|
22 августа 2014 г.
|
Дело N А63-1619/2014
|
Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 августа 2014 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Джамбулатова С.И.,
судей: Годило Н.Н., Жукова Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Днепровским А.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу сельскохозяйственного производственного кооператива (колхоза) имени Апанасенко на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.05.2014 по делу N А63-1619/2014 по иску сельскохозяйственного производственного кооператива (колхоза) имени Апанасенко, ОГРН 1022602621172, с. Дербетовка Апанасенковского района, к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", ОГРН 1027700485757, г. Москва, Министерству имущественных отношений Ставропольского края (ОГРН 1022601949644, г. Ставрополь), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ОГРН 1042600339737, г. Ставрополь, третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Деловой партнер", ОГРН 1022601948907, г. Ставрополь, об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:03:000000:331 в размере 855 000 руб. и обязании внести эту стоимость в ГКН (судья Орловский Э.И.), при участии в судебном заседании: от сельскохозяйственного производственного кооператива (колхоза) имени Апанасенко - Куцаенко С.В., доверенность от 11.03.2014, Мельника Р.П., доверенность от 11.03.2014; в отсутствие других лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
УСТАНОВИЛ:
сельскохозяйственный производственный кооператив (колхоз) имени Апанасенко (далее - кооператив) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - кадастровая палата), Министерству имущественных отношений Ставропольского края (далее - министерство) и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:03:000000:331, общей площадью 4 068 000 кв.м, расположенного по адресу: СПК колхоз имени Апанасенко, бригада N 1 - остаток поля N 149, граничащий с юга с железнодорожной веткой, с севера - с участком собственников 34 долей, бригада N 3 - остаток поля N 117, граничащий с юга с целиной собственников участка 577 долей, с севера - с земельным участком собственников 105 долей, бригада N 3 - остаток поля N 200, граничащий с севера с участком собственников 105 долей, с юга - с фермерским участком, с востока - с землями колхоза Маныч. Пастбища на землях бригады N 2, секция III, контур 54, Апанасенковский район, Ставропольский край, по состоянию на 01.01.2012 равной рыночной стоимости в размере 855 000 руб., и обязании внести эту стоимость в Государственный кадастр недвижимости в качестве новой кадастровой стоимости.
Решением суда от 19.05.2014 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с принятым решением, кооператив обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. По мнению заявителя, судом первой инстанции нарушены нормы материального и процессуального права, неверно определены предмет и основание иска, а также необоснованно отклонено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы для стоимости земельного участка.
Министерство направило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представители кооператива просили решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.
Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, выслушав представителей кооператива и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что кооперативом с собственниками земельных долей заключен договор аренды N 6 от 17.03.2008, по которому собственники обязались предоставить истцу земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером 26:03:0:0331 (в настоящее время кадастровый номер имеет вид -26:03:000000:331) площадью 406,8 га, расположенный в Апанасенком районе Ставропольского края, сроком на 10 лет.
Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08.04.2008 за номером 26-26-03/003/2008-321.
Согласно пункту 1.5 договора арендатор обязался ежегодно в течение срока действия договора производить уплату земельного налога за арендодателей в суммах, установленных законодательством РФ.
Приказом министерства от 25.12.2012 N 202 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае по состоянию на 01.01.2012, проведенной ООО "Деловой Партнер". В частности, в отношении земельного участка с кадастровым номером 26: 03:000000:331 утверждена кадастровая стоимость в размере 20 055 240 руб.
В период с 24 октября по 01 ноября 2013 года обществом с ограниченной ответственностью Центром экономического содействия "Бизнес-Ресурс" по заказу истца выполнены оценочные работы по определению рыночной стоимости спорного земельного участка и подготовлен отчет N 110.1/13 от 01.11.2013, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012 определена в размере 855 000 руб. (округленно).
На указанный отчет Некоммерческим партнерством "Межрегиональный союз оценщиков" дано положительное экспертное заключение нормативно-методической экспертизы N 790/21-13 от 09.12.2013.
В соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее - Закон 135-ФЗ), введенной в действие Федеральным законом от 22.07.2010 N 167-ФЗ, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Согласно статье 24.11 Закона 135-ФЗ рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется с учетом особенностей, установленных этим законом.
В соответствии со статьей 24.20 Закона 135-ФЗ в течение десяти рабочих дней с даты завершения рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, направляет сведения о кадастровой стоимости в орган кадастрового учета.
В течение десяти рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости орган кадастрового учета осуществляет их внесение в государственный кадастр недвижимости, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации (абзац 2 статьи 24.20 Закона 135-ФЗ).
Сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с момента их внесения в государственный кадастр недвижимости (абзац 3 статьи 24.20 Закона 135-ФЗ).
Согласно пункту 3 (ранее п. 3.1) Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый учет в связи с изменением сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости осуществляется на основании поступивших в соответствии со статьей 24.20 Закона 135-ФЗ в орган кадастрового учета сведений о кадастровой стоимости.
Статьей 3 Закона 135-ФЗ дано следующее понятие кадастровой стоимости - это стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
По иску об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости не требуется возложение решением суда на кадастровую палату обязанности внести изменения в государственный кадастр недвижимости.
В случае удовлетворения подобного иска в резолютивной части решения суда устанавливается новая кадастровая стоимость земельного участка, что в соответствии со статьей 24.20 Закона 135-ФЗ служит основанием для направления органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке (управлением Росреестра по Ставропольскому краю), в орган кадастрового учета (кадастровую палату) сведений об этой стоимости. Получение таких сведений органом кадастрового учета служит основанием для внесения изменений в ГКН в порядке части 3 (ранее части 3.1) статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221 -ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Таким образом, предъявленное к кадастровой палате требование не подлежит удовлетворению.
Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена непосредственно путем ее утверждения приказом министерства по результатам государственной кадастровой оценки.
Исходя из пункта 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92, надлежащим ответчиком при установлении кадастровой стоимости в ином размере должно выступать министерство.
Министерство не будет являться ответчиком в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке статьи 24.21 Закона 135-ФЗ в отношении вновь учтенных земельных участков и земельных участков, в отношении которых произошло изменение их качественных характеристик, то есть в случае, когда кадастровая стоимость определяется не в соответствии с размером, утвержденным для конкретного земельного участка, а расчетным путем с применением соответствующего удельного показателя кадастровой стоимости кадастрового квартала, в котором расположен земельный участок.
В этом случае ответчиком будет выступать орган, который осуществил определение кадастровой стоимости такого земельного участка (в настоящее время эти полномочия в порядке абзаца 2 статьи 24.21 Закона 135-ФЗ приказом Росреестра от 26.12.2011 N П/531 переданы кадастровой палате).
Необоснованна ссылка на правовые позиции, сформулированные в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11, поскольку они касаются случаев, когда нормы главы III. 1 Закона N 135-ФЗ не подлежат применению, о чем прямо указано в этом постановлении.
Согласно статье 3 Закона 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В соответствии с пунктом 7 Федерального стандарта оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требованиям к проведению оценки" (ФСО N 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256, подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода (пункт 20 ФСО N 1).
Согласно методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р (далее - Методические рекомендации), на сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.
В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки N 3 "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 254, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости); отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).
Согласно пункту 10 ФСО N 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.
В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка (пункт 12 ФСО N 3).
В соответствии с пунктом 13 ФСО N 3 в отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.
Пунктом 15 ФСО N 3 установлено, что в отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.
В представленном истцом отчете об оценке для определения рыночной стоимости использованы метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и метод капитализации земельной ренты в рамках доходного метода.
В рамках сравнительного подхода сравнение производилось с пятью земельными участками-аналогами, информация о сделках с которыми содержится в приложенных к отчету ответах Стешенко Л.А., Проскура Г.Ф. и Куцаенко С.В. на запрос оценщика.
Пункт 19 ФСО N 1 устанавливает требование о достоверности к информации, используемой при проведении оценки.
Принятые в качестве источников информации ответы Стешенко Л.А., Проскура Г.Ф. и Куцаенко С.В. содержат сведения о дате договоров купли-продажи с земельными участками сельскохозяйственного назначения, расположенными в Апанасенковском районе Ставропольского края, площадях земельных участков и ценах сделок.
В данных ответах отсутствует информация о том, кем являются указанные лица и какое отношение они имеют к сделкам. Проверка достоверности содержащейся в ответах информации оценщиком не проводилась, из отчета не следует, что оценщиком исследовались указанные в ответах договоры купли-продажи или иные документы. На странице 33 отчета указано лишь о том, что информация получена от участников рынка.
Судом первой инстанции установлено, что Куцаенко С.В., действующий в рамках судебного разбирательства как представитель истца, пояснил, что изложенная им в ответе оценщику информация получена им в связи с личным участием при заключении ряда договоров купли-продажи земельных участков в Апанасенковском районе (участие не было связано с участием в качестве продавца или покупателя).
Между тем при рассмотрении дела в суде достоверность использованных оценщиком сведений также не подтверждена, соответствующие договоры купли-продажи или иные подтверждающие доказательства не представлены.
Согласно подпункту "ж" пункта 8 ФСО N 3 в отчете об оценке должен содержаться анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 1, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому.
Согласно пункту 1 Методических рекомендаций метод сравнения продаж предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.
Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).
Таким образом, метод сравнения продаж предполагает сравнение объектов-аналогов с оцениваемым земельных участком по всем выявленным факторам, влияющим на стоимость, и обоснование каждой корректировки.
В разделе "Анализ рынка объекта оценки" (стр. 30 отчета) указаны ценообразующие факторы, которые используются оценщиком при оценке: качество прав, условия финансирования, условия продажи, условия рынка, местоположение, окружение, зона почвенно-климатических условий, целевое назначение, разрешенное использование, плодородие почв, физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.), транспортная доступность.
В соответствии с разделом V Методических рекомендаций для проведения оценки в границах земельного участка сельскохозяйственного назначения в соответствии с его экспликацией выделяются: сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокосы, пастбища, залежь и многолетние насаждения); земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции; земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутые водоемы.
При применении метода сравнения продаж корректировка цен аналогов ни по одному ценообразующему фактору не проводилась.
В обоснование неприменения корректировок оценщиком указано на то, что по фактору "вид разрешенного использования" аналоги и объект оценки имеют одинаковое разрешенное использование, по факторам "площадь", "конфигурация", "рельеф" и "транспортная доступность" - не выявлены существенные различия в характеристиках объектов-аналогов и объекта оценки.
В ответах Стешенко Л.А., Проскура Г.Ф. и Куцаенко С.В. не содержится какая-либо информация о рельефе, конфигурации, транспортной доступности, окружении и виде разрешенного использования аналогов (указана только категория - "сельскохозяйственного назначения", но не вид разрешенного использования, в том числе, если участки относятся к сельхозугодиям, то не указан вид сельскохозяйственных угодий).
По фактору "площадь" указание оценщика на отсутствие существенного различия противоречит фактическим характеристикам оцениваемого участка и аналогов. Так, спорный земельный участок имеет площадь 406,8 га, тогда как аналоги имеют площади: 19,26 га, 9,41 га, 18,82 га, 269,64 га, 6,42 га. То есть четыре из пяти аналогов в 10-20 раз меньше оцениваемого участка.
В рамках применения доходного
