|
1 августа 2014 г.
|
Дело N А45-21724/2013
|
Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 01 августа 2014 года.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
судьи Т.Е. Стасюк,
судей: Е.В. Афанасьевой, В.М. Сухотиной,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Д.Н. Аюшевым,
при участии в заседании:
от истца - Коваль А.А. по доверенности от 20.12.2013, паспорт,
от ответчика - Леонов А.В. по доверенности от 04.06.2014, паспорт,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "СТРОЙКОМ" (номер апелляционного производства 07АП-5798/2014)
на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 25 апреля 2014 года по делу N А45-21724/2013 (судья С.Ф. Шевченко)
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания жилищного хозяйства Октябрьского района"
к Обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "СТРОЙКОМ"
об обязании передать управление многоквартирным домом и документацию,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания жилищного хозяйства Октябрьского района" (далее - ООО "УКЖХ Октябрьского района", истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "СТРОЙКОМ" (далее - ООО "УК "СТРОЙКОМ", ответчик) об обязании передать управление многоквартирным домом по ул. Выборная, 105/2 в г. Новосибирске путем подписания Акта приёма-передачи, а также о передаче следующей управленческой и технической документации на многоквартирный дом:
- технический паспорт на многоквартирный жилой дом N 105/2 по ул. Выборная в г. Новосибирске с экспликациями и поэтажными планами (БТИ);
- проектную документацию на жилой дом, в том числе генеральный план с наружными сетями (отопления, ГВС, ХВС, канализация), план благоустройства прилегающей территории жилого дома;
- документы (акты) о приемке результатов работ;
- акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
- проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлялось строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
- акт разграничения электрических сетей и энергопринимающих устройств, эксплуатационной ответственности;
- однолинейную схему электроснабжения с указанием источников питания, уровней напряжения, параметров силовых трансформаторов, линий электропередач, систем учета (тип и номер электрических счетчиков, коэффициенты трансформаторов тока и трансформаторов напряжения, а так же всех потребителей (субабонентов), подключаемым к этим сетям;
- акт допуска в эксплуатацию установок и электрических сетей;
- паспорта, схемы электрооборудования, технические условия на энергоснабжение жилого дома, справку о выполнении технических условий, справку о готовности узлов учета;
- сети электроснабжения и наружного освещения, чертежи вентиляции жилого дома, встроенных помещений, технического подвала, водоснабжения и канализации, вынос сетей, все изменения и дополнения к проекту строительства жилого дома;
- чертежи и схемы инженерных коммуникаций жилого дома, теплоснабжение, ГВС, ХВС. канализация, электрооборудование и освещение жилого дома, электрооборудование встроенных помещений, технического подвала, связь и сигнализация встроенных помещений, телефонные и радиосети, паспорта на приборы учета ХВС, ГВС, теплоснабжения;
- акты установки, приемки и эксплуатацию общедомовых приборов учета, акты установки и принятия на учет индивидуальных приборов учета.
Исковые требования основаны на положениях статей 44, 46, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что собственники дома по адресу: город Новосибирск, улица Выборная, 105/2 в соответствии с протоколом общего собрания от 12.09.2013 избрали управляющую организацию ООО "УКЖХ Октябрьского района", в связи с чем, ответчик обязан передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением домом документы вновь избранной управляющей организации.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 25 апреля 2014 года заявленные исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым по делу решением, ООО "УК "СТРОЙКОМ" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, в удовлетворении заявленного иска отказать, ссылаясь на недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
В обоснование к отмене судебного акта заявитель указывает, что материалами дела опровергается факт того, что общее собрание собственников помещений многоквартирного дома по ул. Выборная, 105/2 в г. Новосибирске от 12.09.2013 было проведено при наличии кворума с соблюдением требований, установленных статьями 45-48 Жилищного кодекса Российской Федерации. Согласно протоколу общего собрания от 12.09.2013 счетная комиссия для подсчета голосов при голосовании, председатель собрания и секретарь не избирались, в связи с чем, собрание собственников многоквартирного дома по ул. Выборная, 105/2 проводилось и фиксировалось неизвестными лицами. Подсчет голосов лиц участвовавших в голосовании произведен неверно. Кроме того, при вынесении решения суд должен был исходить из того, что решение не имеет юридической силы (в целом или в соответствующий части) независимо от того, было ли оно оспорено кем-либо из участников общества или нет, и разрешить спор, руководствуясь нормами закона. Выводы суда первой инстанции о наличии права принятия решений по вопросам повестки дня общего собрания у лиц, не являющихся собственниками жилых помещений, также противоречат действующему законодательству. Кроме того, до государственной регистрации права собственности на помещение в многоквартирном жилом доме, лицо не является его собственником и не вправе принимать никаких решений, относящихся к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений. Участники собрания не имели на момент его проведения документов, подтверждающих наличие у данных лиц зарегистрированного права собственности на жилые помещения. Поскольку право собственности на жилые помещения не зарегистрировано, лица, принявшие от застройщика жилые помещения, обязаны заключить договор управления домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, в повестку дня общего собрания не включен вопрос о смене управляющей компании, также не указаны конкретные причины, в нарушение пункта 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, чем именно вызваны причины расторжения договора управления многоквартирным жилым домом. Суд не дал никакой оценки и не исследовал заявление ответчика о фальсификации договора управления многоквартирным домом от 01.10.2013.
