Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 августа 2014 г. N 09АП-30128/14

г. Москва

25 августа 2014 г.

Дело N А40-188058/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 18 августа 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 августа 2014 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Кораблевой М.С.,

судей Красновой С.В., Левиной Т.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Филатовой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Фирмы "ЭНКА ИНШААТ ВЕ САНАЙИ АНОНИМ ШИРКЕТИ" на решение Арбитражного суда г. Москвы от "26" мая 2014 г., принятое судьей Березовой О.А., по делу N А40-188058/2013 по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) к Фирме "ЭНКА ИНШААТ ВЕ САНАЙИ АНОНИМ ШИРКЕТИ";

о взыскании долга, пени

при участии в судебном заседании:

от истца: Киселева Ю.В. по доверенности от 20.12.2013;

от ответчика: Никитченко А.А. по доверенности от 17.02.2014, Симонян Р.С. по доверенности от 17.02.2014;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Фирме "ЭНКА ИНШААТ ВЕ САНАЙИ АНОНИМ ШИРКЕТИ" (далее - ответчик) о взыскании 17 868 143 руб. 58 коп., в том числе 15 026 470 руб. 66 коп. в виде арендной платы по договору аренды земельного участка от 28.03.96 N М-01-004884, начисленной за период с 4-го квартала 2012 года по 2-й квартал 2013 года, и 2 841 672 руб. 92 коп. в виде пеней за просрочки в уплате арендной платы, начисленной за период с 06.10.2003 по 21.06.2013.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 26.05.2014 заявленные требования удовлетворены в частично: с ответчика взыскано 15 672 305 руб. 41 коп., в том числе 15 026 470 руб. 66 коп. арендной платы и 645 834 руб. 75 коп. неустойки. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Фирма "ЭНКА ИНШААТ ВЕ САНАЙИ АНОНИМ ШИРКЕТИ" обратилась в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, иск следует удовлетворить частично, взыскав с ответчика 16 784,21 руб. неустойки за просрочку внесения арендной платы за период с 1 квартала по 2 квартал 2013 года, в удовлетворении остальной части иска следует отказать.

В обоснование жалобы указывает, что вывод суда первой инстанции о применении к договору аренды регулируемой арендной платы не соответствует обстоятельствам дела. Увеличение арендной платы, произведенное истцом в одностороннем порядке без учета трехпроцентного лимита, установленного договором аренды, является существенным нарушением прав ответчика на использование земельного участка без каких-либо препятствий и вмешательств со стороны истца. Ответчик полагает, что к заключенному до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации договору аренды не подлежит применению порядок определения размера арендной платы, установленный в соответствии с п. 3 ст. 36 ЗК РФ и Постановления Правительства Москвы от 23.04.2006 N 273-ПП.

В судебном заседании апелляционного суда представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель ответчика поддержал доводы жалобы, просил решение суда отменить и принять новый судебный акт.

Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд считает, что решение следует оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Как усматривается из материалов дела, между Москомземом (правопредшественник истца) и ответчиком заключен договор аренды земельного участка от 28.03.1996 N М-01-004884, в соответствии с которым ответчику на 49 лет предоставлены в аренду земельные участки площадью около 1, 02 га м на площади Павелецкого вокзала и площадью около 0, 24 га по 1-му Зацепскому проезду для строительства и дальнейшей эксплуатации административного здания.

По состоянию на дату заключения договора размер арендной платы составлял 17 591 87231 840 ЭКЮ в год.

Договором установлено, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон и не чаще одного раза в течение года. Кроме того, арендная плата может пересматриваться досрочно по требованию любой из сторон в случаях изменения базовых ставок земельных платежей и в других случаях, предусмотренным законодательством, при этом стороны договорились о том, что в этом случае размер арендной платы при исчислении в долларах США не может увеличиться более чем на 3 % по отношению к предыдущему году.

