Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 сентября 2014 г. N 16АП-2593/14

г. Ессентуки

09 сентября 2014 г.

Дело N А63-11151/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 02 сентября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 сентября 2014 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Годило Н.Н.,

судей: Бейтуганова З.А., Жукова Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Огай А.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе индивидуального предпринимателя Вилисова Леонида Георгиевича на решение от 02.06.2014 по делу N А63-11151/2013 Арбитражного суда Ставропольского края,

по иску индивидуального предпринимателя Вилисова Леонида Георгиевича, г. Кисловодск, ОГРНИП 306262835400038,

к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации,

кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ОГРН 1027700485757,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: министерство имущественных отношений Ставропольского края, г. Ставрополь, ОГРН 1022601949644, общество с ограниченной ответственностью Аудиторскую компанию "ЮЭКО - АУДИТ", г. Лермонтов, ОГРН 1022603423820, администрация города-курорта Кисловодска Ставропольского края, г. Кисловодск, ОГРН 1022601316418, общество с ограниченной ответственностью "Элит-Мастер", г. Кисловодск, ОГРН 1022601314097,

об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:34:140211:124 общей площадью 1 515 кв.м, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012 в сумме 3 739 020 (Три миллиона семьсот тридцать девять тысяч двадцать) рублей;

об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:34:140211:122 общей площадью 2 442 кв.м, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012 в сумме 6 026 856 (Шесть миллионов двадцать шесть тысяч восемьсот пятьдесят шесть) рублей;

об обязании органа кадастрового учета внести действительную рыночную стоимость земельных участков, расположенных г. Кисловодск, ул. Чапаева, 87 "Н",

при участии в судебном заседании: от Вилисова Л.Г.: представителя Лобжанидзе Д.В. по доверенности от 01.06.2014, Вилисова Л.Г.(лично), в отсутствие иных лиц извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Вилисов Леонид Георгиевич (далее - истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ставропольскому краю, (далее - ответчик, кадастровая палата) об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:34:140211:124 общей площадью 1 515 кв.м, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012 в сумме 3 739 020 (Три миллиона семьсот тридцать девять тысяч двадцать) рублей; об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:34:140211:122 общей площадью 2 442 кв.м, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012 в сумме 6 026 856 (Шесть миллионов двадцать шесть тысяч восемьсот пятьдесят шесть) рублей; об обязании органа кадастрового учета внести действительную рыночную стоимость земельных участков, расположенных г. Кисловодск, ул. Чапаева, 87 "Н" (уточненные требования).

Решением от 02.06.2014 суд в иске отказал.

Не согласившись с принятым решением, предприниматель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, представителей сторон, и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, предприниматель является собственником земельных участков с кадастровыми номерами 26:34:140211:122, 26:34:140211:124, расположенными по адресу: Ставропольский край, г. Кисловодск, ул. Чапаева, 87 "Н", с разрешенным использованием - "под производственное здание", что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав от 07.02.2014 N N 15/004/2014-009, 15/004/2014-010.

Согласно кадастровым выпискам N N 26/501/14-88364, 26/501/14-88471 от 19 февраля 2014 года, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:34:140211:122 составляет 16 131 265 рублей 92 копейки, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:34:140211:124 составляет 10 004 726 рублей 40 копеек.

Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25.12.2012 N 203 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 01.01.2012. В частности, в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:34:140211:122 утверждена кадастровая стоимость в размере 16 131 265,92 рублей, в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:34:140211:124 утверждена кадастровая стоимость в размере 10 007 726,40 рублей, исходя из вида разрешенного использования земельных участков - "под производственное здание".

16 декабря 2013 года ООО АК "ЮЭКО-АУДИТ" выполнило оценочные работы по определению рыночной стоимости указанных земельных участков и подготовило отчет об оценке N 402-11-13, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:34:140211:122 по состоянию на 01.01.2012 определена в размере 6 026 856 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:34:140211:124 по состоянию на 01.01.2012 определена в размере 3 739 020 рублей.

