Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 мая 2014 г. N 17АП-11575/13

г. Пермь

16 мая 2014 г.

Дело N А60-22986/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 мая 2014 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Гладких Е. О.

судей Паньковой Г.Л., Скромовой Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шималиной Т.В.,

при участии:

от истца, ООО "АРС": Шумихин А.А., удостоверение, доверенность от 30.12.2013,

от ответчика, ИП Эрзяйкиной Марины Анатольевны: Кобисская Т.М., удостоверение, доверенность от 30.07.2013,

от третьего лица, администрации городского округа Карпинск, представители не явились,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика,

ИП Эрзяйкиной Марины Ана тольевны,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 31 января 2014 года

по делу N А60-22986/2013,

принятое судьей Тороповой М.В.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "АРС" (ОГРН 1056600829933, ИНН 6617010715)

к индивидуальному предпринимателю Эрзяйкиной Марине Анатольевне (ОГРНИП 309661712400021, ИНН 661400246502),

третье лицо: администрация городского округа Карпинск,

о признании отчета об оценке рыночной стоимости недействительным,

установил:

ООО "АРС" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковыми требованиями к ИП Эрзяйкиной Марине Анатольевне о признании недостоверным (недействительным) отчета N 2012-Н-8 от 28.01.2013 "Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 227,7 кв.м., номера на поэтажном плане 38, 39, 40, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, этаж 1 по адресу Свердловская область, г. Карпинск, ул. Мира, д. 61, составленный ИП Эрзяйникой М.А.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечена администрация городского округа Карпинск.

Определением от 08.10.2013 по данному делу назначена судебная экспертиза достоверности отчета N 2012-Н-8 от 28.01.2013 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости нежилого помещения общей площадью 227,7 кв. метра на поэтажном плане 38, 39, 40, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50 этаж: 1, по адресу Свердловская область, город Карпинск, ул. Мира, д.61. Проведение экспертизы поручено эксперту Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" Свенцыцкому Александру Николаевичу, срок проведения экспертизы установлен до 15.11.2013.

Определением суда от 24.01.2014 производство по делу возобновлено.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 31 января 2014 года исковые требования удовлетворены.

Ответчик с решением не согласен, обжалует его в апелляционном порядке, просит решение отменить, в иске отказать. В жалобе, ссылаясь на то, что величина рыночной стоимости объекта определена на дату, юридически безразличную для выкупа им муниципального объекта, указывает, что судом была предоставлена защита лицу, не имеющему в этом интереса в нарушение статьи 4 АПК РФ. Полагает, что суд неверно применил разъяснения ВАС РФ, изложенные в информационном письме N 92.

В судебном заседании представитель ответчика на доводах жалобы настаивал.

Представитель истца возражал против удовлетворения жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание представителей не направило, что в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и Карпинским городским Комитетом по управлению имуществом лицом (арендодатель) 30.09.2003 заключен договор аренды нежилого помещения N 34 (в редакции дополнительных соглашений N 3 от 01.04.2006, N 4 от 03.11.2011), в соответствии с которым арендатору было передано в аренду нежилое помещение (номер помещения на поэтажном плане 37, 39, 40, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50) общей площадью 227,7 кв.м., расположенное по адресу: Свердловская обл., г. Карпинск, ул. Мира, 61, для использования в качестве кафе.

Согласно дополнительному соглашению N 1 от 01.12.2003 срок действия договора аренды N 34 от 30.09.2003 установлен с 01.12.2003 по 01.05.2004. В последующем, дополнительным соглашением N 2 от 01.05.2004 срок действия договора аренды N 34 от 30.09.2003 возобновлен с 01.05.2004 на неопределенный срок.

16.04.2012 истец обратился в Карпинский городской Комитет по управлению имуществом с заявлением о предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого помещения.

Решением Думы городского округа Карпинск N 12/3 от 24.01.2013 "О внесении изменений в прогнозный план (программу) приватизации муниципального имущества городского округа Карпинск на 2013 год" нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Карпинск, ул. Мира, д. 61 (кафе "Престиж"), общей площадью 227,7 кв.м. исключено из Перечня муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства) и внесено в прогнозный план (программу) приватизации муниципального имущества городского округа Карпинск на 2013 год, то есть в порядке Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации" N 159 от 22.07.2008.

Ответчиком в адрес истца 31.01.2013 направлено письмо N 380, в котором истцу предложено дать согласие на реализацию преимущественного права на приобретение арендуемого им спорного объекта недвижимости. В качестве приложения к указанному письму N 380 от 31.01.2013 в адрес истца поступил проект договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества N 2 от 04.03.2013.

В соответствии с п. 3.1 названного договора цена объекта, являющегося предметом договора, составляет 6214000 руб. 00 коп. (без учета НДС (18%)), которая определена на основании отчета об оценке N 2012-Н-8 рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 227,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Карпинск, ул. Мира, д. 61, выполненного ИП Эрзяйкиной М.А., что подтверждается отчетом об определении рыночной стоимости N 2012-Н-8 от 28.01.2013.

