Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 31 июля 2014 г. N 06АП-2930/14

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 2 декабря 2014 г. N Ф03-4884/14 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Хабаровск

31 июля 2014 г.

Дело N А73-13547/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 июля 2014 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Гричановской Е.В.,

судей Дроздовой В.Г., Иноземцева И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Полегкой Д.И.,

при участии в заседании:

от индивидуального предпринимателя Якубонене Ирины Ивановны: Нижанковской Е.Г., представителя по доверенности от 05.09.2012; Кравченко А.А., представителя по доверенности от 28.11.2013;

от администрации города Хабаровска: Караваевой И.В., представителя по доверенности от 30.12.2013 N 1.127-299;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Хабаровска

на решение от 16 апреля 2014 года

по делу N А73-13547/2013

Арбитражного суда Хабаровского края

принятое судьей Мельниковой Н.Ю.,

по иску индивидуального предпринимателя Якубонене Ирины Ивановны

к администрации города Хабаровска

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Главное контрольное управление Правительства Хабаровского края

о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Якубонене Ирина Ивановна обратилась в Арбитражный суд Хабаровского края к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Хабаровскому краю с исковым заявлением о признании права собственности на самовольную постройку: нежилое здание Лит. А, А2, А3 (инв. N 08:401:002:000015770), расположенное по адресу: г. Хабаровск, ул. Волочаевская, 11, общей площадью 1 358,8 кв. м.

Иск основан на положениях пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что в результате реконструкции (возведены: пристройка, второй этаж, мансарда) площадь объекта увеличилась с 957,2 кв.м до 1 358,8 кв. м. и возник новый объект недвижимости на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности. При реконструкции существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил не допущены, объект угрозу жизни и здоровью граждан не создает.

В порядке части 4 статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом произведена замена ответчика на Администрацию г. Хабаровска. Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Хабаровскому краю и Главное контрольное управление Правительства Хабаровского края привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Администрация муниципального образования иск не признает, считает, что самовольная реконструкция существующего объекта собственником на принадлежащем ему земельном участке была произведена без получения необходимых разрешения и согласований. Не доказано, что новый объект капитального строения не нарушает прав третьих лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что истец принимал меры к легализации объекта во внесудебном порядке. Процент застройки (70%) превышает максимальный допустимый показатель для разрешенной реконструкции объектов капитального строительства. Просит в иске отказать.

Представитель третьего лица - Главного контрольного управления указал на возможность удовлетворения иска в случае приведения объекта в соответствующее противопожарное состояния.

Решением суда от 16 апреля 2014 года исковые требования удовлетворены: признано право собственности за Якубонене И.И. на объект недвижимости - нежилое здание Лит. А, А2, А3 (инв. N 08:401:002:000015770), расположенное по адресу: г. Хабаровск, ул. Волочаевская, 11, общей площадью 1 358,8 кв.м.

В апелляционной жалобе администрация просит решение суда отменить, в иске отказать. Утверждает, что самовольная постройка нарушает права неопределенного круга лиц, поскольку процент застройки составляет 70 %, что превышает допустимый максимальный показатель для зоны ЦО-В, разрешение на отклонение от предельно допустимых параметров истец не представил. После реконструкции объект используется, в том числе, под обслуживание автомобилей (автомойка), что относится к условно разрешительному виду использования земельного участка. Условно разрешенные виды использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков могут быть применены только после получения специального согласования посредством публичных слушаний. Однако в установленном порядке за инициированием подобной процедуры ответчик не обращался. Кроме того, представитель подверг сомнению экспертные заключения ФБУЗ "Центр защиты и эпидемиологии в Хабаровском крае" составленные одной датой от 24.03.2014 N 02.1/776 на литер А3 и от 24.03.2004 N 02.1/776 на литера А, А2 и А3 (не содержит сведений об автомойке).

В судебном заседании представитель администрации настаивал на отмене обжалуемого судебного акта.

Представители предпринимателя письменный отзыв не представили, просят апелляционную жалобу отклонить. Обжалуемое решение суда считают законным и обоснованным, свою позицию основывают на ранее заявленных в в суде первой инстанции доводах.

Представитель Главного контрольного управления Правительства Хабаровского края оставил разрешение спора на усмотрение суда, представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Хабаровскому краю участие в рассмотрении апелляционной жалобы не принимал.

Проверив в порядке и пределах статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации применение судом норм материального и процессуального права, апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Пунктом 3 статьи 222 названного Кодекса установлено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно пункту 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

При изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади ("Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством" (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014)).

Как следует из материалов дела, по договору купли-продажи от 25.03.2002 Якубонене И.И. приобрела одноэтажное функциональное помещение 1932-1933 года постройки, расположенное по адресу: г. Хабаровск, ул. Волочаевская, 11, строение N 11 площадью 405,40 кв.м и в 2003 году реконструировала его под мебельный магазин с капитальной пристройкой второго этажа и увеличением площади на 551,8 кв.м.

