Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 июня 2014 г. N 15АП-7295/14

город Ростов-на-Дону

05 июня 2014 г.

дело N А32-33846/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 июня 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Попова А.А.,

судей Авдониной О.Г., Галова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Стефанцевой А.В.,

при участии:

Камагурова В.П. и его представителя Ляховой И.Н. по доверенности от 21.03.2013,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

открытого акционерного общества "Кавказ"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 29 января 2014 года по делу N А32-33846/2013

по иску индивидуального предпринимателя Камагурова Виталия Петровича

к ответчику открытому акционерному обществу "Кавказ"

о государственной регистрации перехода права собственности,

принятое в составе судьи Григорьевой Ю.С.,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Камагуров Виталий Петрович (далее - истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к открытому акционерному обществу "Кавказ" (далее - ответчик, общество) об обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ОАО "Кавказ" к ИП Камагурову В.П. на объект недвижимого имущества: пекарню общей площадью 137,7 кв.м., этажностью 1, кадастровый номер 23:09:0206001:938, расположенную по адресу: Краснодарский край, Кавказский район, п. Мирской, ул. Садовая, д. 68, на основании договора аренды нежилого производственного помещения с последующим выкупом N 70/661-10 от 13.04.2010.

Исковые требования предпринимателя мотивированы тем, что право на использование спорного здания предприниматель приобрёл в результате заключения с ОАО "Кавказ" договора аренды N 70/661-10 от 13.04.2010. Условиями данного договора также предусматривалось право предпринимателя на приобретение помещения пекарни в собственность путём внесения арендодателю выкупной стоимости здания в размере 65 000 руб. ИП Камагуров В.П. надлежащим образом исполнил условия договора, произвёл модернизацию здания, уплатил акционерному обществу выкупную стоимость объекта недвижимости. Ввиду того, что право собственности ОАО "Кавказ" на спорное здание не было оформлено надлежащим образом, было невозможным осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на здание к ИП Камагурову В.П. После того, как ОАО "Кавказ" осуществило государственную регистрацию права собственности на спорное здание за собой, предприниматель обратился к ответчику с требованием об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности, однако в нарушение условий заключённого договора ОАО "Кавказ" уклоняется от совершения данных действий. ИП Камагуров В.П. полагает, что в связи с надлежащим и своевременным исполнения им договорных обязательств, он вправе требовать от ОАО "Кавказ" осуществления государственной регистрации перехода права собственности на спорное здание в порядке статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29 января 2014 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями части 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пунктом 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Открытое акционерное общество "Кавказ" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило его отменить, в иске отказать.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему:

- суд первой инстанции не учел, что спорный договор был заключен на срок более одного года, в связи с чем подлежал государственной регистрации. Поскольку регистрация договора не производилась, сделка считается незаключенной, а использование спорного объекта ответчиком - незаконным. В подтверждение данного довода заявитель ссылается на постановление об отказе в возбуждении уголовного дела ОЭБ и ПК отдела МВД России по Кавказскому району;

- факт уклонения ответчика от осуществления регистрации перехода прав на спорное имущество документально не подтвержден.

Ответчик, будучи извещенным о времени и месте судебного заседания, явку представителей не обеспечил, в связи с чем апелляционная жалоба рассматривалась в отношении указанного лица в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании истец и его представитель возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, просили решение суда оставить без изменения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав истца и его представителя, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ответчику на праве собственности принадлежит объект недвижимого имущества: пекарня общей площадью 137,7 кв.м., этажность 1, кадастровый номер 23:09:0206001:938, расположенная по адресу: Краснодарский край, Кавказский район, п. Мирской, ул. Садовая, дом N 68, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 33), а также выпиской из ЕГРП от 29.11.2013 (л.д. 145).

13.04.2010 между истцом и ответчиком был заключен договор N 70/661-10 аренды нежилого производственного помещения, расположенного по адресу: Краснодарский край, Кавказский район, п. Мирской, ул. Садовая, дом N 68, для производства хлебобулочных изделий с последующим выкупом.

Согласно пункту 3.1 договора общая сумма арендной платы составляет 15 000 руб. в квартал, размер арендной платы не может быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке.

Пунктом 2.5 договора предусмотрено, что арендованные помещения переходят в собственность арендатора по истечении срока аренды при условии внесения обусловленной пунктом 3.3 выкупной цены помещений в установленные сроки.

Выкупная цена арендованных помещений составляет 65 000 руб. (пункт 3.3 договора).

Обязательства по передаче объекта аренды исполнены сторонами 13.04.2010, о чем свидетельствует соответствующий акт приема-передачи, подписанный контрагентами в обоюдном порядке (л.д. 22).

Возражая против удовлетворения заявленного иска, ответчик ссылался на незаключенность договора аренды, полагая, что срок договора аренды превышал 1 год, в связи с чем договор подлежал обязательной государственной регистрации.

