Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 августа 2014 г. N 13АП-12652/14

г. Санкт-Петербург

11 августа 2014 г.

Дело N А56-72718/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 04 августа 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 августа 2014 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Кашиной Т.А.

судей Аносовой Н.В., Сериковой И.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Колокольцевой О.С.,

при участии:

от истца (заявителя): представителя Ибрагимова В.Е., доверенность от 30.01.2014

от ответчика (должника): представителей Чистяковой Р.В., доверенность от 15.01.2014, Боглачевой Л.И., доверенность от 27.12.2013

от 3-х лиц: 1. представителя Чистяковой Р.В., доверенность от 01.02.2013 2. не яв., извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-12652/2014) ООО "Стройстиль" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.04.2014 по делу N А56-72718/2013 (судья Васильева Н.В.),

истец: Общество с ограниченной ответственностью "Стройстиль"

ответчик: Комитет по управлению городским имуществом

3-и лица: Открытое акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга", Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры

о расторжении договора и взыскании

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Стройстиль" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету по управлению городским имуществом (далее - ответчик, Комитет) о расторжении договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием от 14.12.2009 N 9239-АЗ/И и взыскании 4 550 000 руб.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, к участию в деле привлечены открытое акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд имущества) и Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (далее - КГИОП).

Ответчик обратился к истцу с встречным иском о расторжении договора N 9239-АЗ/И от 14.12.2009 купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием; возврате в государственную собственность Санкт-Петербурга: земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, город Павловск, Песчаный переулок, дом 9, лит. А, площадью 819 кв.м., кадастровый номер 78:42:16228:4 и жилого здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, город Павловск, Песчаный переулок, дом 9, лит. А, площадью 262,2 кв.м., кадастровый номер 78:42:16228:4:9, этажность - 2 и взыскании штрафа в размере 3% от цены продажи Объекта в размере 136 500 руб.

Решением от 14.04.2014 в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен.

Истец обжаловал решение в апелляционном порядке, считая его незаконным, необоснованным и подлежащим отмене в связи с неполным выяснением судом обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильным применением норм материального права, несоответствием изложенных в решении выводов обстоятельствам дела. Податель жалобы считает, что первоначальный иск подлежит удовлетворению, а в удовлетворении встречного иска следует отказать.

В заседании суда апелляционной инстанции истец поддержал доводы жалобы.

Ответчик против удовлетворения жалобы возражал, считая решение законным и обоснованным. ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" против удовлетворения жалобы возражало. Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения спора, своего представителя в заседание апелляционного суда не направил.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что между Фондом имущества (продавец), действующим на основании договора с Комитетом, и Обществом (покупатель) заключен договор N 9239-АЗ/И от 14.12.2009 купли-продажи земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, город Павловск, Песчаный переулок, дом 9, лит. А, площадью 819,0 кв.м., кадастровый номер 78:42:16228:4:, и расселенного жилого здания по адресу: Санкт-Петербург, город Павловск, Песчаный переулок, дом 9, лит. А, площадью 262,2 кв.м., кадастровый номер 78:42:16228:4:9, этажность - 2.

Оплата по договору произведена полностью 25.12.2009 в размере 4 550 000 руб., объекты недвижимости приняты покупателем по акту приема-передачи от 14.01.2010, право собственности на объекты зарегистрировано за Обществом 03.08.2010.

Здание относится к выявленным объектам культурного наследия "Дом С.Шнейдер" на основании приказа КГИОП от 20.02.2001 N 15; пунктом 3.2.3. договора на покупателя возложена обязанность по осуществлению реконструкции здания в течение 42 месяцев с момента заключения договора купли-продажи от 14.12.2009 N 9239-АЗ/И; данная обязанность является обременением земельного участка.

