Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 июня 2014 г. N 09АП-14961/14

г. Москва

26 июня 2014 г.

Дело N А40-165585/13

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 июня 2014 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Лепихина Д.Е.,

судей:	Попова В.И., Яковлевой Л.Г.,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания Егуновым О.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "ФЕНИКС"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 06.03.2014

по делу N А40-165585/2013, принятое судьей Кузнецовой С.А. (106-1111),

по заявлению ООО "ФЕНИКС" (ОГРН 1027727019418)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423),

третьи лица: 1) ОАО "Гостиный Двор", 2) Правительство Москвы, 3) Департамент культурного наследия г. Москвы,

об оспаривании решения, изложенного в письме от 03.09.2013 N 33-5-24179/13-/0/-1, об отказе в предоставлении государственной услуги по реализации преимущественного права приобретения арендуемого нежилого помещения общей площадью 300.1 кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, ул.Ильинка, д.4 и обязании устранить нарушенные права путем совершения действий, предусмотренных ч.3 ст.9 Закона N 159-ФЗ,

при участии:

от заявителя:	Сысоева Н.Е. по доверенности от 02.12.2013;
от ответчика:	Клоков Е.В. по доверенности N 33-Д-954/13 от 27.12.2013;
от третьих лиц:	1) не явился, извещен; 2) Клоков Е.В. по доверенности N 4-47-730/3-1 от 27.12.2013; 3) не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

ООО "ФЕНИКС" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент) о признании незаконным решения, изложенного в письме от 03.09.2013 N 33-5-24179/13-/0/-1, об отказе в предоставлении государственной услуги по реализации преимущественного права приобретения арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Москва, ул.Ильинка, д.4.

Также общество просило обязать департамент обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества и принять решение об условиях его приватизации, направить обществу проект договора купли-продажи объекта недвижимости.

Решением от 06.03.2014 арбитражный суд отказал обществу в удовлетворении заявления. При принятии решения суд первой инстанции исходил из отсутствия правовых оснований у общества к требованию о применении в отношении арендуемого у доверительного управляющего имущества положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности).

Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, общество обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Дело рассмотрено судом в порядке ст.ст.123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьих лиц - ОАО "Гостиный Двор" и Департамента культурного наследия г. Москвы, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены апелляционной инстанцией в порядке ст.ст. 266, 268 АПК РФ.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, апелляционный суд приходит к выводу об оставлении решения суда первой инстанции без изменения по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, 23.07.1996 между Комитетом по управлению имуществом г.Москвы и ОАО "Гостиный двор" (доверительный управляющий) заключен договор N 1/251-р о передаче в доверительное управление здания Гостиный двор, расположенного в квартале N 14 микрорайона N 2 Китай-города по адресу: Москва, Рыбный пер., д.2, Хрустальный пер., д.1, ул.Варварка, д.3, ул.Ильинка, д.4 в целях осуществления управления переданным ему недвижимым имуществом, принадлежащем городу Москве на праве собственности.

Согласно выписки из Городского реестра недвижимого культурного наследия от 27.02.2013 N 70/82 объект - Старый Гостиный двор, конец XVIII в., по проекту арх.Д.Кваренги, строил архитектор С.Карин, является памятником культурного наследия федерального значения, документ об охранном статусе - Постановление Совета Министров РСФСР N 1327 от 30.08.1060 года, расположен в охранной (объединенной охранной) зоне N002, утвержденной постановлением Правительства Москвы N 881 от 16.12.1997 и в охранной зоне охраняемого культурного слоя N001, в зоне строгого регулирования застройки N 001, зоне регулирования застройки N 001, утвержденных Постановлением Правительства Москвы N 545 от 07.07.1998.

Согласно п.4.2.1 дополнительного соглашения N 5 к договору доверительного управления в функции доверительного управляющего входит поиск пользователей коммерческих площадей, находящихся в здании, подготовка и подписание договоров аренды с третьими лицами.

15.02.2004 между доверительным управляющим и обществом заключен договор аренды нежилого помещения, согласно условиям которого обществу во временное пользование предоставлено помещение по адресу: ул. Варварка, д. 3/пер. Хрустальный, д. 1/ ул. Ильинка, д. 4 (выделено) /пер. Рыбный, д. 2, 2 этаж - помещение 86-87, комнаты 1-10; антресоль 2 этажа - помещение 86-87, комнаты 1-8, общей площадью 300,1 кв.м.(т.1 л.д.13).

В этой связи, 27.08.2013 общество обратилось в департамент с заявлением о предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы".

Письмом от 03.09.2013 N 33-5-24179/13-/0/-1 департамент отказал обществу в представлении государственной услуги.

