Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14 июля 2014 г. N 08АП-5334/14

город Омск

14 июля 2014 г.

Дело N А46-1249/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 июля 2014 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кливера Е.П.,

судей Киричёк Ю.Н., Лотова А.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Михайловой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5334/2014) открытого акционерного общества "Территориальная генерирующая компания N 11" на решение Арбитражного суда Омской области от 25.04.2014 по делу N А46-1249/2014 (судья Яркова С.В.), принятое по заявлению Администрации города Омска к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Омской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, открытого акционерного общества "Территориальная генерирующая компания N 11",

при участии в судебном заседании представителей:

от открытого акционерного общества "Территориальная генерирующая компания N 11" - Орлов Д.И. (личность установлена на основании паспорта гражданина Российской Федерации, по доверенности N 03-03/196оф от 05.03.2014 сроком действия 1 год); Сиворакшина А.Н. (личность установлена на основании паспорта гражданина Российской Федерации, по доверенности N 03-03/641оф от 27.12.2013 сроком действия 1 год);

от Администрации города Омска - Окишев К.В. (личность установлена на основании удостоверения, по доверенности N Исх-АГ/24-2950 от 16.06.2014 сроком действия 1 год);

от Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Омской области - не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области - не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом,

установил:

Администрация города Омска (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Омской области с заявлением, в котором просила:

- установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:13 01 01:3022, площадью 139 487 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир 1-этажное кирпичное строение, почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Кировский административный округ, улица 2-я Солнечная, дом 57 по состоянию на 01.01.2011 равной его рыночной стоимости в размере 95 549 000 рублей,

- обязать Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Омской области (далее - ответчик, Кадастровая палата) внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:13 01 01:3022 площадью 139 487 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир 1-этажное строение, почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Кировский административный округ, улица 2-я Солнечная, дом 57, в размере 95 549 000 рублей с момента вступления решения суда в законную силу.

Определением суда от 18.02.2014 к участию в настоящем деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области и открытое акционерное общество "Территориальная генерирующая компания N 11" (далее - ОАО "ТГК N11", третье лицо).

Решением Арбитражного суда Омской области от 25.04.2014 по делу N А46-1249/2014 требования Администрации удовлетворены, суд установил кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:13 01 01:3022, площадью 139 487 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир 1-этажное кирпичное строение, почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Кировский административный округ, улица 2-я Солнечная, дом 57 по состоянию на 01.01.2011 равной его рыночной стоимости в размере 95 549 000 рублей с момента вступления решения суда в законную силу.

Не согласившись с принятым судебным актом, ОАО "ТГК N 11" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющие значение для дела.

В апелляционной жалобе третье лицо указывает, что судом первой инстанции не приведены нормы права, на основании которых отчет о рыночной стоимости спорного земельного участка от 01.12.2011 N 3357-3/11, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью "Городской юридический центр недвижимости "Эталон" (далее - ООО "ГЮЦН "Эталон"), является недостоверным.

При этом, как указывает ОАО "ТГК N 11", арбитражный суд не дал оценки доводам Общества относительно недостоверности отчета от 31.10.2013 N 397 о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:13 01 01:3022, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью "Империя-А" (далее - ООО "Империя-А").

Кроме того, по мнению подателя жалобы, суд не принял во внимание и не дал оценки сведениям о рыночной стоимости подобных земельных участков, определённой Администрацией с привлечением независимых оценщиков в целях продажи данных объектов на аукционах, а также сведениям о состоявшихся по итогам аукционов сделкам.

Оспаривая доводы подателя жалобы, Администрация представила отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представители Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Омской области и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились. В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в их отсутствие.

Представители ОАО "ТГК N 11" поддержали доводы и требования, изложенные в апелляционной жалобе, просили решение Арбитражного суда Омской области от 25.04.2014 по делу N А46-1249/2014 отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель Администрации с доводами апелляционной жалобы не согласен по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу, просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, заслушав явившихся представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

14.12.2011 между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области (арендодатель) и ОАО "ТГК N 11" (арендатор) заключён договор аренды N ДГУ/11-2489-К-13 находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в городе Омске, под капитальный объект недвижимого имущества, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 6 лет находящийся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, расположенный в городе Омске и относящийся к категории земель населённых пунктов земельный участок площадью 139 487 кв.м с кадастровым номером 55:36:13 01 01:3022, местоположение которого установлено относительно 1-этажного кирпичного строения, имеющего почтовый адрес: г.Омск, Кировский административный округ, ул. 2-я Солнечная, д. 57, для производственных целей.