ООО "УКЖХ Октябрьского района" отзыв на апелляционную жалобу, в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представило.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика настаивал на доводах апелляционной жалобы.
Представитель истца против доводов жалобы возражал.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что разрешением N RU 54303000-78 31.05.2013 жилой дом N105/2 по ул. Выборная в г. Новосибирске введен в эксплуатацию (т.1 л.д.87).
В соответствии с протоколом общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N 105/2 по ул. Выборная в г. Новосибирске от 12.09.2013 определен способ управления многоквартирным домом - управляющая организация, в качестве которой выбрано ООО "УКЖХ Октябрьского района" (т.1 л.д.20-22).
Полагая, что именно ООО "УКЖХ Октябрьского района" является управляющей организацией в отношении спорного дома, истец обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.
Удовлетворяя заявленный иск, суд первой инстанции исходил из того, что решением общего собрания от 12.09.2013 истец выбран в качестве управляющей организации, протокол общего собрания не признан судом недействительным и не оспаривался сторонами, в связи с чем, в настоящее время управление спорным домом осуществляет ООО "УКЖХ Октябрьского района".
Выводы суда первой инстанции являются верными, а доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению по следующим основаниям.
В силу статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в частности, выбор способа управления многоквартирным домом.
В соответствии с частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.
При этом согласно части 3 данной статьи способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно пункту 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные, связанные с управлением таким домом, документы вновь выбранной управляющей организации.
Участие органов местного самоуправления в выборе собственниками квартир многоквартирного дома способа управления им предусмотрено частью 13 этой же статьи, на основании которой в течение десяти рабочих дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления данным домом.
До заключения договора управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 настоящей статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом, который заключается не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (ч. 14 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Протоколом от 12.09.2013 собственниками помещений в спорном многоквартирном доме выбран способ управления многоквартирным домом - управляющей организацией, в качестве управляющей компании выбрано ООО "УКЖХ Октябрьского района".
Поскольку общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме избран способ управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией, в качестве которой избрано ООО "УКЖХ Октябрьского района", данное решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в судебном порядке не оспорено и не признано недействительным, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленный иск.
Правила проведения открытого конкурса утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 (далее - Правила N 75), согласно пункту 3 которых конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом проводится, если собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях: собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято.
Согласно части 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией, при рассмотрении данного спора надлежит установить волеизъявление собственников многоквартирного дома на выбор конкретной организации в качестве управляющей компании.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Собственники жилья вправе в любое время изменить способ управления домом. В соответствии с частью 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Избрание новой управляющей организации является основанием для прекращения обязательств с ранее избранной организацией, оказывающей услуги по управлению домом, а значит и для расторжения договора управления. Отсутствие доказательств ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору управления общим имуществом, не имеет правового значения для рассмотрения настоящего дела.
Данное толкование названных норм права нашло отражение в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.11.2011 N 7677/11 по делу N А65-11798/2010-СГ3-14, согласно которому анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации.
19.09.2013 в адрес ответчика было направлено заявление с приложением копии протокола общего собрания от 12.09.2013, которым ООО УК "СТРОЙКОМ" было уведомлено о проведенном собрании, и в соответствии с частью 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации истец просил передать управление многоквартирным домом и техническую документацию на многоквартирный дом.
В силу статьи 782 Гражданского кодекса Российской Федерации заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.
С момента получения уведомления у ответчика возникли обязанности, предусмотренные Жилищным кодексов Российской Федерации по передаче управления многоквартирным домом.
Исходя из изложенного, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что у истца возникло право, предусмотренное частью 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, на получение технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов.
Следовательно, требования истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Довод заявителя жалобы о том, что протокол от 12.09.2013 не имеет юридической силы, поскольку к моменту проведения собрания его инициаторы не зарегистрировали право собственности на жилые помещения, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку согласно части 6 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением настоящего Кодекса в случае, если он не принимал участия в этом собрании и если таким решением нарушены его права и законные интересы.
Доказательств того, что собственники помещений впоследствии указанный протокол общего собрания от 12.09.2013 в установленном законом порядке оспорили, материалы дела не содержат.
Ссылка заявителя на отсутствие на момент проведения собрания у инициаторов регистрации права собственности на помещения признается судом апелляционной инстанции несостоятельной.
Как верно указано судом первой инстанции, лица, принявшие участие в голосовании являются титульными владельцами на основании актов приема-передачи по договорам о долевом участии в строительстве. После передачи им жилых помещений, у них возникло право зарегистрировать свое право собственности и обязанность по содержанию переданного имущества и общего имущества в многоквартирном доме.
Соответственно, именно этим лицам принадлежит право выбора управляющей компании.
Довод ответчика о том, что до регистрации прав собственности управление жилым домом должна осуществлять управляющая компания, избранная по результатам конкурса, проведенного органами местного самоуправления, подлежит отклонению, так как данное правило установлено для защиты интересов собственников помещений. В рассматриваемом случае законные владельцы помещений приняли решение о выборе управляющей компании ранее проведения конкурса органами местного самоуправления.
Утверждение заявителя о том, что протокол собрания собственников жилья от 12.09.2013 не соответствует статьям 45, 46, 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, отклоняется судом апелляционной инстанции в виду следующего.
В соответствии с частью 3 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многокварти
