Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 мая 2014 г. N 15АП-6217/14

город Ростов-на-Дону

28 мая 2014 г.

дело N А53-24376/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 мая 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Пономаревой И.В.,

судей Барановой Ю.И., Ереминой О.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жабской А.Л.

при участии:

от ответчика: представитель Логинова И.В., паспорт, по доверенности от 16.12.2013;

от истца: представитель Бодахова М.М., удостоверение, по доверенности от 09.01.2014.

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный, 34/70/75 лит. А материалы апелляционной жалобы Ростовской областной коллегии адвокатов N 2 на решение Арбитражного суда Ростовской области от 04 марта 2014 года по делу N А53-24376/2013

по иску Комитета по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района (ОГРН 1026100663984, ИНН 6102003080)

к ответчику: Ростовской областной коллегии адвокатов N 2 (ОГРН 1026103172435, ИНН 6163045577)

о выселении из нежилого помещения,

принятое в составе судьи Андриановой Ю.Ю.,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к Ростовской областной коллегии адвокатов N 2 в лице филиала Аксайского района об освобождении нежилого помещения - кабинеты 15, 16, общей площадью 31,2 кв. м, литера А, 2 этаж, находящегося по адресу: Ростовская область, город Аксай, проспект Ленина, 12.

Решением суда от 04 марта 2014 года суд обязал Ростовскую областную коллегию адвокатов N 2 освободить нежилое помещение общей площадью 31, 2 кв.м., состоящее из двух комнат - кабинеты N 15, N 16, находящиеся на втором этаже здания литер А, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Аксай, пр. Ленина, 12.

Не согласившись с вынесенным судебным актом Ростовская областная коллегия адвокатов N 2 обжаловала его в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на то, что после прекращения срока действия договора аренды N 62 от 12.05.2003 г., последний был продлен на неопределенный срок в соответствии со ст. 621 ГК РФ. У арендатора отсутствует задолженность по арендной плате. Арендатор просил продлить срок действия договора аренды. При отказе в удовлетворении просьбы Арендодатель не указывает на причины отказа. Пользование помещением осуществляется на основании принадлежащего арендатору преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

Представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме. Просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменных возражениях. Просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Представленные письменные возражения судом апелляционной инстанции рассмотрены и приобщены к материалам дела.

Изучив и оценив представленные в дело доказательства, доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыва на нее, выслушав пояснения представителей сторон Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции 12.05.2003 года между Комитетом по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района и Ростовской областной коллегии адвокатов N 2 в лице филиала Аксайского района заключен договор аренды N62.

Предметом договора является передача арендатору во временное пользование нежилого помещения - кабинеты 15, 16, общей площадью 31,2 кв. м, литер А, 2 этаж, находящегося по адресу: Ростовская область, город Аксай, проспект Ленина, 12.

Объект аренды передан арендатору на основании акта приема-передачи.

Стороны установили, что срок действия договора до - 12.05.2013 года. В силу установленного срока договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В период действия договора каких-либо изменений относительно условий о его сроке стороны не устанавливали, срок действия договора истек 12.05.2013 года

Ссылаясь на неисполнение ответчиком требований об освобождении помещения, продолжение его использования, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против удовлетворения иска, ответчик указал, что оснований для расторжения договора у арендодателя не имелось, ввиду отсутствия со стороны арендатора нарушений условий договора. Кроме того, ответчику принадлежит преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, арендодателем не соблюдены условия, установленные законом для процедуры одностороннего отказа от договора.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства суд оценивает во взаимосвязи и совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании.

Проверив и оценив представленные сторонами в материалы дела доказательства, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о возможности удовлетворения заявленного требования.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, согласно положениям статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Из представленных в материалы дела доказательств, следует, что после истечения предусмотренного договором срока аренды, арендатор продолжал использовать помещение в отсутствие возражений арендодателя, в связи с чем, договор считался возобновленным на неопределенный срок.

24.05.2013 года арендодатель направил в адрес арендатора письменное уведомление N 04-19/5683 содержащее указание на истечение срока действия договора аренды и на необходимость возвращения объекта аренды арендодателю.

Уведомлением от 01.07.2013 N 04-19/7530 арендодатель заявил об отказе от договора со ссылкой на положения статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Уведомление получено арендатором 15.07.2013 года, по месту нахождения филиала Аксайского района, по месту нахождения спорного помещения, о чем свидетельствует представленное в материалы дела извещение органов почтовой связи,

Довод ответчика о том, что договор является действующим в связи с тем, что извещение об отказе от договора не было направлено непосредственно по адресу юридического лица, верно отклонен судом первой инстанции, поскольку для наступления предусмотренных пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации правовых последствий в виде прекращения договора в связи с отказом стороны, необходимо и достаточно того, чтобы суд установил объективный факт волеизъявления стороны договора на отказ от договора и информированность другой стороны договора об этом волеизъявлении.

