Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 4 августа 2014 г. N 09АП-26469/14

город Москва

04 августа 2014 г.

Дело N А40-25935/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 30.07.2014 г.

Полный текст постановления изготовлен 04.08.2014 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сумароковой Т.Я.

судей Кораблевой М.С., Панкратовой Н.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Далаковым А.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "ИЛЛАТОН" на решение Арбитражного суда г. Москвы от "22" апреля 2014 г. по делу N А40-25935/14, принятое судьей Л.В. Пуловой, по иску ООО "ИЛЛАТОН" (ОГРН 1027700316027) к ДГИ г. Москвы (ОГРН 1037739510423), третьи лица - Управление Росреестра по Москве, Правительство Москвы, о признании недействительным действия по расторжению договора аренды земельного участка

при участии в судебном заседании:

от истца: Бовкун Е.В. по доверенности от 21.01.2014 г.

от ответчика: Клоков Е.В. по доверенности от 27.12.2013 г.

от третьего лица: 1) не явился, извещен., 2) Клоков Е.В. по доверенности от 27.12.2013 г.

ООО "ИЛЛАТОН" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском о признании недействительной сделки (действия) по досрочному расторжению договора долгосрочной аренды земельного участка N М-07-027111 от 30.07.04. (дата регистрации 24.08.2004 г.); об установлении, что решение суда является основанием для государственной регистрации прав и обязанностей ООО "Иллатон" по договору долгосрочной аренды земельного участка N М-07-027111 от 30.07.04.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 12.02.2014 года в удовлетворении исковых требований отказано. Решение суда мотивировано тем, что в совокупности представленных по делу доказательств, имеют место обстоятельства существенного нарушения условий договора аренды земельного участка, перечисленные в п. 22 ст. 3 ФЗ N 137-ФЗ, их наличие предоставляет ответчику право на безусловное одностороннее расторжение договора аренды.

С решением суда первой инстанции не согласился истец, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции не учтено, что обстоятельства существенного нарушения условий договора аренды возникли не по вине истца.

Истец в судебном заседании полностью поддержал доводы апелляционной жалобы, ответчик и третье лицо Правительство Москвы с решением суда согласны, просили оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Третье лицо Управление Росреестра по г. Москве в судебном заседании не участвовало, извещено о времени и месте судебного заседания. Дело рассмотрено без его участия на основании п.3 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия установила следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между Москомземом (в настоящее время правопреемник - Департамент городского имущества г. Москвы) и ООО "Иллатон" был заключен договор долгосрочной аренды земельного участка N М-07-027111 от 30.07.04г., площадью около 3400 кв.м., имеющего адресные ориентиры: г. Москва, Аминьевское шоссе, вл. 38, для строительства и последующей эксплуатации многофункционального сооружения общественного назначения, сроком на 49 лет. Указанный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

По условиям Дополнительного соглашения к договору от 06.02.3007 г. были внесены изменения в раздел 4 договора "Особые условия договора", в соответствии с которыми арендатор принял на себя обязательства по строительству в соответствии с проектом до 31.07.2009 г. Истец не обращался к арендодателю с просьбой об изменении условий договора в части сроков строительства объекта.

Пунктом 6.1 договора предусмотрено, что арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно в одностороннем порядке (полностью отказаться от исполнения договора) в случае нарушения арендатором условий договора, среди которых предусмотрены условия - неисполнение условий раздела 4 "Особые условия договора", не освоение или не использование земельного участка в течение 3 лет или иных сроков, установленных градостроительной документацией.

Департамент составил уведомление от 15.07.2013 г. N ДГИ-И-17352/13 о расторжении договора аренды N М-07-027111 от 30.07.04.г. При этом, ответчик сослался на п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

12.08.2013 г. в адрес Департамента поступили возражения ООО "Иллатон" на указанное уведомление. Рассмотрев поступившие возражения, Департамент 16.09.2013 г. подтвердил ранее принятое решение о расторжении договора аренды земельного участка N М-07-027111 от 30.07.04.