Согласно пункту 2.1 договора размер арендной платы поставлен в зависимость от кадастровой стоимости земельного участка.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 30.05.2012 N 85 кадастровая стоимость спорного земельного участка была установлена в размере 24 300 000 рублей. Данные сведения были внесены в государственный кадастр недвижимости.

По заказу департамента имущественных отношений Администрации города Омска ООО "Империя-А" произведена оценка рыночной стоимости земельного участка (Отчёт об оценке объекта оценки от 31.10.2013 N 397), которая по состоянию на 01.01.2011 составила 95 549 000 руб.

Сославшись на то обстоятельство, что содержащаяся в государственном реестре недвижимости кадастровая стоимость указанного выше земельного участка существенно занижена по сравнению с его рыночной стоимостью, истец обратился в суд с настоящим требованием.

25.04.2014 Арбитражный суд Омской области вынес решение, являющееся предметом апелляционного обжалования по настоящему делу.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Согласно правовой позиции, изложенной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в Постановлении Президиума от 28.06.2011 N 913/11, права землепользователя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка. Такое требование, предъявленное к органу кадастрового учета, осуществляющему в том числе и функции по государственной кадастровой оценке, подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза.

В соответствии с правовым подходом, изложенным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 10761/11 по делу N А11-5098/2010, установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим, рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.

Согласно статье 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Истцом в обоснование заявленных требований представлен отчет от 31.10.2013 N 397 об оценке объекта оценки подготовлен ООО "Империя-А", согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:13 01 01:3022 составила 95 549 000 рублей (т. 1 л.д. 29-74).

Отчет от 31.10.2013 N 397 об определении стоимости имущества подтверждает, что содержащаяся в государственном кадастре недвижимости кадастровая стоимость спорного земельного участка существенно ниже его рыночной стоимости.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Статья 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусматривает возможность экспертизы отчета, под которой понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на:

- соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;

- подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 09.08.2012 N ВАС-10186/12 по делу N А64-836/2011, проведение экспертизы отчета оценщика является обязательным по данной категории споров.

Из материалов дела следует, что отчет от 31.10.2013 N 397 об определении стоимости имущества подготовлен ООО "Империя-А", которое является членом некоммерческого партнерства саморегулируемой организации "Региональная ассоциация оценщиков Южного федерального округа".

Во исполнение указанного выше требования законодательства "Региональной ассоциацией оценщиков Южного федерального округа" было подготовлено экспертное заключение на означенный выше отчет, в котором сделан вывод о том, что последний соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности (т. 1 л.д. 75-94).

Как отмечено выше, решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 30.05.2012 N 85 была установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере 24 300 000 рублей (т. 1 л.д. 134-135).

Данная кадастровая стоимость определена на основании ранее представленного ООО "ТГК N 11" Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости отчёта от 02.12.2011 N 3357-З/11 об определении рыночной стоимости земельного участка площадью 139 487 кв.м, кадастровый номер 55:36:13 01 01:3022, подготовленного ООО "ГЮЦН "Эталон" (т. 2 л.д. 41-117).

Третьим лицом в материалы дела представлено экспертное заключение некоммерческого партнерства саморегулируемая организация "Национальная коллегия специалистов - оценщиков" от 28.04.2012 N 120410-158 (т. 1 л.д. 136-146, т. 2 л.д. 1-40), согласно которому отчет соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Для целей применения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3).

Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки оформляется отчетом независимого оценщика об оценке объекта оценки.

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3) отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Согласно действующему законодательству (статья 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации") обязательно проведение экспертизы отчета оценщика. Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Вместе с тем, в силу частей 4, 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (части 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исходя из части 3 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Таким образом, в компетенцию арбитражного суда входит оценка как представленного истцом отчета от 31.10.2013 N 397, подготовленного ООО "Империя-А", так и представленного третьим лицом отчёта от 02.12.2011 N 3357-З/11, подготовленного ООО "ГЮЦН "Эталон", являющихся письменными доказательствами в рамках дела об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости. Такой вывод соответствует позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (дело N ВАС-13839/2013).

Из материалов дела усматривается, что согласно представленным ОАО "ТГК N 11" отчёту N 3357-З/11 от 02.12.2011, стоимость одного квадратного метра земельного участка составила 173,98 руб./кв.м., а согласно представленному истцом отчета от 31.10.2013 N 397 стоимость одного квадратного метра земельного участка составила 685 руб./кв.м.

