Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29 июля 2014 г. N 08АП-3239/14

город Омск

29 июля 2014 г.

Дело N А75-1697/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 июля 2014 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Грязниковой А.С.,

судей Веревкина А.В., Глухих А.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Кундос Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационные номера 08АП-3239/2014, 08АП-3716/2014) общества с ограниченной ответственностью "Сделки с имуществом", общества с ограниченной ответственностью "АРБИТРАЖНЫЙ ЦЕНТР" на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 17.02.2014 по делу N А75-1697/2013 (судья Неугодников И.С.) по иску общества с ограниченной ответственностью "АРБИТРАЖНЫЙ ЦЕНТР" (ОГРН 1088603000530, ИНН 8603151580) к обществу с ограниченной ответственностью "Сделки с имуществом" (ОГРН 1078603005920, ИНН 8603145794), третьи лица: Морозова Елена Андреевна, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре, об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения,

при участии в судебном заседании представителей:

от общества с ограниченной ответственностью "Сделки с имуществом" - представитель не явился,

от общества с ограниченной ответственностью "АРБИТРАЖНЫЙ ЦЕНТР" - представитель Высоцкий Р.Г. по доверенности от 03.06.2014 сроком действия три года,

от Морозовой Елены Андреевны, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре - представители не явились,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "АРБИТРАЖНЫЙ ЦЕНТР" (далее по тексту - ООО "АРБИТРАЖНЫЙ ЦЕНТР", истец) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Сделки с имуществом" (далее по тексту - ООО "Сделки с имуществом", ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения: офиса N 1004 общей площадью 105,4 кв.м по адресу: Россия, ХМАО-Югра, г. Нижневартовск, ул. Менделеева, д. 18, на следующих условиях: предмет договора - продажа в собственность истцу нежилого помещения - офис N 1004 общей площадью 105,4 кв.м по адресу: г. Нижневартовск, ул. Менделеева, д. 18; цена продажи - 1 000 000 (Один миллион) руб.; порядок оплаты - в счет оплаты зачитываются уплаченные по договору аренды в качестве аванса 700 000 (Семьсот тысяч) руб., оставшаяся часть в сумме 300 000 (Триста тысяч) руб. уплачивается в течение шести месяцев с момента подписания договора.

Исковые требования со ссылками на статьи 11, 12, 310, 429, 445, 624 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) мотивированы уклонением от заключения договора выкупа арендуемого имущества, обязанность по заключению которого предусмотрена заключенным между сторонами договором аренды с дополнительным соглашением.

Определением суда от 13.05.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Морозова Елена Андреевна, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (далее по тексту - Морозова Е.А., Управление Росреестра по ХМАО - Югре, третьи лица).

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 17.02.2014 по делу N А75-1697/2013 исковые требования удовлетворены. Суд обязал ООО "Сделки с имуществом" заключить с ООО "АРБИТРАЖНЫЙ ЦЕНТР" договор купли-продажи недвижимого имущества на следующих условиях:

ДОГОВОР

купли-продажи недвижимого имущества

город Нижневартовск Ханты-Мансийского автономного округа - Югры,

(указать дату заключения договора)

Общество с ограниченной ответственностью "Сделки с имуществом" (ОГРН 1078603005920, ИНН 8603145794, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 02.07.2007, место нахождения: 628616, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нижневартовск, ул. Менделеева, 18, 1004), именуемое в дальнейшем "Продавец", в лице Генерального директора Галимова Марса Асхатовича, действующего на основании Устава, с одной стороны,

и общество с ограниченной ответственностью "Арбитражный центр" (ОГРН 1088603000530, ИНН 8603151580, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 30.01.2008, место нахождения: 628616, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нижневартовск, ул. Ленина, д. 5), именуемое в дальнейшем "Покупатель", в лице Директора Богуш Константина Владимировича, действующего на основании Устава, с другой стороны,

вместе именуемые "Стороны", заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. По настоящему Договору Продавец передает в собственность Покупателя, а Покупатель принимает и обязуется оплатить нежилое помещение (далее по тексту - "Помещение") N 1004 (Офис), назначение: нежилое, общая площадь 105, 4 кв. м, этаж 1, номер на поэтажном плане 1004, адрес (местонахождение) объекта: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нижневартовск, ул. Менделеева, д. 18,микрорайон 3, кадастровый (или условный) номер: 86:03:11:00006:018:0077.

1.2. Помещение принадлежит Продавцу на праве собственности.

1.3. Продавец гарантирует, что на момент заключения настоящего Договора Помещение не продано, не заложено, никому не обещано, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободно от любых прав третьих лиц.