Решением Индустриального районного суда г. Хабаровска от 11.02.2005 N 2-244/05 (в редакции определения от 11.02.2005) за Якубонене И.И. признано право собственности на реконструированное нежилое здание (строение) площадью 957,2 кв.м., расположенное на арендованном земельном участке площадью 823,28 кв.м.

Суд счел, что реконструкция нежилого функционального помещения произведена на основании разрешения мэра города, заявитель предпринял меры для легализации объекта: проект реконструкции получил положительное заключение, изготовил технический паспорт, получил соответствующие заключения органов специализированных экспертиз, которые подтвердили соответствие строения градостроительным и санитарным нормам.

На основании решения суда в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены записи о праве собственности истца на функциональные (встроенные) помещения этаж 1-2 площадью 818 кв.м (I(1-14,32-34,II(1-2) и отдельно на подвал площадью 138,6 кв.м (-I(1-9), по адресу: г. Хабаровск, ул. Волочаевская, 11 (свидетельства о государственной регистрации права от 28.09.2005 серии 27АБ N 076130 и N 076129).

На основании постановления мэра г. Хабаровска от 09.02.2009 N 409 по договору от 19.02.2009 N 1346 из земель населенных пунктов Якубонене И.И. предоставлен в собственность земельный участок с кадастровым номером 27:23:050307:85 площадью 1115 кв.м. с разрешенным видом использованием: под существующее строение, расположенное по вышеуказанному адресу (том. 1 л.д. 36).

Согласно кадастровому паспорту земельного участка с кадастровым номером 27:23:050307:85 разрешенное использование земельного участка указано: объект торгового назначения, в том числе магазин, рынок, торговый центр/комплекс, универмаг, универсам.

В 2011 - 2012 годах индивидуальным предпринимателем Якубонене И.И. без соответствующей разрешительной документации произведена реконструкция принадлежащего ей здания путем обустройства пристройки, второго и мансардного этажей, автомойки.

Согласно техническому паспорту, составленному по состоянию на 30.10.2013, вновь созданный после реконструкции объект нежилое здание (торговое, учрежденческое, автомойка) имеет литера А, А2, А3, 1358,8 кв.м общей площади. Из справки ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" от 14.11.2013 N 362 следует, что площадь здания изменилась за счет возведения пристройки Лит.А3, площадью 181,2 кв.м, мансардного этажа, площадью 225,3 кв.м, перепланировки помещений в Лит.А, А2.

Согласно экспертным заключениям (ООО "Системы пожарной безопасности", "ООО "ДВЭЦ", ФГБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Хабаровском крае") нежилое здание соответствует требованиям пожарной безопасности, отвечает требованиям санитарным и строительных норм и правил, техническим условиям, не создает угрозу для жизни и здоровья граждан.

Полагая, что при возведении (реконструкции) объекта не нарушены права и охраняемые законом интересы других лиц, отсутствует угроза жизни и здоровью граждан, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования предпринимателя, суд первой инстанции принял во внимание, что земельный участок под объектом недвижимости, находится в собственности истца, реконструированный объект отвечает требованиям строительных норм и правил, техническим условиям, не создает угрозу для жизни и здоровья граждан. При этом руководствовался статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 26 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.

При рассмотрении дел, связанных с самовольным строительством, помимо Гражданского кодекса Российской Федерации следует руководствоваться положениями Земельного и Градостроительного кодексов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Принадлежность истцу на праве собственности земельного участка площадью 1115 кв.м. по адресу: г. Хабаровск, ул. Волочаевская, 11, на котором находится реконструированный объект недвижимости, подтверждается свидетельством от 11.03.2009.

Согласно техническому паспорту, составленному по состоянию на 30.10.2013, площадь созданного после реконструкции объекта увеличилась в 1,5 раза. Разрешение на реконструкцию и на ввод спорного объекта в эксплуатацию в материалы дела не представлено.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляется на основании разрешения на строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт (части 1, 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях поселений относится к полномочиям органов местного самоуправления поселений в области градостроительной деятельности (пункт 5 части 1 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Как установлено, разрешение на реконструкцию не выдавалось, до реконструкции истец с таким заявлением в уполномоченный орган не обращался (том 3 л.д. 2).

Представленная на согласование проектная документация "Реконструкция нежилого здания по ул. Волочаевской, 11 в Индустриальном районе г. Хабаровска" Департаментом архитектуры, строительства и землепользования 16.08.2011 не утверждена (том 2 л.д. 67). Указано, что не получено положительное заключение органов санитарно-эпидемиологических служб; не выполнен нормативный расчет парковочных мест; на схеме планировочной части земельного участка автопарковка размещена с нарушением действующих норм; при надстройке третьего мансардного этажа необходимо получить положительное заключение государственной экспертизы проектной документации. 25.10.2011 истцу отказано в согласовании проектной документации, поскольку в проекте показатели процента застройки земельного участка не соответствуют параметрам застройки, установленным для земельных участков в зоне ЦО-2 в соответствии с утвержденными Правилами землепользования и застройки в городе Хабаровске. Для окончательного согласования проектной документации необходимо получить разрешение на отклонение от предельно допустимых параметров (том 3 л.д. 31).