Суд апелляционной инстанции отклоняет данный довод как необоснованный по следующим обстоятельствам.

Согласно пункту 1.2 договора помещение сдается в аренду с 13.04.2010 по 30.06.2011.

Между тем, пунктом 1.6 договора стороны установили, что арендатор вправе пользоваться предоставляемым в аренду помещением в любой момента в течение 9 месяцев с момента подписания договора.

Суд апелляционной инстанции, проанализировав содержание пунктов 1.2 и 1.6 договора, исходя из их буквального толкования, приходит к выводу, что срок, указанный в пункте 1.6 договора (9 месяцев) является фактическим сроком аренды, о чем свидетельствует выражение "арендатор вправе пользоваться предоставляемым в аренду помещением", тогда как пункт 1.2 устанавливает срок, в течение которого арендатор вправе реализовать свое правомочие по пользованию спорным имуществом. Иными словами, в период с 13.04.2010 по 30.06.2011 арендатор по договору N 70/661-10 мог воспользоваться правом на использование имущества, но не более 9 месяцев.

Учитывая, что истец по условиям договора был вправе арендовать пекарню (фактически владеть и использовать вещь) только в течение 9 месяцев, договор аренды не подлежал государственной регистрации.

Более того, суд апелляционной инстанции отмечает, что срок действия указанного договора, а равно наличие либо отсутствие его государственной регистрации, не имеют правового значения для правильного разрешения спора в силу следующих обстоятельств.

Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (статья 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (часть 3 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (статья 550 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, для констатации факта заключения сторонами договора аренды с правом выкупа в надлежащей форме, достаточным является составление и подписание сторонами такого договора в простой письменной форме.

На основании пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно пункту 3 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации условие договора купли-продажи считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара. Для договора купли-продажи недвижимости обязательным условием также является цена имущества (пункт 1 статьи 555 Кодекса).

Как следует из содержания договора аренды N 70/661-10, сторонами согласованы существенные условия сделки купли-продажи спорного нежилого помещения, а также соблюдена его форма.

Материалами дела подтверждается фактическое владение истцом спорным имуществом с момента заключения договора аренды по дату рассмотрения дела в суде.

Согласно пункту 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Изложенное позволяет прийти к выводу, что даже при отсутствии государственной регистрации спорного договора аренды пекарни истец приобрел право на приобретение здания в собственность на согласованных с ответчиком условиях уже в силу самого факта заключения сторонами связавшего их обязательства, оформленного письменным договором N 70/661-10 от 13.04.2010.

Ввиду того, что после использования пекарни более 9 месяцев ответчик не потребовал возвращения имущества, договор аренды был продлён на неопределённый срок. Факт своевременного внесения истцом арендной платы ответчиком не оспаривается.

16.03.2011 и 20.03.2011 истец внёс в кассу ответчика выкупную стоимость пекарни в размере 65 000 руб. (л.д. 44, 45), как это предусматривалось пунктом 3.3 договора аренды.

При таких обстоятельствах, апелляционная инстанции приходит к выводу, что сторонами был фактически исполнен договор купли-продажи недвижимой вещи.

То обстоятельство, что на момент заключения договора N 70/661-10 от 13.04.2010 и на момент внесения истцом выкупной стоимости пекарни право собственности ответчика не было зарегистрировано в установленном порядке в ЕГРП, также не имеет значения в силу следующего.

Как следует из материалов дела, в 2011 году ОАО "Кавказ" в рамках судебного дела N А32-31204/2010 обращалось в арбитражный суд с иском к администрации Мирского сельского поселения муниципального образования Кавказский район Краснодарского края о признании права собственности на спорное здание пекарни, ссылаясь на строительство пекарни правопредшественником общества - семсвеклосовхозом "Кавказ".

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2011 данный иск был удовлетворен.

Суд апелляционной инстанции в рамках дела констатировал факт правопреемства истца после совхоза "Кавказ", факт нахождения имущества на балансе общества и факт несения им бремени содержания имущества, в связи с чем признал право собственности общества на спорный объект недвижимости в порядке универсального правопреемства - реорганизации предприятия.

Согласно абзацу 2 пункта 11 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации м Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22, если реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость.

Изложенное свидетельствует о том, что на момент заключения договора аренды N 70/661-10 общество являлось собственником здания пекарни, при этом право собственности являлось ранее возникшим и не нуждалось в государственной регистрации (статья 6 Федерального закона Российской Федерации N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

В силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (часть 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Частью 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Как правильно установлено судом первой инстанции, ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанное имущество.

В силу пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования индивидуального предпринимателя Камагурова В.П.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования суда первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку, носят формальный характер и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены правильного по существу судебного акта.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29 января 2014 года по делу N А32-33846/2013 оставить без изменения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

А.А. Попов

Судьи

О.Г. Авдонина В.В. Галов