1.4. В результате приобретения Помещения в соответствии с условиями настоящего Договора к Покупателю переходит соответствующая доля в праве общей собственности в здании жилого дома, в котором находится передаваемое Помещение.

1.5. Покупателю одновременно с передачей права собственности на Помещение передается право пользования земельным участком, занятым этим Помещением и необходимым для его использования.

1.6. Настоящий договор заключен сторонами во исполнение заключенного сторонами договора аренды нежилых помещений от 05.03.2008 N 1 с дополнительными соглашениями от 09.03.2008 N 1 и от 05.03.2012 N 2.

2. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

2.1. Цена Помещения, передаваемого по настоящему Договору, 1 000 000 (Один миллион) рублей 00 копеек.

2.2. Покупатель уплачивает Цену Помещения в течение 6 (Шести) месяцев с момента подписания сторонами настоящего Договора.

2.3. Цена Помещения уплачивается покупателем путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца.

2.4. Расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на Помещение, Стороны несут поровну в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

3. ПЕРЕДАЧА ПОМЕЩЕНИЯ

3.1. Продавец обязан в 2-дневный срок с даты подписания настоящего Договора передать Покупателю Помещение по акту приема-передачи, подписываемому обеими Сторонами.

3.2. До подписания акта приема-передачи Покупатель обязан осмотреть техническое состояние Помещения.

3.3. Право собственности на Помещение возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

3.4. Риск случайной гибели или порчи Помещения до момента, определенного в пункте 3.3 настоящего Договора, несет Продавец.

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРН

4.1. Продавец обязан:

4.1.1. Передать Покупателю Помещение в порядке и сроки, предусмотренные настоящим Договором.

4.1.2. Представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, все документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Помещения.

4.1.3. Предоставить Покупателю все сведения и информацию, связанные с передаваемым Помещением.

4.2. Покупатель обязан:

4.2.1. Принять Помещение по акту приема-передачи в порядке и сроки, предусмотренные настоящим Договором.

4.2.2. До принятия Помещения произвести его детальный осмотр, проверку на соответствие характеристикам и сведениям, указанным в настоящем Договоре, и, при отсутствии возражений, подписать акт приема-передачи.

4.2.3. Представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, все документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Помещение.

4.2.4. Уплатить цену Помещения, указанную в пункте 2.1 настоящего Договора, в порядке и сроки, установленные настоящим Договором.

4.2.5. После государственной регистрации перехода права собственности на Помещение от Продавца к Покупателю нести обязанности по оплате расходов на содержание общего имущества в здании, в котором располагается Помещение.

4.2.6. В случае передачи Продавцом Покупателю Помещения, не соответствующего условиям настоящего Договора, если недостатки Помещения не были оговорены Продавцом, Покупатель, которому передано Помещение ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от Продавца:

- соразмерного уменьшения покупной цены;

- безвозмездного устранения недостатков Помещения в разумный срок;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков Помещения.

В случае существенного нарушения требований к качеству Помещения (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) Покупатель вправе отказаться от исполнения настоящего Договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей по настоящему Договору Стороны несут ответственность, установленную действующим законодательством Российской Федерации.

6. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

6.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте настоящего Договора, будут разрешаться путем переговоров.

6.2. В случае невозможности разрешения споров путем переговоров Стороны передают их на рассмотрение в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.

7. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

7.1. Настоящий Договор вступает в силу с даты его подписания Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств по нему.

7.2. Настоящий Договор может быть расторгнут по coглашению Сторон, а так же по иным основаниям, установленным действующим законодательством Российской Федерации.

7.3. Во всем, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются положениями действующего законодательства Российской Федерации.

7.4. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, по одному для каждой из Сторон, и третий экземпляр в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

8. АДРЕСА, БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

(указать адреса, банковские реквизиты сторон)

Судом с ООО "Сделки с имуществом" в пользу ООО "АРБИТРАЖНЫЙ ЦЕНТР" взысканы судебные расходы в сумме 4 000 руб.

Возражая против принятого судом решения, с апелляционными жалобами обратились обе стороны - ООО "АРБИТРАЖНЫЙ ЦЕНТР" и ООО "Сделки с имуществом".

