда Омской области от 28.06.2013 по делу N А46-10242/2011 в удовлетворении иска отказано.

Возражая против принятого судом решения, ООО "Якорь" в апелляционной жалобе просит его отменить полностью, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на нарушение судом норм процессуального права. При этом истец указывает, что судом рассмотрены лишь два условия заключаемого договора (о цене реализуемого имущества) из двенадцати, остальным оценка судом не давалась. Стоимость подлежащего выкупу имущества, по мнению подателя жалобы, надлежит определять согласно проведенному отчету предпринимателя Шум Е.В. N 09/03-13 от 04.03.2013. Кроме того, судом не приняты во внимание указания суда кассационной инстанции об оценке достоверности отчета о рыночной стоимости от 12.03.2010 N 68.

Министерство имущественных отношений в соответствии с представленным суду апелляционной инстанции отзывом на апелляционную жалобу просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции ООО "Якорь" заявлено ходатайство о назначении экспертизы с целью установления достоверности представленного ответчиком отчета N 68 от 12.03.2010.

Министерство имущественных отношений Омской области возражало против удовлетворения данного ходатайства, а в обратном случае просило поставить перед экспертом вопрос о рыночной стоимости имущества на 23.06.2010 и 03.08.2010.

По мнению ООО "Якорь", сведения о рыночной стоимости должны соответствовать текущим рыночным ценам, а не ценам 2010 года.

Определением от 01.11.2013 суд апелляционной инстанции на основании статьи 82 АПК РФ назначил экспертизу по делу N А46-10242/2011, проведение которой поручил предложенной истцом экспертной организации - Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", и поставил на разрешение экспертам следующие вопросы:

1) соответствует ли отчёт оценщика - ГП Омской области "Омский центр технической инвентаризации и землеустройства" N 68 от 12.03.2010 об оценке рыночной стоимости производственных и складских помещений: нежилого одноэтажного здания с одноэтажной пристройкой, общей площадью 100,6 кв.м, литера А, А1, расположенное по адресу: г.Омск, ул. Красных Зорь, д.22, являющегося объектом культурного наследия (памятником истории и культуры) регионального значения, и земельного участка под указанным объектом недвижимости площадью 1118 кв.м с кадастровым номером 55:36:09 01 08:218, предоставленного для общественно-деловых целей и расположенного на землях населенных пунктов, местоположение установлено относительно здания, имеющего почтовый адрес: г.Омск, Центральный административный округ, ул. Красных Зорь, д.22, требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности; подтверждается ли стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в указанном отчете?

2) возможно ли применение данного отчета для определения рыночной стоимости при совершении сделки купли-продажи недвижимости?

3) какова рыночная стоимость спорных объектов недвижимости (производственных и складских помещений: нежилого одноэтажного здания с одноэтажной пристройкой, общей площадью 100,60 кв.м, литера А, А1, расположенное по адресу: г.Омск, ул. Красных Зорь, д.22, являющегося объектом культурного наследия (памятником истории и культуры) регионального значения, и земельного участка под указанным объектом недвижимости площадью 1118 кв.м с кадастровым номером 55:36:09 01 08:218, предоставленного для общественно-деловых целей и расположенного на землях населенных пунктов, местоположение установлено относительно здания, имеющего почтовый адрес: г.Омск, Центральный административный округ, ул. Красных Зорь, д.22) на 23.06.2010, 26.07.2010, 03.08.2010?

Производство по делу N А46-10242/2011 в соответствии с пунктом 1 статьи 144 АПК РФ приостановлено судом апелляционной инстанции до окончания проведения экспертизы.

В связи с поступлением в материалы дела заключения эксперта от 25.11.2013 определением суда апелляционной инстанции от 09.12.2013 производство по делу N А46-10242/2011 возобновлено.

Министерством имущественных отношений Омской области и ГП Омской области "Омский центр технической инвентаризации и землеустройства" в суде апелляционной инстанции заявлено ходатайство о проведении дополнительной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости спорных объектов недвижимости на 23.06.2010, 26.07.2010, 03.08.2010, мотивированное тем, что экспертом не был дан ответ на этот вопрос. В качестве экспертной организации указали ООО "Центр интеллектуальных технологий" эксперт Воловик Дмитрий Павлович.

Представитель ООО "Якорь" против удовлетворения ходатайства ответчика о назначении экспертизы возражал, полагая, что рыночную стоимость спорных объектов можно определить на основании имеющихся в деле отчетов оценщика, представленных истцом. Кроме того, по мнению представителя истца, момент предъявления оферты в данном случае не имеет никакого значения.

Заявив возражения относительно проведения экспертизы, представитель ООО "Якорь", пояснил, что возражений относительно выбранной экспертной организации и эксперта не имеет, но считает возможным поручить проведение экспертизы Автономной некоммерческой организации центра развития экспертных "Лаборатория экспертных исследований", в подтверждение чего представил письмо данной организации от 14.02.2014 N 101-2014.

Представители ответчика и третьего лица возражали против проведения экспертизы организациями, предложенными истцом.

Определением от 27.02.2014 по делу N А46-10242/2011 суд апелляционной инстанции удовлетворил ходатайства Министерства имущественных отношений и ГП Омской области "Омский центр технической инвентаризации и землеустройства" о проведении дополнительной судебной экспертизы, поручив её проведение обществу с ограниченной ответственностью "Центр интеллектуальных технологий", эксперту - Воловику Дмитрию Павловичу.

