Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 августа 2014 г. N 19АП-4324/14

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 27 ноября 2014 г. N Ф10-4183/14 настоящее постановление изменено

г. Воронеж

12 августа 2014 г.

Дело N А35-9851/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 06.08.2014.

Постановление в полном объеме изготовлено 12.08.2014.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи судей

Донцова П.В., Семенюта Е.А., Протасова А.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бауман Л.В.,

при участии:

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области: от Общества с ограниченной ответственностью Строительно-монтажное управление "Строй Инвест" : от Маленкиной Д.М.: от Маленкина А.Н.:

Дадонова И.Н. по доверенности от 9.01.2014, представители не явились, надлежаще извещено, представители не явились, надлежаще извещена, представители не явились, надлежаще извещен.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области на решение Арбитражного суда Курской области от 30.05.2014 по делу А35-9851/2013 (судья Арцыбашева Т.Ю.) по заявлению Общества с ограниченной ответственностью Строительно-монтажное управление "Строй Инвест" (ОГРН 1044637010956, ИНН 4632042348) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (ОГРН 1044637042614, ИНН 4632048452) о признании незаконным решения Управления, оформленного уведомлением от 30.08.2013 N 01/047/2013-432 о приостановлении государственной регистрации договора от 31.07.2013 N П/3-100 участия в долевом строительстве жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения и подземной стоянкой по улице Павлуновского в городе Курске (3-й пусковой комплекс 18-этажная блок-секция в осях 1-2), объектом долевого строительства по которому является двухкомнатная квартира N 100, расположенная на 18-м этаже, общей проектной площадью с учетом площади летних помещений 132,4 кв.м, заключенного между ООО СМУ "Строй Инвест" и гражданами Маленкиной Дианой Моисеевной и Маленкиным Анатолием Николаевичем, обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области зарегистрировать названный договор участия в долевом строительстве,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Строительно-монтажное управление "Строй Инвест" (далее - ООО СМУ "Строй Инвест") обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее - Управление) о признании незаконным решения, оформленного уведомлением от 30.08.2013 N 01/047/2013-432 о приостановлении государственной регистрации договора от 31.07.2013 N П/3-100 участия в долевом строительстве жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения и подземной стоянкой по улице Павлуновского в городе Курске (3-й пусковой комплекс 18-этажная блок-секция в осях 1-2), объектом долевого строительства по которому является двухкомнатная квартира N100, расположенная на 18-м этаже, общей проектной площадью с учётом площади летних помещений 132,4 кв.м., заключенного между ООО СМУ "Строй Инвест" и гражданами Маленкиной Дианой Моисеевной и Маленкиным Анатолием Николаевичем, обязании Управления зарегистрировать названный договор участия в долевом строительстве.

Решением Арбитражного суда Курской области от 30.05.2014 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с решением, Управление обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, по следующим основаниям:

- поскольку причины, препятствующие государственной регистрации, не были устранены заявителями, 01.10.2013 государственным регистратором было принято решение об отказе в государственной регистрации договора долевого участия на основании ст.20 Закона о регистрации, которое ООО СМУ "Строй Инвест" не обжаловалось в суде;

- Управлением 30.08.2013 была приостановлена государственная регистрация договора долевого участия с Маленкиным до 28.09.2013, а не с Чикиными, поэтому письмо от 12.09.2013 N 163 не является относимым и допустимым доказательством нарушения прав ООО СМУ "Строй Инвест", поскольку содержит недостоверную информацию;

- сведения о земельном участке, на котором строится многоквартирный дом, содержащиеся в разрешении на строительство, в проектной декларации, в ГКН и ЕГРП разные, в связи с чем, невозможно было установить, на каком именно земельном участке строится объект недвижимости;

- поскольку в ЕГРП имелись сведения о правах на жилой дом на земельном участке, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома, при наличии данного факта Закон N 214-ФЗ не позволил бы реализовать дольщикам свое право на приобретение земельного участка в общую долевую собственность, что привело бы к их нарушению;

- в числе представленных на регистрацию документов отсутствовало согласие банка на преимущественное удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества как одно из обязательных условий привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства, предусмотренных п.6 ст.13 Закона N 214-ФЗ.

В судебном заседании апелляционной инстанции, проведённом с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Курской области, представитель Управления уточнила требования апелляционной жалобы, просила отменить обжалуемый судебный акт в части удовлетворения требований ООО СМУ "Строй Инвет".