ООО "Сделки с имуществом" в апелляционной жалобе просит его отменить полностью, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и нарушение судом норм процессуального права. При этом ответчик указывает, что истек срок исковой давности. Судом не учтено, что решением суда от 28.04.2011 по делу N А75-1402/2011 сделка купли-продажи нежилого помещения от 11.03.2008, предметом которой являлось спорное нежилое помещение - офисN1004, признана ничтожной по признаку крупности. Спорная сделка также является крупной. Предложение о выкупе арендованного имущества руководителю ООО "Сделки с имуществом" Галимову М.А. не вручалось, подпись, совершенная на нем от его имени, не принадлежит Галимову М.А. Выкупная стоимость имущества не соответствует рыночной стоимости имущества на момент заключения дополнительного соглашения.

ООО "АРБИТРАЖНЫЙ ЦЕНТР" в своей апелляционной жалобе просит его изменить, дополнив пункт 2.1. договора купли-продажи в конце следующими словами "В счет оплаты засчитывается вся арендная плата, уплаченная Арендатором за весь период аренды в сумме 480 000 рублей.", ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. При этом истец указывает, что судом необоснованно в текст договора купли-продажи не включено условие о частичной оплате стоимости помещения за счет внесенной арендной платы.

До начала заседания суда апелляционной инстанции, назначенного на 03.07.2014, от ООО "Сделки с имуществом" поступили письменные пояснения по делу, к которым приложило дополнительные доказательства - копии бухгалтерский баланс по состоянию на 31.12.2007, расшифровка к бухгалтерскому балансу, заявление Федоровой Е.А. от 27.01.2014, письмо Федоровой Е.А. от 20.05.2014.

От ООО "АРБИТРАЖНЫЙ ЦЕНТР" поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу ООО "Сделки с имуществом", в котором оно просит изменить решение суда, апелляционную жалобу истца - удовлетворить, а апелляционную жалобу ответчика оставить без удовлетворения.

К отзыву ООО "АРБИТРАЖНЫЙ ЦЕНТР" приложило дополнительное доказательство - копия письма, адресованного конкурсному управляющему ООО "Сделки с имуществом", которое приобщается к материалам дела поскольку имеет существенное значение для правильного, полного и всестороннего разрешения настоящего спора, вынесения законного и обоснованного судебного акта.

Истец и третьи лица, извещенные надлежащим образом о месте и времени заседания суда апелляционной инстанции, явку своих представителей в него не обеспечили.

На основании части 1 статьи 266, частей 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена судом апелляционной инстанции в их отсутствие.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Сделки с имуществом" поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, просит решение отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить. Заявил новые доводы о наличии оснований для перехода к рассмотрению дела по правилам первой инстанции.

Рассмотрение апелляционной жалобы, назначенное на 03.07.2014, на основании части 5 статьи 158 АПК РФ отложено на 22.07.2014 в 16 час.00 мин. в связи с необходимостью представления ответчиком заявленных в судебном заседании новых доводов в письменном виде.

До начала судебного заседания 22.07.2014 от ООО "Сделки с имуществом" поступили дополнения к апелляционной жалобе, в которых указало на следующее: необоснованность не привлечения к участию в деле в качестве третьего лица -Галимовой Д.М.; суд вышел за пределы исковых требований, обязав стороны заключить договор на условиях, не предусмотренных предварительным договором; суд не исследовал вопрос о крупности сделки; предварительный договор является незаключенным в связи с несогласованием его предмета.

От ООО "Сделки с имуществом" также поступило письменное ходатайство о приобщении к материалам дела ранее приложенных к письменным пояснениям дополнительных доказательств, которые судом апелляционной инстанции материалам дела приобщению не подлежат.

Возможность предоставления в суд апелляционной инстанции дополнительных доказательств ограничена нормами статьи 268 АПК РФ.

Дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными (часть 2 статьи 268 АПК РФ).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 1 пункта 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.

Признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия судом апелляционной инстанции (абзац 3 пункта 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36).

ООО "Сделки с имуществом" документально не доказал невозможность непредставления документов в суд первой инстанции по не зависящим от него уважительным причинам, что требует статья 268 АПК РФ.

ООО "Сделки с имуществом" заявило ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 18.07.2014 по делу N А75-2407/2014.

В ходе рассмотрения апелляционных жалоб ООО "Сделки с имуществом" и ООО "АРБИТРАЖНЫЙ ЦЕНТР" в составе суда, приступившем к ее рассмотрению (Грязникова А.С., Глухих А.Н., Еникеева Л.И.) произведена замена судьи Еникеевой Л.И. на судью Веревкина А.В.

Представитель ООО "АРБИТРАЖНЫЙ ЦЕНТР" поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе истца, просит изменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт; представитель ознакомился с заявленным ответчиком ходатайством о приостановлении производства по делу, указал, что возражает против его удовлетворения.

