Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 6 августа 2014 г. N 04АП-2984/14

г. Чита

6 августа 2014 г.

Дело N А10-4661/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 6 августа 2014 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ткаченко Э.В.,

судей Никифорюк Е.О., Сидоренко В.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жалсановым Б.Ц., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Муниципального образования "Закаменский район" Республики Бурятия в лице Администрации муниципального образования "Закаменский район" на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 13 мая 2014 года по делу N А10-4661/2013 по иску Закрытого акционерного общества "Закаменск" к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала в Республике Бурятия об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Правительства Республики Бурятия, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия, Министерства имущественных и земельных отношений Республики Бурятия, муниципального образования "Закаменский район" Республики Бурятия в лице Администрации муниципального образования "Закаменский район" (суд первой инстанции: Борхонова Л.В.)

при участии в судебном заседании:

от истца - Сумбаева П.А., представителя по доверенности от 21.05.2014 N 23-Д,

в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле,

установил:

Закрытое акционерное общество "Закаменск" (ОГРН 1090327010091, ИНН 0307035148, место нахождения: 671950, Республика Бурятия, г. Закаменск, ул. Ленина, 39; далее - ЗАО "Закаменск", общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Бурятия (ОГРН 1027700485757, ИНН 7705401340, место нахождения: 107078, г.Москва, пер. Орликов, 10, стр. 1; место нахождения филиала по Республике Бурятия: 670000, г. Улан-Удэ, ул. Ленина, 55) об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 03:07:380103:180, общей площадью 108 759 кв.м., местоположение которого установлено: Республика Бурятия, Закаменский район, г. Закаменск, местность Барун-Нарын, равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2010.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил исковые требования, просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 03:07:380103:180, общей площадью 108 759 кв.м., местоположение которого установлено: Республика Бурятия, Закаменский район, г. Закаменск, местность Барун-Нарын, равной рыночной в размере 9 564 000 руб. в соответствии с оценкой эксперта по состоянию на 01.01.2010.

Определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 10.12.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия (ОГРН 1040302993598, ИНН 0326023500; место нахождения: г. Улан-Удэ, ул. Борсоева, 13 Е); Правительство Республики Бурятия (ОГРН 1020300972361, ИНН 0323082280; место нахождения: г. Улан-Удэ, ул. Ленина, 54); Министерство имущественных и земельных отношений Республики Бурятия (ОГРН 1070326007641, ИНН 0326471904; место нахождения: г. Улан-Удэ, ул. Ленина, 54); Муниципальное образование "Закаменский район" Республики Бурятия в лице Администрации муниципального образования "Закаменский район" (ОГРН 1101434002042; ИНН 4535362728, место нахождения: 671950, Республика Бурятия, г. Закаменск).

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 13 мая 2014 года исковые требования удовлетворены на основании статей 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Судом установлено существенное несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости и наличие правовых оснований для установления кадастровой стоимости спорного земельного участка равной их рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости земельного участка.

Третье лицо Муниципальное образование "Закаменский район" Республики Бурятия в лице Администрации муниципального образования "Закаменский район", не согласившись с решением суда первой инстанции, обжаловало его в апелляционном порядке, поставив вопрос об отмене решения суда первой инстанции и принятии по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований общества.

Заявитель апелляционной жалобы указывает на то, что при заключении договора аренды земельного участка сторонами согласованы все существенные условия, в том числе, размер арендной платы, в расчете которой применяется кадастровая стоимость земельного участка. Пунктом 3.1 договора аренды предусмотрено, что арендная плата подлежит пересмотру в одностороннем порядке по требованию арендодателя в связи с изменением ставок арендной платы, прогнозируемого уровня инфляции, и (или) кадастровой стоимости. Иного условия по пересмотру размера арендной платы не предусмотрено. Поскольку обществу как арендатору было известно при согласовании условий договора о цене (размере арендной платы), нарушение его прав и интересов установленной по результатам массовой оценки кадастровой стоимостью земельного участка не доказано.

