Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 июня 2014 г. N 19АП-1535/14

г. Воронеж

11 июня 2014 г.

Дело N А64-7085/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 04.06.2014.

Постановление в полном объеме изготовлено 11.06.2014.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи судей

Донцова П.В., Семенюта Е.А. Миронцевой Н.Д.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Малыгиной Е.Г.,

при участии:

от Администрации г.Котовска: от Общества с ограниченной ответственностью "Дом Сервис":

Степанова О.В. по доверенности N 4 от 9.01.2014; Прохоровский Д.Н. по доверенности б/н от 22.10.2013.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Муниципального образования - город Котовск в лице Администрации города Котовска Тамбовской области на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 05.02.2014 по делу N А64-7085/2013 (судья Игнатенко В.А.) по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Дом Сервис", г.Котовск Тамбовской области к Муниципальному образованию - город Котовск в лице Администрации города Котовска Тамбовской области о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и обязании Администрации провести оценку рыночной стоимости имущества, принятии решения об условиях приватизации имущества и направлении заявителю проекта договора о купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Дом Сервис" обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области к Муниципальному образованию - город Котовск в лице Администрации города Котовска Тамбовской области с заявлением о признании незаконным отказа, выраженного в письме от 02.10.2013 N 01.01-25/3554, в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества по договору аренды N 35 от 21.11.12, а именно: нежилого помещения (ангар) в доме N 13 по улице Мичуринской города Котовска, площадью 307,5 кв.м.; ответчика совершить действия, установленные ст. 4 Федерального закона от 22.07.08 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), связанные:

- с проведением оценки рыночной стоимости указанного арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок со дня вступления в законную силу решения суда;

- принятием решения об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

- направлением заявителю проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (с учётом уточнения заявленных требований).

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 05.02.2014 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с решением, Администрация города Котовска обратилась в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить, указывая следующее:

- арендные отношения с ООО "Дом Сервис" прекращены 31.08.2013;

- письмом от 29.08.2013 N 01.01-25/3146 Администрация уведомила ООО "Дом Сервис" о том, что договор аренды на новый срок заключён не будет, спорное нежилое помещение должно быть освобождено арендатором и передано Администрации по акту приёма - передачи;

- спорное имущество передано в оперативное управление МБУ "Городское хозяйство" постановлением от 16.08.2013 N 2063;

- договор аренды в отношении муниципального имущества должен быть заключен только по результатам проведения торгов.

В заседании апелляционной инстанции представитель Администрации поддержал требования апелляционной жалобы, просил удовлетворить их по вышеприведённым основаниям.

Представитель ООО "Дом Сервис" требования апелляционной жалобы не признал, считая обжалуемое судебное решение законным и обоснованным.

Судебное заседание откладывалось с 09.04.2014 до 30.04.2014, с 30.04.2014 до 28.05.2014.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 28.05.2014 до 04.06.2014.

Изучив материалы дела с учётом доводов апелляционной жалобы, письменных пояснений к ней и отзыва ООО "Дом Сервис", заслушав и обсудив пояснения представителей участвующих в деле лиц, присутствовавших в судебном заседании, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд находит следующее:

Между ООО "Дом Сервис" и Администрацией г. Котовска в период с 15.01.2010 по 21.11.2012 были заключены договоры аренды недвижимого имущества от 15.01.2010 N 3, от 03.02.2011 N 33, от 23.12.2011 N 89, от 21.11.2012 N 35 - помещения (ангар) площадью 307,5 кв.м., расположенного по адресу: Тамбовская область, г. Котовск, ул. Мичуринская, д. 13.

Все договоры заключались на срок менее года и не требовали государственной регистрации.

После окончания срока действия договоров Общество продолжало пользоваться данным нежилым помещением и уплачивало арендную плату.

05.09.2013 Общество обратилось в Администрацию г. Котовска с заявлением о предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого им нежилого помещения (письмо от 05.09.13 N 05-02/51).

Письмом от 02.10.13 N 01.01-25/3554 Администрация отказа в реализации преимущественного права выкупа испрашиваемого помещения, сославшись на то, что организация не отвечает условиям статьи Закона N 159-ФЗ. Кроме того, помещение (ангар) необходимо для нужд муниципального образования г. Котовск. Этим же письмом Обществу предложено освободить нежилое помещение, подписать акт приема-передачи и передать ключи от помещения в администрацию города.

Полагая, что указанный отказ не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы общества, ООО "Дом Сервис" обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с заявлением о признании его незаконным и обязании ответчика совершить юридически значимые действия, необходимые для реализации имущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Арбитражный суд области удовлетворил заявленные требования, поскольку пришёл к выводу, что условия реализации преимущественного права на приобретение в собственность спорного имущества, поименованные в п.п.1-4 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159 - ФЗ, ООО "Дом Сервис" соблюдены.

Арбитражный суд указал на то, что Администрации было известно о намерении ООО "Дом Сервис" реализовать возникшее преимущественное право выкупа арендуемого помещения ещё в 2012 году, а постановление от 16.08.2013 N 2063 о передаче спорного помещения в оперативное управление МБУ "Городское хозяйство" издано в период действия арендных отношений.