Рассмотрев материалы дела, апелляционные жалобы, письменные отзыв на неё и пояснения к ней, выслушав явившихся представителей истца и ответчика, суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность решения суда и считает его подлежащим оставлению без изменения.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, между ООО "Сделки с имуществом" (арендодатель) и ООО "АРБИТРАЖНЫЙ ЦЕНТР" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений от 05.03.2008 N 1, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение офиса 1004, расположенное по адресу: ХМАО, г.Нижневартовск, улица Менделеева, д. 18, микрорайон 3, общей площадью 105, 4 кв. м для использования в целях размещения аппарата управления и других служб организации-арендатора, для использования в целях решения других хозяйственных задач и обслуживания клиентов, а также для размещения на предоставляемой площади управлений и служб организаций, являющихся хозяйственными партнерами арендатора.

Срок аренды определен в пункте 1.3 договора и составлял с 05.03.2008 по 25.02.2009.

Размер арендной платы сторонами согласован в пункте 3.1 договора и составляет 10 000 руб. в месяц.

Дополнительным соглашением от 09.03.2008 N 1 (т. 1 л.д. 16) стороны договора установили, что договор заключен на неопределенный срок, а так же предусмотрели, что арендатор (ООО "АРБИТРАЖНЫЙ ЦЕНТР") имеет право выкупа арендуемого помещения в течение всего срока аренды. Стороны установили, что право на выкуп арендуемого помещения реализуется арендатором путем направления арендодателю (ООО "Сделки с имуществом") письменного предложения о выкупе арендуемого помещения в адрес арендодателя. Арендодатель обязуется заключить договор о выкупе арендуемого помещения в течение 10 (Десяти) дней с момента получения письменного предложения о выкупе от арендатора. Выкупная цена установлена в размере 1 000 000 (один миллион) руб. При выкупе помещения выкупная цена должна быть внесена арендатором в срок не позднее шести месяцев с момента подписания договора купли-продажи сторонами. Арендные платежи, произведенные арендатором до направления и после направления предложения о выкупе засчитываются в выкупную цену помещения.

Дополнительным соглашением от 05.03.2012 N 2 (т. 1 л.д. 17) стороны констатировали, что в связи с признанием договора купли-продажи между ООО "Сделки с имуществом" и Морозовой Е.А. недействительным вступившим в законную силу решением арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, а также вступившим в законную силу решения Нижневартовского городского суда от 07.09.2010 по делу N 2-4834/10 объект аренды остается в аренде у арендатора, все условия договора аренды N 1 от 05.03.2008, заключенного между сторонами с учетом дополнительного соглашения N 1 от 09.03.2008 остаются в силе, претензий по оплате у сторон друг к другу не имеется, арендная плата за период с 05.03.2008 по 05.03.2012 получена арендодателем наличными денежными средствами в полном объеме.

Согласно части 3 статьи 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Как следует из решения Нижневартовского городского суда от 07.09.2010 по делу N 2-4834/10 (т. 1 л.д. 19-22) ООО "АРБИТРАЖНЫЙ ЦЕНТР" обратилось в суд с иском к Морозовой Е.А. о понуждении к совершению сделки купли-продажи и взыскании штрафных санкций.

Нижневартовским городским судом установлено, что 11.03.2008 арендодатель (ООО "Сделки с имуществом") продал арендуемое помещение Морозовой Е.А.; переход права собственности на арендуемое помещение зарегистрирован за Морозовой Е.А. 03.04.2008 (свидетельство серии 72 НЛ N 007026).

ООО "АРБИТРАЖНЫЙ ЦЕНТР" 09.06.2008 направило Морозовой Е.А. предложение о выкупе арендуемого помещения, которое Морозова Е.А. получила 29.06.2008. Срок, в течение которого Морозова Е.А. должна была заключить договор купли-продажи арендуемого помещения, истек 09.07.2008. Однако Морозова Е.А. отказалась исполнять условия договора аренды.

Решением Нижневартовского городского суда от 07.09.2010 по делу N 2-4834/10, оставленным без изменением кассационным определением от 02.12.2010 в удовлетворении исковых требований ООО "АРБИТРАЖНЫЙ ЦЕНТР" к Морозовой Е.А. о понуждении к совершению сделки купли-продажи и взыскании штрафных санкций, отказано.

Согласно решению Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 28.04.2011 по делу N А75-1402/2011 (т. 1 л.д. 23-28) 11.03.2008 ООО "Сделки с имуществом" (продавец) заключило договор купли-продажи недвижимого имущества с Морозовой Еленой Андреевной (покупатель), согласно которому продавец продал покупателю нежилое помещение N 1004 (офис), общей площадью 105,4 кв.м., находящееся по адресу: г. Нижневартовск, ул. Менделеева, 18, микрорайон 3.