Различия между рыночной стоимостью земельного участка, определенной в индивидуальном порядке, и его кадастровой стоимостью, рассчитанной с применением метода массовой оценки, не противоречит законодательству Российской Федерации. Результаты государственной кадастровой оценки земель, утвержденные Постановлением Правительства Республики Бурятия N 618 от 28.11.2011, в отношении спорного земельного участка не оспорены.

Определенная по результатам судебной экспертизы величина рыночной стоимости земельного участка недостоверна, с учетом следующего.

Расчет корректировки на местоположение (страница 37 отчета эксперта N 27-02/14) выполнен с арифметическими ошибками, что приводит к неточностям при дальнейших вычислениях в таблице корректировок.

Экспертом использован сравнительный подход, который применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов - аналогов. В данном случае экспертом выбраны объекты-аналоги, не соответствующие предъявляемым требованиям. Объекты расположены в г.Улан-Удэ и предназначены под строительство СТО, авторынка или иное строительство, тогда как спорный земельный участок предназначен для размещения гидротехнических сооружений, обогатительного модуля для переработки и утилизации технологических отложений (отходов обращения) Джидинского ВМК. В настоящее время на данном участке расположены производственные помещения обогатительного модуля для переработки и утилизации отходов обогащения Джидинского ВМК. Площадь объектив-аналогов при этом значительно занижена.

Выбор единиц сравнения в отчете и отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения, не обоснован.

При определении вида, расчета и обоснования корректировок экспертом-оценщиком применены не все возможные корректировки, нет достаточного обоснования отказа в применении корректировки на дату продажи. При определении корректировки на цену предложения экспертом-оценщиком использован коэффициент 10%, тогда как при опросе риэлторских компаний данный показатель составляет от 5% до10%, в данном случае корректировка по данному фактору для объектов-аналогов должна составлять 7-8%. Корректировка на местоположение также должна быть ниже. Нет в отчете обоснования по применению корректировки на площадь, коэффициенты 62-65% расчетами не подтверждены, при существенной разнице площадей оцениваемого участка и объектов-аналогов.

По мнению администрации, проведенные неточные корректировки повлияли на определение весового коэффициента и результаты вычислений скорректированных цен объектов-аналогов, средняя цена 1 кв.м оказалась неверной, что повлекло определение недостоверной согласованной стоимости оцениваемого земельного участка. Установленная рыночная стоимость земельного участка более чем в два раза ниже кадастровой стоимости, что нарушает права и законные интересы муниципального образования как арендодателя земельного участка.

В отзыве на апелляционную жалобу третье лицо Министерство имущественных и земельных отношений Республики Бурятия доводы апелляционной жалобы поддержало, просило решение суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.

Иные участвующие в деле лица отзывы на апелляционную жалобу не представили.

О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 11.07.2014.

Судебное заседание проведено с участием представителя истца. Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте слушания дела, своих представителей для участия в судебном заседании не направили; Администрация муниципального образования "Закаменский район" ходатайствовала о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие ее представителя.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца полагал апелляционную жалобу Администрации не подлежащей удовлетворению, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, изучив материалы дела, заслушав пояснения представителя истца, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 22 мая 2013 года между МО "Закаменский район" (арендодатель) и ЗАО "Закаменск" (арендатор) заключен договор на предоставление земельного участка в аренду, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, кадастровый номер 03:07:380103:180, местоположение: Республика Бурятия, Закаменский район, г. Закаменск, местность Барун-Нарын, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производства открытых горных работ и под строительство обогатительного модуля по переработке отходов обогащения Джидинского ВМК, площадь 108759 кв.м. (п. 1.1 договора). Срок аренды земельного участка с 22.05.2013 по 22.05.2022 (п. 2.1 договора). Кадастровая стоимость земельного участка - 19772386 руб. 20 коп. Размер арендной платы за один месяц составляет 49430,96 руб. (п. 3.1 договора). Арендная плата подлежит пересмотру в одностороннем порядке по требованию арендодателя, размер годовой арендной платы за использование земельного участка изменяется: в связи с изменением ставок арендной платы, прогнозируемого уровня инфляции, значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, и (или) кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с кадастровым паспортом от 08.05.2013 N 03/201/13-121015 кадастровая стоимость земельного участка составляет 19 772 386 руб. 20 коп., удельный показатель кадастровой стоимости - 181,80 руб./кв.м.; разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 03:07:380103:180 предусмотрено для производства открытых горных работ и под строительство обогатительного модуля по переработке отходов обогащения Джидинского ВМК (т.1, л.д. 16-17).