На разрешение эксперта поставлен вопрос: какова рыночная стоимость спорных объектов недвижимости (производственных и складских помещений: нежилого одноэтажного здания с одноэтажной пристройкой, общей площадью 100,60 кв.м, литера А, А1, расположенное по адресу: г.Омск, ул. Красных Зорь, д.22, являющегося объектом культурного наследия (памятником истории и культуры) регионального значения, и земельного участка под указанным объектом недвижимости площадью 1118 кв.м с кадастровым номером 55:36:09 01 08:218, предоставленного для общественно-деловых целей и расположенного на землях населенных пунктов, местоположение установлено относительно здания, имеющего почтовый адрес: г.Омск, Центральный административный округ, ул. Красных Зорь, д.22) по состоянию на 26.07.2010?

Производство по делу N А46-10242/2011 приостановлено до окончания проведения экспертизы.

Определением от 04.04.2014 производство по делу N А46-10242/2011 возобновлено в связи с поступлением в материалы дела заключения судебной оценочной экспертизы N02/03/2014-Э.

Представители ГП Омской области "Омский центр технической инвентаризации и землеустройства", ООО "Стима дай Дани", индивидуального предпринимателя Шум Е.В., извещенные надлежащим образом о месте и времени заседания суда апелляционной инстанции, явку своих представителей в него не обеспечили.

На основании части 1 статьи 266, части 5 статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена судом апелляционной инстанции в их отсутствие.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Якорь" поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, просит решение отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить. Заявил ходатайство о вызове в судебное заседание эксперта Воловика Д.П., проводившего экспертизу для дачи пояснений по заключению. Как пояснил представитель истца, указанные экспертом в списке источников полученных данных и использованной литературы источники не позволяют на законном основании провести экспертизу; в данном списке не указаны Федеральный закон РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральные стандарты оценки, в связи с чем не ясно какие методики применял и какими нормами права руководствовался эксперт, отвечая на вопрос суда по определению рыночной стоимости спорных объектов недвижимости; не ясно применял ли эксперт указанные акты при проведении экспертизы.

На вопрос суда о том, имеется ли у истца только один обозначенный вопрос к эксперту, представитель истца подтвердил наличие только этого одного вопроса.

Представитель ответчика высказался согласно отзыву на апелляционную жалобу, просит оставить решение суда без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы - отказать; в удовлетворении ходатайства о вызове эксперта просит отказать.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев ходатайство ООО "Якорь", отказывает в его удовлетворении, поскольку основания для вызова в судебное заседание эксперта отсутствуют.

В соответствии с абзацем 2 части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

По ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание.

Вместе с тем, имеющееся в материалах дела заключение эксперта основано на достаточно исследованном материале, выполнено с применением действующих методик. Содержание заключения однозначно, противоречий не содержит, не требует вызова эксперта, допускаемого, но не обязательного по норме абзаца 2 части 3 статьи 86 АПК РФ.

Отсутствие в заключении эксперта указаний на Федеральный закон РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральные стандарты оценки, в связи с чем, по мнению истца, не ясно какие методики применял и какими нормами права руководствовался эксперт, отвечая на вопрос суда по определению рыночной стоимости спорных объектов недвижимости; не ясно применял ли эксперт указанные акты при проведении экспертизы, не являются основанием для удовлетворения ходатайства истца, так как не свидетельствуют об ошибочности произведенных экспертом расчетов.

Кроме того, в ходатайстве ООО "Якорь" также содержится неозвученный им в судебном заседании довод о том, что по его мнению, в заключении содержатся ошибки в расчетах, в некоторых местах трудно понять логику процесса оценки.

Однако, в отсутствие конкретных указаний ООО "Якорь" на ошибки в расчетах эксперта с обоснованием, в чем именно содержатся просчеты, данный довод также не может служить достаточным основанием для удовлетворения ходатайства.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу с дополнениями к ней и письменный отзыв на неё, выслушав явившихся представителей истца и ответчика, суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность решения суда и считает его подлежащим отмене.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В соответствии с частью 5 статьи 3 указанного закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Федеральный закон N 159-ФЗ), согласно статье 1 которого данный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, из статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ следует, что арендуемое помещение может быть приобретено хозяйствующим субъектом малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, имеющим преимущественное право на его приобретение, при соблюдении всех четырех названных условий в совокупности.

Положениями статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ предусмотрен порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендованного имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ уполномоченный орган в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

При этом статья 9 Федерального закона N 159-ФЗ предусматривает, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статье 3 настоящего Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Как следует из материалов дела, 22.06.2010 Министерством имущественных отношений Омской области было вынесено распоряжение N 850-р "Об условиях приватизации нежилого одноэтажного здания с одноэтажной пристройкой, расположенного по адресу: ул. Красных Зорь, д.22" о приватизации производственных и складских помещений: нежилого одноэтажного здания с одноэтажной пристройкой, общей площадью 100,6 м.кв., литера А, А1, расположенного по адресу: город Омск, ул. Красных Зорь, д.22, являющегося объектом культурного наследия (памятником истории и культуры) регионального значения, в порядке реализации преимущественного права ООО "Якорь" на приобретение арендуемого имущества.

Управлению государственной собственности Министерства имущественных отношений Омской области предписано в течение десяти дней со дня вступления в силу распоряжения направить ООО "Якорь" копию распоряжения, предложение о заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, проект договора купли-продажи недвижимого имущества, при наличии задолженности по арендной плате за пользование имуществом, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера. В случае согласия ООО "Якорь" на использование преимущественного права на приобретение недвижимого имущества предложено осуществить юридически значимые действия по заключению договора купли-продажи недвижимого имущества в течение 30 дней со дня получения ООО "Якорь" предложения о его заключении и проекта договора купли-продажи недвижимого имущества.

Письмом от 23.06.2010 N 05/4366 Обществу было направлено предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества, к которому были приложены: проект договора купли-продажи имущества, требование от 23.06.2010 N 05/4367 о погашении задолженности по арендной плате за имущество, неустойки, копия распоряжения Министерства имущественных отношений Омской области от 22.06.2010 N 850-р.