Указанным решением договор купли-продажи недвижимого имущества от 11.03.2008 признан недействительным и применены последствия недействительности сделки в виде: обязания Морозовой Е.А. возвратить ООО "Сделки с имуществом" нежилое помещение N 1004 (офис), общей площадью 105,4 кв.м., находящееся по адресу: г. Нижневартовск, ул. Менделеева, 18, микрорайон 3.

ООО "АРБИТРАЖНЫЙ ЦЕНТР" 06.03.2012 вручило руководителю ООО "Сделки с имуществом" предложение о выкупе арендуемого помещения (т. 1 л.д. 18).

Уклонение ООО "Сделки с имуществом" от заключения договора выкупа арендованного имущества явилось причиной предъявления иска в суд.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства и доводы сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что требования ООО "АРБИТРАЖНЫЙ ЦЕНТР" являются обоснованными в части и правильно удовлетворены судом первой инстанции в этой части, исходя из следующего.

С учетом условий договора аренды от 05.03.2008 N 1 и дополнительного соглашения к нему от 09.03.2008 N 1 (предусматривающего условие о праве выкупа объекта аренды) суд апелляционной инстанции считает, что правоотношения сторон следует квалифицировать как возникшие из смешанного договора, содержащего в себе элементы договора аренды недвижимости и предварительного договора о будущей купле-продаже недвижимости, подлежащие регулированию в соответствии со статьей 429, разделом III, главами 30 и 34 ГК РФ.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункты 2, 3 статьи 429 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Пунктом 1 статьи 555 ГК РФ предусмотрено, что при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Как правильно установлено судом первой инстанции, в пункте 1.1 договора аренды от 05.03.2008 сторонами согласован предмет - нежилое помещение офиса N 1004, расположенное по адресу: ХМАО, г.Нижневартовск, ул. Менделеева, д. 18, микрорайон 3, общей площадью 105,4 кв.м для использования в целях размещения аппарата управления и других служб организации-арендатора, для использования в целях решения других хозяйственных задач и обслуживания клиентов, а также для размещения на предоставляемой площади управлений и служб организаций, являющихся хозяйственными партнерами арендатора, право собственности на которое принадлежит ООО "Сделки с имуществом", что подтверждено свидетельством о государственной регистрации серии 72 НК N625542 от 30.07.2007.

Дополнительным соглашением от 09.03.2008 N 1 стороны согласовали выкупную цену недвижимого имущества в сумме 1 000 000 руб.

Таким образом, сторонами согласованы все существенные условия договора купли-продажи объекта недвижимости.

Ссылки ответчика на то, что в предварительном договоре не согласован предмет, в связи с чем договор считается незаключенным, не принимаются судом апелляционной инстанции, так как ООО "Сделки с имуществом" не учтено, что договор аренды от 05.03.2008 N 1 и дополнительное соглашение к нему N 1 от 09.03.2008, являющееся неотъемлемой частью договора, взаимосвязаны и должны анализироваться в совокупности. Поскольку существенные условия в данных документах согласованы, оснований считать основной договор незаключенным не имеется.

В силу пункта 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 5 статьи 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

В связи с этим, в предмет доказывания по настоящему делу входит разрешение вопроса об уклонении ООО "Сделки с имуществом" от заключения договора купли-продажи.

Согласно пункту 4 статьи 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В соответствии со статьей 190 ГК РФ установленный сделкой срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

В пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что в силу статьи 190 ГК РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действия сторон.

Поскольку указанный в предварительном договоре (пункт 5 дополнительного соглашения от 09.03.2008 N 1) срок заключения договора купли-продажи недвижимого имущества установлен "в течение всего срока аренды", а срок действия договора аренды установлен как неопределенный, нельзя признать определенным сторонами срок заключения основного договора купли-продажи недвижимости, на что обоснованно указано судом первой инстанции.

Таким образом, срок, в течение которого стороны обязались заключить основной договор, определяется в соответствии с абзацем 2 пункта 4 статьи 429 ГК РФ и составляет один год. То есть в течение указанного срока, исчисляемого с даты заключения дополнительного соглашения от 09.03.2008 N 1, ООО "АРБИТРАЖНЫЙ ЦЕНТР" вправе обратиться к ООО "Сделки с имуществом" с предложением о выкупе объекта аренды, а последнее обязано заключить основной договор.