В соответствии с п. 3.1 договора арендная плата уплачивается ежеквартально равными частями не позднее 25-го числа последнего месяца квартала.

Впоследствии в договор вносились изменения и дополнения. Так, по дополнительному соглашению от 23.12.1996 размер арендной платы составил 141 271 ЭКЮ в год (в соответствии с распоряжениями мэра Москвы от 01.10.96 N 347/1-РМ, от 06.12.96 N 570/1-РМ); по дополнительному соглашению от 20.05.1997 арендная плата уплачивается в долларах США, пересчет начисленной арендной платы производится по курсу ЭКЮ на 15-е число второго месяца квартала; дополнительным соглашением от 19.09.97 уточнена площадь земельного участка (12 536 кв. м), изменен размер арендной платы - 140 553, 63 ЭКЮ в год; дополнительным соглашением от 24.03.98 размер арендной платы уменьшен до 70 276, 82 ЭКЮ в год.

В соответствии с дополнительным соглашением от 06.06.2000, зарегистрированным 16.11.2000, размер арендной платы определен в соответствии с распоряжениями мэра Москвы от 25.09.98 N 980-РМ, от 02.04.99 N 285-РМ, Законами города Москвы от 24.12.99 N 40 "О бюджете города Москвы на 2000 год", от 29.09.99 N 34 "Об основах платного землепользования в Москве" в размере 1 418 603 руб. 85 коп. в год, срок уплаты установлен не позднее 5-го числа первого месяца квартала начиная с 01.07.2000, размер неустойки установлен в размере 0, 2 % за день просрочки начиная с 6-го числа первого месяца квартала по день уплаты.

Из приложения 1 к дополнительному соглашению от 06.06.2000 следует, что по состоянию на дату подписания сторонами этого соглашения размер арендной платы определялся сторонами исходя из:

размера земельного участка (12 536 кв. м);

базовой ставки арендной платы (180 000 руб. за 1 га);

коэффициента дифференциации (4, 030);

коэффициента инфляции (1, 56).

По дополнительному соглашению от 20.05.2001 арендная плата уплачивается в рублях, из соглашения следует, что оно заключено на основании заявления ответчика и в соответствии с распоряжением мэра Москвы от 02.04.99 N 285-РМ.

По дополнительному соглашению от 13.08.2002 размер арендной платы с учетом Закона города Москвы от 27.12.2000 N 41 "О бюджете города Москвы на 2001 год", Федеральными законами от 31.12.00 N 227-ФЗ "О федеральном бюджете на 2000 год", от 27.12.2000 N 150-ФЗ "О федеральном бюджете на 2001 год", от 30.12.2001 N 194-ФЗ "О федеральном бюджете на 2002 год", от 14.12.2001 N 163-ФЗ "Об индексации ставок земельного налога" составил 1 461 161 руб. 97 коп. в год (с 01.07.2001), 1 504 996 руб. 83 коп. в год (с 01.01.2002).

Из приложения 1 к дополнительному соглашению от 13.08.2002 следует, что по состоянию на дату подписания сторонами этого соглашения размер арендной платы определялся сторонами исходя из:

размера земельного участка (12 536 кв. м);

базовой ставки арендной платы (540 000 руб. за 1 га);

коэффициента дифференциации (4, 030);

коэффициента инфляции (1, 72 (с 01.07.2001), 2, 4 (с 01.01.2002)).

По дополнительному соглашению от 07.08.2003 размер арендной платы с учетом Федеральных законов от 14.12.2001 N 163-ФЗ и от 24.07.2002 N 110-ФЗ составил 1 550 146 руб. 73 коп. в год.

Из приложения 1 к дополнительному соглашению от 07.08.2003 следует, что по состоянию на дату подписания сторонами этого соглашения размер арендной платы определялся сторонами исходя из:

размера земельного участка (12 536 кв. м);

базовой ставки арендной платы (540 000 руб. за 1 га);

коэффициента дифференциации (4, 030);

коэффициента инфляции (4, 32).