Письмом от 23.07.2010 ООО "Якорь", в ответ на письмо Министерства, выразило свое согласие на использование преимущественного права на приобретение недвижимого имущество, а также и указало на ошибочное написание отчества директора в предложении о заключении договора купли-продажи и изложил просьбу предоставить информацию о недвижимом имуществе. Кроме того, названным письмом Общество уведомило Министерство о своем несогласии с выставленной суммой задолженности по пеням.

Рассмотрев обращение от 23.07.2010, Министерство направило в адрес заявителя письмо от 03.08.2010 N 05/5326 о повторном предложении заключить договор купли-продажи арендуемого имущества, в котором Министерство просил ООО "Якорь" в десятидневный срок с момента получения данного письма ознакомиться в рабочем порядке с испрашиваемыми документами о недвижимом имуществе; подписать акт сверки состояния счетов по договору от 21.08.2007 N АН1433 (138 N) и погасить имеющуюся задолженность; подписать договор купли-продажи арендованного имущества. В качестве приложений к указанному письму Обществу были предоставлены проект договора купли-продажи имущества N2, акт сверки состояния расчетов по договору от 21.08.2007 N АН 1433 (138 N).

В ответ на письмо от 03.08.2010 N 05/5326 ООО "Якорь" направило в адрес Министерства с сопроводительным письмом от 16.08.2010 подписанные Обществом договор купли - продажи арендуемого имущества, протокол разногласий N 1 от 15.08.2010 к договору купли-продажи.

ООО "Якорь" 18.07.2011 внесло дополнения и изменения в протокол разногласий N 1 от 15.08.2010 и направило его в адрес Министерства имущественных отношений.

Министерство, рассмотрев протоколы разногласий к договору купли- продажи в письме от 27.08.2010 N 05/5902 сообщило Обществу, что стоимость имущества, предложенная Обществом в пунктах 3.1-3.3 не может быть принята для совершения сделки, так как не соответствует рыночной оценки данного имущества, а иные замечания являются несущественными.

Поскольку разногласия, возникшие в процессе заключения договора купли-продажи недвижимости, сторонами урегулированы не были, ООО "Якорь" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 2 статьи 432 ГК РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Все условия договора считаются согласованными с момента получения соответствующего акцепта стороной, направившей оферту (пункт 1 статьи 433 ГК РФ), либо с момента подписания сторонами в письменной форме одного документа (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).

По правилам пункта 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях недостижения соглашения между контрагентами в отношении редакции определенных условий договора составляется протокол разногласий, подлежащий дальнейшему согласованию.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 173 АПК РФ по спору, возникшему, в частности, при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Таким образом, разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен определить в решении и отразить в его резолютивной части, в какой редакции действуют те условия договора, по которым у сторон возникли разногласия (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.05.2007 N 1340/07 по делу N А63-3233/05-С3).

Разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Указав на невозможность определения стоимости имущества по договору купли-продажи, так как сведения, представленные в отчетах экспертов о стоимости имущества N 68 от 12.03.2010, N 09/03-13 от 04.03.2013, N 47-09/10 от 20.09.2010 и N 108-/СТ-12, не признаются им достоверными, суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований.

Между тем, в результате принятия оспариваемого судебного акта не достигнута цель обращения общества в суд, не выполнено требование гражданского законодательства об урегулировании разногласий в судебном порядке.

Изложенное соответствует правовой позиции, содержащейся в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда России кой Федерации от 31.01.2012 N 11657/11 по делу N А76-15904/2010.

По смыслу статьи 446 ГК РФ с момента вступления в силу судебного акта о разрешении разногласий договор считается заключенным на условиях, определенных судом.

Согласно уточненному в порядке статьи 49 АПК РФ исковому заявлению, принятому судом первой инстанции, ООО "Якорь" просит принять Преамбулу договора в редакции: "Омская область (далее - ПРОДАВЕЦ, ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ) в лице Министерства имущественных отношений Омской области, действующего на основании Положения о Министерстве имущественных отношений Омской области, утвержденного Указом Губернатора Омской области от 10.02.2004 года N 26, с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью "Якорь" (далее - ПОКУПАТЕЛЬ, ЗАЛОГОДАТЕЛЬ) в лице директора Общества Азовского Бориса Михайловича, действующего на основании Устава Общества, с другой стороны, совместно именуемые - СТОРОНЫ, в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", Федеральным законом от 22.07.2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого или среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и распоряжением Минимущества от 22.06.2010 года N 850-р "Об условиях приватизации нежилого одноэтажного здания с одноэтажной пристройкой, расположенного по адресу: ул. Красных Зорь, д. 22" заключили настоящий договор о нижеследующем.".

Поскольку возражений со стороны Министерства имущественных отношений в отношении данной редакции Преамбулы договора заявлено не было, суд апелляционной инстанции принимает Преамбулу в указанной выше редакции.

Также Министерство имущественных отношений не возразило по поводу изложения пункта 1.1 договора в редакции:

"ПРОДАВЕЦ обязуется передать в собственность, а ПОКУПАТЕЛЬ оплатить и принять в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество:

1) производственные и складские помещения: нежилое одноэтажное здание с одноэтажной пристройкой, общей площадью 100,6 кв. м, литеры А, А1, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Красных Зорь, д. 11, являющееся объектом культурного наследия (памятником истории и культуры) регионального значения (далее - ОБЪЕКТ 1);

2) земельный участок, на котором расположен ОБЪЕКТ 1, площадью 1 118 кв. м, с кадастровым номером 55:36:09 01 08:218, предоставленного для общественно-деловых целей и расположенного на землях населенных пунктов, местоположение установлено относительно здания, имеющего адрес: г. Омск, Центральный административный округ, ул. Красных Зорь, д. 22 (далее - ОБЪЕКТ 2).

