Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 июня 2014 г. N 09АП-17928/14

г. Москва

18 июня 2014 г.

Дело N А40-165576/13

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 июня 2014 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Захарова С.Л.,

судей:	Цымбаренко И.Б. Москвиной Л.А.,
при ведении протокола	помощником судьи Марновой Ю.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 13 апелляционную жалобу

ООО "Свежая планета"

на решение Арбитражного суда г.Москвы от 19.03.2014

по делу N А40-165576/13 судьи Ласкиной С.О. (33-1387)

по заявлению ООО "Свежая планета"

(ОГРН 1037739270293, 115419, г.Москва, ул. Орджоникидзе, дом 11)

к Департаменту городского имущества города Москвы

о признании незаконным решения

третьи лица: ОАО "Гостиный двор", Правительство Москвы,

Департамент культурного наследия города Москвы

при участии:

от заявителя:	Сысоева Н.Е., по дов. от 02.12.2013;
от ответчика:	Зебелян С.А., по дов. от 27.12.2013,
от 3-х лиц:	1) не явился, извещен, 2) Зебелян С.А., по дов. от 27.12.2013, 3) не явился, извещен.

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда города Москвы от 19.03.2014 отказано в удовлетворении заявления ООО "Свежая планета" (далее - заявитель, Общество) о признании незаконным решения Департамента городского имущества города Москвы (далее - ДГИ Москвы), изложенное в письме от 03.09.2013 N 33-5-24186/13-/0/-1, об отказе заявителю в представлении государственной услуги по реализации преимущественного права приобретения арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Ильинка, д.4; обязании Департамента городского имущества города Москвы устранить нарушении прав заявителя путем совершения действий, предусмотренных ч.3 ст.9 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159), а именно: в двухмесячный срок обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого заявителем нежилого имущества; в двухнедельный срок с даты принятия отчета по оценке принять решение об условиях приватизации арендуемого заявителем недвижимого имущества; в 10-дневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого заявителем недвижимого имущества

Заявитель не согласился с принятым решением суда первой инстанции и подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований. В обоснование этого указывается, что Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" не предоставляет преимущественное право на приобретение имущества никаким другим пользователям и владельцам (в том числе и доверительным управляющим), кроме арендаторов.

Суд рассмотрел дело в отсутствие третьих лиц - ОАО "Гостиный двор", Департамент культурного наследия города Москвы, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку считает его незаконным и необоснованным, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Представитель ДГИ Москвы в судебном заседании поддержал решение суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласен, считает ее необоснованной, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы - отказать, изложил свои доводы.

Представители третьих лиц - ОАО "Гостиный двор" и Департамента культурного наследия города Москвы в судебном заседании поддержали правовую позицию ДГИ Москвы.

Законность и обоснованность решения проверены в соответствии со ст.ст.266 и 268 АПК РФ. Суд апелляционной инстанции, исследовав доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, Комитет по управлению имуществом г.Москвы (учредитель управления) и ОАО "Гостиный Двор" (доверительный управляющий) заключили договор от 23.07.1996 N 1/251-р о передаче в доверительное управление здания Гостиный Двор, расположенного в квартале N 14 микрорайона N 2 Китай-города по адресу: Москва, Рыбный пер., д.2/Хрустальный пер., д.1/, ул.Варварка, д.3/ул.Ильинка, д.4.

Договор был заключен сроком на 5 лет, с возможностью последующего его продления на тот же срок и на тех же условиях (11.2) с целью осуществления доверительным управляющим деятельности по управлению, эффективной эксплуатации и содержанию имущества с целью обеспечения его сохранности и дальнейшего развития уникального исторического объекта от своего имени и в интересах выгодоприобретателя (п.4.1).

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 19.10.2009 N 1572-р утвержден перечень объектов культурного наследия федерального значения, которые до 27.12.1991 являлись недвижимыми памятниками истории и культуры государственного (общесоюзного и республиканского) значения, которые необходимы для обеспечения г. Москвой установленных федеральными законами полномочий и в отношении которых должно быть оформлено право собственности г. Москвы.

Указанный перечень (пункт 22) содержит здание Старого Гостиного двора, XVIIIb., арх. Д. Кваренги, ул. Ильинка, д. 4.

Город Москва является собственником нежилого помещения, расположенного в здании по адресу: г. Москва, ул. Ильинка, д. 4.

Согласно вышеуказанному договору от 23.07.1996 N 1/251-р (в ред. дополнительного соглашения от 03.10.2005 N 5) Доверительный управляющий принимает в доверительное управление здание "Гостиный двор", а также имущественные права на указанный объект.

Согласноп.4.1., п.7.1.9. дополнительного соглашения N 5 к договору от 23.07.1996 N 1/251-р о передаче в доверительное управление здания "Гостиный Двор", расположенного в квартале N 14 микрорайона N 2 Китай-города по адресу: Москва, Рыбный пер., д.2/Хрустальный пер., д.1/, ул.Варварка, д.3/ул.Ильинка, д.4 управляющий осуществляет деятельность по управлению, эффективной эксплуатации и содержанию имущества. Управление имуществом включает, в том числе, его содержание и эксплуатацию, а также содержание и эксплуатацию оборудования и инженерных систем.