Обращаясь с настоящим иском в суд, Департамент указал, что за период с 4-го квартала 2012 года по 2-й квартал 2013 года истец начислил арендную плату в размере 16 496 477 руб., ответчиком за указанный период уплачена арендная плата в размере 1 162 610 руб. 07 коп., с учетом имевшейся у ответчика переплаты в размере 307 396 руб. 27 коп., задолженность по расчету истца составляет 15 026 470 руб. 66 коп. За период с 01.10.2012 арендная плата начислялась ответчику исходя из кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы в размере 1,5 % от кадастровой стоимости.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Договор аренды заключен сторонами до принятия Земельного кодекса Российской Федерации.

В п. 16 постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) указано, что в силу абзаца второго п. 1 ст. 424 ГК Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (в частности, п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно п. 2 ст. 422 ГК Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Судебная коллегия отклоняет довод апелляционной жалобы о том, что к заключенному до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации договору аренды не подлежит применению порядок определения размера арендной платы, установленный в соответствии с п. 3 ст. 36 ЗК РФ и Постановления Правительства Москвы от 23.04.2006 N 273-ПП.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Вместе с тем регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному и до вступления в силу этого федерального закона, но только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

В п. 19 постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции от 25.01.2013 N 13) указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. Не требуется вносить изменения в договор аренды и в случае, описанном в п. 20 постановления, а именно если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Следовательно, из п. 16 и 19 постановления Пленума ВАС Российской Федерации следует, что к договору, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость регулирования платы по договору аренды уполномоченным на то органом, регулируемая арендная плата применяется, во-первых, в случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям, во-вторых, в случае, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке, и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором, в-третьих, в случае, если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении актов публично-правового образования, установивших правила определения арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования.

Из представленного договора аренды (пункт 3.3 договора) следует, что стороны при его подписании, во-первых, связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям, во-вторых, установили порядок исчисления размера арендной платы исходя из правил, установленных публично-правовым образованием, указав при этом, что размер арендной платы корректируется при изменении актов этого публично-правового образования.

По состоянию на дату подписания сторонами договора аренды порядок определения арендной платы за землю на территории города Москвы устанавливался распоряжением Мэра Москвы от 06.12.92 N 470-РМ "О дополнениях к распоряжению Вице-мэра от 31.03.92 N 173-РВМ", которым устанавливалась базовая ставка арендной платы за 1 га земли в территориально-экономической оценочной зоне г. Москвы N 5 в размере 184 000 ЭКЮ.

Распоряжениями мэра Москвы от 01.10.96 N 347/1-РМ "О мерах экономического регулирования использования земель Москвы" и от 06.12.96 N 570/1-РМ установлена базовая ставка арендной платы в размере 56 060 ЭКЮ за 1 га земли в территориально-экономической оценочной зоне г. Москвы N 5, в связи с чем сторонами подписано дополнительное соглашение к договору от 23.12.96.

Впоследствии порядок определения размера арендной платы за землю на территории города Москвы изменен распоряжениями Мэра Москвы от 25.09.98 N 980-РМ "Об арендной плате за землю в городе Москве", от 02.04.99 N 285-РМ "Об изменении ставок арендной платы за землю с 1 января 1999 года", постановлением Правительства Москвы от 12.02.2002 N 107-ПП. В частности, указанными актами устанавливались Положение о порядке определения размера арендной платы за землю в городе Москве, базовые ставки ежегодной арендной платы за землю по категориям арендаторов и видам целевого использования земель, различные коэффициенты к этим ставкам.

Размер арендной платы, указанный в приложениях 1 к дополнительным соглашениям от 06.06.2000, от 13.08.2002, от 07.08.2003, определен на основании перечисленных нормативных правовых актов города Москвы, на что указано и в приложениях, и в преамбуле к дополнительным соглашениям.