ОБЪЕКТ 1 принадлежит ПРОДАВЦУ на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 21.08.2007 г., серии 55 АВN 491941.

ОБЪЕКТ 2 принадлежит ПРОДАВЦУ на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 55 АВ 866372 от 26.01.2009.",

в связи с чем, суд апелляционной инстанции принимает его в указанной редакции.

Пункт 1.3 договора ООО "Якорь" просит принять в редакции: "ОБЪЕКТ 1, ОБЪЕКТ 2 не отчуждены ранее в пользу третьих лиц, не заложены, не находятся под арестом, не являются предметом судебных споров, не обременены правами третьих лиц".".

Возражая против оставления пункта 1.3 договора в данной редакции, Министерство имущественных отношений указывает, что спорные объекты недвижимости обременены правами аренды ООО "Якорь", в связи с чем Министерство предложило изложить пункт 1.3 в редакции: "ОБЪЕКТ 1, ОБЪЕКТ 2 не отчуждены ранее в пользу третьих лиц, не заложены, не находятся под арестом, не являются предметом судебных споров.".

Согласно абзацу 4 статьи 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту - Федеральный закон N 122-ФЗ) под ограничением (обременением) понимается наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других).

В силу части 1 статьи 4 и статьи 26 Федерального закона N 122-ФЗ аренда является обременением права собственности, в связи с этим суд апелляционной инстанции считает обоснованным принятие пункта 1.3 договора в редакции ответчика.

Пункт 2.1 договора истец просит принять в редакции:

"ПРОДАВЕЦ обязуется:

заключить с Министерством культуры Омской области охранное обязательство на памятник истории и культуры "Жилой дом 1910 г." расположенный по адресу: 644024, г.Омск, ул.Красных Зорь, 22;

передать в собственность ПОКУПАТЕЛЮ ОБЪЕКТ 1 и ОБЪЕКТ 2 по Акту о приеме-передаче в срок не позднее 30 дней с момента разрешения разногласий по настоящему договору; совместно с ПОКУПАТЕЛЕМ осуществить действия по регистрации перехода права собственности на ОБЪЕКТ 1, ОБЪЕКТ 2 в установленные законодательством порядке и сроки.".

В проекте договора от 15.08.2010 Министерство имущественных отношений предусмотрело в пункте 2.1, что передача имущества должна осуществляться в срок не позднее 10 дней с момента подписания договора купли-продажи имущества.

Вместе с тем, учитывая, что представитель ответчика пояснил, что не возражает против установления 30 дневного срока, принятие условия о передаче объектов в собственность по акту приема-передачи в срок не позднее 30 дней обоснованно.

Истец просит определять момент, с которого подлежит исчислению срок равный 30 дням, с момента разрешения разногласий по настоящему договору, ответчик - с момента подписания договора купли-продажи имущества.

В данном случае, в силу наличия между сторонами преддоговорного спора, момент разрешения разногласий по договору и момента заключения договора купли-продажи совпадают, а моментом заключения договора является дата вступления в законную силу судебного акта об урегулировании разногласий. В связи с данными обстоятельствами правильным будет установление обязанности для ответчика передать в собственность ПОКУПАТЕЛЮ ОБЪЕКТ 1 и ОБЪЕКТ 2 по Акту о приеме-передаче в срок не позднее 30 дней с момента заключения договора.

Поскольку против принятия пункта 2.2 договора в редакции:

"ПОКУПАТЕЛЬ обязуется:

- принять ОБЪЕКТ 1 и ОБЪЕКТ 2 по Акту о приеме-передаче в срок не позднее 30 дней с момента заключения договора;

- совместно с ПРОДАВЦОМ осуществить действия по регистрации перехода права собственности на ОБЪЕКТ 1 и ОБЪЕКТ 2 в установленные законодательством порядке и сроки;

- своевременно производить оплату за ОБЪЕКТ 1 и ОБЪЕКТ 2, в соответствии со статьёй 3 настоящего Договора.",

ответчик не возражает, суд апелляционной инстанции утверждает пункт в данной редакции.

Кроме того, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об обоснованности включения ответчиком в указанный пункт обязанности ООО "Якорь" по заключению охранного обязательства с Министерством культуры Омской области на объект 1 в срок до 30.06.2014, в силу следующего.

В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Дополнительные требования к содержанию собственником принадлежащего ему имущества, являющегося объектом культурного наследия, содержатся в Федеральном законе от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее по тексту - Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ).

В преамбуле к Федеральному закону от 25.06.2002 N 73-ФЗ отмечено, что объекты культурного наследия народов Российской Федерации представляют собой уникальную ценность для всего многонационального народа Российской Федерации и являются неотъемлемой частью всемирного культурного наследия.

Согласно пункту 3 статьи 48 Федерального закона N 73-ФЗ бремя содержания объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия несет собственник такого объекта с учетом требований настоящего Закона, если иное не установлено договором между собственником и пользователем данного объекта культурного наследия.

В соответствии с пунктом 3 статьи 63 Федерального закона N 73-ФЗ впредь до включения объекта культурного наследия в реестр в порядке, установленном названным Законом в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия применяются охранно-арендные договоры, охранные договоры и охранные обязательства, установленные Постановлением Совета Министров СССР от 16.09.1982 N 865 "Об утверждении Положения об охране и использовании памятников истории и культуры".

Право пользования объектом культурного наследия, включенным в реестр, и право пользования выявленным объектом культурного наследия у физических и юридических лиц возникают: в результате приобретения права собственности на объект культурного наследия; из актов государственных органов; из договоров; из судебного решения; по иным основаниям, допускаемым Гражданским кодексом Российской Федерации (статья 51 Закона N 73-ФЗ).