При этом в подтверждение своих доводов Администрация также представила:

- экспертно-аналитическое исследование рынка земли и недвижимости города Омска и Омской области по состоянию на 01.01.2011, согласно которому средняя цена земельных участков с промышленной, производственно-складской, гаражной и аналогичной застройкой (ВРИ 3, ВРИ 9, ВРИ 13) находится в интервале от 250 до 500 руб./кв.м. и составляет 344 руб./кв.м.,

- рекомендации для профучастников Омского регионального рынка недвижимости по оценке земельных участков, подготовленные рабочей группой Клуба брокеров коммерческой недвижимости по итогам 2010 года, из содержания которых усматривается, что интервалы цен для той ценовой зоны, где расположен рассматриваемый земельный участок (зона 6-7 КАО города Омска) составили от 200 до 800 руб./кв.м., в среднем - 500 руб./кв.м. При этом согласно всем статистическим данным за 2010 год не было зарегистрировано продаж участков в этих зонах по цене, менее 200 руб./кв.м.

Суд первой инстанции верно отметил, что в представленном Администрацией отчете от 31.10.2013 N 397 стоимость спорного земельного участка соответствует диапазону цен, существовавшему на рынке земельных участков г. Омска.

В апелляционной жалобе третье лицо указывает на то, что судом первой инстанции не приведены нормы права, на основании которых отчет о рыночной стоимости спорного земельного участка от 01.12.2011 N 3357-3/11, подготовленный ООО "ГЮЦН "Эталон", является недостоверным.

Однако суд апелляционной инстанции не может согласиться указанными доводами подателя жалобы.

В обжалуемом решении суд отметил следующие несоответствия отчета о рыночной стоимости спорного земельного участка от 01.12.2011 N 3357-3/11.

Так, согласно разделу II "Методические основы оценки рыночной стоимости земельных участков" Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утверждённых распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р, рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).

Местоположение и окружение являются одними из наиболее важных факторов стоимости объекта оценки (пункт 1 раздела IV Методических рекомендаций).

Согласно пункту 22 ФСО N 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому; в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

В отчете об оценке должна быть приведена, в том числе, информация об объекте оценки; анализ рынка объекта оценки, а также анализ внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на ее стоимость; описание процесса объекта оценки в части применения конкретных подходов к оценке с приведением расчетов; согласование результатов расчетов (пункт 8 ФСО N 3).

В соответствии с указанными положениями при выборе объектов сравнения для оцениваемых зданий, при отсутствии объектов сопоставления в непосредственной близости от месторасположения объекта оценки, в том числе, в связи с неразвитостью рынка коммерческой недвижимости, могут использоваться рынки ближайших к объекту районного или областного центров с развитым рынком коммерческой недвижимости.

При проведении экспертизы экспертом в качестве сопоставимых должны использоваться объекты, равные по своим техническим характеристикам, удаленности от центра населенных пунктов, учитываться назначение и площади зданий и помещений. Экспертом должны быть учтены особенности мест расположения оцениваемых объектов и рыночные цены на аналогичные объекты. В экспертном заключении должно содержаться обоснование выбора аналогов оценки, указано, что в них представлена информация из информационных источников и каких именно.

Объекты-аналоги должны подбираться оценщиком таким образом, чтобы отличия по элементам сравнения от объекта оценки были минимальными.

Подготовленный ООО "Империя-А" отчет от 31.10.2013 N 397 содержит исследование стоимости земельного участка по объектам-аналогам, с раскрытием источников информации, что обеспечивает выявление размера стоимости земельного участка при сравнимых обстоятельствах за аналогичное имущество. ООО "Империя-А" исследовано месторасположение объекта оценки, дано обоснование применяемых корректировок (1%) (т. 1 л.д. 56-57).

Тогда как, вопреки доводам подателя жалобы, в подготовленном ООО "ГЮЦН "Эталон" отчете от 01.12.2011 N 3357-3/11 указано, что корректировка по местоположению объекта оценки равна 0% (т. 2 л.д. 71).

При этом, как верно отмечено Администрацией в отзыве на апелляционную жалобу, такое поведение оценщиков противоречит сделанному ими анализу рынка земельных участков, из результатов которого следовало, что средневзвешенные цены на земельные участки КАО города Омска (730 руб./кв.м.) значительно превышают такие же цены на земельные участки ЦАО города Омска (559 руб./кв.м.) и ЛАО города Омска (290 руб./кв.м.).

Доводы подателя жалобы о недостоверности отчета от 31.10.2013 N 397 о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:13 01 01:3022, подготовленного ООО "Империя-А", не подтверждаются материалами дела.

