Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 июня 2014 г. N 15АП-5756/14

город Ростов-на-Дону

07 июня 2014 г.

дело N А53-19214/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июня 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 июня 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мисника Н.Н.,

судей Тимченко О.Х., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Балала Е.Е.,

при участии в судебном заседании:

от истца: Жуковская И.Х. - представитель по доверенности от 19.03.2013 N 61АА1841320, паспорт;

от ответчика: представитель не явился, надлежаще извещен;

от третьих лиц: от Комитета по управлению имуществом города Таганрога: Барсуков С.В. - представитель по доверенности от 31.01.2014 N 00927, удостоверение N14; от Правительства Ростовской области: представитель не явился, надлежаще извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Таганрога

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.02.2014 по делу N А53-19214/2013

по иску индивидуального предпринимателя Аликаевой Марии Васильевны

(ИНН 615421384185, ОГРНИП 313615423800034)

к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии"

при участии третьих лиц: Правительства Ростовской области, Комитета по управлению имуществом города Таганрога

об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

принятое судьей Андриановой Ю.Ю.,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Аликаева Мария Васильевна (далее - истец, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ответчик, кадастровая палата) об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 61:58:0003488:5 площадью 2 600 кв.м., расположенного по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Социалистическая, 160-4, в размере его рыночной стоимости - 7 820 800 рублей (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исковые требования мотивированы тем, что истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером 61:58:0003488:5. Кадастровая стоимость земельного участка в несколько раз превышает его рыночную стоимость. С учетом порядка определения арендной платы, указанное несоответствие кадастровой и рыночной стоимостей земельного участка нарушает права истца как плательщика арендной платы за пользование спорным земельным участком. Истец полагает, что в силу положений статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, а также норм, регламентирующих осуществление кадастровой оценки земель, он праве требовать определения кадастровой стоимости земельного участка посредством указания ее рыночной стоимости.

Определением суда от 11.09.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Ростовской области, Комитет по управлению имуществом города Таганрога.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 27.02.2014 исковые требования индивидуального предпринимателя Аликаевой Марии Васильевна удовлетворены в полном объеме. Суд установил кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 2600 кв.м. с кадастровым номером 61:58:0003488:5, расположенного по адресу: г. Таганрог, ул. Социалистическая, 160-4, в размере равном его рыночной стоимости 7 820 800 рублей, а также обязал Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная Кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" внести указанные сведения в государственный кадастр недвижимости с момента вступления настоящего решения в законную силу.

Суд пришел к выводу о наличии оснований для обязания ответчика внести рыночную стоимость спорного земельного участка в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости. Рыночная стоимость земельного участка установлена по состоянию на 01.01.2007 на основании заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью "ВЕАКОН-АрсГор" N 9-2014 от 20.01.2014.

Не согласившись с указанным решением, Комитет по управлению имуществом города Таганрога Ростовской области обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

Мотивируя апелляционную жалобу, Комитет по управлению имуществом города Таганрога указал, что экспертное заключение общества с ограниченной ответственностью "ВЕАКОН-АрсГор" N 9-2014 от 20.01.2014, положенное в основу решения суда, не соответствует обязательным требованиям стандартов оценки и действующему законодательству. Экспертом использован один метод - сравнительный, при этом объекты-аналоги не сопоставимы по площади. В заключение эксперта отсутствует обоснование всех корректировок, применяемых в отчете. Иные доказательства рыночной стоимости земельного участка истцом не представлены. Заявитель жалобы указал, что суд не должен был руководствоваться Федеральным законом от 22.07.2010 N 167-ФЗ, так как правила этого закона об оспаривании кадастровой стоимости могут быть применены только к государственной кадастровой оценке земельных участков, договоры на проведение которой были заключены по истечении 60 дней после вступления в силу закона. Существенное значение для рассмотрения дела имеет определение рыночной стоимости земельного участка не на момент проведения государственной кадастровой оценки земель (01.01.2007), а на момент разрешения спора.