Поскольку ООО "Якорь" является арендатором и в последующем станет собственником объекта - памятника истории и культуры регионального значения: производственные и складские помещения: нежилое одноэтажное здание с одноэтажной пристройкой, общей площадью 100,6 кв. м, литеры А, А1, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Красных Зорь, д. 11, в силу законодательства об охране и использовании памятников на нем лежит бремя содержания объекта культурного наследия, в связи с чем, он должен заключить охранное обязательство на объект культурного наследия.

Из материалов дела усматривается, что основными спорными пунктами, по которым у сторон возникли разногласия, являются пункты 3.1 - 3.3 согласно которым (в редакции проекта договора ответчика): "Цена продажи и залоговая стоимость ОБЪЕКТА 1 составляет 500 000 (пятьсот тысяч) руб. в том числе НДС - 76271 (семьдесят шесть тысяч двести семьдесят один) руб. 19 коп. ПОКУПАТЕЛЬ обязан уплатить в бюджет Омской области сумму, указанную в п. 3.1 настоящего договора, без учета НДС, а именно: 423 728 (четыреста двадцать три тысячи семьсот двадцать восемь) руб. 81 коп. по следующим реквизитам: УФК по Омской области (Министерство имущественных отношений Омской области), ИНН 5503079101, КПП 550301001, БИК 045209001, счет N 40101810100000010000 ГРКЦ ГУ Банка России по Омской области, г.Омск, КБК 00711402023020000410, ОКАТО 52000000000. Цена продажи и залоговая стоимость ОБЪЕКТА 2 составляет 4 500 000 (четыре миллиона пятьсот тысяч) руб.".

ООО "Якорь" просит принять указанные пункты в редакции: "Цена продажи и залоговая стоимость ОБЪЕКТА 1 составляет 451 000 (четыреста пятьдесят одна тысяча) руб. в том числе НДС - 68796 (шестьдесят восемь тысяч семьсот девяносто шесть) руб. 61 коп. ПОКУПАТЕЛЬ обязан уплатить в бюджет Омской области сумму, указанную в п. 3.1 настоящего договора, без учета НДС, а именно: 382 203 (триста восемьдесят две тысячи двести три) руб. 39 коп. по следующим реквизитам: УФК по Омской области (Министерство имущественных отношений Омской области), ИНН 5503079101, КПП 550301001, БИК 045209001, счет N 40101810100000010000 ГРКЦ ГУ Банка России по Омской области, г.Омск, КБК 00711402023020000410, ОКАТО 52000000000. Цена продажи и залоговая стоимость ОБЪЕКТА 2 составляет 1 581 000 (Один миллион пятьсот восемьдесят одна тысяча) руб.".

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В абзаце 4 пункта 1 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Пунктом 1 статьи 422 ГК РФ установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Как указывалось ранее, статьей 3 Закона 159-ФЗ определено, что арендуемое государственное или муниципальное имущество подлежат выкупу арендатором по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества.

В обоснование исковых требований ООО "Якорь" представило отчет от 20.09.2010 N 47-09/10, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта оценки по состоянию на 16.09.2010 определена в сумме 1 800 000 руб.; отчет N 108-/СТ-12, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта оценки определена в сумме 1 770 000 руб., а также отчет N 09/03-13 от 04.03.2013, согласно которого на дату оценки 17.01.2013, стоимость имущества составила: нежилое одноэтажное здание с одноэтажной пристройкой, общей площадью 100,60 кв.м, литера А, А1, расположенное по адресу: г.Омск, ул. Красных Зорь, д. 22 - 451 000 руб., а земельного участка, на котором расположено вышеуказанное нежилое помещение, площадью 1118 кв.м, с кадастровым номером 55:36:09 01 08:218 - 1 581 000 руб., на общую сумму 2 032 000 руб.

В свою очередь, Министерство имущественных отношений представило отчет о рыночной стоимости от 12.03.2010 N 68, подготовленный ГПООО "Омский центр технической инвентаризации и землеустройства". Согласно указанному отчету рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 17.02.2010 составила 5 000 000 руб.

Так же ООО "Якорь" представило в материалы дела отчет N 09/03-13 от 04.03.2013, согласно которого на дату оценки 17.01.2013, стоимость имущества составила: нежилое одноэтажное здание с одноэтажной пристройкой, общей площадью 100,60 кв.м, литера А, А1, расположенное по адресу: г.Омск, ул. Красных Зорь, д. 22 - 451 000 руб., а земельного участка, на котором расположено вышеуказанное нежилое помещение, площадью 1118 кв.м, с кадастровым номером 55:36:09 01 08:218 - 1 581 000 руб., на общую сумму 2 032 000 руб.

Между тем, представленные сторонами отчеты не принимаются судом апелляционной инстанции для подтверждения рыночной стоимости спорных объектов по следующим основаниям.

По результатам проведенной по ходатайству истца экспертизы (заключение от 25.11.2013 N 2223/2013) установлено, что отчет о рыночной стоимости от 12.03.2010 N 68, подготовленный ГПООО "Омский центр технической инвентаризации и землеустройства", не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки, ССО-РОО 2010 и требованиям технического задания к договору на оценку.

Отчеты, представленные истцом, содержат величину стоимости объекта оценки на 16.09.2010, 17.02.2010, 17.01.2013, которая не может быть признана достоверной, поскольку оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества производилась по состоянию не на ту дату, которая указана в законе как дата, на которую подлежит определению рыночная стоимость имущества.

В силу положений частей 2, 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ именно дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным закона N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Такое заявление ООО "Якорь" (письмо от 23.07.2010, выражающее согласие на покупку имущества, с просьбой предоставить документы) получено Министерством имущественных отношений 26.07.2010, что сторонами не оспаривается.

Кроме того, факт получения Министерством 26.07.2010 указанного письма ООО "Якорь" от 23.07.2010 установлен постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2010 по делу N А46-16198/2010 между этими же сторонами.

Таким образом, рыночная стоимость спорного имуществ подлежит определению на 26.07.2010.