Отчет от 31.10.2013 N 397 составлен ООО "Империя-А" на основе проведенного анализа рынка земельных участков и отобранных по его результатам аналогов оцениваемого участка, в нем приведено обоснование корректировок к ценам участков-аналогов и достаточно подробно изложен расчет рыночной стоимости земельного участка.

Более того, оценщиком был проведен специальный анализ достоверности достаточности используемой информации, который отсутствует в отчете ООО "ГЮЦН "Эталон".

Кроме того, рассматриваемом отчете были использованы для подбора аналогов данные газеты "Из рук в руки" от 10.01.2011 за номером 1 (699), который подготовлен и подписан в печать 31.12.2010, а объявления в нем были сформированы на последние числа декабря 2010 года.

Следовательно, выбранные ООО "Империя-А" цены аналогов наиболее приближены к дате определения рыночной стоимости - 01.01.2011. Тогда как, ООО "ГЮЦН "Эталон" руководствовалось рыночной информацией за период с июля по декабрь 2010 года (т. 2 л.д. 72).

Ссылка третьего лица на сведения относительно значения начальной цены аукционов по продаже муниципальных земельных участков судом апелляционной инстанции отклоняется, в силу следующего.

Так, большинство приведенных в расчете земельных участков расположены в иных, нежели спорный участок, частях города Омска (поселок Московка - Сибирский проспект, улица Молодова или в районе Старого Кировска - улицы Казахстанская, Новостройка), где цены значительно отличаются в меньшую сторону.

Кроме того, процедура проведения аукционов предусматривает наличие начальной цены (минимально возможной стартовой цены), и последующее ее повышение, следовательно, реальные цены сделок могут быть выше.

Администрация в своем отзыве верно указала, что ОАО "ТГК N 11" не представлено в материалы дела доказательств того, что применение данной информации существенно повлияет на расчет рыночной стоимости спорного земельного участка.

Оценив содержание отчета от 31.10.2013 N 397 о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:13 01 01:3022, подготовленного ООО "Империя-А", суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для несогласия с выводами, изложенными в отчете от 31.10.2013 N 397 о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:13 01 01:3022, подготовленном ООО "Империя-А".

При рассмотрении настоящего спора не были установлены обстоятельства недостоверности отчета от 31.10.2013 N 397, подготовленного ООО "Империя-А", либо несоответствия его требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Выводы, содержащиеся в отчете, не были опровергнуты другими участвующими в деле лицами. Надлежащих доказательств и соответствующих им обстоятельств, наличие которых могло бы свидетельствовать о неверно избранной экспертом методике исследования, не выявлено.

В силу статей 12 и 14 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Надлежащих доказательств и соответствующих им обстоятельств, наличие которых могло бы свидетельствовать о неверно избранной экспертом методике исследования, не выявлено. Противоречий в выводах ООО "Империя-А", по мнению суда апелляционной инстанции, не имеется.

Основания несогласия с проведенной оценкой должны сложиться при анализе представленного отчета и его сопоставлении с остальной доказательственной базой, что в рассматриваемом случае отсутствует.

С учетом конкретных обстоятельств рассмотренного дела суд первой инстанции правильно посчитал, что отчет от 31.10.2013 N 397 о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:13 01 01:3022, подготовленный ООО "Империя-А", является надлежащим доказательством по настоящему делу, а указанная в нем рыночная стоимость земельного участка (95 549 000 рублей) достоверной.

Учитывая вышеизложенное, принимая во внимание то, что кадастровая стоимость названного земельного участка, содержащаяся в государственном кадастре недвижимости, существенно ниже его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы собственника спорного земельного участка, получающего арендные платежи, величина которых определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, суд первой инстанции обоснованно посчитал правомерными и соответствующими пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации требования истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:13 01 01:3022 в размере 95 549 000 рублей.

При этом согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в постановлении от 28.06.2011 N 913/11, установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в законную силу судебного акта.

Таким образом, удовлетворив заявленные требования об установлении кадастровой цены земельного участка с кадастровым номером 55:36:13 01 01:3022 равной его рыночной стоимости в размере 95 549 000 рублей, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение

Решение суда первой инстанции принято при правильном применении норм материального и процессуального права, отмене или изменению не подлежит. Апелляционная жалоба ОАО "ТГК N 11" оставлена без удовлетворения.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине в связи с отсутствием оснований для удовлетворения апелляционной жалобы относятся на ее подателя и понесены им в полном объеме.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 25.04.2014 по делу N А46-1249/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.П. Кливер

Судьи

Ю.Н. Киричёк А.Н. Лотов