Согласно условиям договора, управляющий осуществляет поиск пользователей коммерческих площадей, находящихся в здании, готовит и подписывает договоры аренды с третьими лицами (п.4.2.1); управляющий не вправе отчуждать переданное в доверительное управление имущество, а также передавать его в залог; управляющий не имеет права отвечать по своим долгам имуществом, находящимся у него в доверительном управлении.

Пунктом 5.1. указанного договора учредитель передает все полномочия по сдаче в аренду (пользование) площадей управляющему. Учредитель обязуется не заключать агентских договоров в отношении имущества с третьими лицами, как с российскими, так и иностранными, на весь срок действия настоящего договора.

Стороны определили, что договоры аренды подписываются управляющим и третьими лицами (п.5.3); платежи по договорам аренды должны поступать на отдельный счет управляющего, открытый для деятельности связанной с доверительным управлением (п.5.4.)

18.08.2000 между ОАО "Гостиный Двор", являющимся Доверительным управляющим по договору о передаче в доверительное управления здания "Гостиный Двор" N 1/251-р от 23.07.1996 (арендодатель) и ООО "Свежая планета" (арендатор) заключен договор N 87/а от 18.08.2000 аренды недвижимого имущества - нежилого помещения, переданного в доверительное управление ОАО "Гостиный Двор", прошел государственную регистрацию, согласно условиям которого: во временное пользование арендатору было предоставлено помещение по адресу: пер.Хрустальный, д.1, помещение III (1 этаж - секции 84-91, комнаты 29, 30, антресоль 1 этажа - секция 88, комната 1)общей площадью 691, 2 кв.м, в т.ч.: 110, 0 кв.м. - 1 этаж, секция 84, 110, 0 кв. м. - 1 этаж, секция 85, 181, 0 кв. м. - 1 этаж, секция 86-87, 133, 8 кв. м. - 1 этаж, секция 88-89, антресоль 1 этажа секция 88, 156, 4 кв. м. - 1 этаж, секция 90-91, в порядке и на условиях, определяемых договором (п.2.1); внесение арендной платы производится арендатором на расчетный счет арендодателя (п.3.2.).

Полагая, что в связи с заключением договора аренды с доверительным управляющим ОАО "Гостиный двор", у арендатора тем не менее возникло право на обращение к собственнику имущества - городу Москве, о выкупе арендуемого помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", ООО "Свежая планета" обратилось в Департамент городского имущества г.Москвы с заявлением о выкупе данного имущества.

Письмом от 03.09.2013 N 33-5-24186/13-/0/-1 Департамент городского имущества г.Москвы отказал заявителю в представлении государственной услуги по реализации преимущественного права приобретения арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Ильинка, д.4, указав на отсутствие договорных отношений между Департаментом и заявителем, а соответственно, и оснований для реализации последним преимущественного права на выкуп недвижимого имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В силу ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (ст. 3) предоставляет арендатору преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при выполнении ряда условий: арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 настоящего Федерального закона; отсутствие задолженности по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 или ч. 2.1. ст. 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1. ст. 9 настоящего Федерального закона.

Из системного толкования положений Федерального закона N 159-ФЗ следует, что преимущественным правом на выкуп имущества являются субъекты малого и среднего предпринимательства на основании договора аренды недвижимого имущества, заключенного с собственником данного имущества, являющегося государственным органом, с учетом отсутствия задолженности по арендной плате именно перед арендодателем.

Как следует из материалов настоящего дела, договор аренды был заключен ООО "Свежая планета" и доверительным управляющим имуществом, принадлежащим на праве собственности городу Москве - ОАО "Гостиный Двор".

Согласно ст. 1014 Гражданского кодекса Российской Федерации сдавать имущество в аренду может доверительный управляющий, действующий на основании договора доверительного управления с учредителем управления - собственником имущества или иным лицом в предусмотренных законом случаях.

Доверительный управляющий совершает сделки от своего имени, указывая, в каком качестве он действует (п. 3 т. 1012 ГК РФ).

В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации доверительный управляющий является лицом, управомоченным собственником сдавать имущество в аренду. Арендатору, который заключает договор с доверительным управляющим, необходимо убедиться в наличии у последнего соответствующих правомочий.

Договор аренды, заключенный доверительным управляющим (арендодателем) и арендатором, в отношениях между ними считается действительным.

Согласно позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 08.10.2013 N 5257/13 по делу N А07-5384/2012, заключенный доверительным управляющим договор аренды недвижимого имущества действителен для доверительного управляющего (арендодателя) и арендатора в отношениях между ними (п. 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Исходя из действительности договора аренды в отношениях между доверительным управляющим и арендатором последний, руководствуясь п. 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, вправе потребовать от доверительного управляющего возмещения убытков, причиненных неисполнением обязательства по передаче вещи в аренду.