Постановлением Правительства Республики Бурятия N 618 от 28.11.2011 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Республике Бурятия" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Республике Бурятия по состоянию на 1 января 2010 года, средние значения удельных показателей кадастровой стоимости в разрезе кадастровых кварталов населенных пунктов в Республике Бурятия по состоянию на 1 января 2010 года.

Кадастровая стоимость земельного участка в размере 19 772 386 руб. 20 коп. внесена в государственный кадастр недвижимости на основании п. 26894 Приложения N 1 к Постановлению Правительства Республики Бурятия N 618 от 28.11.2011 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Республике Бурятия".

Обратившись в суд с иском, истец указал на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, следствием чего, учитывая порядок расчета оплаты за землю, является нарушение прав ЗАО "Закаменск" как арендатора данного земельного участка.

Суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции об удовлетворении заявленных обществом исковых требований подлежащим оставлению без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Судом первой инстанции правильно установлены фактические обстоятельства по делу, верно применены нормы материального и процессуального права.

Общество, заявив требование по настоящему делу, по существу, ссылается на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости. Права общества, нарушенные таким несоответствием, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

Федеральным законом от 22.07.2010 N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 167-ФЗ) были внесены изменения в Закон об оценочной деятельности, в который была включена глава III.1. "Государственная кадастровая оценка", устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения.

В соответствии с абзацем 1 статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости находящихся в государственной или муниципальной собственности объектов недвижимости, могут быть оспорены физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе в арбитражном суде.

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей до 26.07.2010) предусматривал, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

В настоящее время пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ действует в редакции Закона N 167-ФЗ, согласно которому в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ как в прежней, так и действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

При этом нормативные акты, регулирующие порядок определения кадастровой стоимости, также указывают на связь между кадастровой и рыночной стоимостью.

В соответствии со статьей 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, а под кадастровой стоимостью - стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В статье 24.19 Закона об оценочной деятельности указано, что физические и юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают их права и обязанности, вправе оспорить их в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании отчета об определении рыночной стоимости данного земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость; в таком случае кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке.

Исходя из пункта 5 Правил проведения государственной оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316, государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, иных методов массовой оценки недвижимости.

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N255, при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки или индивидуально для конкретного объекта недвижимости рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Федеральным стандартом оценки "Определение кадастровой стоимости" (ФСО N 4), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 N508, определено понятие кадастровой стоимости, под которой понимается "установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности".

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 1 марта 2011 года N 281-О-О указано, что действующее в настоящее время правовое регулирование допускает пересмотр кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости. Вопрос о таком пересмотре должен разрешаться органами исполнительной власти, а при несогласии с их решениями - в судебном порядке. Физические и юридические лица, чьи права и обязанности затрагивают результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, в том числе арендаторы земельных участков в случаях, когда кадастровая стоимость используется для расчета годовой арендной платы, не лишены возможности доказывать в суде необоснованность и произвольность отказа органов исполнительной власти от пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости.

Следовательно, суд первой инстанции правильно исходил из того, что законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Данная правовая позиция сформирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки. Подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1, утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256) датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта.