Поскольку достоверных сведений о величине стоимости объекта оценки (по состоянию на 26.07.2010) в материалы дела не представлено, суд апелляционной инстанции по ходатайству ответчика и третьего лица - государственного предприятия Омской области "Омский центр технической инвентаризации и землеустройства" назначил проведение дополнительной судебной экспертизы, по результатам которой установлено, что суммарная рыночная стоимость имущества, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Красных зорь, дом 22, по состоянию на 26.07.2010 составила 3 600 000 руб., из них: производственные и складские помещения: нежилое одноэтажное здание с одноэтажной пристройкой, общей площадью 100,6 кв. м, литеры А, А1, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Красных Зорь, д. 11, являющееся объектом культурного наследия (памятником истории и культуры) регионального значения - 183 000 руб., земельный участок, на котором расположен ОБЪЕКТ 1, площадью 1 118 кв. м, с кадастровым номером 55:36:09 01 08:218, предоставленного для общественно-деловых целей и расположенного на землях населенных пунктов, местоположение установлено относительно здания, имеющего адрес: г. Омск, Центральный административный округ, ул. Красных Зорь, д. 22, - 3 417 000 руб.

Несмотря на то, что стороны требуют применения именно представленной ими рыночной стоимости имущества, определенной на основании отчетов оценщиков от 04.03.2013 N 09/03-13 (истец) и от 12.03.2010 N 68 (ответчик), конкретных возражений против обоснованности произведенных экспертом ООО "Центр интеллектуальных технологий" Воловиком Д.П. расчетов лица, участвующие в деле, не представили, результаты экспертизы не оспорили, в связи с чем суд апелляционной инстанции при определении цены продажи и залоговой стоимости объектов 1 и 2 исходит из установленной экспертом рыночной стоимости объекта оценки - 183 000 руб. и 3 417 000 руб.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции принимает пункт 3.1 в редакции: "Цена продажи и залоговая стоимость ОБЪЕКТА 1 составляет 183 000 (сто восемьдесят три тысячи) руб.".

Пункт 3.2 договора суд принимает в следующей редакции: "ПОКУПАТЕЛЬ обязан уплатить в бюджет Омской области сумму, указанную в п. 3.1 настоящего договора, а именно: 183 000 (сто восемьдесят три тысячи) руб. по следующим реквизитам: УФК по Омской области (Министерство имущественных отношений Омской области), ИНН 5503079101, КПП 550301001, БИК 045209001, счет N 40101810100000010000 ГРКЦ ГУ Банка России по Омской области, г.Омск, КБК 00711402023020000410, ОКАТО 52000000000.";

Пункт 3.3 договора суд принимает в следующей редакции: "Цена продажи и залоговая стоимость ОБЪЕКТА 2 составляет 3 417 000 (три миллиона четыреста семнадцать тысяч) руб.".

В проекте договора от 15.08.2010 Министерство имущественных отношений предложило изложить пункт 3.5 в редакции: "Денежные средства, указанные в п. 3.2, 3.3 настоящего договора, должны вноситься согласно графику платежей, являющемуся приложением N 1 к настоящему договору, частями, ежемесячно, начиная с 1 и не позднее 15 числа каждого месяца, начиная с 1 сентября 2010 года. Последний платеж должен быть перечислен не позднее 15 августа 2013 года.".

Вместе с тем, сведения, содержащиеся в приложении N 1 к договору - График платежей по договору купли-продажи, предусматривающие выплату стоимости объекта купли-продажи в период с 01.09.2010 по 15.08.2013, на дату принятия настоящего постановления не актуальны.

ООО "Якорь", предлагает изложить пункт 3.5 договора в следующей редакции: "Денежные средства, указанные в пунктах 3.2, 3.3 настоящего договора должны вноситься равными частями ежемесячно согласно графика платежей, начиная с 1 и не позднее 15 числа каждого месяца, начиная со следующего месяца за датой государственной регистрации перехода права собственности на ОБЪЕКТ 1 и ОБЪЕКТ 2. График платежей изготавливается ПРОДАВЦОМ после государственной регистрации перехода права собственности на ОБЪЕКТ 1 и ОБЪЕКТ 2 с учётом оплаты равными частями в рассрочку сроком на 3 (три) года.".

В заседании суда апелляционной инстанции представитель Министерства пояснил, что возражает против редакции истца, считает, что денежные средства подлежат внесению в полном объеме до момента государственной регистрации перехода права собственности.

Между тем, в соответствии с пунктом 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Кроме того, суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что при возникновении разногласий при заключении договора, стороны не возражали против оплаты в рассрочку в соответствии с графиком платежей на три года равными платежами.

В связи с данными обстоятельствами суд апелляционной инстанции принимает пункт 3.5 договора в следующей редакции:

"Денежные средства, указанные в пунктах 3.2, 3.3 настоящего договора должны вноситься равными частями ежемесячно согласно графику платежей, начиная с 1 и не позднее 15 числа каждого месяца, начиная со следующего месяца за датой подписания акта приема-передачи ОБЪЕКТА 1 и ОБЪЕКТА 2. График платежей изготавливается и подписывается СТОРОНАМИ после подписания акта приема-передачи ОБЪЕКТА 1 и ОБЪЕКТА 2 с учётом оплаты равными частями в рассрочку сроком на 3 (три) года.".

Пункт 4.1 договора ООО "Якорь" просит принять в редакции: "Передача ОБЪЕКТА 1, ОБЪЕКТА 2 осуществляется по Акту о приеме-передаче в срок не позднее 30 дней с момента разрешения разногласий по настоящему договору.".

Учитывая взаимосвязь пунктов 4.1 и 2.1 - 2.2 договора, отсутствие возражений Министерства относительно срока передачи объектов, суд апелляционной инстанции считает правильным принять его в редакции: "Передача ОБЪЕКТА 1, ОБЪЕКТА 2 осуществляется по Акту о приеме-передаче в срок не позднее 30 дней с момента заключения договора.".