Арендатору при заключении договора аренды с доверительным управляющим необходимо принимать во внимание срок, на который заключен договор доверительного управления(п. 2 ст. 1016 ГК РФ).

Таким образом, арендодателем в данном случае выступает не г. Москва в лице Департамента городского имущества г. Москвы, а доверительный управляющий - ОАО "Гостиный двор", в связи с чем, в спорных правоотношениях отсутствует обязательный для применения положений Федерального закона N 159-ФЗ признак для реализации преимущественного права выкупа - наличие договорных арендных отношений с собственником имущества, и, соответственно, обязательств по оплате заявителем арендной платы перед ответчиком, не являющимся стороной по договору.

Допустимым для реализации предусмотренного Федеральным законом N 159-ФЗ порядка отчуждения из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, является только договор аренды, заключенный с государственным органом субъектом малого и среднего предпринимательства.

Согласно ст. 3 названного Закона возникновение преимущественного права обусловливается нахождением арендованного имущества в непрерывном временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого и среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Доводы заявителя об отсутствии правового значения заключения договора с доверительным управляющим, а не договора аренды с собственником имущества, судом первой инстанции обоснованно отклонены, поскольку договор аренды и договор доверительного управления имеют существенные различия. Эти договоры являются возмездными, срочными, взаимными.

Предусмотренный Федеральным законом N 159-ФЗ механизм реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих государственное или муниципальное имущество, на приобретение указанного имущества при его возмездном отчуждении рассчитан на случаи, когда арендодателем выступает собственник, а не доверительный управляющий.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона при получении заявления субъекта малого или среднего предпринимательства о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства и реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества.

В то же время, не являясь при этом арендодателем по заключенному между ООО "Свежая планета" и ОАО "Гостиный Двор" договором аренды, Департамент городского имущества г. Москвы (уполномоченный орган) не сможет без доверительного управляющего (при наличии действующего договора доверительного управления, заключенного на определенный срок) установить наличие у субъекта малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого им имущества, в том числе, установить период владения и пользования объектом, факт надлежащего исполнения обязанности по перечислению арендной платы, поскольку стороной по договору аренды не является.

В данном случае отсутствует не только договор аренды, заключенный с собственником государственного имущества, но и факт внесении арендной платы, поскольку арендная плата поступает арендодателю, которым выступает доверительный управляющий.

Предоставление субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение ранее переданного собственником в доверительное управление недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, приведет к ущемлению интересов доверительного управляющего, осуществляющего управление на возмездной основе, поскольку передача права собственности на объект недвижимости от учредителя управления к другому лицу приведет к прекращению договора доверительного управления.

Пунктом 2 статьи 10 договора доверительного управления от 23.07.1996 N 1/251-р предусмотрены все случаи прекращения договора, и в силу п. 5 изменение условий договора и его досрочное прекращение по основаниям, указанным в п. 2 настоящей статьи при наличии спора осуществляется в судебном порядке. Прекращение действия названного договора полностью либо частично ввиду передачи в собственность арендуемых помещений арендаторам в условиях договора не содержится.

Данное обстоятельство, является существенным при рассмотрении вопроса о преимущественном выкупе объекта недвижимости на льготных условиях, при наличии заключенного и исполняемого возмездного договора с третьим лицом.

Доверительный управляющий, действуя в интересах собственника имущества, имеет право на вознаграждение, предусмотренное договором, и на возмещение необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от использования этого имущества; обязан отчитываться перед учредителем управления о своей деятельности, а последний вправе контролировать использование его собственности и требовать повышения эффективности использования переданного в доверительное управление имущества.

По существу, при отсутствии первоначального волеизъявления собственника на заключение договора аренды недвижимого имущества, приводит к принудительному изъятию у собственника имущества без наличия законных оснований, а также понуждает к расторжению договора доверительного управления, заключенного с соблюдением условий свободы договора, до истечения срока его действия.

Заключая договор аренды с доверительным управляющим, а не с собственником имущества, Общество знало и должно было знать о требованиях законодательства о преимущественном выкупе имущества, который возможен лишь при наличии договора аренды с собственником, в связи с чем, какие-либо права и законные интересы заявителя в связи с оспариваемым отказом отсутствуют.

Сделки по приватизации государственного или муниципального имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение государственного или муниципального имущества и совершенные с нарушением требований, установленных Федеральным законом N 159-ФЗ, ничтожны.

При таких обстоятельствах, отказ в реализации преимущественного права приобретения арендуемого обществом имущества является законным и обоснованным, поскольку права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, не нарушены, так как общество занимает объект недвижимости на основании действующего договора аренды с третьим лицом, зарегистрированного в установленном порядке.

Основываясь на изложенных выше обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, о том, что решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований заявителя является законным и обоснованным.

Что касается иных доводов, изложенных в апелляционной жалобе, то они на правильность решения суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований заявителя не влияют.

руководствуясь ст.ст.266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г.Москвы от 19.03.2014 по делу N А40-165576/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

С.Л. Захаров

Судьи

Л.А. Москвина И.Б. Цымбаренко