Имеющим преюдициальное значение для рассматриваемого дела (часть 3 статьи 69 АПК РФ), решением Нижневартовского городского суда от 07.09.2010 по делу N 2-4834/10 по иску ООО "АРБИТРАЖНЫЙ ЦЕНТР" к Морозовой Е.А. о понуждении к совершению сделки купли-продажи и взыскании штрафных санкций установлено, что 11.03.2008 арендодатель (ООО "Сделки с имуществом") продал спорное помещение Морозовой Е.А.; переход права собственности на арендуемое помещение был зарегистрирован за Морозовой Е.А. (свидетельство серии 72 НЛ N 007026) 03.04.2008.

ООО "АРБИТРАЖНЫЙ ЦЕНТР" 09.06.2008 направило Морозовой Е.А. предложение о выкупе арендуемого помещения, которое Морозова Е.А. получила 29.06.2008. Срок, в течение которого Морозова Е.А. должна была заключить договор купли-продажи арендуемого помещения, истек 09.07.2008. Однако Морозова Е.А. отказалась исполнять условия договора аренды.

Решением Нижневартовского городского суда от 07.09.2010 по делу N 2-4834/10, оставленным без изменением кассационным определением от 02.12.2010, в удовлетворении исковых требований ООО "АРБИТРАЖНЫЙ ЦЕНТР" к Морозовой Е.А. о понуждении к совершению сделки купли-продажи и взыскании штрафных санкций, отказано.

Как правильно установлено судом первой инстанции, изложенное свидетельствует о том, что первое обращение истца к титульному собственнику имело место быть в пределах годичного срока.

Решением Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 28.04.2011 по делу N А75-1402/2011 (т. 1 л.д. 23-28) договор купли-продажи недвижимого имущества от 11.03.2008, заключенный между ООО "Сделки с имуществом" и Морозовой Е.А. признан недействительным и применены последствия недействительности сделки в виде: обязания Морозовой Е.А. возвратить ООО "Сделки с имуществом" нежилое помещение N 1004 (офис), общей площадью 105,4 кв.м., находящееся по адресу: г. Нижневартовск, ул. Менделеева, 18, микрорайон 3.

В связи с указанными событиями ООО "АРБИТРАЖНЫЙ ЦЕНТР" 06.03.2012 вручило руководителю ООО "Сделки с имуществом" предложение о выкупе арендуемого помещения (т. 1 л.д. 18).

Таким образом, как обоснованно установлено судом первой инстанции, второе обращение истца к титульному собственнику имело место быть в пределах годичного срока, с момента возвращения в собственность ООО "Сделки с имуществом" арендуемого помещения.

При изложенных обстоятельствах, когда ООО "АРБИТРАЖНЫЙ ЦЕНТР" дважды в течение отведенного годичного срока уведомляло титульного собственника (Морозову Е.А. и ООО "Сделки с имуществом") о намерении заключить основной договор купли-продажи арендованного имущества, в отсутствие доказательств необоснованности требований истца ООО "Сделки с имуществом" не предприняло мер к заключению основного договора, суд первой инстанции правомерно признал ответчика, уклоняющимся от заключения обязательного для него договора и обоснованности исковых требований ООО "АРБИТРАЖНЫЙ ЦЕНТР".

Не соглашаясь с решением суда, ответчик указал, что направленное 06.03.2012 в адрес ООО "Сделки с имуществом" предложение о выкупе арендуемого помещения с отметкой о его получении 06.03.2012 генеральным директором ООО "Сделки с имуществом" Галимовым Марсом Асхатовичем, (т. 1 л.д. 18), фактически не получено ответчиком, так как на нём совершена не подпись Галимова М.А.

В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются (пункт 3 статьи 10 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 10 и частью 1 статьи 162 АПК РФ арбитражный суд при рассмотрении дела непосредственно исследует все доказательства по делу и в порядке части 1 статьи 168 АПК РФ на основании их оценки разрешает спор по существу.

В соответствии с частью 3 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания.

Согласно абзацу 1 пункта 2 статьи 41 АПК РФ злоупотребление процессуальными правами лицами, участвующими в деле, влечет за собой для этих лиц предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом РФ неблагоприятные последствия.

На момент рассмотрения дела в суде первой инстанции ООО "Сделки с имуществом" не представило сведений о фактах, на которые ссылается в апелляционной жалобе.

Между тем, исходя из принципов состязательности и диспозитивности, все доводы и возражения стороны представляют суду при рассмотрении дела по существу.

