Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 22 августа 2014 г. N 07АП-5908/14

г. Томск

22 августа 2014 г.

Дело N А45-5409/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 15 августа 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 августа 2014 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: Т.Е. Стасюк

судей: М.Ю. Кайгородовой, В.М. Сухотиной,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ю.В. Губиной,

при участии в судебном заседании:

от истца - Горохов Д.В. по доверенности от 18.10.2013, паспорт,

от ответчика - Сонина О.В. по доверенности от 05.09.2013, паспорт,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "СЛАРП" (N 07АП-5908/2014)

на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 05 мая 2014 года по делу N А45-5409/2014 (судья А.И. Айдарова)

по иску Общества с ограниченной ответственностью "СЛАРП" (ОГРН 1035402451798),

к Обществу с ограниченной ответственностью "Капитан Флинт" (ОГРН 1035402496458),

о выселении из нежилых помещений,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "СЛАРП" (далее - ООО "СЛАРП", истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Капитан Флинт" (далее - ООО "Капитан Флинт", ответчик) о выселении из нежилых помещений N N : подвал 1-11, 13-19, 1 этаж 1-3, 15-23, расположенных в подвале и на первом этаже здания по адресу: г. Новосибирск, ул. М. Горького, д. 64.

Исковые требования основаны на положениях статей 309, 450, 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что в период действия договора аренды ООО "Капитан Флинт" ненадлежащим образом исполняло обязанность по внесению арендных платежей, допуская просрочку и не погашая задолженность в полном объеме. Арендатором была допущена просрочка уплаты арендных платежей свыше 2 месяцев, на основании п. 5.2 договора аренды ООО "СЛАРП" 24 сентября 2013 года направило ответчику уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке с просьбой освободить и передать по акту возврата занимаемые нежилые помещения и погасить образовавшуюся задолженность. Ответчик спорные помещения не освободил и не передал их по акту возврата.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 05 мая 2014 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу решением, ООО "СЛАРП" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым заявленный иск удовлетворить, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; неправильное применение норм материального права.

В обоснование к отмене судебного акта заявитель указывает, что в связи с неоднократным невнесением ответчиком арендной платы с 06.02.2012 у истца возникло право расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке. 24.09.2013 ООО "СЛАРП" на основании п.5.2 заключенного между сторонами договора аренды направило ответчику уведомление о расторжении договора аренды с просьбой освободить и передать по акту занимаемые нежилые помещения, а также погасить образовавшуюся задолженность, воспользовавшись своим правом на расторжение договора аренды в одностороннем порядке, возникшим 06.02.2012. Отказывая в удовлетворении заявленного иска, суд первой инстанции необоснованно ссылался на условия заключенного между сторонами дополнительного соглашения к договору от 27.05.2013. Заявитель жалобы указывает, что п.5.2 договора аренды, предусматривающий право арендодателя на расторжение договора в случае неуплаты арендных платежей свыше двух месяцев, изменен не был. Кроме того, по мнению заявителя, в соответствии со статьей 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении или расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора. Дополнительное соглашение от 27.05.2013 обратной силы не имеет и действует для сторон договора лишь с 27.05.2013. В отношениях, возникших до 27.05.2013, стороны обязаны руководствоваться первоначальными положениями договора аренды. Действия директора ООО "СЛАРП" по направлению в адрес ответчика письма от 04.03.2014, совершенные в отношении расторгнутого договора, никоим образом не влияют на факт его расторжения с 24.09.2013. Договор является расторгнутым с 24 сентября 2013 года, несмотря на сохранение записи в ЕГРП.

Общество с ограниченной ответственностью "Капитан Флинт" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение Арбитражного суда Новосибирской области от 05 мая 2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям.

Представитель ответчика против доводов жалобы возражал, просил оставить ее без удовлетворение, решение суда первой инстанции - без изменения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между ООО "СЛАРП" (арендодателем) и ООО "Капитан Флинт" (арендатором) был заключен договор аренды нежилых помещений N 5 от 09 июля 2011 года (далее - договор), в соответствии с которым арендодатель за плату предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения N N : подвал 1-11, 13-19, 1 этаж 1-3, 15-23, расположенные в подвале и на первом этаже здания по адресу: г. Новосибирск, ул. М. Горького, д. 64 (далее - помещения), общей площадью 455,2 кв.м., с зоной обслуживания посетителей - 320,2 кв.м.

Пунктом 2.1 договора установлен срок договора аренды - 5 лет.

В соответствии с пунктом 3.1 договора сумма арендной платы составляет 291 328,00 руб. в месяц (НДС не предусмотрен).

Согласно пункту 3.3 договора оплата осуществляется не позднее 5 (пятого) числа текущего месяца путем перечисления суммы, определенной договором, в безналичном порядке на расчетный счет Арендодателя, либо наличными денежными средствами с соблюдением порядка наличных расчетов.

В соответствии с пунктом 5.2 договора арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае неуплаты арендных платежей свыше двух месяцев.

Согласно акту приема-передачи от 09.07.2011 помещения переданы арендодателем во временное пользование арендатору.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в УФРС России по Новосибирской области 11.11.2011.

Поскольку арендатором условия договора по оплате арендных платежей исполнялись ненадлежащим образом, ответчик допустил просрочку оплаты продолжительностью более двух месяцев, истец на основании п. 5.2 договора 24.09.2013 направил ответчику уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке с просьбой освободить и передать по акту возврата занимаемые нежилые помещения, а также погасить образовавшуюся задолженность.