Ответчик, а также привлеченное к участие в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора Правительство Ростовской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились. Суд рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие указанных лиц.

В судебном заседании представитель комитета апелляционную жалобу поддержал в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении иска отказать.

Представитель истца просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, индивидуальный предприниматель Аликаева Мария Васильевна является арендатором земельного участка общей площадью 2600 кв.м. с кадастровым номером 61:58:0003488:5, расположенного по адресу: г. Таганрог, ул. Социалистическая, 160-4.

Указанный земельный участок передан истцу во исполнение договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 02.12.2011 N 11-502, заключенного между Комитетом по управлению имуществом города Таганрога и Аликаевой Марией Васильевной. Согласно положениям пункта 2.1 договора срок аренды устанавливается с 01.11.2011 по 31.10.2016.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:58:0003488:5 в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка от 06.07.2010 N 61/001/10-310302 составляет 28 618 538 рублей.

Полагая, что установленная кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с пунктами 2, 4, 10 указанных Правил, государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил).

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Положениями статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 30.11.2011 N 346-ФЗ) предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в постановлении от 28.06.2011 N 913/11, положения главы III.1 "Государственная кадастровая оценка" Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ), а также предусмотренный механизм защиты прав на ранее возникшие правоотношения не распространяются. При этом пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости. Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка. Такое требование подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза.

Следует учитывать, что действующее законодательство не связывает возможность проведения оценки объекта с наличием исключительно права собственности на этот объект.

Факт нахождения земельного участка в аренде у истца подтвержден материалами дела и сторонами не оспаривается. В данном случае, наличие у истца права аренды на земельный участок, арендная плата за пользование которым определяется, исходя из кадастровой стоимости (по формуле, включающей величину кадастровой стоимости) является достаточным основанием для реализации права на проведение оценки стоимости спорного земельного участка.

В материалы дела представлено приложение к договору аренды N 11-502 находящегося в государственной собственности земельного участка от 02.12.2011, согласно которому годовой размер арендной платы за арендованный земельный участок составляет 557 943 рубля 87 копеек, из расчета кадастровой стоимости земельного участка равной 28 618 538 рублей (28 618 538 x 0,015 x 1,08 x 1,13 x 1,065 = 557 943,87 (том 1, л.д. 25)).

Учитывая, что кадастровая стоимость земельного участка применяется для целей определения размера платы за пользование землей, существенное расхождение данных о рыночной стоимости спорных земельных участков и их кадастровой стоимости нарушает права истца как арендатора, поскольку влечет за собой дополнительные расходы для истца.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Как указал Высший Арбитражный суд Российской Федерации в постановлении от 28.06.2011 N 913/11, требование об изменении внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость, предъявленное к органу кадастрового учета, осуществляющему, в том числе, и функции по государственной кадастровой оценке, подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой, в случае необходимости, судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза.

В обоснование своих требований истцом представлен отчет об определении рыночной стоимости земельного участка от 18.02.2013 N 3-01.13 по состоянию на 23.01.2013 (том 1, л.д. 29 - 101).

Учитывая правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11, от 25.06.2013 N 10761/11, о необходимости определения рыночной стоимости земельного участка на дату государственной кадастровой оценки земель, то есть по состоянию на 01.01.2007, суд первой инстанции обоснованно указал, что отчет от 18.02.2013 N 3-01.13 не является надлежащим доказательством рыночной стоимости земельного участка.

Правительством Ростовской области, а также индивидуальным предпринимателем Аликаевой Марией Васильевной заявлены ходатайства о проведении экспертизы на предмет определения рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2007.

Определением суда от 23.10.2013 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Ростовское городское бюро судебной экспертизы" Айвазовскому Вазгену Юрьевичу.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: определить рыночную стоимость земельного участка площадью 2 600 кв.м. с кадастровым номером 61:58:0003488:5, расположенного по адресу: г. Таганрог, ул. Социалистическая, 160-4, по состоянию на 01.01.2007.

