Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 14 августа 2014 г. N 03АП-3398/14

г. Красноярск

14 августа 2014 г.

Дело N А33-2171/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 августа 2014 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего - Петровской О.В.,

судей: Радзиховской В.В., Споткай Л.Е.,

секретаря судебного заседания Грищенко Ю.А.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "строительная компания": Мансуровой Е.О., представителя по доверенности от 13.08.2014, Гришанова Е.М., директора на основании решения участника от 28.03.2012,

от Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска: Аксаментова Д.М., представителя по доверенности N 4 от 09.01.2014,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания"

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от 14 мая 2014 года по делу N А33-2171/2014, принятое судьей Шишкиной И.В.,

установил:

департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания" (ИНН 2465270405, ОГРН 1122468020256) об обязании возвратить земельный участок, с кадастровым номером 24:50:0400056:0246, общей площадью 8 925,00 кв.м., расположенный по адресу: г. Красноярск, Советский район, пер. Светлогорский, по акту приема-передачи.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 14.02.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент градостроительства администрации г. Красноярска.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 14 мая 2014 года иск удовлетворен.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, в иске отказать.

Ответчик полагает, что истцом не соблюден порядок расторжения договора.

Расторжением договора аренды будет нанесен значительный ущерб компании и участникам долевого строительства, с которыми заключены 70 предварительных договоров инвестирования

Департамент градостроительства администрации г. Красноярска в судебное заседание не явился и не направил своих представителей, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом путем направления определения и размещения информации в Картотеке арбитражных дел на сайте http://kad.arbitr.ru. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствие представителей Департамента градостроительства администрации г. Красноярска.

Ответчиком заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела копии письма Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края N 04-3392 от 23.04.2013.

Суд апелляционной инстанции отклонил ходатайство на основании статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку не обоснован уважительность непредставления документов в суд первой инстанции.

На вопрос суда представитель ответчика пояснила, что разрешение на строительство не получено ответчиком.

Представитель истца пояснил, что строительство не начато на спорном земельном участке, что подтверждается актами обследования.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При повторном рассмотрении дела апелляционным судом установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Постановлением администрации г. Красноярска N 1738-арх от 08.08.2005 ООО СК "Консоль" предварительно согласовано место размещения объекта на земельном участке площадью 8 925 кв.м. оценочной зоны N 52 (многоэтажный жилой дом) по адресу г. Красноярск, Советский район, пер. Светлогорский, утвержден акт о выборе указанного земельного участка.

Распоряжением администрации г. Красноярска N 69-арх от 28.02.2007 ООО СК "Консоль" предоставлен земельный участок площадью 8 925 кв.м. с кадастровым номером 24:50:0400056:0246 по адресу г. Красноярск, Советский район, пер. Светлогорский для строительства многоэтажного жилого дома, распоряжение администрации г. Красноярска N 1738-арх от 08.08.2005 признано утратившим силу.

Между Департаментом Ми и ЗО администрации г. Красноярска (арендодатель) и ООО СК "Консоль" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 828 от 17.04.2007, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору земельный участок площадью 8 925 кв.м. с кадастровым номером 24:50:0400056:0246 по адресу г. Красноярск, Советский район, пер. Светлогорский для строительства многоэтажного жилого дома с инженерным обеспечением (пункт 1.1 договора).

Срок договора аренды установлен с 28.02.2007 по 27.02.2010 (пункт 2.1 договора аренды).

Участок передан арендатору по акту приема-передачи от 28.02.2007.

Дополнительным соглашением срок договора аренды продлен по 27.02.2013.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 20.12.2013 по делу N А33-17249/2013 по иску Департамента МИ и ЗО администрации г. Красноярска к ООО "Строительная компания" о взыскании долга и пени по договору аренды N 828 от 17.04.2007 установлены следующие обстоятельства:

единственный участник ООО "Строительная компания "Консоль" 27.05.2011 принял решение N 5 о проведении реорганизации ООО "Строительная компания "Консоль" в форме разделения на ООО "Консоль", ООО "Строительная компания", ООО "СК"; о создании ООО "Консоль" с уставным капиталом 10000 руб., ООО "Строительная компания" с уставным капиталом 10000 руб., ООО "СК" с уставным капиталом 10000 руб.

в соответствии с разделительным балансом ООО "Консоль", ООО "Строительная компания", ООО "СК" являются правопреемниками реорганизованного ООО "Строительная компания "Консоль".