Представитель ООО СМУ "Строй Инвет", Маленкина Д.М. и Маленкин А.Н. в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом, просили о рассмотрении жалобы в их отсутствие. В письменных отзывах просят оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

В силу ч.5 ст.268 АПК РФ, в связи с отсутствием возражений со стороны участвующих в деле лиц, апелляционный суд проверяет законность и обоснованность решения Арбитражного суда Курской области от 30.05.2014 только в обжалуемой части.

Изучив материалы дела с учётом доводов апелляционной жалобы и отзывов на неё, заслушав и обсудив пояснения представителя Управления, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд находит следующее:

Общество с ограниченной ответственностью Строительно-монтажное управление "Строй Инвест" расположено по адресу: 305000, Курская область, г. Курск, ул. Горького, д. 70, ОГРН 1044637010956, ИНН 4632042348, 06.05.2004 зарегистрировано в качестве юридического лица (далее - ООО СМУ "Строй Инвест", заявитель, Общество).

Согласно представленной в материалы дела выписке из единого государственного реестра юридических лиц основным видом деятельности заявителя является строительство зданий и сооружений.

31.07.2013 между заявителем и гражданами Маленкиной Дианой Моисеевной и Маленкиным Анатолием Николаевичем был заключен договор N П/3-100 участия в долевом строительстве жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения и подземной стоянкой по улице Павлуновского в городе Курске (3-й пусковой комплекс 18-этажная блок-секция в осях 1-2), объектом долевого строительства по которому является двухкомнатная квартира N 100, расположенная на 18-м этаже, общей проектной площадью с учетом площади летних помещений 132,4 кв.м.

01.08.2013, руководствуясь положениями части 3 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", Общество совместно с указанными гражданами обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области с заявлением и приложенным к нему пакетом необходимых документов для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 31.07.2013 N П/3-100.

По результатам правовой экспертизы представленных заявителем на государственную регистрацию документов Управлением Росреестра было принято решение, оформленное уведомлением от 30.08.2013 N 01/047/2013-432 о приостановлении на один месяц государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 31.07.2013 N П/3-100 в соответствии с ч. 1 и 2 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в связи с возникшими у государственного регистратора сомнениями в наличии оснований для государственной регистрации.

Посчитав решение регистрирующего органа о приостановлении осуществления государственной регистрации незаконным, нарушающим его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности и иной экономической деятельности, ООО СМУ "Строй Инвест" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Арбитражный суд области удовлетворил заявленные требования, поскольку пришёл к выводу, что ООО СМУ "Строй Инвест" на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве от 31.07.2013 N П/3-100 были представлены все необходимые документы, в т.ч. по перечню ст.25.1 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", и у Управления отсутствовали основания для приостановления испрашиваемой регистрации.

В удовлетворении требований Общества об обязании Управления зарегистрировать договор участия в долевом строительстве от 31.07.2013 N П/3-100 суд отказал, указав на то, что в случае признания приостановления государственной регистрации незаконной у регистрирующего органа возникает обязанность начать регистрацию сначала, осуществить правовую экспертизу представленных заявителем документов и принять решение о возможности осуществления государственной регистрации.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, исходя из следующего.

В соответствии со ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для принятия решения суда о признании оспариваемого ненормативного акта недействительным, решения или действия незаконным являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Оценивая законность оспариваемого решения Управления о приостановлении государственной регистрации договора от 31.07.2013 N П/3-100, апелляционная коллегия учитывает следующее.

В соответствии со статьей 25.1 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются:

1) разрешение на строительство;

2) проектная декларация;

3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;

4) один из следующих предусмотренных ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" документов:

договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве;

договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве;

5) списки граждан, имеющих право на приобретение жилых помещений, технико-экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения этих жилых помещений к жилью экономического класса, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (далее также - жилье экономического класса), которые построены или строятся на земельных участках Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, переданных в безвозмездное срочное пользование либо аренду для строительства жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства такого жилья, или аренду для строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса и иного жилищного строительства, в порядке и на условиях, которые предусмотрены Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства". Застройщик вправе не представлять указанные списки. В этом случае орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает указанные списки у уполномоченного органа местного самоуправления, который утвердил указанные списки в соответствии с Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" и обязан предоставить запрашиваемые сведения в срок не более чем пять дней с даты получения такого запроса.

Застройщик вправе не представлять разрешение на строительство. В этом случае орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в данном документе) в органе, выдавшем разрешение на строительство.