На отчет об определении рыночной стоимости от 16.12.2013 N 402-11-13 было получено положительное экспертное заключение некоммерческого партнерства "Сообщество специалистов-оценщиков "СМАО" от 24 декабря 2013 года N 13/11-184/ЭЗ/77/1.

Полагая, что отчетом об оценке от 16.12.2013 N 402-11-13 определена рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 26:34:140211:122, 26:34:140211:124, индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с иском об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В соответствии с действующим законодательством и правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, обязанность доказывания определения рыночной стоимости на дату установления кадастровой стоимости возлагается на истца.

Согласно статьям 9 и 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В материалы дела представлено положительное экспертное заключение некоммерческого партнерства "Сообщество специалистов-оценщиков "СМАО" от 24 декабря 2013 года N 13/11-184/ЭЗ/77/1.

С учетом требований действующего законодательства и содержания экспертизы, данный вид экспертизы не предусматривает проверку правильности определения рыночной стоимости объекта или подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком.

В обоснование требования истец ссылается на результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов, с кадастровым номером 26:34:140211:122, площадью 2 442 кв.м, с кадастровым номером 26:34:140211:124, площадью 1 515 кв.м, расположенных по адресу: Ставропольский край, г. Кисловодск, ул. Чапаева, 87 Н. В подтверждение требований истец представил отчет от 16.12.2013 N 402-11-13, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:34:140211:122 по состоянию на 01.01.2012 определена в размере 6 026 856 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:34:140211:124 по состоянию на 01.01.2012 определена в размере 3 739 020 рублей.

Оценив заключение эксперта, суд первой инстанции пришел к выводу о его несоответствии действующему законодательству, указал причины, по которым пришел к такому выводу.

В соответствии со статьей 24.19 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В пункте 4 статьи 15 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" указано, что орган государственной власти или орган местного самоуправления, утвердившие в установленном законодательством Российской Федерации порядке результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, в срок не более чем пять рабочих дней со дня утверждения таких результатов представляет в орган кадастрового учета копию акта об утверждении таких результатов.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11 разъяснено: установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.

Принимая во внимание изложенное, а также то, что посредством экспертизы отчета достигается цель независимой и объективной оценки объекта, следует, что отчет от 16.12.2013 N 402-11-13 при наличии отмеченных судом первой инстанции недостатков и отсутствии иного экспертного заключения не может считаться достоверным доказательством установления рыночной стоимости земельного участка.

Таким образом, суд правомерно счел, что требование истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:34:140211:122 размере 6 026 856 рублей, земельного участка с кадастровым номером 26:34:140211:124 в размере 3 739 020 рублей, определенной по состоянию на дату 01 января 2012 года, не может быть удовлетворено.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, относительно отсутствия недостатков у представленного отчета эксперта являлись предметом исследования при рассмотрении дела по существу, фактические обстоятельства установлены правильно, им дана надлежащая правовая оценка, по результатам которой судом указано о несоответствии отчета от 16.12.2013 N 402-11-13 положениям федеральных стандартов оценки.

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 254, при составлении отчета об оценке, оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости); отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

Из смысла пункта 13 ФСО N 3 следует, что содержание отчета об оценке должно быть доступно для понимания любого пользователя, не имеющего специальных познаний в области оценочной деятельности. В отчете последовательно должен быть описан процесс определения стоимости объекта оценки, позволяющий понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления рыночной стоимости объекта.

В нарушение принципа однозначности (пункт 4 ФСО N 3) сведения, содержащиеся в отчете, вводят в заблуждение пользователей отчета и допускают неоднозначное толкование.

Согласно описанию в таблице 8 (стр. 48 отчета) для аналога N 1 установлена иная категория земель (земли промышленности), по сравнению с объектами оценки (земли населенных пунктов). Категория земель является важнейшим ценообразующим фактором, так как обуславливает правовое положение земельного участка. Кадастровая стоимость определялась исходя из конкретного деления земельных участков по категориям. Обоснование равнозначности земельных участков, рассматриваемых категорий оценщиком не представлено. Отсутствие корректировок по рассматриваемому параметру необоснованно.