В дополнительных соглашениях стороны сослались на Закон города Москвы от 16.07.97 N 34 "Об основах платного землепользования в городе Москве", в котором устанавливался порядок определения арендной платы за земельные участки на территории города Москвы. После подписания дополнительного соглашения от 07.08.2003 иные изменения и дополнения в договор аренды не вносились, в то время как порядок исчисления арендной платы за земли на территории города Москвы изменился.

Постановлением от 25.04.2006 N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" Правительство Москвы утвердило ставки арендной платы за землю в городе Москве согласно приложению 1, а именно в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, а в п. 2 постановления установило, что эти ставки применяются при заключении договоров аренды и дополнительных соглашений к ним с 01.07.2006.

Постановлением от 10.09.2012 N 477-ПП Правительство Москвы внесло в постановление от 25.04.2006 N 273-ПП изменения. В частности, п. 1 дополнен нормой о том, что арендная плата за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и земельные участки на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена, с 01.10.2012 исчисляется по ставкам, установленным приложением 1, то есть в процентах от кадастровой стоимости земельного участка.

Распоряжением Мэра Москвы от 11.09.2012 N 744-РМ признаны утратившими силу распоряжения мэра Москвы от 25.09.98 N 980-РМ и от 02.04.99 N 285-РМ.

На основании изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что с 01.10.2012, после принятия распоряжения Мэра Москвы от 11.09.2012 N 744-РМ и постановления Правительства Москвы от 10.09.2012 N 477-ПП, арендная плата за землю в городе Москве исчисляется исключительно по ставкам, установленным приложением 1 к постановлению Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП, то есть исходя из кадастровой стоимости земельного участка, вне зависимости от времени заключения договора аренды земельного участка.

В период с 01.07.2006 до 01.10.2012 арендная плата по договорам аренды, заключенным в период до 01.07.2006, исчислялась и уплачивалась исходя из размера, установленного договором, с учетом коэффициента 1, 1, устанавливаемого законами города Москвы о бюджете города Москвы, принимаемыми на очередной календарный (финансовый) год.

Из представленного истцом расчета следует, что арендная плата за спорный период начислена ответчику в полном соответствии с указанными нормативными правовыми актами, а именно с 01.10.2012 - исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Начисление ответчику арендной платы за спорный период правомерно произведено исходя из кадастровой стоимости земельного участка и ставки в размере 1, 5 % от этой стоимости и в отсутствие подписанных сторонами дополнительных соглашений, которыми арендная плата устанавливалась бы в размере 1, 5 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Отклоняется довод заявителя апелляционной жалобы о том, что в соответствии с п. 3.3 договора увеличение размера арендной платы ограничено 3 % по отношению к предыдущему году, поскольку данное условие договора установлено сторонами при условии исчисления арендной платы в долларах США, однако в течение последних более чем 10-ти лет арендная плата исчисляется в рублях.

На основании изложенного суд правомерно удовлетворил заявленные исковые требования и с учетом применения исковой давности взыскал с ответчика задолженность по арендной плате в размере 15 026 470 руб. 66 коп.

Статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно п. 5.3.12 договора предусмотрена ответственность арендатора за нарушение срока уплаты арендной платы в виде неустойки (пени) в размере 0, 7 % от суммы платежа за день просрочки начиная с 26-го числа последнего месяца квартала по день уплаты.

За нарушение сроков внесения арендной платы в соответствии с условиями договора истцом начислена пеня 645 834 руб. 75 коп., которая обоснованно взыскана судом первой инстанции с учетом применения ст. 333 ГК РФ о снижении ее размера.

Исходя из изложенного, судом первой инстанции дана надлежащая оценка обстоятельствам дела и у судебной коллегии не имеется оснований для их переоценки.

Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

Расходы по госпошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. ст. 110, 266 - 268, 271, п. 1 ст. 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от "26" мая 2014 г. по делу N А40-188058/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

М.С. Кораблева

Судьи

С.В. Краснова Т.Ю. Левина