Поскольку Постановлением Правительства Республики Бурятия N 618 от 28.11.2011 результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Республике Бурятия и средние значения удельных показателей кадастровой стоимости в разрезе кадастровых кварталов населенных пунктов в Республике Бурятия определены по состоянию на 1 января 2010 года, рыночную стоимость земельного участка необходимо установить по состоянию на 1 января 2010 года.

В соответствии с правовым подходом, изложенным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 10761/11, рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.

Истец, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости).

В настоящем деле рыночная стоимость объекта доказана истцом на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объекта недвижимости -01.01.2010.

Как усматривается из материалов дела, Общество при обращении в суд указывало на то, что кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость участка.

В соответствии со статьей 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Учитывая наличие у сторон разногласий относительно кадастровой стоимости спорного земельного участка, а также правовую позицию, изложенную в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11, для определения действительной рыночной стоимости суд вправе провести судебную оценочную экспертизу в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 28.01.2014 по ходатайству истца по делу назначена судебная экспертиза, с поручением ее проведения эксперту Малыгину Михаилу Николаевичу (Индивидуальный предприниматель Малыгин М.Н., Экспертная оценка "ДИЕКС") и постановкой на разрешение эксперта вопроса об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 03:07:380103:180 общей площадью 108759 кв.м., местоположение которого установлено: Бурятия респ., р-н Закаменский, г.Закаменск, местность Барун - Нарын по состоянию на 01.01.2010.

Ответчиком, третьими лицами возражений по кандидатуре эксперта не заявлялось.

Согласно отчету эксперта N Р27-02/14 от 03.03.2013, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 03:07:380103:180 по состоянию на 01.01.2010 составляет 9 564 000 руб.

Судом первой инстанции привлечен для дачи пояснений эксперт, подготовивший отчет, Малыгин Михаил Николаевич, который в судебном заседании 07.05.2014 дал пояснения по допущенным опечаткам в экспертном заключении, указав на соответствие отчета предъявляемым законодательством требованиям, представив 08.05.2014 письменные пояснения к экспертному заключению.

Судом первой инстанции установлено, что заключение эксперта соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции по результатам исследования заключения эксперта N Р27-02/14 от 03.03.2013 по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установил, что заключение составлено в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности, Федеральным стандартом оценки (ФСО N 1) "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки", утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N256, Федеральным стандартом оценки (ФСО N 2) "Цель оценки и виды стоимости", утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 255, Федеральным стандартом оценки (ФСО N 3) "Требования к отчету об оценке", утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N254.

Определение рыночной цены объекта произведено компетентным экспертом-оценщиком после проведения детального исследования оцениваемого земельного участка, рынка земельных участков Республики Бурятия, с определением стоимости объекта оценки путем сравнительного подхода с обоснованием корректировок цен продаж по аналогичным объектам недвижимости, с учетом оценки имущественных прав, сведений о местоположении земельного участка, социально-экономических характеристик, основных характеристик рынка недвижимости (земельных участков), с идентификацией и подробным описанием оцениваемого земельного участка и т.д., со сведением результатов использованных подходов к итоговой величине рыночной стоимости.

Доводы о недопустимости экспертного заключения, как доказательства по делу, приведенные и апелляционному суду, судом первой инстанции обоснованно не приняты во внимание, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 года N 256 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

На страницах 32-33, 40-41 экспертного заключения N Р27-02/14 от 03.03.2013 экспертом изложен анализ возможности применения указанных подходов к оценке, с обоснованием отказа в применении затратного и доходного подходов. Выводы сделаны на основании сравнительного подхода. Для определения рыночной стоимости выбран метод сравнения аналогов, как наиболее соответствующий определяемому стандарту стоимости. Данные о сравниваемых объектах, полученные на основе информации о предложении земельных участков, расположенных в районе расположения объекта оценки, приведенной в периодических печатных изданиях приведены в таблице N12.