Отказ департамента мотивирован тем, что нормами Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности не определен порядок реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права выкупа арендуемого имущества в случае, когда арендодателем выступает не собственник (его представитель), а доверительный управляющий.

Апелляционный суд приходит к выводу о соответствии закону и фактическим обстоятельствам дела указанного решения департамента исходя из следующего.

Согласно ст.217 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Согласно ст.3 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Следовательно, преимущественным правом выкупа арендуемого имущества обладают субъекты малого и среднего предпринимательства которые пользуются арендованным имуществом на основании договора аренды недвижимого имущества, заключенного с собственником данного имущества.

Как указано выше, договор аренды нежилого помещения от 15.02.2004 N 177/а заключен обществом не с собственником арендуемого имущества, а с доверительным управляющим.

Согласно позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 08.10.2013 N 5257/13 по делу N А07-5384/2012, заключенный доверительным управляющим договор аренды недвижимого имущества действителен для доверительного управляющего (арендодателя) и арендатора в отношениях между ними (п. 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Исходя из действительности договора аренды в отношениях между доверительным управляющим и арендатором последний, руководствуясь п.10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, вправе потребовать от доверительного управляющего возмещения убытков, причиненных неисполнением обязательства по передаче вещи в аренду.

Кроме того, арендатору при заключении договора аренды с доверительным управляющим необходимо принимать во внимание срок, на который заключен договор доверительного управления(п.2 ст.1016 ГК РФ).

Таким образом, арендодателем в данном случае выступал не собственник имущества (город Москва в лице Департамента городского имущества г.Москвы), а именно доверительный управляющий - ОАО "Гостиный двор", в связи с чем, в спорных правоотношениях отсутствует обязательный для применения положений Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества признак для реализации преимущественного права выкупа - наличие договорных арендных отношений непосредственно с собственником имущества.

Кроме того, в данном случае отсутствует не только договор аренды, заключенный с собственником государственного имущества, но и факт внесения собственнику имущества арендной платы.

Доказательств внесения арендной оплаты за пользование имуществом собственнику недвижимого имущества обществом суду не представлено.

Таким образом, предоставление субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение ранее переданного собственником в доверительное управление недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, приведет к ущемлению интересов доверительного управляющего, осуществляющего управление на возмездной основе, поскольку передача права собственности на объект недвижимости от учредителя управления к другому лицу приведет к прекращению договора доверительного управления.

Пунктом 2 статьи 1 договора доверительного управления установлен закрытый перечень случаев прекращения договора.

Пунктом 5 статьи 1 договора доверительного управления установлено, что изменение условий договора и его досрочное прекращение по основаниям, указанным в п.2 настоящей статьи при наличии спора осуществляется в судебном порядке.

Данное обстоятельство является существенным при рассмотрении вопроса о преимущественном выкупе объекта недвижимости на льготных условиях, при наличии заключенного и исполняемого возмездного договора с третьим лицом.

Доверительный управляющий, действуя в интересах собственника имущества, имеет право на вознаграждение, предусмотренное договором, и на возмещение необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от использования этого имущества; обязан отчитываться перед учредителем управления о своей деятельности, а последний вправе контролировать использование его собственности и требовать повышения эффективности использования переданного в доверительное управление имущества.

По существу, при отсутствии первоначального волеизъявления собственника на заключение договора аренды недвижимого имущества, приводит к принудительному изъятию у собственника имущества без наличия законных оснований, а также понуждает к расторжению договора доверительного управления, заключенного с соблюдением условий свободы договора, до истечения срока его действия.

Заключая договор аренды с доверительным управляющим, а не с собственником имущества, общество знало и должно было знать о требованиях законодательства о преимущественном выкупе имущества, который возможен лишь при наличии договора аренды с собственником, в связи с чем, какие-либо права и законные интересы заявителя в связи с оспариваемым отказом отсутствуют.

При таких обстоятельствах, отказ в реализации преимущественного права приобретения арендуемого обществом имущества является законным и обоснованным, поскольку права и законные интересы общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, не нарушены.

Общество занимает объект недвижимости на основании действующего договора аренды сроком до 15.02.2029, зарегистрированного в установленном порядке.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, нормы материального и процессуального права не нарушены и применены правильно, судом полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем оснований для отмены или изменения решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не основаны на нормах права и фактических обстоятельствах дела.

Безусловных оснований для отмены оспариваемого решения суда первой инстанции, предусмотренных ч.4 ст.270 АПК РФ, апелляционным судом не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г.Москвы от 06.03.2014 по делу N А40-165585/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральный арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Д.Е. Лепихин

Судьи

В.И. Попов Л.Г. Яковлева