Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 8 сентября 2014 г. N 03АП-4084/14

г. Красноярск

08 сентября 2014 г.

Дело N А33-2132/2014

Резолютивная часть постановления объявлена "03" сентября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен "08" сентября 2014 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего - Бабенко А.Н.

судей: Белан Н.Н., Радзиховской В.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Козловой Т.Е.

при участии:

от ОАО "РЖД": Субботина Ю.В. представитель по доверенности от 11.12.2012

от ФГП ВО ЖДТ России: Березин С.В., представитель по доверенности от 10.07.2013

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ОАО "Российские железные дороги" на решение Арбитражного суда Красноярского края

от "02" июня 2014 года по делу N А33-2132/2014, принятое судьей Баукиной Е.А.

установил:

открытое акционерное общество "Российские железные дороги" в лице филиала Красноярская железная дорога (далее - ОАО "РЖД", истец) (ИНН 7708503727, ОГРН 1037739877295) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к федеральному государственному предприятию "Ведомственная охрана железнодорожного транспорта Российской Федерации" в лице филиала на Красноярской железной дороге (далее - ФГП ВО ЖДТ России, ответчик) (ИНН 7701330105, ОГРН 1037701021841) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 695 806 рулей 73 копеек.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 03.03.2014 возбуждено производство по делу.

Решением от 02.06.2014 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, просит отменить обжалуемое решение и удовлетворить требование истца в части взыскания арендной платы в сумме 302 524 рублей 67 копеек за период с 03.06.2013 по 12.06.2013, в обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, указал следующее:

- по условиям договора купли-продажи право собственности на объект недвижимости возникает у покупателя с даты государственной регистрации права;

- условиями договора купли-продажи предусмотрено, что обязательства продавца передать имущество покупателю считаются исполненными после подписания сторонами акта приема-передачи имущества;

- таким образом, с учетом положений Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" и условий договора купли-продажи обязательство по оплате арендных платежей прекращается с момента оформления сторонами акта приема-передачи объекта продажи от продавца к покупателю.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда жалоба принята к производству, ее рассмотрение назначено на 03.09.2014.

От истца в материалы дела поступил отзыв, в котором доводы апелляционной жалобы отклонены.

Надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы иные лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, на основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы в обжалуемой части. Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы отклонил.

Поскольку от лиц, участвующих в деле, возражения не поступили, суд апелляционной инстанции в соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверяет законность и обоснованность обжалуемого определения в части.

При повторном рассмотрении настоящего дела арбитражным апелляционным судом установлены следующие обстоятельства.

Между ОАО "РЖД" (арендодатель) и ФГП ВО ЖДТ России (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности ОАО "РЖД", от 01.11.2010 N ЦРИА/4/а/1311010000/06/003684 (далее - договор аренды), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество, а именно: нежилое здание (литер В, В1 В2, В3, Б), общей площадью 920,7 кв. м. (в том числе офисные помещения площадью 700,2 кв. м. и гараж площадью 220,5 кв. м.), расположенное по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Деповская, 37 (пункт 1.1. договора).

Пунктом 2.1. договора аренды установлено, что настоящий договор действует 11 месяцев.

Согласно пункту 9.6 договора аренды в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В силу пункта 2.2 договора аренды на момент подписания настоящего договора недвижимое имущество находится в пользовании арендатора (т.е. объект является фактически принятым арендатором).

Согласно пункту 5.1. договора аренды размер арендной платы за аренду недвижимого имущества составляет 766 556 рублей 13 копеек в месяц.

ОАО "РЖД" письмом от 26.09.2012 г. уведомило ФГП ВО ЖДТ России, что с 15.10.2012 размер арендной платы с учетом инфляции будет составлять 907 574 рублей в месяц, в том числе НДС (18%) - 138 443 рублей 49 копеек

Между ОАО "РЖД" (продавец) и ФГП ВО ЖДТ России (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 03.06.2013 N Д-726НРИ/НЮ (далее - договор купли-продажи), согласно которому продавец обязуется передать в собственность, а покупатель оплатить и принять следующее недвижимое имущество: нежилое здание (лит. В, В1, В2, В3, Б), общей площадью 920,7 кв. м., принадлежащий продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 20.03.2004 серия 24 ГР N009761 выданным Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Красноярского края, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20 марта 2004 года сделана запись N 24:01:126.2003-123. Объект расположен по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Деповская, д. 37 (пункт 1.1. договора).

В соответствии с пунктом 2.1. договора купли-продажи цена объекта установлена сторонами в размере 3548000 рублей, включая налог на добавленную стоимость.

Покупатель обязуется оплатить цену объекта, указанную в пункте 2.1. договора в течение 10 дней с даты подписания сторонами договора путем перечисления всей суммы на счет продавца (пункт 3.1. договора купли-продажи).

В силу пункта 4.1 договора купли-продажи объект, а также имеющаяся у продавца строительная и техническая документация на это имущество передается продавцом покупателю по акту приема-передачи в течение десяти дней после поступления денежных средств на счет продавца в полном объеме.

Платежным поручением от 10.06.2013 N 1068 ФГП ВО ЖДТ России перечислило на счет продавца по договору купли-продажи покупную цену в размере 3 548 000 рублей.

Акт приема-передачи недвижимого имущества к договору купли-продажи подписан сторонами 12.06.2013.