Доказательств, подтверждающих, что истец устранил замечания, в материалы дела не представлено (том. 3 л.д. 2).

Представленные истцом в материалы дела экспертные заключения ФБУЗ "Центр защиты и эпидемиологии в Хабаровском крае" составленные одной датой от 24.03.2014 N 02.1/776 на литер А3 и от 24.03.2004 N 02.1/776 на литера А, А2 и А3 вызывают сомнения в их достоверности, поскольку ни одно из них при описании помещений, не содержит сведений об автомойке (том 2 л.д. 82, том 3 л.д. 34).

При наличии таких противоречий суд апелляционной инстанции считает, что отсутствуют основания считать, что реконструированный объект отвечает требованиям санитарных норм и правил.

При рассмотрении споров, связанных с признанием права собственности на самовольную постройку, помимо доказательств принадлежности истцу земельного участка, суду также следует проверять соблюдение его целевого назначения ("Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством" (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014)).

Проверяя соблюдение собственником целевое назначение земельного участка, суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства (подпункт 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

Земли, указанные в пункте 1 указанной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (пункт 2 статьи 7 названного Кодекса).

Согласно решению Хабаровской городской Думы от 21.05.2012 N 211 "Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа "Город Хабаровск", спорный объект расположен в зоне ЦО-В - зона центра обслуживания и коммерческой активности на предназначенных для развития территориях, попадающих под действие ограничений, и максимальный процент застройки в границах земельного участка составляет 60 %.

В соответствии с пунктом 8.1.7.1. Правил землепользования и застройки в городе Хабаровске, утвержденных решением Хабаровской городской Думы от 21.05.2002 N 211 ЦО-В - зона центра обслуживания и коммерческой активности на предназначенных для развития территориях, попадающих под действие ограничений.

Как следует из материалов дела, земельный участок относится к землям населенных пунктов, расположен в зоне ЦО-В - зона центра обслуживания и коммерческой активности на предназначенных для развития территориях, попадающих под действие ограничений. Земельный участок предоставлен с разрешенным использованием - под объект торгового назначения, в том числе магазин, рынок, торговый центр/комплекс, универмаг, универсам, что относится к основным видам разрешенного использования.

После второй реконструкции на первом этаже пристройки (Литер А2) размещен пункт мойки автомобилей. Согласно пункту 7.2.7 пункт мойки автомобилей как объект обслуживания автомобилей относится к условно разрешенным видам использования.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования и разрешение на отклонение от предельных параметров реконструкции объектов капитального строительства осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Согласно части 6 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 названного Кодекса.

Пунктом 2 статьи 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит обсуждению на публичных слушаниях.

Из толкования приведенных норм материального права в их совокупности следует, что проведение публичных слушаний по вопросу об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков является обязательным, а их результат подлежит обязательному учету.

Публичные слушания по вопросу изменения одного вида разрешенного использования земельного участка на другой в связи с оборудованием автомойки не проводились.

Подлежит обсуждению на публичных слушаниях и вопрос о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (пункт 4 статьи 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно техническому паспорту на объект, процент застройки составляет 70 %, тогда как согласно предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным Правилами землепользования и застройки в городе Хабаровске, в зоне ЦО-В максимальный процент застройки в границах земельного участка составляет 60% (таблица N 1).

По вопросу отклонения от предельных параметров реконструкции объекта публичные слушания также не проводились. Проведенными в 2011 году публичными слушаниями (том 3, л.д. 27), связанными с размещением на этом земельном участке парковочных мест, мэру города рекомендовано отказать предпринимателю в разрешении поставленных вопросов.

Таким образом, принимая во внимание, что самовольное изменение разрешенного использования земельного участка и изменение предельных параметров не допускается, требование о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную с нарушением целевого назначения земельного участка, судом не может быть удовлетворено.

Иное решение противоречило бы положениям статьи 8 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющей порядок отнесения земель к категориям и перевода их из одной категории в другую.

В связи с этим, апелляционная жалоба ответчика заявлена обоснованно, а решение суда первой инстанции следует отменить в связи с неправильным применением судом норм материального права.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с истца в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 16 апреля 2014 года по делу N А73-13547/2013 отменить.

В иске отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Якубонене Ирины Ивановны (ОГРНИП 304272427500080) в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 2 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

Е.В. Гричановская

Судьи

В.Г. Дроздова И.В. Иноземцев