Истец также просил после пункта 7.4 договора внести запись: "Приложения. 1. Кадастровый паспорт здания. Кадастровый паспорт земельного участка. Охранное обязательство на недвижимый памятник истории и культуры "Жилой дом 1910 г.".

Не соглашаясь с данной редакцией пункта 7.4 договора, Министерство имущественных отношений указало на обоснованность представления им кадастрового паспорта здания и кадастрового паспорта земельного участка.

Поскольку обязанность по заключению охранного обязательства на объект культурного наследия лежит на ООО "Якорь", то указание в качестве приложения к договору необоснованно.

Таким образом, суд апелляционной инстанции принимает данное положение договора в редакции: "Приложения. 1. Кадастровый паспорт здания. 2. Кадастровый паспорт земельного участка.".

Относительно указания в разделе "Реквизиты сторон, ПОКУПАТЕЛЬ": "Общество с ограниченной ответственностью "Якорь", местонахождение: 644024, г. Омск, ул. Красных Зорь, 22; ОГРН 1035507001463, ИНН 5503011150, БИК 04520983; свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ от 24.01.2003 серия 55 N 001442241", Министерство имущественных отношений возражений и доводов не заявило, в связи с чем суд апелляционной инстанции принимает изложенную редакцию.

В связи с неполным выяснением судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, суд апелляционной инстанции в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 270 АПК РФ отменяет решение суда от 28.06.2013 и принимает новый судебный акт.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании пункта 2 части 1 статьи 110 АПК РФ в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными размер государственной пошлины составляет 4 000 руб.

При подаче апелляционной жалобы на решения арбитражного суда, государственная пошлина уплачивается в размере 50 процентов размера государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления неимущественного характера, что составляет 2 000 руб. (подпункт 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации).

Поскольку исковые требования удовлетворены частично (в отношении рыночной стоимости объектов примерно в размере 50 %), суд апелляционной инстанции считает обоснованным отнести расходы на сторон в равных частях. Соответственно, с Министерства имущественных отношений в пользу ООО "Якорь" подлежат взысканию 2000 рублей расходов по уплате государственной пошлины за подачу иска и 1000 рублей расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

По правилам статьи 109 АПК РФ денежные суммы, причитающиеся экспертам, выплачиваются с депозитного счета арбитражного суда по выполнении экспертами своих обязанностей.

В связи с этим с депозитного счета Восьмого арбитражного апелляционного суда на расчетный счет общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" (ИНН 7708022445) подлежат перечислению денежные средства в сумме 58 500 руб., внесенные ООО "Якорь" в счет оплаты услуг по проведению экспертизы.

С депозитного счета Восьмого арбитражного апелляционного суда на расчетный счет общества с ограниченной ответственностью "Центр интеллектуальных технологий" (ИНН 5507061680) подлежат перечислению денежные средства в сумме 20 000 руб., внесенные ГП Омской области "Омский центр технической инвентаризации и землеустройства" на основании платежного поручения от 04.02.2014 N 373 в счет оплаты услуг по проведению экспертизы.

С Министерства имущественных отношений подлежат взысканию: в пользу ООО "Якорь" 29 250 руб. судебных расходов по оплате услуг эксперта, в пользу ГП Омской области "Омский центр технической инвентаризации и землеустройства" - 10 000 руб. судебных расходов по оплате услуг эксперта.

С ООО "Якорь" в пользу ГП Омской области "Омский центр технической инвентаризации и землеустройства" взыскивается 10 000 руб. судебных расходов по оплате услуг эксперта.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 28.06.2013 по делу N А46-10242/2011 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи арендованного имущества, между обществом с ограниченной ответственностью "Якорь" и Министерством имущественных отношений Омской области.

Преамбулу договора изложить в следующей редакции:

"Омская область, представляемая Министерством имущественных отношений Омской области, действующим на основании Положения о Министерстве имущественных отношений Омской области, утвержденного Указом Губернатора Омской области от 10.02.2004 N 26 (далее - ПРОДАВЕЦ, ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ), с одной стороны, и общество с ограниченной ответственностью "Якорь" в лице директора Общества Азовского Бориса Михайловича, действующего на основании Устава Общества (далее - ПОКУПАТЕЛЬ, ЗАЛОГОДАТЕЛЬ), с другой стороны, совместно именуемые - СТОРОНЫ, в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого или среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и распоряжением Минимущества от 22.06.2010 N 850-р "Об условиях приватизации нежилого одноэтажного здания с одноэтажной пристройкой, расположенного по адресу: ул. Красных Зорь, д. 22" заключили настоящий договор о нижеследующем.";

Пункт 1.1 договора изложить в следующей редакции:

"ПРОДАВЕЦ обязуется передать в собственность, а ПОКУПАТЕЛЬ оплатить и принять в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество:

1) производственные и складские помещения: нежилое одноэтажное здание с одноэтажной пристройкой, общей площадью 100,6 кв. м, литеры А, А1, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Красных Зорь, д. 11, являющееся объектом культурного наследия (памятником истории и культуры) регионального значения (далее - ОБЪЕКТ 1);

2) земельный участок, на котором расположен ОБЪЕКТ 1, площадью 1 118 кв.м, с кадастровым номером 55:36:09 01 08:218, предоставленного для общественно-деловых целей и расположенного на землях населенных пунктов, местоположение установлено относительно здания, имеющего адрес: г. Омск, Центральный административный округ, ул. Красных Зорь, д. 22 (далее - ОБЪЕКТ 2).

ОБЪЕКТ 1 принадлежит ПРОДАВЦУ на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 21.08.2007, серии 55 АВN 491941.