В соответствии с частью 1 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Доводы ООО "Сделки с имуществом" о том, что отметка на предложении о заключении основного договора купли-продажи (т. 1 л.д. 18) совершена не Галимовым М.А., не принимается судом апелляционной инстанцией, поскольку в суде первой инстанции они не приводились.

Более того, ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции в установленном статьей 161 АПК РФ порядке ООО "Сделки с имуществом" о фальсификации подписи не заявляло, о назначении экспертизы по делу не ходатайствовало.

Указывая на отсутствие оснований для удовлетворения исковых требований, ООО "Сделки с имуществом" сослалось на пропуск истцом срока исковой давности.

Вместе с тем, данный довод заявителя судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку приведенный в жалобе довод ООО "Сделки с имуществом" рассмотрен судом первой инстанции и им дана надлежащая оценка.

Судом первой инстанции с учетом положений статей 195-196, 200 ГК РФ и обстоятельств дела о том, что истец дважды обращался к титульным собственникам арендуемого помещения, обращался в Нижневартовский городской суд с иском к титульному собственнику Морозой Е.А. о понуждении к заключению сделки, согласно которому ООО "Арбитражный центр" было отказано, поскольку Морозова Е.А. не принимала обязательств заключить сделку с истцом, а также что истец мог узнать о возвращении титула собственника к обязанному лицу - ООО "Сделки с имуществом" не ранее вступления в силу решения Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 28.04.2011 по делу N А75-1402/2011, которым договор купли-продажи недвижимого имущества от 11.03.2008 признан недействительным и применены последствия недействительности сделки, пришел к обоснованному выводу, что срок исковой давности не истек.

Ссылки ООО "Сделки с имуществом" на то, что основной договор купли-продажи нежилого помещения является крупной сделкой и его заключение требовало одобрения ее общим собранием участников общества, отклоняются судом апелляционной инстанции за необоснованностью.

Согласно пункту 20 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.1999 N 90/14 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" сделка, в совершении которой имеется заинтересованность, или крупная сделка, заключенная от имени общества генеральным директором (директором) или уполномоченным им лицом с нарушением требований, предусмотренных соответственно статьями 45 и 46 Закона об обществах, является оспоримой и может быть признана судом недействительной по иску общества или его участника.

Между тем, как верно отметил суд первой инстанции, доказательств признания в судебном порядке договора с дополнительным соглашением или дополнительного соглашения недействительным суду не представлено.

Доводы ООО "Сделки с имуществом" о том, что суд не рассмотрел вопрос о том, что договор купли-продажи является крупной сделкой, суд апелляционной инстанции отклоняет, поскольку исходя из предмета иска о понуждении к заключению договора установление указанных обстоятельств не входят в предмет доказывания.

При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что тот факт, что сделка купли-продажи является крупной, сам по себе не влечет правовых последствий, поскольку такая сделка, заключенная с нарушением требований закона о ее одобрении может быть судом признана недействительной только при наличии определенных оснований (оспоримая сделка). В частности, такая сделка в последующем может быть одобрена; может истечь срок исковой давности для признания ее недействительной, - что повлечет отказ в признании сделки недействительной.

В связи с изложенным, суд апелляционной инстанции не оценивает доводы ответчика о том, что выкупная стоимость имущества не соответствует рыночной стоимости имущества на момент заключения дополнительного соглашения, как заявленный в подтверждение позиции ответчика о крупности сделки.

ООО "Сделки с имуществом" считает, что принятое судом решение затрагивает права и обязанности Галимовой Д.М., в связи с чем необоснованно отклонение судом ходатайства о привлечении ее к участию в деле в качестве третьего лица.

Вместе с тем, статьей 51 АПК РФ установлен процессуальный статус третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон.

Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда. Привлечение третьих лиц не является обязанностью суда.

В соответствии с пунктом 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", основанием для привлечения к участию в деле третьего лица является доказанность того, что оспариваемым судебным актом непосредственно затрагиваются права или обязанности заявителя.

ООО "Сделки с имуществом" не обосновало, в чем состоят права или обязанности Галимовой Д.М. при исполнении принятого судебного акта по отношению к одной из сторон спора - истцу (ООО "АРБИТРАЖНЫЙ ЦЕНТР") или ответчику (ООО "Сделки с имуществом"), и каким образом решение суда по спору между ними может повлиять на права или обязанности Галимовой Д.М. по отношению к истцу или ответчику.

Характер рассматриваемого спора предопределяет влияние решения суда по такому спору только на самих сторон, и не может повлиять на права или обязанности Галимовой Д.М.

Таким образом, не имеется оснований для привлечения Галимовой Д.М. в качестве третьего лица по рассматриваемому спору.

