Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 мая 2014 г. N 09АП-10192/14

г. Москва

13 мая 2014 г.

Дело N А40-71488/13

Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 мая 2014 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи В.Р. Валиева

судей Е.А. Птанской, Е.Б. Расторгуева

при ведении протокола судебного заседания

секретарем Д.М. Хундиашвили,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества г. Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 31 января 2014 года

по делу N А40-71488/13, принятое судьёй Романенковой С.В.

по иску ООО "КОНВЕРТЕР"

(ОГРН 1027700164612, ИНН 7714133129)

к Департаменту городского имущества г. Москвы

(ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674)

о понуждении заключить договор купли-продажи арендуемого нежилого помещения

при участии в судебном заседании:

от истца: Одринский А.А. (по доверенности от 17.02.2014)

от ответчика: Пексимова Ю.В. (по доверенности от 27.12.2013)

УСТАНОВИЛ

ООО "КОНВЕРТЕР" (далее истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском, уточненным в порядке ст.49 АПК РФ, к Департаменту городского имущества города Москвы (далее ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения номер I (подвал), комнаты 1-13, общей площадью 143,4 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Долгоруковская, д.36, стр.1, по цене 8 975 847 руб. 46 коп., на условиях, изложенных в заявлении от 25.11.2013 г.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования с учетом уточнений. В обосновании заявленных требований указал на то, что в соответствии с нормами ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты РФ" имеет преимущественное право на приобретение арендуемых им помещений.

Решением суда от 31 января 2014 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Суд обязал ответчика заключить договор купли-продажи нежилого помещения в редакции проекта договора, представленного истцом.

С решением не согласился ответчик, подал апелляционную жалобу, в которой просит состоявшееся по делу решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в иске.

По мнению заявителя жалобы, суд не принял во внимание, что именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.

В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Долгоруковская, д. 36, стр.1, общей площадью 143,4 кв.м N Д-547/213, выполненным по заказу Департамента уполномоченной организацией ООО "Аврора Консалтинг Северо-Запад", рыночная стоимость объекта по состоянию на 13.04.2013 составляет 12 966 ООО (двенадцать миллионов девятьсот шестьдесят шесть тысяч) рублей без учета НДС.

Суд не учел, что у Истца отсутствует преимущественное право выкуп спорного объекта, в связи с тем, что 80% доли участия в уставном (складочном) капитале ООО "Конвертер" составляет доля ООО "АДЛ Групп", которое согласно представленной копии сведений о среднесписочной численности сотрудников в период 2006-2007 г.г. не отвечало критериям малого Предпринимательства, установленным Федеральным законом от 14.06.1995 N 88- ФЗ "О государственной поддержке малого предпринимательства в Российской Федерации" (утратил силу 01.01.2008 в связи с принятием Закона N 209).

Арбитражный суд города Москвы при вынесении решения не исследовал надлежащим образом вопрос, связанный с изменением истцом п.5.1 договора купли- продажи. Типовой формой договора, установлена неустойка (пени) за нарушение сроков оплаты, предусмотренных п.3.2 Договора, в размере 0.5% от неуплаченной суммы (п. 3.1 Договора) за каждый день просрочки, однако, истец уменьшил размер процентов неустойки до 0,01%.

Истец просит решение суда оставить в силе, представил отзыв на апелляционную жалобу.

Заслушав доводы и возражения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все доказательства по делу, судебная коллегия находит решение суда от 31 января 2014 года подлежащим изменению.

Как усматривается из материалов дела, ООО "КОНВЕРТЕР" арендует нежилые помещения общей площадью 143,4 кв.м., расположенные по адресу: г. Москва, ул. Долгоруковская, д.36, стр.1, номер I (подвал), комнаты 1-13, находящиеся в государственной собственности города Москвы, по договору аренды N 01-00935/00 от 26.05.2000 г.

В соответствии с положениями п. 5 ст. 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 N 178-ФЗ, ст. 3 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22.07.2008 N 159-ФЗ, ООО "КОНВЕРТЕР" имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений, поскольку истец, как участник гражданских правоотношений, вышеуказанные нежилые помещения, как объект гражданских правоотношений, а также правоотношения истца и Департамента городского имущества города Москвы, как сторон договора аренды N9- 264/00 от 14.05.1999 г., соответствуют установленным ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ критериям, а именно: истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями ст. 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что также подтверждается внесением общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы), помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ; у истца отсутствует задолженность по арендной плате; площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N66.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ истец неоднократно (15.02.2011 г., 25.02.2011 г., 02.05.2012 г., ) обращался в Департамент имущества г. Москвы с заявлениями о продаже арендуемых помещений.