ОБЪЕКТ 2 принадлежит ПРОДАВЦУ на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 55 АВ 866372 от 26.01.2009.";

Пункт 1.3 договора изложить в редакции истца:

"ОБЪЕКТ 1, ОБЪЕКТ 2 не отчуждены ранее в пользу третьих лиц, не заложены, не находятся под арестом, не являются предметом судебных споров.";

Пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции:

"ПРОДАВЕЦ обязуется:

- передать в собственность ПОКУПАТЕЛЮ ОБЪЕКТ 1 и ОБЪЕКТ 2 по Акту о приеме-передаче в срок не позднее 30 дней с момента заключения договора;

- совместно с ПОКУПАТЕЛЕМ осуществить действия по регистрации перехода права собственности на ОБЪЕКТ 1, ОБЪЕКТ 2 в установленные законодательством порядке и сроки.";

Пункт 2.2 договора изложить в следующей редакции:

"ПОКУПАТЕЛЬ обязуется:

- принять ОБЪЕКТ 1 и ОБЪЕКТ 2 по Акту о приеме-передаче в срок не позднее 30 дней с момента заключения договора;

- совместно с ПРОДАВЦОМ осуществить действия по регистрации перехода права собственности на ОБЪЕКТ 1 и ОБЪЕКТ 2 в установленные законодательством порядке и сроки;

- в срок до 30.06.2014 заключить охранное обязательство с Министерством культуры Омской области на ОБЪЕКТ 1;

- своевременно производить оплату за ОБЪЕКТ 1 и ОБЪЕКТ 2, в соответствии со статьёй 3 настоящего Договора.";

Пункт 3.1 договора изложить в следующей редакции:

"Цена продажи и залоговая стоимость ОБЪЕКТА 1 составляет 183 000 (сто восемьдесят три тысячи) руб.";

Пункт 3.2 договора изложить в следующей редакции:

"ПОКУПАТЕЛЬ обязан уплатить в бюджет Омской области сумму, указанную в п. 3.1 настоящего договора, а именно: 183 000 (сто восемьдесят три тысячи) руб. по следующим реквизитам: УФК по Омской области (Министерство имущественных отношений Омской области), ИНН 5503079101, КПП 550301001, БИК 045209001, счет N 40101810100000010000 ГРКЦ ГУ Банка России по Омской области, г.Омск, КБК 00711402023020000410, ОКАТО 52000000000.";

Пункт 3.3 договора изложить в следующей редакции:

"Цена продажи и залоговая стоимость ОБЪЕКТА 2 составляет 3 417 000 (три миллиона четыреста семнадцать тысяч) руб.";

Пункт 3.5 договора изложить в следующей редакции:

"Денежные средства, указанные в пунктах 3.2, 3.3 настоящего договора должны вноситься равными частями ежемесячно согласно графику платежей, начиная с 1 и не позднее 15 числа каждого месяца, начиная со следующего месяца за датой подписания акта приема-передачи ОБЪЕКТА 1 и ОБЪЕКТА 2.

График платежей изготавливается и подписывается СТОРОНАМИ после подписания акта приема-передачи ОБЪЕКТА 1 и ОБЪЕКТА 2 с учётом оплаты равными частями в рассрочку сроком на 3 (три) года.";

Пункт 4.1 договора изложить в следующей редакции:

"Передача ОБЪЕКТА 1, ОБЪЕКТА 2 осуществляется по Акту о приеме-передаче в срок не позднее 30 дней с момента заключения договора.";

После пункта 7.4 договора внести запись:

"Приложения. 1. Кадастровый паспорт здания. 2. Кадастровый паспорт земельного участка.".

Раздел "Реквизиты сторон, ПОКУПАТЕЛЬ" изложить в следующей редакции:

"Общество с ограниченной ответственностью "Якорь", местонахождение: 644024, г. Омск, ул. Красных Зорь, 22; ОГРН 1035507001463, ИНН 5503011150, БИК 04520983; свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ от 24.01.2003 серия 55 N 001442241".

Взыскать с Министерства имущественных отношений Омской области (ОГРН 1045504006822, ИНН 5503079101) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Якорь" (ОГРН 1035507001463, ИНН 5503011150) 2000 рублей расходов по уплате государственной пошлины за подачу иска и 1000 рублей расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

Перечислить с депозитного счета Восьмого арбитражного апелляционного суда на расчетный счет общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" (ИНН 7708022445) денежные средства в сумме 58 500 рублей, внесенные обществом с ограниченной ответственностью "Якорь" в счет оплаты услуг по проведению экспертизы.

Перечислить с депозитного счета Восьмого арбитражного апелляционного суда на расчетный счет общества с ограниченной ответственностью "Центр интеллектуальных технологий" (ИНН 5507061680) денежные средства в сумме 20 000 рублей, внесенные Государственным предприятием Омской области "Омский центр технической инвентаризации и землеустройства" на основании платежного поручения от 04.02.2014 N 373 в счет оплаты услуг по проведению экспертизы.

Взыскать с Министерства имущественных отношений Омской области (ОГРН 1045504006822, ИНН 5503079101) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Якорь" (ОГРН 1035507001463, ИНН 5503011150) 29 250 рублей судебных расходов по оплате услуг эксперта.

Взыскать с Министерства имущественных отношений Омской области (ОГРН 1045504006822, ИНН 5503079101) в пользу Государственного предприятия Омской области "Омский центр технической инвентаризации и землеустройства" 10 000 рублей судебных расходов по оплате услуг эксперта.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Якорь" (ОГРН 1035507001463, ИНН 5503011150) в пользу Государственного предприятия Омской области "Омский центр технической инвентаризации и землеустройства" 10 000 рублей судебных расходов по оплате услуг эксперта.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

А.С. Грязникова

Судьи

Д.Г. Рожков Ю.М. Солодкевич