На государственную регистрацию права участника долевого строительства на объект долевого строительства наряду с документами, необходимыми в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, представляется один экземпляр - подлинник договора участия в долевом строительстве, который после государственной регистрации данного права возвращается правообладателю.

Арбитражным судом установлено, что при обращении 01.08.2013 в Управление с заявлением о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 31.07.2013 N П/3-100, представителем Общества и Маленкиными вместе с заявлением были представлены следующие документы:

- платежное поручение об уплате ООО СМУ "Строй Инвест" госпошлины в размере 2000 рублей;

- квитанция об уплате Маленкиной Д.'М. и Маленкиным А.Н. госпошлины в размере 100 рублей;

- нотариально удостоверенная доверенность, подтверждающая полномочия представителя ООО СМУ "Строй Инвест";

- разрешение на строительство от 26.07.2013 N ru 46302000-2282, выданное Комитетом архитектуры и градостроительства города Курска;

- генеральный план застройки;

- положительное заключение государственной экспертизы от 23.07.2013 N 46-1-4-0377-13;

- проектная документация на Объект;

- проектная декларация от 30.07.2013;

- договор участия в долевом строительстве от 31.07.2013 N П/3-100;

- описание объекта долевого строительства от 31.07.2013;

- поэтажный план с указанием местоположения объекта долевого строительства;

- справка ООО СМУ "Строй Инвест" от 31.07.2013 о том, что договор участия в долевом строительстве от 31.07.2013 N П/3-100 не является крупной сделкой в соответствии с Федеральным Законом от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью".

Таким образом, на регистрацию были представлены все необходимые документы.

Доводы заявителя жалобы о несоответствии информации, содержащейся в разрешении на строительство от 26.07.2013 N ru 46302000-2282, сведениям, внесенным в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, не принимаются апелляционной коллегией.

Представленное заявителем разрешение на строительство составлено по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 24.11.2005 N 98 "О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию". Согласно разделу 1 Инструкции о порядке заполнения формы разрешения на строительство, утвержденной приказом Минрегионразвития Российской Федерации от 19.10.2006 N 120 "Об утверждении инструкции о порядке заполнения формы разрешения на строительство", в строке "Объект капитального строительства (наименование объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией, краткие проектные характеристики)":

- наименование объекта капитального строительства, в соответствии с утвержденной застройщиком или заказчиком проектной документацией;

- краткие проектные характеристики:

общая площадь объекта капитального строительства;

площадь земельного участка;

количество этажей и/или высота здания, строения, сооружения;

строительный объем, в том числе подземной части;

количество мест, вместимость, мощность, производительность;

сметная стоимость объекта капитального строительства, по утвержденной в установленном порядке проектной сметной документации при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, финансируемых за счет средств соответствующих бюджетов;

удельная стоимость 1 кв. м площади при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, финансируемых за счет средств соответствующих бюджетов; количество очередей (пусковых комплексов) объекта капитального строительства.

В представленном разрешении на строительство Комитетом архитектуры и градостроительства указана общая площадь земельного участка, на котором осуществляется строительство многоквартирного жилого дома и кадастровый номер одного из земельных участков, задействованного в строительстве. Отсутствие в тексте разрешения на строительство от 26.07.2013 N ru 46302000-2282 указания на земельный участок с кадастровым номером 46:29:102350:10 площадью 800 кв.м., не является нарушением Инструкции по заполнению такого разрешения и критическим несоответствием информации, содержащийся в проектной документации, ввиду равенства суммы площадей смежных земельных участков, занятых строительством (2207 + 800), общей площади земельного участка, указанного в разрешении на строительство - 3007.

Согласно проекту строительства вышеназванного объекта недвижимости, а также относящимся к нему представленным на государственную регистрацию документам (заключению государственной экспертизы проекта, схеме планировочной организации земельного участка, утвержденной главным архитектором г. Курска 27.06.2013 по результатам публичных слушаний) общая площадь отведенного под реализацию проекта земельного участка составляет 3007 кв.м. Именно такая проектная характеристика была указана в представленном заявителем разрешении на строительство.

Кроме того, в компетенцию Росреестра входит лишь правовая экспертиза документов, их юридической силы, но не самого строительства. Из материалов дела не следует, что указанное разрешение на строительство оспорено в судебном порядке либо действие его прекращено уполномоченным органом местного самоуправления в установленном порядке.

Таким образом, у должностного лица Росреестра отсутствовали основания для приостановления государственной регистрации по причине несоответствия разрешения на строительство от 26.07.2013 N ru 46302000-2282 сведениям, внесенным в ЕГРПН.