- согласно строке 1520 разделительного баланса к ООО "Строительная компания" перешла кредиторская задолженность в сумме 179 554 руб. В соответствии с разделом 3 разделительного баланса ООО "Строительная компания" передается кредиторская задолженность ООО "Строительная компания "Консоль" по договору аренды от 17.04.2007 N 828 земельного участка по адресу: г. Красноярск, Советский район, пер. Светлогорский, д. 9.

- согласно информационной выписке из Единого государственного реестра юридических лиц, полученным по состоянию на 14.10.2013, ООО "Строительная компания" является правопреемником ООО "Строительная компания "Консоль" в связи с его реорганизацией в форме разделения 06.04.2012, о чем в Едином государственном реестре юридических лиц сделана регистрационная запись 1122468020256.

ООО СК "Консоль" исключено из реестра юридических лиц 06.04.2012 в связи с реорганизацией в форме разделения (выписка из ЕГРЮЛ от 12.05.2014).

Дополнительным соглашением от 26.04.2012 N 2087 к договору произведена замена арендатора по договору аренды земельного участка от 17.04.2007 N 828 с ООО "Строительная компания Консоль" на ООО "Строительная компания". Дополнительное соглашение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 04.12.2012, номер регистрации 24-24-01/299/2012777.

Дополнительным соглашением от 14.05.2013 N 2306 к договору аренды земельного участка от 17.04.2007 N 828, срок его действия продлен по 27.02.2015. Данное дополнительное соглашение также зарегистрировано в ЕГРП что следует из выписки от 07.02.2014.

Согласно выписке из ЕГРП от 07.02.2014 в отношении вышеуказанного земельного участка зарегистрировано 04.12.2012 обременение в виде аренды в пользу ООО "Строительная компания" на срок с 04.12.2012 по 27.02.2015, договоров участия в долевом строительстве не зарегистрировано.

В соответствии с Уведомлением Управления Росреестра по Красноярскому краю от 23.04.2014 в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400056:0246 отсутствуют зарегистрированные права в ЕГРП.

Согласно акту от 05.05.2014 обследования земельного участка N 24:50:0400056:0246 составленного истцом, данный земельный участок не используется. К акту приложена фотография земельного участка.

По настоящему иску истцом заявлены требования о возврате земельного участка, обоснованные следующим:

- договор аренды N 828 от 17.04.207 прекращен в силу закона - правил абзаца 7 пункта 15 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 N 137 (в редакции Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты РФ";

- абзацем 7 пункта 15 статьи 3 указанного Федерального закона предусмотрено, что договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства, прекращается в случае, если лицо, которому предоставлен земельный участок, или лицо, к которому перешли права и обязанности по такому договору, по истечении шести месяцев с даты заключения договора аренды не получило в установленном порядке разрешение на строительство.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Отношения сторон по договору аренды земельного участка от 17.04.2007 N 828 регулируются статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации и главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 3 статьи 58 Гражданского кодекса Российской Федерации при разделении юридического лица его права и обязанности переходят к вновь возникшим юридическим лицам в соответствии с разделительным балансом.

По разделительному балансу обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания" от общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Консоль" переходит кредиторская задолженность по договору аренды земельного участка от 17.04.2007 N 828. Согласно разделу 3 разделительного баланса обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания" передается кредиторская задолженность общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Консоль" по договору аренды от 17.04.2007 N 828 земельного участка по адресу: г. Красноярск, Советский район, пер. Светлогорский, д. 9, что установлено в решении Арбитражного суда Красноярского края от 20.12.2013 по делу N а33-17249/2013 по спору между теми же сторонами.

В соответствии с пунктом 4 статьи 57 Гражданского кодекса Российской Федерации юридическое лицо считается реорганизованным, за исключением случаев реорганизации в форме присоединения, с момента государственной регистрации вновь возникших юридических лиц.

В силу пункта 3 статьи 16 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" реорганизация юридического лица в форме разделения с момента государственной регистрации последнего из вновь возникших юридических лиц считается завершенной, а юридическое лицо, реорганизованное в форме разделения, считается прекратившим свою деятельность.

Согласно информационной выписке из Единого государственного реестра юридических лиц, полученным по состоянию на 10.05.2014, ООО "Строительная компания" является правопреемниками ООО "Строительная компания "Консоль" в связи с его реорганизацией в форме разделения 06.04.2012, о чем в Едином государственном реестре юридических лиц сделаны регистрационная запись 1122468020256.