С целью определения рыночной стоимости продаваемого недвижимого имущества между администрацией городского округа Карпинск и ИП Эрзяйкиной М.А. заключен договора N 2013-Н-8 от 25.01.2013, по условиям которого заказчик заказывает и оплачивает оценку, а оценщик оценивает объект, точное описание которого приведено в задании на оценку. Согласно заданию на оценку объектом оценки является нежилое помещение, ориентир для нахождения - Свердловская обл., г. Карпинск, ул. Мира, д. 61, собственником которого является - ГО Карпинск.

28.01.2013 ИП Эрзяйкиной М.А. составлен отчет N 2012-Н-8 об оценке нежилого помещения, общей площадью 227,7 кв.м., номера на поэтажном плане: 38, 39, 40, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, этаж: 1, по адресу: Свердловская обл., г. Карпинск, ул. Мира, д. 61, которым установлено, что рыночная стоимость оцениваемого имущества составляет 6207752 руб. 00 коп.

Истец, полагая, что названная цена объекта завышена, а отчет ИП Эрзяйкиной М.А. N 2012-Н-8 от 28.01.2013 недостоверный, так как составлен с нарушением требований Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки, обратился с настоящим исковым заявлением в суд.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

В силу статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Действующее законодательство допускает защиту гражданских прав в тех случаях, когда создается угроза их нарушения (ст. 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Учитывая изложенное, предъявление и рассмотрение судом самостоятельного требования об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, содержащейся в отчете об оценке, возможно в том случае, если заключение оценщика является обязательным при совершении сделок для определенных лиц в соответствии с законодательством Российской Федерации. При этом данное требование может быть заявлено тем лицом, для которого эта оценка является обязательной, если оно считает, что при заключении сделки его права могут быть нарушены. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора.

Оценка арендуемого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, имеет обязательное значение.

Учитывая изложенное, истец вправе оспаривать достоверность величины оценки, поскольку является покупателем муниципального имущества и обязан уплатить цену выкупаемого недвижимого имущества, равную рыночной стоимости имущества, определенной оценщиком, в связи с чем, соответствующий довод жалобы признан несостоятельным.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку между сторонами возникли разногласия относительно достоверности определения величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, по ходатайству истца определением суда от 08.10.2013 была назначена судебная экспертиза с целью проверки достоверности отчета N 2012-Н-8 от 28.01.2013, проведение которой поручено эксперту Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" Свенцыцкому Александру Николаевичу.

В заключении эксперта от 11.11.2013 N 1879/2013 по результатам проведенных исследований сделан вывод о том, что отчет N 2012-Н-8, выполненный ИП Эрзяйкиной М.А., не соответствует Федеральным стандартам оценки N 1,2,3,утвержденным приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 254, 255; выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, не могут быть признаны обоснованными; выявленные несоответствия отчета N 2012-Н-8 от 28 января 2013 года по определению рыночной стоимости нежилого помещения, выполненного оценщиком Эрзяйкиной М.А., оказали существенное влияние на итоговую величину стоимости объекта оценки, не позволяя признать ее достоверной.

Предметом заявленных требований по настоящему спору является достоверность (недостоверность) спорного отчета N 2012-Н-8 от 28.01.2013, подготовленного на дату оценки 28.01.2013, то есть на дату оферты. При этом, урегулирование разногласий сторон относительно стоимости выкупаемого истцом объекта недвижимости, стоимость которого определяется путем составления отчета об оценке, положенного в основу для определения выкупной стоимости объекта, разрешается в рамках дела N А60-12467/2013.

Учитывая изложенное, ссылка заявителя жалобы на то, что величина рыночной стоимости объекта определена на дату, юридически безразличную для выкупа им муниципального объекта, апелляционным судом отклоняется.

Суд первой инстанции, оценив выводы эксперта, изложенные в экспертном заключении от 11.11.2013 N 1879/2013, иные представленные по делу доказательства (ст. 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), пришел к обоснованному выводу о не соответствии отчета об оценке N 2012-Н-8, выполненного ИП Эрзяйкиной М.А., требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки, и недостоверности содержащихся в нем сведений о рыночной стоимости объекта недвижимости, в связи с чем, исковые требования удовлетворил правомерно.

По мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, судом первой инстанции верно определены обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права, с учетом правовой позиции ВАС РФ, изложенной в Информационном письме ВАС РФ от 30.05.2005 N 92.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основаниями к отмене или изменению судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Расходы по госпошлине по апелляционной жалобе в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 31 января 2014 года по делу N А60-22986/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Е.О. Гладких

Судьи

Г.Л. Панькова Ю.В. Скромова