Согласно пункту 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 года N 256 объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Доводы Администрации и Минимущества Республики Бурятия о том, что приведенные в отчете объекты-аналоги с видом разрешенного использования - "под коммерческое строительство", "под строительство СТО", "под строительство авторынка" не являются сходными по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, судом первой инстанции обоснованно отклонены.

Экспертом рыночная цена земельного участка определена исходя из разрешенного использования земельного участка - для производства открытых горных работ и под строительство обогатительного модуля по переработке отходов обогащения Джидинского ВМК, что предполагает строительство объектов на земельном участке в целях коммерческого использования.

Следовательно, подбор экспертом объектов-аналогов с видом разрешенного использования для строительства в коммерческих целях обоснован. Доводы заявителя апелляционной жалобы об обратном подлежат отклонению как необоснованные и документально не подтвержденные.

Доводы заявителя апелляционной жалобы относительно наличия арифметической ошибки при расчете корректировки на местоположение подлежат отклонению, с учетом пояснений эксперта, данных в судебном заседании суда первой инстанции, и представленных письменных пояснений к отчету с исправлением допущенных опечаток.

Доводы заявителя апелляционной жалобы относительно неточных корректировок, применения не всех возможных корректировок при расчете величины рыночной стоимости земельного участка, отклоняются как необоснованные и документально неподтвержденные. Виды, расчет и обоснование корректировок в соответствии с основными характеристиками оцениваемого объекта и объектов-аналогов приведены в экспертном заключении и не опровергнуты заявителем апелляционной жалобы.

С учетом приведенных правовых положений и имеющихся в материалах дела доказательств подлежат отклонению как необоснованные доводы заявителя апелляционной жалобы о недостоверности содержащихся в отчете об оценке сведений о рыночной стоимости спорного земельного участка.

Суд апелляционной инстанции учитывает, что приводя доводы о несогласии с выводами эксперта, Администрация и Минимущество Республики Бурятия не заявило ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертизы в порядке статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, при отсутствии доказательств недостоверности определенной по результатам оценки рыночной стоимости спорного земельного участка, пришел к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для установления кадастровой стоимости спорного земельного участка равной его рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах суд считает доказанным, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 03:07:380103:180 по состоянию на 01.01.2010 составляет 9 564 000 руб.

Несмотря на то, что органы местного самоуправления не являются непосредственно участниками процесса по определению кадастровой стоимости земельного участка, кадастровая стоимость земельного участка используется для расчета годовой арендной платы за пользование земельным участком, которая представляет собой один из видов доходов местного бюджета. Соответственно, орган местного самоуправления, на территории которого находится объект недвижимости, имеет правовой интерес в участии в судебном процессе, связанном с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной. Данный правовой подход определен в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.02.2014 N 13839/13.

Вместе с тем, при рассмотрении настоящего дела установлено, что кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2010 более чем в два раза превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы ЗАО "Закаменск" как арендатора земельного участка, поскольку кадастровая стоимость земельного участка используется для расчета годовой арендной платы, что не обеспечивает баланс интересов муниципального образования и общества, как арендатора земельного участка.

С учетом данного вывода суда доводы Администрации и Минимущества Республики Бурятия о недоказанности нарушения прав и законных интересов ЗАО "Закаменск", со ссылкой на то, что существующий размер арендной платы согласован при заключении договора аренды, в связи с чем не является завышенным, подлежат отклонению как необоснованные.

Суд первой инстанции правомерно исходил из того, что требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка предъявляется к органу кадастрового учета, осуществляющему, в том числе и функции по государственной кадастровой оценке.

Следовательно, исковые требования правомерно заявлены к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" и обоснованно признаны судом подлежащими удовлетворению.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены, но не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.

Основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции отсутствуют.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 13 мая 2014 года по делу N А10-4661/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение 2-х месяцев с даты принятия.

Председательствующий

Э.В. Ткаченко

Судьи

Е.О. Никифорюк В.А. Сидоренко