При указанных обстоятельствах заявленное ходатайство ООО "Сделки с имуществом" о привлечении к участию в деле третьего лица обоснованно отклонено судом первой инстанции, нарушений норм процессуального права судом не допущено.

Кроме того, в силу статьи 42 АПК РФ лица, не участвующие в деле, о правах и об обязанностях которых арбитражный суд принял судебный акт, вправе обжаловать этот судебный акт. Соответственно, Галимова Д.М., полагая, что решением суда нарушены ее права, вправе самостоятельно обжаловать решение суда, что ею сделано не было.

Суд апелляционной инстанции отклоняет ходатайство ООО "Сделки с имуществом" о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 18.07.2014 по делу N А75-2407/2014, которым дополнительное соглашение от 09.03.2008 N1 признано недействительным.

В силу согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 1 Постановления от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащем исполнением договорных обязательств", возбуждение самостоятельного производства по иску об оспаривании договора, в том числе в случае, когда такой иск предъявлен учредителем, акционером (участником) организации или иным лицом, которому право на предъявление иска предоставлено законом (пункт 2 статьи 166 ГК РФ), само по себе не означает невозможности рассмотрения дела о взыскании по договору в судах первой, апелляционной, кассационной и надзорной инстанций, в силу чего не должно влечь приостановления производства по этому делу на основании пункта 1 части 1 статьи 143 АПК РФ, а также приостановления исполнения судебного акта по правилам части 1 статьи 283 либо части 1 статьи 298 Кодекса. В таком случае судам следует иметь в виду, что эффективная судебная защита нарушенных прав может быть обеспечена своевременным заявлением возражений или встречного иска. Кроме того, арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск.

В силу пункта 5 указанного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации поскольку полномочия апелляционной (кассационной, надзорной) инстанции состоят в проверке судебных актов нижестоящих инстанций в пределах, определенных АПК РФ, судам необходимо учитывать, что вступивший в законную силу судебный акт арбитражного суда или суда общей юрисдикции, которым удовлетворен иск об оспаривании договора, не влечет отмены (изменения) судебного акта по делу о взыскании по договору, а в силу пунктов 1 или 5 статьи 311 Кодекса является основанием для его пересмотра по вновь открывшимся обстоятельствам. В этом случае при повторном рассмотрении дела арбитражный суд предлагает истцу уточнить исковые требования (удовлетворяет ходатайство истца об уточнении исковых требований) применительно к статье 49 Кодекса.

Таким образом, в после вступления в законную силу решения суда о признании указанной сделки недействительной ООО "Сделки с имуществом" вправе обратиться в суд с заявлением о пересмотре дела по вновь открывшимся обстоятельствам.

Согласно статье 173 АПК РФ спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования ООО "АРБИТРАЖНЫЙ ЦЕНТР" об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии со статьей 173 АПК РФ в резолютивной части решения изложил его условия, основываясь на представленном истцом проекте договора купли-продажи, содержащим существенные условия, оговоренные сторонами в предварительном договоре, с которым ответчик был ознакомлен, в связи с чем суд апелляционной инстанции не усматривает нарушений прав ответчика при определении условий договора и нарушения норм процессуального права. Суд первой инстанции не вышел за пределы исковых требований.

Определяя условия договора купли-продажи недвижимого имущества, суд первой инстанции в отсутствие доказательств уплаты истцом ответчику 700 000 руб. и достижения сторонами согласия о предоставлении рассрочки/отсрочки по уплате стоимости отчуждаемого помещения в размере 300 000 руб. на 6 месяцев исключил из договора условие о порядке оплаты, согласно которому при заключении договора в счет оплаты засчитываются уплаченные по договору аренды в качестве аванса 700 000 руб., оставшаяся часть - 300 000 руб. уплачивается в течение 6 месяцев с момента подписания договора.

Заявляя довод об обоснованности включении в условия договора положений о частичной оплате стоимости помещения за счет внесенной арендной платы, ООО "АРБИТРАЖНЫЙ ЦЕНТР" не представило в суд апелляционной инстанции несения соответствующих расходов.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда. Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении вопроса были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Апелляционные жалобы ООО "Сделки с имуществом" и ООО "АРБИТРАЖНЫЙ ЦЕНТР" удовлетворению не подлежат.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционных жалоб, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 2 000 руб. за одну жалобу относятся на их подателей.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 17.02.2014 по делу N А75-1697/2013 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

А.С. Грязникова

Судьи

А.В. Веревкин А.Н. Глухих