Истец и Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры 08.07.2010 заключили охранное обязательство N 9654 с приложением Акта осмотра технического состояния выявленного объекта культурного наследия от 26.01.2010, согласно которому на объекте предусмотрено: в течение 6-ти месяцев со дня заключения охранного обязательства выполнить техническое обследование несущих конструкций здания (фасадов, стен, перекрытий, стропильной системы, гидроизоляции) и предоставить на согласование в КГИОП; в течение 12-ти месяцев со дня заключения охранного обязательства на основании технического обследования разработать проект капитального ремонта и реставрации фасадов, с приспособлением для современного использования, предоставить на согласование в КГИОП; в течение 36-ти месяцев со дня заключения охранного обязательства выполнить капитальный ремонт здания и реставрацию фасадов, с приспособлением для современного использования, в соответствии с проектом, согласованным с КГИОП.

В результате технического обследования ООО "СПО "Эксперт-Строй" несущих и ограждающих конструкций здания установлено, что восстановительно-реставрационный ремонт существующего здания без полной его разборки невозможен, рекомендовано возведение нового здания с воссозданием его исторического облика.

Истец обратился с настоящим иском в суд, указав в исковом заявлении, что проданное ему здание не может быть использовано по назначению, предусмотренному договором, поскольку продавцом нарушено требование к качеству товара, недостатки товара являются неустранимыми, поэтому договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием подлежит расторжению, с взысканием с продавца 4 550 000 руб.

Во встречном иске Комитет, ссылаясь на то, что покупатель был осведомлен о состоянии объекта, поскольку в договоре дана характеристика продаваемого объекта и указаны его ограничения и обременения, а кроме того, покупатель заключил охранное обязательство, обязывающее его обеспечить сохранность объекта и осуществить его реконструкцию, потребовал расторжения договора купли-продажи на основании пункта 5.8 договора и возвращения в государственную собственность г. Санкт-Петербурга земельного участка с расположенным на нем зданием и взыскания с покупателя штрафа в размере 3% от цены продажи объекта.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела и ознакомившись с позицией сторон, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения первоначального иска и наличии оснований для удовлетворения встречного иска.

Оспаривая изложенные в решении выводы, истец указал, что проданное ему здание имело скрытые дефекты (аварийность и ветхость), о наличии которых он не был извещен продавцом, но устранение которых влечет затраты, сопоставимые по стоимости со строительством нового здания, а кроме того, по мнению истца, здание невозможно реконструировать, поскольку при полном его разборе само здание будет уничтожено.

Доводы жалобы отклоняются апелляционным судом по следующим основаниям.

Истец считает, что суд не учел выявленные техническим обследованием скрытые дефекты здания, его аварийность и ветхость, что свидетельствует о существенном нарушении договора другой стороной и позволяет требовать расторжения договора в порядке статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что спорный объект к моменту продажи уже был признан аварийным и нуждающимся в ликвидации аварийности, в связи с чем объект был включен в перечень аварийных зданий и земельных участков, предназначенных для продажи с торгов в соответствии с распоряжением правительства Санкт-Петербурга от 29.12.2003 N 33-рп "О продаже на торгах расселенных зданий и земельных участков, на которых они расположены" и распоряжением Комитета от 20.10.2009 N 2093-рз.

На основании указанных распоряжений на покупателя возложено обязательство по устранению аварийности здания путем осуществления реконструкции в течение 42 месяцев с момента заключения договора.

Следовательно, на момент подписания договора истец был осведомлен о том, что здание передано ему с обременением в виде обязанности осуществить реконструкцию объекта.

Таким образом, утверждение истца о том, что аварийность здания является его скрытым недостатком не основано на материалах дела и условиях договора, так как обязанность устранить аварийность здания путем осуществления его реконструкции указана в пункте 3.2.3 договора.

Кроме того, до момента проведения торгов покупатель имел возможность ознакомиться с объектом и изучить документацию о его характеристиках и техническом состоянии.

Таким образом, довод жалобы о наличии скрытых дефектов здания апелляционный суд не принимает.

Отклоняется и довод жалобы о том, что здание не подлежит реконструкции, что следует из заключения ООО "СПО "Эксперт-Строй", в котором указано на необходимость разборки здания при проведении восстановительно-реставрационного ремонта. Истец считает, что разборка здания исключает возможность его реконструкции, т.к. относится к строительным работам.

Данный довод не подтвержден надлежащими доказательствами.

Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция - это такие строительные работы, при выполнении которых происходит изменение параметров объекта капитального строительства, их частей, количества этажей, площади, и качества инженерно-технического обеспечения. Таким образом, строительные работы по реконструкции являются частным случаем строительных работ.

Истец считает, что разборка здания повлечет за собой прекращение права собственности на него в силу статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, т.к. произойдет гибель имущества.

Между тем, создание нового объекта в процессе реконструкции или разборки здания не всегда влечет прекращение права собственности на объект, что подтверждается судебной практикой (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.01.2011 по делу N А05-2128/2010), а кроме того, при прекращении права собственности на объект недвижимости вследствие разборки и реконструкции здания регистрация права собственности на вновь созданный объект осуществляется при предоставлении заявления о прекращении права на реконструированный объект.

Апелляционный суд считает, что истец не доказал невозможность реконструкции здания, т.к. из отчета ООО "СПО "Эксперт-Строй" следует, что восстановительно-реставрационный ремонт существующего здания без полной его разборки невозможен, а мероприятия по ликвидации аварийного состояния здания сведутся по затратам к возведению нового здания, в связи с чем указанной организацией рекомендовано возведение нового здания с воссозданием его исторического облика, то есть изложенные в отчете выводы носят рекомендательный характер. Из отчета не следует невозможность проведения реконструкции объекта, напротив, реконструкция объекта рассмотрена как возможный, но более затратный способ устранения аварийности здания.

При таких обстоятельствах довод истца о невозможности реконструкции объекта апелляционный суд считает необоснованными.

Истец ссылается на то, что решение противоречит пунктам 5.6, 5.8 договора согласно которым договор расторгается в случае неисполнения покупателем инвестиционных обязательств в срок более трех месяцев по отношению к установленному.

В соответствии с пунктом 3.2.3 договора покупатель обязался осуществить реконструкцию в течение 42 месяцев с момента заключения договора. Срок заключения договора 03.08.2010, следовательно срок исполнения обязательства по реконструкции объекта истек 03.02.2014. Трехмесячный срок установлен для случаев, когда нарушение покупателем срока, установленного пунктом 3.2.3 договора является незначительным и нет оснований расторгать договор. В настоящем же случае, как видно из материалов дела, истец к окончанию срока исполнения инвестиционных обязательств даже не приступил к их исполнению, следовательно, основания предполагать возможность завершения работ до истечения трехмесячного срока 03.05.2014 отсутствовали.

Истец оспаривает правомерность взыскания с него штрафа в размере 3% от цены продажи объекта.

В силу пункта 5.8. договора в случае невыполнения покупателем обязательств, предусмотренных пунктом 3.2.3. договора, в срок более 3 месяцев по отношению к установленному, договор расторгается в установленном законом порядке. При расторжении договора в государственную собственность Санкт-Петербурга возвращается участок, включая находящиеся на нем объекты недвижимости (здание, объект незавершенного строительства и т.д.), которые продавец вправе реализовать путем продажи на торгах в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и Санкт-Петербурга. Денежные средства, полученные от продажи участка, включая находящиеся на нем объекты недвижимости (здание, объект незавершенного строительства и т.д.) за вычетом суммы, затраченной продавцом па организацию продажи, суммы задатка (п. 2.2 договора), суммы штрафа (п. 5.6 договора), если штраф до расторжения договора не был уплачен, суммы судебных расходов, понесенных продавцом, возвращаются покупателю. Размер штрафа установлен в пункте 5.6 договора - 3% от цены продажи объекта.

Учитывая, что истец очевидно не мог исполнить свои обязательства в трехмесячный срок с момента его истечения 03.02.2014, апелляционный суд считает, что штраф взыскан с истца обоснованно.

Изложенные в решении выводы соответствуют обстоятельствам дела, нарушений норм материального и процессуального права судом первой инстанции не допущено.

При таких обстоятельствах основания для отмены или изменения решения отсутствуют.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.04.2014 по делу N А56-72718/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Т.А. Кашина

Судьи

Н.В. Аносова И.А. Серикова