Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 августа 2014 г. N 09АП-28842/14

г.Москва

12 августа 2014 г.

Дело N А40-114372/13

Резолютивная часть постановления объявлена 05 августа 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 августа 2014 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Цымбаренко И.Б.,

судей:	Москвиной Л.А., Пронниковой Е.В.,
при ведении протокола	помощником судьи Распутиной И.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО "ЩУКА" на решение Арбитражного суда г.Москвы от 12.05.2014 по делу N А40-114372/13 (150-1042)

по заявлению ЗАО "ЩУКА" (ОГРН 1027739406584)

к 1) ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", 2) Правительству Москвы, 3) Департаменту городского имущества города Москвы

3-и лица: 1) Управление Росреестра по г.Москве, 2) ОАО "Городской кадастр", 3) ООО "Бюро оценки бизнеса"

о признании рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:08:0009006:1000 площадью 14 457 кв.м., расположенного по адресу: г.Москва, ул.Щукинская, вл.42, в размере 610 791 000 руб. по состоянию на 01.01.2012 его кадастровой стоимостью

при участии:

от заявителя:	Яцун О.В. по дов. от 25.12.2013;
от ответчиков:	от 1: не явился, извещен; от 2 и 3: Вейн К.В. от Правительства Москвы по дов. от 24.09.2013 N 4-14-782/3; от ДГИ г.Москвы по дов. от 27.12.2013 N 33-Д-960/13;
от 3-х лиц:	не явились, извещены;

УСТАНОВИЛ:

ЗАО "ЩУКА" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с уточненным в порядке ст.49 АПК РФ заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:08:0009006:1000 площадью 14 457 кв.м., расположенного по адресу: г.Москва, ул.Щукинская, вл.42, в размере 610 791 000 руб. по состоянию на 01.01.2012.

Решением суда от 12.05.2014 в удовлетворении заявленных требований отказано в полном объеме.

Заявитель не согласился с решением суда и подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В судебном заседании представитель заявителя доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, изложил свою позицию, указанную в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку считает его незаконным и необоснованным, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Представитель ответчиков в судебном заседании поддержал решение суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласен, считает ее необоснованной, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы - отказать.

Представители ответчика - ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились. В соответствии со ст.156 АПК РФ дело рассмотрено без их участия.

Девятый арбитражный апелляционный суд, проверив законность и обоснованность решения в соответствии со ст.ст.266 и 268 АПК РФ с учетом исследованных доказательств по делу и доводов апелляционной жалобы не находит оснований для отмены судебного акта.

Как следует из материалов дела, между Департаментом земельных ресурсов г.Москвы и ЗАО "Дон девелопмент и менеджмент" заключен договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора от 13.02.12 N М-08-036713 земельного участка с кадастровым номером 77:08:0009006:1000 площадью 14 457 кв.м., расположенного по адресу: г.Москва, ул.Щукинская, вл.42, по условиям которого участок был предоставлен арендатору для эксплуатации помещений торгово-развлекательного центра сроком до 27.12.2060.

В соответствии с условиями договора арендная плата установлена в размере 1,5% кадастровой стоимости земельного участка, равной 638 514 078, 51 руб. и в расчете на долю арендатора (9982/10000) составила 9 560 473, 02 руб. в год.

Согласно дополнительному соглашению от 13.05.2013 в договор внесены изменения в связи со сменой наименования арендатора на ЗАО "ЩУКА".

Как следует из кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 77:08:0009006:1000 от 14.01.2013, кадастровая стоимость данного участка установлена в размере 672 312 086, 82 руб.

По заказу общества ООО "Бюро оценки бизнеса" в период с 20.03.2013 по 25.06.2013 выполнило оценку арендованного заявителем участка, по результатам которой рыночная стоимость участка на 01.01.2012 рассчитана оценщиком в размере 610 791 000 руб.

Согласно отчету N 2013-01/77 целью оценки (раздел 2.1 отчета) явилось определение рыночной стоимости объекта оценки для представления результатов в Комиссию по рассмотрению споров о результатах кадастровой оценки.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения общества в арбитражный суд с настоящим заявлением.

ЗАО "ЩУКА" ссылается на свое право установить по суду рыночную стоимость участка и потребовать ее внесения в Государственный кадастр в качестве кадастровой стоимости.

В качестве доказательств действительной рыночной стоимости участка общество ссылается на упомянутый отчет и экспертное заключение N 354/07-13 НП "Межрегиональный союз оценщиков" о соответствии отчета действующему законодательству.