В связи с тем, что ответчиком оплата задолженности в установленный в уведомлении срок произведена не была, помещения не были освобождены и переданы арендатором арендодателю, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленного иска, суд первой инстанции, руководствуясь условиями заключенного между сторонами дополнительного соглашения от 27.05.2013, статьями 451, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, указав, что ответчик, после изменения условий договора, не вправе руководствоваться первоначальными положениями договора, по условиям действовавшей на момент направления уведомления редакции договора аренды, срок внесения арендной платы за 2013 год не истек, в связи с чем, действия истца по направлению уведомления о расторжении договора до наступления срока исполнения обязательства и в отсутствие факты неоплаты арендной платы за 2013 свыше двух месяцев являются неправомерными.

Между тем, при вынесении решения суд первой инстанции не учел следующего.

Согласно ч. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с ч. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Частью 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.

Пунктом 5.2 договора аренды предусмотрено, что арендатор вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае неуплаты арендных платежей свыше двух месяцев.

Как следует из представленной истцом выписки с расчетного счета ООО "СЛАРП" за период с "01" января 2012 по "19" января 2014 года, а также актов сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2013 года по 17.09.2013 года, подписанных обеими сторонами, ответчиком оплата арендной платы за январь 2012 года произведена 30.03.2012, арендная плата за февраль 2012 года внесена 20.06.2012.

В последующие периоды (в 2013 году до 27.05.2013 года) ответчик также допускал нарушения сроков оплаты.

27.05.2013 между истцом и ответчиком подписано дополнительное соглашение к договору аренды N 5 от 09.07.2011, которым изменен порядок внесения арендной платы (помесячно или единовременным платежом в течение года, но не позднее 31 декабря соответствующего года), установлен общий срок договора, равный 30 годам.

Истцом в адрес ответчика было направлено уведомление (л. д. 34), которым ООО "СЛАРП" уведомило арендатора о расторжении договора аренды N 5 от 09.07.2011 с момента получения уведомления в порядке п.5.2 договора в связи с невнесением арендной платы свыше двух месяцев, просило освободить и возвратить нежилые помещения, оплатить задолженность, уведомление получено ООО "Капитан Флинт", что ответчиком в ходе рассмотрения дела не оспаривалось. Уведомление получено ответчиком 24.09.2013.

Суд первой инстанции, делая необоснованный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, не учел, что на момент заявления истцом о досрочном расторжении договора аренды в одностороннем порядке, основания для заявления об отказе от договора имелись.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Поскольку в дополнительном соглашении к договору аренды от 27.05.2013 стороны не согласовали распространение его действия на предшествующий его заключению период, содержащиеся в нем изменения условия о порядке внесения арендной платы может быть применено только к отношениям, с момента заключения данного договора.

Соответственно, в период, предшествовавший заключению сторонами дополнительного соглашения к договору аренды от 27.05.2013, действовал порядок оплаты пользования арендованным имуществом, установленный пунктами 3.3 и 3.4 договора аренды, согласно которым арендатор должен был вносить арендную плату ежемесячно, не позднее 5 числа текущего месяца.

Истец, направляя ответчику уведомление о расторжении договора, полученное последним 24.09.2013, воспользовался правом на расторжение договора аренды, возникшим у арендодателя еще до изменения порядка оплаты, в связи с невнесением арендатором арендной платы более двух месяцев в сроки, предусмотренные пунктом 3.3 договора.

При таких обстоятельствах, вывод суда о том, что на день заявления истцом об одностороннем отказе от исполнения договора срок внесения арендной платы еще не истек, применительно к периоду до 27.05.2013, является необоснованным и не соответствует обстоятельствам дела.

Довод ответчика о том, что после заявления об отказе от исполнения договора истец продолжал считать договор действующим, подлежит отклонению, поскольку последующие действия сторон не имеют правового значения применительно к прекращенному договору в силу пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Пунктом 4.3.7 договора предусмотрено, что арендатор обязан возвратить помещение в течение двух календарных дней после прекращения договора арендодателю по акту возврата в состоянии пригодном для дальнейшего использования.

Поскольку договор аренды расторгнут, у ответчика отсутствуют законные основания для занятия арендованных ранее помещений, а требование истца об обязании ответчика возвратить помещения основано на ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и подлежит удовлетворению.

При таких обстоятельствах, требования истца о выселении арендатора из нежилых помещений, возложении на ответчика обязанности освободить помещения законны и обоснованы.

Несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, влекут отмену решения Арбитражного суд Новосибирской области от 15 мая 2014 года (пункт 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом того, что заявленные исковые требования удовлетворены, судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 05 мая 2014 года по делу N А45-5409/2014 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Иск удовлетворить.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью "Капитан Флинт" освободить и передать Обществу с ограниченной ответственностью "СЛАРП" нежилые помещения площадью 455,2 кв. м, расположенные в здании по адресу: г. Новосибирск, ул. М. Горького, д. 64, в подвале помещения с номерами 1-11,13-19; и на первом этаже здания помещения с номерами 1-3, 15-23, согласно приложениям N 2, 3 к договору аренды нежилых помещений N5 от 09 июля 2011 года.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Капитан Флинт" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "СЛАРП" 4000 руб. расходов по государственной пошлине по исковому заявлению и 2000 руб. расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

Т.Е. Стасюк

Судьи

М.Ю. Кайгородова В.М. Сухотина