20.11.2013 в адрес суда поступило заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью "Ростовское городское бюро судебной экспертизы" Айвазовского Вазгена Юрьевича от 18.11.2013 N 27, которое по ряду причин признано судом первой инстанции в качестве ненадлежащего доказательства по делу.

Учитывая изложенное, определением суда от 12.12.2013 судом назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Компания ВЕАКОН-АрсГор".

20.01.2014 в адрес суда поступило экспертное заключение общества с ограниченной ответственностью "Компания ВЕАКОН-АрсГор" от 20.01.2014 N 9-2014, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка составила 7 820 800 рублей по состоянию на 01.01.2007 (том 2, л.д. 1 - 71).

Рыночная стоимость спорного земельного участка определена экспертом по состоянию на 01.01.2007, то есть на дату проведения государственной кадастровой оценки земель. Кадастровая стоимость спорного земельного участка была сформирована посредством перемножения площади земельного участка на удельный показатель кадастровой стоимости для кадастрового квартала, в котором находиться спорный земельный участок. Удельные показатели кадастровой стоимости были определены по состоянию на 01.01.2007 с целью определения и исчисления кадастровой стоимости земельных участков, которые будут созданы в последующем.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заключение эксперта соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, содержит достаточную, достоверную информацию и статистический анализ о стоимости сравнимых и схожих земельных участков.

ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", являясь органом кадастрового учета, не оспаривает как возможность применения к спорным отношениям положений части 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, так и результаты определения рыночной стоимости земельного участка.

Судебный порядок рассмотрения споров по определению кадастровой стоимости земельных участков направлен на преодоление неточностей ее определения посредством проверки соответствия кадастровой стоимости действительным показателям рыночной стоимости. Результатом такой проверки будет установление судом в соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночной стоимости земельного участка.

Довод апелляционной жалобы о том, что исследование экспертного заключения в качестве единственного доказательства по делу является недостаточным и нецелесообразным, отклоняется судом апелляционной инстанции. Заключение содержит обоснование выбранного экспертом метода, описание объектов-аналогов, корректировки, примененные экспертом, им обоснованы надлежащим образом. Довод комитета о том, что в качестве аналогов выбраны объекты, значительно различающиеся по площади, что, по мнению заявителя апелляционной жалобы, свидетельствует о наличии факторов, влияющих на стоимость участков, не учтенных экспертом, подлежит отклонению в связи с тем, что экспертом учитывалась стоимость земельных участков, выбранных в качестве аналогов, за 1 кв.м. общей площади. Корректность методов и правильность проведения исследования комитетом не опорочены, предметных возражений, свидетельствующих о недостоверности выводов, содержащихся в заключении, апеллянт не заявил, достоверность заключения в установленном порядке не опроверг.

Учитывая разъяснения Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении N 10761/11 от 25.06.2013 довод апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции неверно установил кадастровую стоимость на 01.01.2007, является несостоятельным по следующим основаниям.

Закон об оценочной деятельности прямо не называет ту дату, которую следует считать датой установления кадастровой стоимости. Однако, принимая во внимание в совокупности положения главы III.1 Закона об оценочной деятельности, подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, истец, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости) и указана в вводной части отчета об определении кадастровой стоимости (приказ Минэкономразвития РФ от 29.07.2011 N 382 "Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости").

В связи с этим, установив значительное превышение кадастровой стоимости спорного земельного участка в сравнении с его рыночной стоимостью по состоянию на 01.01.2007, т.е. на дату государственной кадастровой оценки земель, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования индивидуального предпринимателя Аликаевой М.В.

Ссылка Комитета по управлению имуществом г. Таганрога Ростовской области на судебную практику по делам N А53-25430/2012, N А53-27243/2012 опровергается позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, занятой им в постановлении от 25.06.2013 N 10761/11.

Таким образом, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

Судебные расходы, связанные с рассмотрением дела в арбитражном суде апелляционной инстанции, в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.02.2014 по делу N А53-19214/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.Н. Мисник

Судьи

О.Х. Тимченко Т.Р. Фахретдинов