Действующее законодательство не определяет конкретный способ доведения до арендатора волеизъявления арендодателя на односторонний отказ от договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок. Форма отказа от договора гражданским законодательством не определена, в связи с чем отказ от договора может быть выражен в форме искового заявления либо иными способами, позволяющими достоверно установить факт восприятия арендатором соответствующего волеизъявления арендодателя.

Определение суда от 14.11.2013 о принятии иска об освобождении помещений получено ответчиком 28.11.2013, что следует из уведомления органа почтовой связи.

Кроме того, истец представил в материалы дела доказательства получения ответчиком копии иска 11.11.2013.

В силу изложенного по состоянию на день рассмотрения настоящего спора в суде первой инстанции, установленный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации срок предупреждения истек, в силу чего договор аренды от 12.05.2003 прекратился.

На основании вышеизложенного, суд первой инстанции правильно пришел к выводу, что предусмотренная договором и законом, процедура прекращения договорных отношений, соблюдена, договор аренды N 62 от 12.05.2003 года считается расторгнутым в одностороннем порядке. Таким образом, отсутствуют законные основания использования помещения ответчиком.

Ссылка ответчика на положения пункта 10 статьи 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ от 26.07.2006 "О защите конкуренции" обоснованно отклонена судом первой инстанции.

Само по себе право на заключение договора на новый срок (преимущественное право) не свидетельствует о возникновении правовых оснований для использования помещения. Доказательств исполнения условий реализации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок ответчиком не представлено. Доказательств с обращением с иском в защиту нарушенных как арендатора прав суду так же не представлено.

Как пояснил представитель истца, собственник имущества не выражал волю на дальнейшее предоставление его в аренду.

Статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации устанавливает, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Правило части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возлагают на истца обязанность доказывания наличия у него заинтересованности в итоговом решении на основе состязательности и равноправия сторон.

При таких обстоятельствах в связи с прекращением договора требования истца об обязании ответчика освободить помещение подлежат удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции также принимает во внимание, что в силу части 1 статьи 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ (в редакции, действующей с 02.07.2008) договор аренды в отношении государственного (муниципального) имущества может быть заключен только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров.

В связи с этим договор аренды, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Кодекса, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Кодекса) (пункт 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее Постановление N 73 от 17.11.2011)).

В пункте 4.1 Постановления N 73 от 17.11.2011 содержится разъяснение о том, что в силу части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.

В пункте 4.2 Постановления N 73 от 17.11.2011 указано, что для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.

Согласно пункту 11 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предоставление муниципального имущества в аренду без проведения торгов допускается на срок не более чем тридцать календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев (предоставление указанных прав на такое имущество одному лицу на совокупный срок более чем тридцать календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев без проведения конкурсов или аукционов запрещается).

В силу п. 3 ч. 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции указанный порядок применяется при заключении договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям, государственным органам, органам местного самоуправления.

Согласно ч. 3.2 Закона о защите конкуренции (введенной Федеральным законом от 02.07.2013 N 185-ФЗ) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования в отношении государственного или муниципального имущества государственных или муниципальных организаций, осуществляющих образовательную деятельность, осуществляется без проведения конкурсов или аукционов в случае заключения этих договоров с:

1) медицинскими организациями для охраны здоровья обучающихся и работников организаций, осуществляющих образовательную деятельность;

2) организациями общественного питания для создания необходимых условий для организации питания обучающихся и работников организаций, осуществляющих образовательную деятельность;

3) физкультурно-спортивными организациями для создания условий для занятия обучающимися физической культурой и спортом.

Ответчик не относится к числу указанных организаций.

Пунктом 1 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Из совокупного толкования статей 209, 264, 421, 608 и 621 ГК РФ, следует, что намерение арендатора продлить договор аренды не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить имущество в аренду на новый срок.

Законодательством предусмотрены конкретные способы защиты преимущественного права арендатора (требование о переводе на него прав и обязанностей по договору аренды или возмещение убытков) и условия их использования (заключение арендодателем договора аренды с другим лицом в течение года с момента расторжения договора).

Указанная правовая позиция отражена в пункте 35 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.07.2005 N 3440/05.

В пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. В силу части 2 статьи 622 Гражданского кодекса прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Таким образом, принятие арендодателем арендных платежей за период фактического пользования имуществом, само по себе не свидетельствует о возобновлении договора аренды на неопределенный срок.

В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно ч. 2 ст. 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Оценив условия договора аренды, установив факт прекращения договора по истечении его срока и отсутствие доказательств возврата арендованного имущества арендодателю, суд первой инстанции на основании статьи 622 ГК РФ признал заявленные требования обоснованными и обязал ответчика возвратить истцу арендованные помещения.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение арбитражного суда Ростовской области от 04 марта 2014 года по делу N А53-24376/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

И.В. Пономарева

Судьи

Ю.И. Баранова О.А. Еремина