В обоснование своего права требования общество также ссылается на правовую позицию Президиума ВАС РФ, изложенную в постановлении от 28.06.2011 N 913/11, и ст.24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Отказывая в удовлетворении заявленных ЗАО "ЩУКА" требований, суд первой инстанции правомерно исходил из следующих обстоятельств.

Так, порядок оценки земель установлен ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, редакция которой после введения в действие Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ предусматривает, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п.3 данной статьи, при этом государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, а в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

На момент проведения кадастровой оценки, результаты которой утверждены постановлением Правительства Москвы N 670-ПП, рыночная стоимость спорного участка не была установлена.

Таким образом, согласно ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации в отношении спорного участка правомерно проведена государственная кадастровая оценка, и кадастровая стоимость установлена согласно данным этой оценки. Нарушений закона ответчиками не допущено.

В постановлении Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 N 913/11 по делу N А27-4849/2010, на которое ссылается общество, указано на то, что п.3 ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации в обеих редакциях допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости, и на то, что законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Вместе с тем в названном постановлении Президиума ВАС РФ указано, что на правоотношения, которые являлись предметом рассмотрения в рамках дела N А27-4849/2010, не распространялись нормы главы III.I "Государственная кадастровая оценка" Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, внесенной в него Федеральным законом от 22.07.2010 N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" и устанавливающей специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения.

В данном постановлении, рассматривая требования собственника участка, Президиум ВАС РФ указал, что установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр с момента вступления в силу судебного акта.

Таким образом, предметом рассмотрения и оценки являлись требования собственника земельного участка по установлению действительной рыночной стоимости принадлежащего ему участка для целей ее внесения в ГКН в порядке ч.3 ст.66 ЗК РФ, а не оспаривание результатов кадастровой оценки заинтересованным лицом в порядке, предусмотренном ст.24.19 Закона об оценочной деятельности.

На правоотношения, рассматриваемые в рамках данного дела, нормы главы III.I "Государственная кадастровая оценка" Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (в редакции Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ) распространяются.

В обоснование своего права требования общество ссылается, в том числе на ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее - заявители).

Для пересмотра кадастровой стоимости создаются Комиссии в порядке, установленном ст.24.19 Закона об оценочной деятельности.

Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При обращении в Комиссию заявитель представляет отчет в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что согласно новому порядку рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости такое обстоятельство как наличие отчета о рыночной стоимости объекта оценки является основанием обращения в Комиссию для пересмотра кадастровой стоимости.

В соответствии с нормами ныне действующего законодательства под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Кадастровая оценка проводится по стандартам оценки ФСО4, утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 N 508 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)".

Федеральный стандарт оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)" (далее - Федеральный стандарт оценки) разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" и содержит требования к определению кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Как правильно отметил суд в своем решении, заявление общества не содержит ссылок на обстоятельства нарушения указанных нормативов при проведении кадастровой оценки. Какие-либо нарушения закона при проведении государственной кадастровой оценки обществом не указываются. Недостоверность отчета о кадастровой оценке предметом спора также не является, равно как и незаконные действия какого-либо государственного органа.

В определениях от 01.03.2011 N N 274-О-О, 275-О-О, 276-О-О, 277-О-О, 278-О-О, 279-О-О, 280-О-О, 281-О-О Конституционный Суд Российской Федерации указал, что действующее в настоящее время правовое регулирование допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости. Вопрос о таком пересмотре должен разрешаться органами исполнительной власти, а при несогласии с их решениями - в судебном порядке. Физические и юридические лица, чьи права и обязанности затрагивают результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, не лишены возможности доказывать в суде необоснованность и произвольность отказа органов исполнительной власти от пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости.

Из изложенного следует, что судебная защита прав лиц, чьи права и обязанности затрагивают результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, осуществляется в том случае, когда органы исполнительной власти необоснованно и произвольно отказали этим лицам в пересмотре кадастровой стоимости в том порядке, который установлен ныне ст.24.19 Закона об оценочной деятельности для случаев, когда основанием для пересмотра заявляется отчет о рыночной стоимости конкретного объекта оценки.

При установлении необоснованности и произвольности отказа органов исполнительной власти может идти речь о судебном принуждении с возложением на проигравшую сторону судебных издержек.

Оценка государственного участка может быть заказана его арендатором для целей представления собственнику (уполномоченному им органу) для пересмотра кадастровой стоимости, что прямо вытекает из ограничений, установленных ст.10 Закона об оценочной деятельности в отношении оценки объектов, принадлежащих государству.

В соответствии с указанной нормой в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу ст.3 Закона об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

На основании п.26 ФСО N 1, утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 (ред. от 22.10.2010) "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.