15.11.2013 г. Управлением Росреестра по Москве внесена запись в ЕГРП о прекращении прав и обязанностей ООО "Иллатон" по договору N М-07-027111 от 30.07.04. (запись N 77-77-14/064/2013-900).

Согласно пункту 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.

До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора.

В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:

неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;

отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Указанная норма является специальной, в отношении земельных участков, переданных в аренду на территории города федерального значения - Москвы, в соответствии с которой договор аренды земельного участка может быть расторгнут именно по указанным нарушениям, помимо норм Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, на основании которых договор аренды земельных участков может быть досрочно расторгнут.

Договор аренды земельного участка N М-07-027111 от 30.07.04г. заключен сроком на 49 лет.

Таким образом, вышеназванным Законом N 137-ФЗ предусмотрены новые основания для досрочного расторжения в одностороннем порядке по требованию арендодателя инвестиционных контрактов и договоров аренды участков из государственных и муниципальных земель, находящихся на территориях Москвы и Санкт-Петербурга.

Право публичного собственника земельного участка на отказ от договора аренды по новым основаниям поставлено в зависимость от наличия двух условий:

1) земельный участок должен быть предоставлен для целей строительства или реконструкции объекта недвижимости;

2) положения договора должны быть существенно нарушены либо обстоятельства, из которых исходили стороны при его заключении, должны значительно измениться.

Согласно п.1.1 Договора аренды земельного участка N М-01-005243 от 29.04.1996 г. предметом договора является земельный участок, предназначенный для для строительства и последующей эксплуатации многофункционального сооружения общественного назначения

В силу п. 1 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ проектная документация объектов капитального строительства подлежит экспертизе. Наличие положительного заключения государственной экспертизы проектной документации является обязательным условием для получения разрешения на строительство. Таким образом, разрешение на строительство является конечным результатом предусматривающим завершение проектирования.

Доказательств того, что истец совершал какие-либо действия, направленные на освоение земельного участка, предоставленного ему для проектирования и строительства комплекса, в частности, по разработке предпроектной документации, по получению проекта организации строительства, разрешения на строительство, в материалы дела не представлено.

Из материалов дела следует, что истец только в 2014 г. обратился в Комитет по архитектуре и градостроительству за получением проекта ГПЗУ.

Ссылка общества на несоответствие законодательства г. Москвы, действовавшего до вступления в силу Градостроительного кодекса (в том числе Закона г. Москвы от 09.07.2005 г. N 50 "О порядке подготовки и получения разрешения на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в г. Москве") федеральному законодательству в сфере градостроительной политики, в частности, Градостроительному кодексу РФ, не предусматривающему согласования проектной документации, отклоняется апелляционным судом, поскольку, как правильно указано судом первой инстанции, после устранения указанных противоречий в законодательстве у ответчика имелось достаточно времени для выполнения условий договора.

Доводы апелляционной жалобы о том, что невыполнение условий договора произошло не по его вине не могут быть приняты в качестве основания для признании уведомления о расторжении договора недействительным, поскольку задержка исполнения условий договора аренды земельного участка имела столь длительный срок, что указанное обстоятельство свидетельствует о нерасторопности и бездействии арендатора.

Исходя из изложенного, в совокупности представленных по делу доказательств, имеют место обстоятельства существенного нарушения условий договора аренды земельного участка, перечисленные в п. 22 ст. 3 ФЗ N 137-ФЗ, их наличие предоставляет ответчику право на безусловное одностороннее расторжение договора аренды. Решение суда первой инстанции соответствует обстоятельствам дела и закону и отмене не подлежит.

Госпошлина по апелляционной жалобе подлежит отнесению на истца на основании ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Руководствуясь ст.176, пунктом 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от "22" апреля 2014 г. по делу N А40-25935/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Т.Я. Сумарокова

Судьи

М.С. Кораблева Н.И. Панкратова