Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 июля 2014 г. N 11АП-8620/14

г. Самара

02 июля 2014 г.

Дело N А65-28433/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 01 июля 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 02 июля 2014 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Селиверстовой Н.А.,

судей Александрова А.И., Липкинд Е.Я.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Павловой И.А., с участием:

Лица, участвующие в деле не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 7, апелляционные жалобы ОАО "МДМ Банк", ООО "Меком", на определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 29 апреля 2014 года об утверждении начальной продажной цены имущества, являющегося предметом залога по делу N А65-28433/2012 (судья Гарапшина Н.Д.) о несостоятельности (банкротстве) ООО "Инвестиционная компания "ВОСТОК", Республика Татарстан, г. Казань,

УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 24 января 2013 года в отношении общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "Восток" введена процедура наблюдения; временным управляющим утвержден Валиуллин Р.Р.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 16 октября 2013 должник признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыта процедура конкурсного производства, исполняющим обязанности конкурсного управляющего утвержден Валиуллин Р.Р.

И.о. конкурсного управляющего Валиуллин Р.Р. обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением об утверждении начальной продажной цены имущества должника, находящегося в залоге ОАО "МДМ Банк", на основании отчета об оценке от 25.11.2013 ИП Слепцовой Т.В. в размере 102 870 000 руб.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 29 апреля 2014 установлена начальная цена реализации имущества общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "Восток", находящегося в залоге ОАО "МДМ Банк", а именно: _ доли в незавершенном строительством объекте (автоцентр "Хонда"), общей площадью застройки 2423,90 кв.м, расположенном по адресу: г. Казань, ул. Космонавтов, д. 71, кадастровый номер 16-16-01/317/2007-060, земельного участка, назначения - земли населенных пунктов, площадью 3032,20 кв. м, расположенного по адресу: г. Казань, ул. Аграрная, кадастровый номер: 16:50:05 01 52:0097, в размере 121 635 000 руб.

Не согласившись с выводами суда первой инстанции, ОАО "МДМ Банк" обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции изменить, принять по делу новый судебный акт.

В качестве доводов апелляционной жалобы заявитель указывает на неправильное применение норм права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.

Одновременно, ОАО "ООО "Меком" обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В качестве доводов апелляционной жалобы заявитель указывает на неправильное применение норм права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.

Информация о принятии апелляционных жалоб к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 АПК РФ.

Лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с частью 1 статьи 123 АПК РФ. В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционных жалоб в совокупности с исследованными доказательствами по делу, арбитражный апелляционный суд считает определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 29 апреля 2014 года об утверждении начальной продажной цены имущества, являющегося предметом залога по делу N А65-28433/2012 подлежащим изменению по следующим основаниям.

Из материалов дела усматривается, что вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.06.2013 требование ОАО "МДМ Банк" в размере 166 065 555 руб. 50 коп. долга по возврату кредита включено в третью очередь реестра требований кредиторов должника, как обеспеченное залогом имущества должника по договорам ипотеки от 24.10.2007 и N 24/6203-0002 от 16.09.2008 (5/10 доли в праве собственности) на незавершенный строительством объект - автоцентр "Хонда", кадастровый N 16-16-01/317/717-060, расположенный по адресу: г. Казань, ул. Космонавтов, дом 71; земельный участок кадастровый N 16:50:050: 152:0097, расположенный по адресу: г. Казань ул. Аграрная.

Руководствуясь экспертным заключением N 456/14-ЭН от 07.04.2014, составленным ООО "РегионБизнесКонсалтинг" суд первой инстанции установил начальную цену продажи имущества, находящегося в залоге у ОАО "МДМ Банк", в размере 121 635 000 руб.

Изучив обстоятельства дела в порядке предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

На основании пункта 3 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.

По правилам статьи 50 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статье 3 указанного закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Как следует из пункта 1 статьи 56 Закона об ипотеке, имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с названным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названных законом.

Оценка заложенного имущества может не соответствовать рыночной цене данного имущества, поскольку в соответствии с пунктом 3 статьи 9 Закона об ипотеке оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем.

Как следует из подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

На основании ходатайства ООО "Меком" судом первой инстанции проведена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости заложенного имущества.

В соответствии с судебным экспертным заключением составленным ООО "РегионБизнесКонсалтинг" рыночная стоимость имущества: доли в вправе собственности (1/2) на незавершенный строительством объект (здание автоцентра "Хонда" общей площадью застройки 2 423,9 кв.м.) расположенного по адресу: г. Казань, ул. Космонавтов, д.71; земельного участка, назначения- земли населенных пунктов, площадью 3032,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Казань, ул. Аграрная, составляет 121 635 000 руб.

Таким образом, начальная цена реализации имущества ООО "Инвестиционная компания "Восток", находящегося в залоге ОАО "МДМ Банк" составит 97 308 000 руб. (80% от 121 635 000 руб.).

Таким образом, апелляционная жалоба ОАО "МДМ Банк" является обоснованной.

ООО "Меком" в апелляционной оспаривает оценку стоимости залогового имущества произведенную ООО "РегионБизнесКонсалтинг", указывая на ее заниженность.

В связи с чем, заявил ходатайство о назначении по делу строительно-технической экспертизы, в том числе, с целью проведения оценки холодильника и земельного участка.

Суд апелляционной инстанции полагает, что заявленное ходатайство не подлежит удовлетворению, в связи с отсутствием оснований, установленных статьей 82 АПК РФ для назначения экспертизы.

Оценочная деятельность осуществляется на территории Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности). Требования к проведению оценки предусматривают Федеральные стандарты оценки (ФСО), обязательные к применению субъектами оценочной деятельности и утвержденные приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 255 и N 256.

Отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки (статья 11 Закона об оценочной деятельности).

Оценив представленное в дело заключение эксперта N 456/14-ЭН об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, суд установил, что заключение выполнено соответствии с требованиями Федерального закона N 135-ФЗ и указанных выше федеральных стандартов оценки.

Отчет содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения. В Отчете указаны количественные и качественные характеристики объектов оценки, содержится информация об их физических свойствах, а также информация, необходимая для установления количественных и качественных характеристик объектов. При проведении оценки оценщик применял все три подхода к оценке имущества (затратный, сравнительный и доходный), для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществлял согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки; отчет содержит региональный социально-экономический анализ.

Довод ответчика о занижении оценщиком рыночной стоимости имущества является необоснованным, поскольку отсутствуют доказательства, свидетельствующие о занижении экспертом рыночной стоимости имущества, либо о наличии объективных сомнений по поводу достоверности проведенной оценки.

Доводы апелляционной жалобы ООО "Меком" выражают свое несогласие с выводами суда первой инстанции, что не может служить основанием к отмене судебного акта.

Руководствуясь статьями 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд апелляционной инстанции,

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 29 апреля 2014 года об утверждении начальной продажной цены имущества, являющегося предметом залога по делу N А65-28433/2012 изменить.

Установить начальную цену реализации имущества общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "Восток", г. Казань, (ИНН 1660110185, ОГРН 1081690006859), находящегося в залоге ОАО "МДМ Банк", а именно: _ доли в незавершенном строительством объекте (автоцентр "Хонда"), общей площадью застройки 2423,90 кв.м, расположенном по адресу: г. Казань, ул. Космонавтов, д. 71, кадастровый номер 16-16-01/317/2007-060, земельного участка, назначения - земли населенных пунктов, площадью 3032,20 кв. м, расположенного по адресу: г. Казань, ул. Аграрная, кадастровый номер: 16:50:05 01 52:0097, в размере 97 308 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в месячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Н.А. Селиверстова

Судьи

А.И. Александров Е.Я. Липкинд