Доводы заявителя жалобы о невозможности осуществления испрашиваемой регистрации по причине отсутствия в договоре участия в долевом строительстве информации о земельном участке для строительства многоквартирного дома и наличия в проектной декларации информации о двух земельных участках, также не принимаются апелляционной коллегией.

Статья 21 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" устанавливает требования к застройщику о включении сведений о земельном участке, на котором будет возводиться объект долевого строительства лишь в проектную декларацию, но не в текст договора участия в долевом строительстве.

Пункт 4 статьи 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" содержит исчерпывающий перечень существенных условий договора участия в долевом строительстве. Сведения о земельном участке, отведенном под строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, в данном перечне отсутствуют.

Доводы заявителя жалобы о наличии в ЕГРП записей о правопритязаниях на земельные участки, задействованные в строительстве многоквартирного дома, также являются несостоятельными.

Из материалов дела следует, что собственником и залогодателем земельного участка и жилого дома является сам застройщик (заявитель), принявший по договору участия в долевом строительстве обязательство построить многоквартирный дом в соответствии с проектом, предусматривающим снос существующих на застраиваемой территории объектов недвижимости, факт которого подтверждается представленными на регистрацию заключением государственной экспертизы проекта и схемой планировочной организации застраиваемого земельного участка.

Залогодержателем земельного участка и жилого дома по зарегистрированному договору залогу является ОАО "Курскпромбанк", выдавший застройщику целевой кредит на финансирование строительства вышеназванного объекта недвижимости на двух вышеупомянутых земельных участках под их залог, документы на регистрацию которого (в том числе кредитный договор) были приняты Управлением 14.08.2013 (то есть до принятия оспариваемого решения), в связи с чем, последним в соответствующие разделы ЕГРП были внесены записи о правопритязаниях.

Кроме того, последующая ипотека на основании договора, а также возможность многократного возникновения ипотеки одного и того же недвижимого имущества в силу закона предусмотрена действующим законодательством.

Реализация права участника долевого строительства на обеспечение исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве залогом земельного участка под строящимся объектом осуществляется непосредственно при регистрации договора и ипотеки в силу закона действиями самого регистрирующего органа, предписанными ему императивными нормами п. 1 ст. 13 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", п. 3 ст. 25.1 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В соответствии с ч. 3 ст. 25.1 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды, права субаренды с указанием в Едином государственном реестре прав распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

В соответствии с абз. 2 п. 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременении) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста России от 09.06.2005 N 82, запись об ипотеке в силу закона земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, внесенная в графу "Особые отметки регистратора" раздела ЕГРП, открытого на данный участок, погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.

Решением Верховного Суда Российской Федерации от 13.08.2007 N ГКПИ07-728 признано, что пункт 21 названной Инструкции не противоречит действующему законодательству.

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в решении от 13.08.2007 N ГКПИ07-728 по гражданскому делу по заявлению о признании недействительным п. 21 Инструкции, названный пункт не определяет момент прекращения права залога участников долевого строительства. Данная норма касается порядка регистрации ограничений (обременении) прав на объекты недвижимого имущества, включена в Инструкцию, изданную на основании Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", регулирующего отношения, связанные с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На законодательном уровне не урегулирован вопрос о том, в подраздел одного или обоих из разделов, открытых на земельные участки, должна вноситься запись о договоре участия в долевом строительстве в случае, если объект строительства расположен на двух земельных участках одновременно.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 15.01.2008 N 294-О-П "По запросу Арбитражного суда Нижегородской области о проверке конституционности пункта 2 статьи 333.18, подпункта 20 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указал, что залог в пользу участников долевого строительства является залогом, возникающим в силу закона, а не договора.

Приобретение участником долевого строительства права общей долевой собственности на земельный участок (земельные участки) под многоквартирным жилым домом в составе общего имущества данного дома обусловлено императивными нормами п. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 5 ст. 16 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", согласно которым у участника долевого строительства при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Следовательно, в указанной части, вывод государственного регистратора о невозможности регистрации договора долевого участия не может изменять положения закона, прямо указывающего на регистрацию договора долевого участи (ч. 3 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации") либо иным образом определять права и обязанности субъектов гражданского оборота. Отсутствие определенности в порядке регистрации договора участия в долевом строительстве в случае, если объект строительства расположен на двух земельных участках одновременно не может послужить основанием для приостановления государственной регистрации, как не соответствующий положениям ч. 1 ст. 19 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

К тому же, согласно ч. 4 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", устанавливающей требования к содержанию договора участия в долевом строительстве не содержит требования об указании регистрационных сведений о земельном участке, на котором будет возводиться объект недвижимого имущества.