Однако до настоящего времени Департамент имущества города Москвы с OOQ "КОНВЕРТЕР" договор купли-продажи не заключил.

Экспертным заключением N А40-71488/13 от 21.10.2013 г., выполненным ООО "Лаборатория независимой оценки "БОЛАРИ" в рамках проведенной судебной экспертизы установлено, что рыночная стоимость объекта недвижимого имущества площадью 143,4 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Долгоруковская, д.36, стр.1, номер I (подвал), комнаты 1-13 по состоянию на 11.10.2013 г. составила 8 975 847 руб. 46 коп. без учета НДС 18% (том 3, л.д. 6-27).

Установив данные фактические обстоятельства, суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования на основании ст.445 ГК РФ.

Ответчик в своей жалобе указывает, что именно собственник спорного имущества вправе устанавливать цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, то есть стоимость спорного помещения вправе устанавливать именно Департамент имущества г. Москвы. Однако данный факт законодательно не подтвержден.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" цена недвижимого имущества определяется независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЭ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 21.12.2011 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" цена приватизируемого государственного имущества устанавливается на основании отчета об оценке, составленного в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

В соответствии со ст. 9 Федерального закона N 135-ФЗ "в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа", при этом суд самостоятелен в выборе оценщика.

В апелляционной жалобе Ответчик указывает на то, что 16.05.2013 в адрес Истца было направлено письмо Департамента N ДГИ-1-18387/13-1, в котором указывалось на отсутствие у Истца преимущественного права на выкуп спорного объекта недвижимости.

В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ и Федеральным законом от 02.07.2013 г. N 144-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества представителям малого и среднего предпринимательства необходимо соответствовать следующим условиям (ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ):

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года должно находиться в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Материалами дела подтверждается, что Истец соответствует установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.08 N 159-ФЗ критериям, а именно: истец арендует спорное помещение непрерывно с 2006 года, т.е. уже более 8 лет, что подтверждается действующим договором аренды между истцом и ответчиком и дополнительными соглашениями к нему; задолженности по арендной плате, неустойкам, пеням и т.п. у истца не имеется, что не отрицается Ответчиком; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения, что Ответчиком не отрицается; арендуемое помещение не включено в утвержденный перечень, что также не отрицается Ответчиком.

Также в апелляционной жалобе ответчик указал, что истец не соответствует критериям, установленным для субъектов малого предпринимательства, указанным в п. 1 ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", в части соответствия учредителей истца требованиям указанного закона. Однако данный довод не соответствует действительности, поскольку в материалах дела содержится подтверждение наличия у Истца статуса субъекта малого предпринимательства, а именно Выписка из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, представленная на сайте Департамента науки, промышленной политики и предпринимательства города Москвы, в соответствии с которой истец является субъектом малого предпринимательства и соответствует всем критериям, установленным статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".

Таким образом, довод Ответчика об отсутствии правовых оснований для реализации Истцом преимущественного права выкупа арендуемого помещения в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ, является неверным и безосновательным.

Между тем, решение суда подлежит изменению в части редакции п. 5.1 договора.

Согласно редакции данного пункта, предложенный истцом размер неустойки за нарушение сроков оплаты составляет 0,01% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки, тогда как типовая форма для договоров данного вида, утвержденная ответчиком, предусматривает размер пени 0,5% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно ч.4 ст.1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Тем не менее, размер неустойки, предложенный истцом, по сути устанавливает неустойку в размере 3,65% годовых, что в 2,26 раза меньше действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, что по сути является минимальным размером ответственности за неисполнение денежного обязательства (ст.395 ГК РФ).

В этой связи судебная коллегия приходит к выводу, что редакция п. 5.1 договора, предложенная истцом, позволяет истцу при нарушении сроков оплаты извлекать не рыночные преимущества в виде пользования денежными средствами по необоснованно заниженной ставке, что, в свою очередь, ставит другу, потерпевшую, сторону договора в заведомо неравное положение, чем, в свою очередь, нарушаются положения ч.4 ст.1 ГК РФ.

В этой связи, с целью установления разумного баланса экономических интересов сторон, суд апелляционной инстанции считает необходимым определить размер пени, исходя из двукратной ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда города Москвы от 31 января 2014 года по делу N А40-71488/13 изменить.

Изложить условия п.5.1 договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции: "За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п.3.2. договора, продавец вправе требовать с покупателя неустойки (пени) в размере двукратной ставки рефинансирования ЦБ РФ от неуплаченной суммы (п.3.1. договора) за каждый день просрочки". В остальной части решение Арбитражного суда города Москвы от 31 января 2014 года по делу N А40-71488/13 без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Федеральный арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.Р. Валиев

Судьи

Е.Б. Расторгуев Е.А. Птанская