Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 сентября 2014 г. N 19АП-4664/14

город Воронеж

09 сентября 2014 г.

Дело N А14-12925/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 02 сентября 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 сентября 2014 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Поротикова А.И.,

судей Суховой И.Б.,

Ушаковой И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Черенковой Е.С.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Реал Эстейт "Галерея Чижова": Абрамовой Е.В., представителя по доверенности б/н от 15.11.2013;

от Администрации городского округа город Воронеж: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа город Воронеж на решение Арбитражного суда Воронежской области от 18.06.2014 по делу N А14-12925/2013 (судья Кораблева Г.Н.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Реал Эстейт "Галерея Чижова" (ОГРН 1053600236139, ИНН 3666124149), г.Воронеж, к администрации городского округа город Воронеж (ОГРН 1023601575733, ИНН 3650002882), г.Воронеж, об урегулировании разногласий по договору купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Реал Эстейт "Галерея Чижова" (далее - ООО "Реал Эстейт "Галерея Чижова", истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском к Администрации городского округа город Воронеж (далее - ответчик, Администрация) об урегулировании разногласий по договору купли-продажи нежилого N Ц-XXX-13 встроенного помещения I в лит. А, А1 площадью 83,2 кв.м, расположенного по адресу: г.Воронеж, проспект Революции, д.53, изложив пункты 1.1, 2.2.1 и 2.2.2 договора в следующей редакции (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ):

"Пункт 1.1. "Продавец" продает, а "Покупатель" приобретает в собственность, в рассрочку сроком на 7 лет, арендуемое у администрации городского округа город Воронеж в соответствии с договором аренды N 6-854-03 от 12.08.2003 нежилое встроенное помещение I в лит. А, А1, площадью 83,2 кв.м, стоимостью без учета процентов за предоставленную рассрочку 948 057 рублей, расположенное по адресу: г.Воронеж, проспект Революции, 53 (далее "предмет договора"). На сумму денежных средств, по которой предоставлена рассрочка, взимаются проценты в размере одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на день заключения договора купли-продажи, которая составляет 8,25 % годовых".

"Пункт 2.2.1. С учетом предоставленной рассрочки в срок до 01 октября 2020 года включительно оплатить "Продавцу" за приобретенное помещение денежные средства в размере 948 057 рублей, а также проценты на сумму денежных средств по уплате которых предоставлена рассрочка, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования (8,25 %) Центрального банка РФ".

"Пункт 2.2.2. В срок по 01.11.2013 оплатить 18 457 рублей - основной платеж и дополнительно проценты за предоставленную отсрочку. В дальнейшем ежемесячно в срок по "1" число каждого месяца оплачивать 11 200 рублей - основной платеж равными частями, а также дополнительно: проценты за предоставленную рассрочку, начисляемые согласно пункту 2.2.1. Договора. В срок по 01.10.2020 г. должна быть произведена полная оплата "предмета договора". Порядок расчета денежных средств по предоставленной рассрочке приведен в приложении N 1. "Покупателю" предоставляется право досрочной оплаты "предмета договора".

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 18.06.2014 по делу N А14-12925/2013 требования истца удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, Администрация городского округа город Воронеж обратилась в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просила названное решение отменить и принять по делу новый судебный акт об оставлении иска без рассмотрения.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции 02.09.2014 г. заявитель апелляционной жалобы не явился.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения вышеназванного лица о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в его отсутствие, в порядке статей 123, 156, 266 АПК РФ.

Представитель ООО "Реал Эстейт "Галерея Чижова", явившийся в судебное заседание, в отношении доводов апелляционной жалобы возражал, полагая обжалуемое решение суда законным и обоснованным по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу, просил названное решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителя истца, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции в силу следующего.

Как усматривается из материалов дела, ООО "Реал Эстейт "Галерея Чижова" является арендатором на основании договора аренды от 12.08.2003 N 6-854-03 нежилого встроенного помещения I в лит. А, А1, расположенного по адресу: г. Воронеж, проспект Революции, 53.

Арендуемое обществом помещение находится в муниципальной собственности, что подтверждается соответствующим свидетельством о государственной регистрации права собственности от 08.04.2014 серии 36-АД N 458549. Согласно названному свидетельству и данным технической инвентаризации общая площадь объекта составляет 83,2 кв.м.

На основании заявления ООО "Реал Эстейт "Галерея Чижова" и в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" администрацией городского округа город Воронеж был издан приказ от 30.09.2013 N 238, в силу которого названное имущество в преимущественном порядке подлежало продаже ООО "Реал Эстейт "Галерея Чижова".

Администрация направила в адрес общества проект договора купли-продажи N Ц-ХХХ-13 нежилого встроенного помещения I в лит. А, А1, расположенного по адресу: г. Воронеж, проспект Революции, 53. По условиям проекта договора цена помещения, определенная оценщиком по заданию продавца, по состоянию на дату оценки (15.09.2013), составила 3 030 551 руб.

Общество представило в администрацию протокол разногласий к договору купли-продажи N Ц-ХХХ-13, в котором указало выкупную цену помещения в размере 788 670 руб.

Администрация городского округа город Воронеж не согласилась с условиями истца.

Полагая, что указанная администрацией стоимость нежилого встроенного помещения не соответствует его действительной рыночной стоимости, истец обратился в суд с настоящим требованием (с учетом последующих уточнений).

Судебная коллегия, проанализировав представленные материалы дела, также как суд области полагает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению в силу следующего.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно части 2 статьи 4 Закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В части 4 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ указано, что в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение 30 дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Материалами дела подтверждается, что Администрация направила в адрес общества проект договора купли-продажи N Ц-ХХХ-13 нежилого встроенного помещения I в лит. А, А1, расположенного по адресу: г. Воронеж, проспект Революции, 53. По условиям проекта договора цена помещения, определенная оценщиком по заданию продавца, по состоянию на дату оценки (15.09.2013), составила 3 030 551 руб.