Из указанных норм следует, что оценка рыночной стоимости земельного участка (а не прав его аренды) может быть заказана лицом, обладающим правом совершения сделки с этим участком, а итоговая величина представляет собой наиболее вероятную цену продажи и признается рекомендуемой для заключения сделки на открытом рынке в условиях конкуренции.

Арендатор не наделен правом своей волей устанавливать и объявлять на рынке стоимость арендуемого им государственного участка, следовательно, за арендатором не может быть признано право предъявления искового требования об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, определенной отчетом, выполненным по заказу арендатора.

Также суд обоснованно отклонил ссылки общества на ст.ст.40-41 Земельного кодекса Российской Федерации, обосновывающие, как полагает заявитель, тождество прав собственника и арендатора земельного участка, поскольку нормы данных статей регламентируют права на использование земельного участка и они не имеют отношения к правам распоряжения. Распоряжаться земельным участком имеет право только собственник (уполномоченное им лицо), ему же в соответствии с ч.3 ст.3, ч.3 ст.65 ЗК РФ, ст.209 ГК РФ принадлежит право устанавливать стоимость участка и размер арендной платы.

Получение арендатором по его заказу от оценщика сведений о рекомендуемой (наиболее вероятной) цене продажи государственного участка (суть итоговой величины оценки), как правильно отметил суд в решении, не свидетельствует о возникновении у арендатора права определять эту цену на рынке и требовать судебной защиты данного права.

Таким образом, отчет о рыночной стоимости государственного земельного участка, составленный оценщиком по заказу арендатора данного участка, может быть использован арендатором только для целей обращения к собственнику (уполномоченному им органу) для пересмотра кадастровой стоимости, как то и предусмотрено ст.24.19 Закона об оценочной деятельности. Созданной в порядке ст.24.19 Закона об оценочной деятельности Комиссии предоставлено право установить, повлекла ли оценка массовым методом необоснованное завышение вероятной цены продажи участка, а также право пересмотреть кадастровую стоимость в связи с полученными сведениями индивидуального расчета.

В соответствии с представленным отчетом целью оценки являлось определение рыночной стоимости объекта оценки для предоставления результатов в Комиссию по рассмотрению споров о результатах кадастровой оценки при Росреестре. В качестве основных предположений и ограничений, принятых при проведении оценки, оценщиком указано на то, что, исходя из задач оценки, исполнитель определяет права арендодателя и оцениваемым имущественным правом является право собственности.

Суд перовой инстанции также обоснованно исходил из того, что рыночная стоимость земельного участка как обстоятельство (факт действительности) определяется только на открытом рынке в результате сделки. Результат судебной экспертизы, проведенной иным оценщиком по вопросу "какова рыночная стоимость участка на 01.01.2012" - это всегда итоговая величина оценки, которая в силу нормативов оценки может быть признана рекомендуемой ценой продажи, если до сделки прошло не более 6 месяцев. При этом для целей Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. Таким образом, результат оценки - это всегда более или менее вероятная величина, а не факт действительности. В связи с чем суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии причин, по которым расчет эксперта-оценщика должен признаваться судом достоверным доказательством того, что рыночная стоимость, определенная методами массовой оценки (кадастровой), определяет менее вероятную цену продажи государственного участка, чем индивидуальный расчет привлеченного арендатором или судом оценщика. Других вопросов для экспертизы сторонами заявлено не было.

При этом суд правомерно учел, что установленная судом рыночная стоимость объекта оценки может быть внесена в государственный кадастр с момента вступления в законную силу решения, в то время как на момент рассмотрения дела в отношении спорного участка установлена новая кадастровая стоимость, рассчитанная по состоянию на 01.01.2013. В связи с чем судами, как первой, так и апелляционной инстанции отклонено ходатайство общества о назначении экспертизы для определения рыночной стоимости.

Обществом не представлено доказательств обращения в Комиссию в порядке ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, произвольный отказ в пересмотре кадастровой стоимости предметом спора не является.

При таких данных, апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что обществом избран способ оспаривания результатов кадастровой оценки, не соответствующий действующему законодательству.

Учитывая изложенное, вывод суда первой инстанции о необходимости отказа в удовлетворении заявленных требований правомерен.

Нормы материального права применены судом правильно.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, не установлено.

Ввиду изложенного, апелляционный суд считает решение суда по настоящему делу законным, обоснованным и не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь ст.ст.266, 268, 269, 271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г.Москвы от 12.05.2014 по делу N А40-114372/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

И.Б. Цымбаренко

Судьи

Е.В. Пронникова Л.А. Москвина