Ответчик платежными поручениями от 17.05.2013 N 1038 на сумму 907 574 рублей, от 24.06.2013 N 1359 на сумму 60 504 рублей 94 копейки перечислил арендную плату за пользование зданием до 12.06.2013.

Право хозяйственного ведения ФГП ВО ЖДТ России на нежилое здание (лит. В, В1, В2, В3, Б), общей площадью 920,7 кв. м., расположенное по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Деповская, 37, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.06.2013.

Истец полагает, что за период с 03.06.2013 по 25.06.2013 у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в размере 695 806 рублей 73 копеек, которая ответчиком не оплачена.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ОАО "РЖД" в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В рамках настоящего дела истец просит взыскать с ответчика арендную плату за пользование нежилым зданием в период с момента заключения договора купли-продажи этого здания от 03.06.2013 и до даты государственной регистрации права хозяйственного ведения ответчика на здание 26.06.2013, поскольку ответчик до заключения договора купли-продажи от 03.06.2013 пользовался зданием на основании договора аренды от 01.11.2010, а в пункте 6.2. договора определен иной момент, с которого переходит право собственности от продавца к покупателю, учитывая, что сторонами акт приема-передачи здания подписан 12.06.2013.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленного требования, исходил из того, что заключая договор купли-продажи от 03.06.2013 N Д-726НРИ/НЮ, стороны прекратили обязательство ответчика по внесению арендной платы по ранее заключенному между сторонами договору аренды (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В апелляционной жалобе истец просит отменить обжалуемое решение и удовлетворить требование истца в части взыскания арендной платы в сумме 302 524 рублей 67 копеек за период с 03.06.2013 по 12.06.2013.

Повторно оценив представленные в материалы дела доказательств с учетом установленных по делу обстоятельств и норм права, подлежащих применению к спорным отношениям суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы истца и отмены обжалуемого решения по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации, если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента.

В соответствии с пунктом 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума N 73) при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

Основной обязанностью продавца согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Вместе с тем, соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

Из материалов дела следует, что акт возврата арендатором (покупателем) здания арендодателю (продавцу) после заключения договора купли-продажи от 03.06.2013 не оформлялся. Здание, приобретенное по договору купли-продажи от 03.06.2013, всегда оставалось во владении покупателя. Акт приема-передачи здания от 12.06.2013 был подписан сторонами на основании пункта 77 приказа ОАО "РЖД" от 07.11.2009 N 150 "О порядке распоряжения недвижимым имуществом ОАО "РЖД".

Соглашением сторон не предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

Таким образом, применительно к настоящему спору следует, что обязанность арендодателя по передаче арендатору предмета купли-продажи исполнена в момент заключения договора купли-продажи, то есть 03.06.2013. Договор купли-продажи считается заключенным с момента его подписания. Следовательно, ответчик с 03.06.2013 до государственной регистрации перехода права собственности 26.06.2013 не вправе распоряжаться переданным ему объектом недвижимости, но мог безвозмездно владеть, пользоваться недвижимым имуществом и нести риск его случайной гибели в силу статей 458, 459 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Договором купли-продажи от 03.06.2013 иной момент прекращения арендных отношений не установлен.

Довод истца о том, что в пунктах 4.2., 4.3., 6.2. договора купли-продажи от 03.06.2013 определен иной момент, с которого прекращается обязанность арендодателя по внесению арендной платы, не соответствует буквальному толкованию содержания указанных пунктов договора.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума N 73 судам необходимо учитывать, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 данного постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

Если в соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то по смыслу статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении договора аренды. Сохранение в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.

Суд первой инстанции, при принятии обжалуемого решения, руководствовался тем, что поскольку арендная плата за период с 03.06.2013 по 12.06.2013 ответчиком оплачена, а 12.06.2013 нежилое здание передано ФГП ВО ЖДТ России по договору купли-продажи, основания для удовлетворения исковых требований ОАО "РЖД" о взыскании задолженности по арендной плате за период с 03.06.2013 по 25.06.2013 в сумме 695 806 рублей 73 копеек отсутствуют.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они прямо противоречат разъяснениям, изложенным в пункте 5 Постановление Пленума N 73 и положениям пункта 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации в соответствии с которыми, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и обязательства по внесению арендной платы прекращаются с момента заключения договора купли-продажи арендованного имущества.

Учитывая положение Постановление Пленума N 73 и с учетом конкретных обстоятельств настоящего дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что начисление арендной платы с момента заключения сторонами договора купли-продажи ранее арендуемого помещения является незаконным и арендодатель не имеет права на получение арендной платы с 03.06.2014.

Вместе с тем, неправильное применение норм права не повлекло принятие неправильного судебного акта.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 2 пункта 35 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" в случае несогласия суда только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения, суд апелляционной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть.

Учитывая изложенные обстоятельства, обжалуемое решение на основании пункта 1 части 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.

Доводы истца о том, что условиями договора купли-продажи предусмотрено, что обязательства продавца передать имущество покупателю считаются исполненными после подписания сторонами акта приема-передачи имущества - 12.06.2013 подлежат отклонению как противоречащие положениям пункта 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации и вышеизложенным разъяснениям Постановления Пленума N 73.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от "02" июня 2014 года по делу N А33-2132/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

А.Н. Бабенко

Судьи

Н.Н. Белан В.В. Радзиховская