Общество представило в администрацию протокол разногласий к договору купли-продажи N Ц-ХХХ-13, с указанием выкупной цены помещения в размере 788 670 руб., в отношении которой ответчик выразил несогласие.

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 445 ГК РФ сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как было указано ранее, разногласия между сторонами при заключении спорного договора возникли в отношении выкупной цены подлежащего передаче имущества.

Федеральным Законом от 02.07.2013 N 144-ФЗ, вступившим в силу с 01.07.2013, статья 4 Закона N 159-ФЗ дополнена частью 4.1, согласно которой течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Аналогичное положение содержится и в пункте 2 части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ (в редакции Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ), в соответствии с которым субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих муниципальным образованиям, в целях их приватизации.

Законом об оценочной деятельности предусмотрено, что при совершении сделок купли-продажи применяется рыночная стоимость объекта оценки, которая отражается в отчете об оценке объекта оценки. При этом для целей оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта недвижимости, изложенные в части 4 статьи 11 Закона об оценочной деятельности, устанавливают обязательное указание в отчете оценщика - даты определения стоимости объекта оценки.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, при оспаривании субъектом малого и среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки в судебном порядке, определение цены выкупаемого имущества, при назначении экспертизы в соответствии со статьей 82 АПК РФ, должно осуществляться на ту же дату, которая использована оценщиком в качестве даты оценки (дата по состоянию на которую была определена рыночная стоимость объекта недвижимости).

Учитывая имеющиеся разногласия сторон по определению стоимости выкупаемого имущества, судом первой инстанции по ходатайству истца и с согласия ответчика была назначена судебная экспертиза в порядке статьи 82 АПК РФ для определения рыночной стоимости спорного объекта, проведение которой было поручено федеральному бюджетному учреждению - Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

В соответствии с заключением от 25.02.2014 N 288/ч6-3 рыночная стоимость одного квадратного метра нежилого встроенного помещения I в лит. А, А1, расположенного по адресу: г. Воронеж, проспект Революции, дом 53, по состоянию на 15.09.2013 составила 12 633 руб. (с учетом налога на добавленную стоимость), 10 259 руб. (без учета налога на добавленную стоимость).

Впоследствии, учитывая уточнение площади спорного помещения в соответствии с данными текущей инвентаризации и свидетельством о государственной регистрации права собственности от 08.04.2014 серии 36-АД N 458549, судом по ходатайству сторон была назначена экспертиза для определения рыночной стоимости спорного объекта.

По результатам данной экспертизы (заключение эксперта ООО "Астрея" от 02.06.2014 N 011/0614) рыночная стоимость нежилого встроенного помещения I в лит. А, А1 площадью 83,2 кв.м, расположенного по адресу: г.Воронеж, проспект Революции, д.53, по состоянию на 15.09.2013 составила 948 057 руб. (без учета налога на добавленную стоимость).

Материалами дела подтверждается, что в связи с наличием вышеназванных результатов экспертизы истец уточнил в порядке статьи 49 АПК РФ исковые требования и просил считать принятым условие о цене выкупаемого объекта в размере 948 057 руб.

Доказательств, опровергающих выводы судебных экспертиз, ответчиком не представлено.

При изложенных обстоятельствах суд области пришел к верному выводу о том, что разногласия между сторонами при заключении договора купли-продажи N Ц-XXX-13 следует урегулировать, изложив пункты 1.1, 2.2.1 и 2.2.2 договора в редакции, предложенной истцом.

Обжалуя принятое по делу решение, Администрация городского округа город Воронеж ссылается на то обстоятельство, что истцом в ходе рассмотрения настоящего дела были уточнены заявленные требования не только в отношении цены договора, но и в отношении площади подлежащего передаче помещения.

Отсутствие доказательств соблюдения досудебного порядка урегулирования разногласий между сторонами в отношении стоимости помещения с измененной площадью, по мнению ответчика, является основанием для оставления без рассмотрения уточненного требования истца.

Судебная коллегия не может согласиться с указанным доводом апелляционной жалобы в силу следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Из материалов дела следует, что истец, в связи с проведенной по делу экспертизой и с учетом изменения сведений о площади спорного помещения в соответствии с данными текущей инвентаризации и свидетельством о государственной регистрации права собственности от 08.04.2014 серии 36-АД N 458549, уточнил в порядке статьи 49 АПК РФ исковые требования и просил считать принятым условие о цене выкупаемого объекта в размере 948 057 руб.

Указанное выше свидетельство о государственной регистрации права собственности и результаты проведенной по делу экспертизы, определившей рыночную стоимость спорного помещения, с учетом изменения его площади, послужившие основанием для уточнения исковых требований, были представлены суду в ходе рассмотрения настоящего дела и, как следствие, были известны ответчику.

Кроме того, в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчиком не было высказано возражений по сути уточненных исковых требований.

При изложенных обстоятельствах довод заявителя апелляционной жалобы о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора по уточненным исковым требованиям в том смысле, который отражен в пункте 2 части 1 статьи 148 АПК РФ, подлежит отклонению.

Иных доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

В силу изложенного решение Арбитражного суда Воронежской области от 18 июня 2014 по делу N А14-12925/2013 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы относится на ее заявителя.

Администрация городского округа город Воронеж в силу статьи 333.37 Налогового кодекса РФ освобождена от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 18 июня 2014 по делу N А14-12925/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.И. Поротиков

Судьи

И.Б. Сухова И.В. Ушакова