Арбитражный с уд области пришёл к выводу, что своими действиями орган местного самоуправления старался воспрепятствовать Обществу в реализации его права, предусмотренного статьей 3 Закона N 159-ФЗ, что является злоупотреблением правом.

Апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного решения в связи со следующим:

В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для принятия решения суда о признании оспариваемого ненормативного акта недействительным, решения или действия незаконным являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Оценивая законность оспариваемого отказа, выраженного в письме от 02.10.2013 N 01.01-25/3554, апелляционная коллегия отмечает следующее.

Судами первой и апелляционной инстанций объективно установлено, что ООО "Дом Сервис" относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, пользующимся в соответствии со ст.3 ФЗ от 22.07.2008 N 159 - ФЗ при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159 - ФЗ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений) установлена совокупность следующих условий реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества:

1) арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании субъекта непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 N 159 - ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Администрацией признаётся, что условия реализации преимущественного права на приобретение в собственность спорного имущества, поименованные в п.2,3,4 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159 - ФЗ, ООО "Дом Сервис" соблюдены.

Вместе с тем, Администрация настаивает на том, что на момент обращения ООО "Дом Сервис" с соответствующим заявлением между сторонами отсутствовали арендные отношения, поскольку срок действия договора аренды от 21.11.2012 N 35 истек 31.08.2013, и Администрация 29.08.2013 направила арендатору возражения против заключения договора на новый срок.

Арбитражным судом установлено, что заявитель еще в 2012 году обращался к Администрации г. Котовская с заявлением о реализации своего преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, что подтверждается определением Арбитражного суда Тамбовской области от 23.10.2012 по делу N А64-4731/2012, которым утверждено мировое соглашение между ООО "Дом Сервис" и Администрацией города Котовска. По данному мировому соглашению ООО "Дом Сервис" отказывается от требование о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение спорного имущества, а Администрация г. Котовска обязуется совершить действия по заключению с Обществом на новый срок договоров аренды спорных помещений.

Договор аренды от 21.11.2012 N 35 на срок с 01.10.2012 по 31.08.2013 заключён сторонами именно во исполнение вышеназванного мирового соглашения.

Таким образом, материалами дела подтверждается намерение Общества выкупить арендованное имущество, которое фактически из его пользования не выбывало. Условия договора сторонами исполнялись (арендную плату Администрация получала без каких-либо возражений) и арендатор не имел задолженности по арендной плате.

На день вступления в силу Закона N 159-ФЗ арендуемое имущество находилось во временном владении и пользовании ООО "Дом Сервис" непрерывно в течение более двух лет.

Ссылки Администрации на запрет заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов или аукциона, установленный Законом N 144-ФЗ от 02.07.2013, приводился в суде первой инстанции и получил надлежащую правовую оценку. Суд правильно исходил из того, что в данном случае предметом спора является соответствие либо несоответствие общества установленным Законом N 159-ФЗ условиям, а не установление факта нарушения положений Закона о защите конкуренции о предоставлении муниципальной помощи без соблюдения публичных процедур и, как следствие, установление ничтожности договоров аренды.

Апелляционная коллегия учитывает, что на основании постановления Администрации от 16.08.2013 N 2063 спорное имущество муниципальной казны было передано и закреплено на праве оперативного управления за МБУ "Городское хозяйство".

Вместе с тем, в силу абзаца 2 пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Поскольку в силу абзаца 5 пункта 1 статьи 216 Гражданского кодекса право оперативного управления относится к вещным правам лиц, не являющихся собственниками, право оперативного управления на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации.

Между тем Администрацией не представлены доказательства государственной регистрации права оперативного управления спорным имуществом за МБУ "Городское хозяйство. В соответствии с п.5 информационного письма ВАС РФ от 05.11.2009 г. N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона субъектом РФ или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого и среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставной капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с ч.4 ст.18 ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

Таким образом, арендатор, который получил отказ в реализации права на выкуп в связи с тем, что публичный собственник пытался воспрепятствовать реализации права на выкуп путем передачи имущества, находящегося в аренде, третьему лицу, вправе требовать признания данного отказа незаконным.

Учитывая, что Администрации было известно о намерении ООО "Дом Сервис" реализовать возникшее преимущественное право выкупа арендуемого помещения, а также принимая во внимание, что постановление от 16.08.2013 N 2063 о передаче спорного помещения в оперативное управление МБУ "Городское хозяйство" издано в период действия арендных отношений, судом области сделан правильный вывод о том, что своими действиями орган местного самоуправления старался воспрепятствовать Обществу в реализации его права, предусмотренного статьей 3 Закона N 159-ФЗ, что является злоупотреблением правом.

При таких обстоятельствах спора действия органа местного самоуправления, связанные с отказом ООО "Дом сервис" в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого муниципального имущества, являются незаконными.

Суд области правильно установил предмет доказывания по делу, применил соответствующие правовые нормы к рассматриваем правоотношениям и сделал выводы, соответствующие обстоятельствам дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

В связи с изложенным, решение арбитражного суда области подлежит отмене.

Руководствуясь ч.1 ст.269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тамбовской области от 05.02.2014 по делу N А64-7085/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Муниципального образования - город Котовск в лице Администрации города Котовска Тамбовской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

П.В.Донцов

Судьи

Н.Д. Миронцева Е.А. Семенюта