На странице 41 отчета содержится вывод оценщика, о том, что использование рассматриваемых земельных участков под производство, склады, является наиболее экономически целесообразным, следовательно, оценка земельных участков как условно свободных от улучшений (стр. 52) является не обоснованной так же, как и отсутствие корректировок.

В таблице N 9 (стр. 48-49) информация по ценообразующему фактору "условия продажи" описана неоднозначно. Па параметру "условия продажи" указано - "не рыночные". Разъяснений по данному фактору не представлено. Если оценщик использовал информацию уже о совершенных сделках, корректировка на уторговывание в размере 12% с отрицательным значением не применима.

Оценщиком так же не обоснован отказ от принятия корректировки на разницу в площади объектов оценки и аналогов (стр. 52-53). Рисунок 11 (стр. 53) (зависимость цены продажи от площади) является частью расчета корректировки с применением регрессионного анализа. При этом ни формула, ни непосредственные расчеты не представлены.

По объектам-аналогам не представлена информация по таким ценообразующим факторам как выход на красную линию, транспортная доступность. Отсутствие корректировок по указанным параметрам не оговорено.

В таблицах N 1 и N 7 (стр. 9, 37-38) представлено описание количественных и качественных характеристик объектов оценки, в том числе улучшение земельного участка, однако в таблице N 9 (стр. 48-50) по данному пункту корректировка с положительным заключением не внесена.

Вышеуказанные корректировки проведены в нарушение принципа обоснованности и без учета положения пункта 24 ФСО N 1 о необходимости обоснования используемой оценщиком информации, результатов, суждений. При проведении расчетов с целью определения рыночной стоимости оспариваемого земельного участка в отчете в должной степени не использованы сведения о количественных и качественных характеристиках объекта оценки. Часть из внесенных корректировок, а также отказ от применения корректировок не обоснован.

Таким образом, в результате проведения недостоверного расчета была упущена возможность внесения существенных корректировок по ценообразующим факторам.

В обоснование иска индивидуальным предпринимателем так же было представлено экспертное заключение N 13/11-184/ЭЗ/77/1 на отчет об определении рыночной стоимости земельных участков. Согласно информации, изложенной в названном заключении, экспертиза проводилась только на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности (далее - нормативно-методическая экспертиза).

Нормативно-методическая экспертиза не предполагает проверку проведенных расчетов и выводов оценщика, а так же размер полученной итоговой суммы. Данный вид экспертизы определяет правильность применения методики проведения оценки, а следовательно не является доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта. При этом индивидуальный предприниматель отказался от проведения в рамках дела судебной экспертизы для определения рыночной стоимости спорных земельных участков.

Суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что объекты аналоги не соответствуют объектам оценки, а информация о них, использованная в отчете, не отвечает критериям достаточности.

Принимая во внимание изложенное, отчет от 26.07.2013 N 122/01/13 не может быть признан надлежащим, а рыночная стоимость, определенная в нем отношении спорных земельных участков, достоверной.

Из материалов дела следует, что судом объявлялся перерыв с целью разрешения вопроса о назначении экспертизы, однако истец о назначении экспертизы в суде первой инстанции ходатайства не заявлял. Уважительные причины, по которым о назначении экспертизы не было заявлено, заявителем не приведены.

Суд апелляционной инстанции считает, что в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не представил ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции доказательств в обоснование доводов исковых требований и апелляционной жалобы, поэтому доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты по изложенным выше основаниям и отклоняются за необоснованностью.

В ходе повторной оценки представленных доказательств и установления всех юридически значимых обстоятельств оснований для удовлетворения апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции не установлено.

Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Исходя из изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания для удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 02.06.2014 по делу N А63-11151/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

Н.Н. Годило

Судьи

З.А. Бейтуганов Е.В. Жуков