Следовательно, права и обязанности арендатора по договору перешли к ответчику, как к правопреемнику ООО "Строительная компания "Консоль".

Дополнительное соглашение к договору аренды N 828 от 17.04.2007 с заменой арендатора на ООО "Строительная компания" зарегистрировано в ЕГРП 04.12.2012.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Кроме указанных в пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в иных предусмотренных федеральными законами случаях (подпункт 7 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ установлено, что до 1 марта 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 1 октября 2005 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

В случае, если в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 1 октября 2005 года не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона.

Договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства, может быть заключен на срок не более чем пять лет.

Договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства, прекращается в случае, если лицо, которому предоставлен земельный участок, или лицо, к которому перешли права и обязанности по такому договору, по истечении шести месяцев с даты заключения договора аренды не получило в установленном порядке разрешение на строительство.

Указанная редакция пункта 15 Вводного закона введена подпунктом "б" пункта 2 статьи 26 Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты".

Статьей 38 Федерального закона N 232-ФЗ установлено, что подпункт "б" пункта 2 и пункт 3 статьи 26 настоящего Федерального закона вступают в силу со дня его официального опубликования (закон опубликован 23.12.2006 в "Российской газете").

Из материалов дела следует, что решение о предварительном согласовании места размещения объекта принято администрацией г. Красноярска распоряжением N 1738-арх от 08.08.2005, т.е. до 01.10.2005.

Договор аренды N 828 от 17.04.2007 заключен после вступления в силу новой редакции пункта 15 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции ФЗ от 18.12.2006 N 232-ФЗ), в силу чего на данный договор аренды распространяются правила пункта 15 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ о прекращении договора аренды для жилищного строительства в случае, если лицо, которому предоставлен земельный участок, или лицо, к которому перешли права и обязанности по такому договору, по истечении шести месяцев с даты заключения договора аренды не получило в установленном порядке разрешение на строительство.

Договор аренды N 828 от 117.04.2007 и дополнительное соглашение к договору аренды от 26.04.2012 N 2087 о замене арендатора зарегистрированы в ЕГРП 04.12.2012.

Доказательств, подтверждающих получение разрешения на строительство жилого дома на спорном земельном участке в течение 6 месяцев с момента подписания договора аренды с ООО СК "Консоль" либо с момента регистрации дополнительного соглашения N 2087 от 26.04.2012 в части арендатора, ответчиком в материалы дела не представлено.

Таким образом, договор аренды N 827 от 17.04.2012 прекратил свое действие в силу прямого указания закона по истечении 6 месяцев с даты его государственной регистрации.

Доводы ответчика о том, что в отсутствие уведомления об одностороннем отказе от договора, основан на неверном толковании норм права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае с договором аренды земельного участка, предоставленного для жилищного строительства, отменительное условие установлено законом N 137-ФЗ "О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Поскольку основанием прекращения договора является наличие условия, существующего независимо от воли арендодателя, связанного с поведением арендатора, а не отказ арендодателя от договора аренды, основания для применения правил пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют.

Обременение спорного земельного участка в виде аренды в пользу ООО "Строительная компания" в ЕГРП отсутствует, что подтверждается уведомлением Управления Росреестра по Красноярскому краю от 23.04.2014. Как пояснил истец, запись об аренде в отношении земельного участка погашена в ЕГРП на основании заявления Департамента МИ и ЗО администрации г. Красноярска в связи с прекращением договора аренды на основании пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Доводы ответчика о незаконных действиях органов местного самоуправления подлежат отклонению, как не подтвержденные документально. Ответчик не представил в материалы дела доказательств, подтверждающих признание соответствующих действий (бездействий) органов власти незаконными, нарушающими права и законные интересы ответчика.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку договор аренды N 828 от 17.04.2007 прекратил свое действие в силу прямого указания закона в порядке пункта 1 статьи 407,пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и абзаца 7 пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", земельный участок подлежит возврату истцу.

Доводы о том, что истец действует исключительно с целью причинения вреда ответчику, отклонен коллегией, поскольку правило абзаца 7 пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено в публичных интересах, муниципалитет заинтересован в эффективном использовании земель населенного пункта.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы Третий арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда Красноярского края от 14 мая 2014 года по делу N А33-2171/2014 основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принято с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем, на основании пункта 1 части 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 14 мая 2014 года по делу N А33-2171/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

О.В. Петровская

Судьи

В.В. Радзиховская Л.Е. Споткай