Текст оспариваемого акта содержит указание на то, что застройщик ООО СМУ "Строй Инвест" не представил информацию о том, публиковалась или не публиковалась проектная декларация. Кроме того, в соответствии с частью 6 пункта 1 статьи 20 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" проектная декларация должна содержать информацию о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации, тогда как представленная заявителем информация содержала сведения о финансовом состоянии застройщика по состоянию на 30.06.2013.

Вместе с тем, согласно ст. 19 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик вправе не опубликовывать в средствах массовой информации и (или) не размещать в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектную декларацию, если привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств. В этом случае застройщик обязан представить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.

Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не содержит положения, согласно которому застройщик обязан представить в регистрационный орган сведения относительно публикации проектной декларации.

Арбитражным судом установлено, что Общество не публиковало проектную документацию, следовательно, в рассматриваемом случае не применяются положения о сроке, на момент наступления которого общество должно было предоставить сведения о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности (на день опубликования проектной декларации).

Сведения о финансовом состоянии заявителя, представленные им в регистрирующий орган 01.08.2013 по состоянию на 30.06.2013 являются актуальными, так как информация, содержащая в представленных сведениях отражала реальное финансовое положения заявителя за последний отчетный налоговый период, которым признается первый квартал, полугодие и девять месяцев календарного года (статья 285 НК РФ).

Суд также не принимает довод заявителя жалобы о том, что площадь застройки подземной автостоянки в проектной декларации (1160,10 кв.м.) не совпадает с площадью, указанной в разрешении на строительство (указана подземная автостоянка с размерами 29,5 x 42,45-м, то есть 1252,3 кв.м., так как примененный государственным регистратором способ вычисления площади геометрического объекта (площадь застройки) не соответствует форме объекта (пятиугольник) и математическим правилам вычисления площади такого объекта, вследствие чего расчет, произведенный государственным регистратором, нельзя признать верным, а основанный на неверном расчете довод обоснованным.

Исходя из изложенного, заявителем в Управление с заявлением о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве были представлены все необходимые в соответствии с требованиями закона документы. Представленные документы оформлены в соответствии с действующим законодательством, не оспорены и содержат исчерпывающую информацию для осуществления государственной регистрации.

Истребование дополнительных документов, помимо необходимых и достаточных, противоречит пункту 1 статьи 19 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Таким образом, оспариваемое решение о приостановлении государственной регистрации не соответствует действующему законодательству.

Нарушение прав заявителя выразилось в лишении его права в установленный законом срок осуществить регистрацию договора от 31.07.2013 N П/3-100 участия в долевом строительстве жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения и подземной стоянкой по улице Павлуновского в городе Курске (3-й пусковой комплекс 18-этажная блок-секция в осях 1-2), объектом долевого строительства по которому является двухкомнатная квартира N100, расположенная на 18-м этаже, общей проектной площадью с учётом площади летних помещений 132,4 кв.м., заключенного между ООО СМУ "Строй Инвест" и гражданами Маленкиной Дианой Моисеевной и Маленкиным Анатолием Николаевичем.

Доводы заявителя жалобы о добровольном устранении ООО СМУ "Строй Инвест" недостатков при регистрации договора с другим дольщиком - Чикиным, явившихся также основанием для приостановления его регистрации, не относятся к предмету рассматриваемого спора и не принимаются апелляционной коллегией.

Таким образом, у суда области имелась необходимая совокупность условий для удовлетворения требований ООО СМУ "Строй Инвест" о признании незаконным решения, оформленного уведомлением от 30.08.2013 N 01/047/2013-432, о приостановлении государственной регистрации договора от 31.07.2013 N П/3-100.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

В связи с изложенным, судебное решение в обжалуемой части следует оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления - без удовлетворения.

В резолютивной части постановления от 06.08.2014 допущена опечатка: вместо "решение Арбитражного суда Курской области от 30.05.2014 по делу А35-9851/2013 в обжалуемой части оставить без изменения" указано: "решение Арбитражного суда Курской области от 30.05.2014 по делу А35-9851/2013 оставить без изменения". Допущенная опечатка подлежит исправлению в порядке ч.3 ст.179 АПК РФ.

Руководствуясь ч.1 ст.269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курской области от 30.05.2014 по делу А35-9851/2013 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

П.В. Донцов

Судьи

А.И. Протасов Е.А. Семенюта