Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 8 сентября 2014 г. N 07АП-7371/14

г. Томск

8 сентября 2014 г.

Дело N А67-2402/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 01 сентября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 сентября 2014 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ходыревой Л.Е.,

судей: Кривошеиной С.В., Хайкиной С.Н.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лачиновой К.А. с применением средств аудиозаписи

при участии в заседании:

от заявителя: Пимоновой Т.В. по доверенности от 26.08.2013 (на 3 года)

от ответчика: Зульбухаровой Р.Р. по доверенности от 14.04.2014 (по 31.12.2014)

от третьих лиц: Администрации - Упиралова Д.В. по доверенности от 05.05.2014 (по 31.12.2014), ООО "Лизинг-Инвест" без участия (извещено)

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области на решение Арбитражного суда Томской области от 25 июня 2014 года по делу N А67-2402/2014 (судья Сулимская Ю.М.)

по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Красота-Сад Мечты" (ИНН 7014042324, ОГРН 1047000071403) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (ИНН 7017107837, ОГРН 1047000304823)

с привлечением в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации Томского района (ОГРН 1067014000019, ИНН 7014044522), ООО "Лизинг Инвест" (ОГРН 1082224002442, ИНН 2224121319)

о признании незаконным решений от 03.03.2014 г. N 01/011/2014-49, от 03.03.2014 года N 01/011/2014-48,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Красота-Сад Мечты" (далее - ООО "Красота-Сад Мечты", Общество, Заявитель) обратилось в Арбитражный суд Томской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (далее - Ответчик, Управление, Управление Росреестра по Томской области) о признании незаконным решений от 03.03.2014 г. N 01/011/2014-49, от 03.03.2014 г. N 01/011/2014-48.

Решением Арбитражного суда Томской области от 25 июня 2014 года требования заявителя удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, Управление обратилось с апелляционной жалобой в Седьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Томской области отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям:

- не может быть зарегистрировано прекращения права аренды без прекращения ипотеки по правилам, установленным п.1 ст.25 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ; для проведения государственной регистрации необходимо прекратить в ЕГРП регистрационную запись об ограничении в виде ипотеки на указанные земельные участки либо предоставить дополнительные соглашения о внесении изменений в зарегистрированный договор ипотеки на указанные земельные участки;

- в связи с отсутствием заявления (в том числе залогодержателя) о прекращении ипотеки (залога права аренды) у ответчика не имелось оснований для государственной регистрации, запись о залоге не может быть погашена автоматически.

Подробно доводы Управления изложены в апелляционной жалобе, поддержаны его представителем в судебном заседании.

ООО "Красота-Сад Мечты" и Администрация Томского района в отзывах на апелляционную жалобу просят решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Представители заявителя и Администрации в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержали доводы отзывов на апелляционную жалобу, при этом представитель общества указал, что сохранение аренды только потому, что есть запись об ипотеке, невозможно, права ООО "Лизинг Инвест" не могут быть нарушены регистрационными действиями административного органа.

Третье лицо ООО "Лизинг Инвест" в отзыве на апелляционную жалобу поддерживает доводы апеллянта, просит отменить судебный акт; надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатом направленной копии судебного акта (ч. 1 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ)), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции не явилось. В порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие стороны.

Проверив материалы дела в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 23.08.2007 г. между ООО "Красота-Сад Мечты" (арендатор) и Администрацией Томского района муниципального образования "Томский район" (арендодатель) заключен Договор аренды N 173, на основании которого арендодатель предоставил арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, с кадастровым номером 70:14:0100040:339, площадью 207 792 кв. м., расположенный по адресу: Томская область. Томский район, окрестности с. Кафтанчиково, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, наименование ориентира: нежилое строение, почтовый адрес ориентира: Томская область. Томский район, с. Кафтанчиково, ул. Лесная, 2, участок находится примерно в 2 750 м. от ориентира по направлению на юг (л.д. 23-25).

12.10.2007 г. между ООО "Красота-Сад Мечты" и Администрацией заключен Договор аренды N 238, на основании которого арендодатель предоставил арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, с кадастровым номером 70:14:0100041:130, площадью 358 100 кв. м., расположенный но адресу: Томская область, Томский район, окрестности д. Кандинка, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, наименование ориентира: подстанция (окрестности д. Кандинка), участок находится примерно в 300 м. от ориентира по направлению на север (л.д. 26-28).

26.06.2008 г. ООО "Красота-Сад Мечты" заключило с Обществом с ограниченной ответственностью "Лизинг Инвест" (далее - ООО "Лизинг Инвест") Договор об ипотеке, передав в залог последнему право аренды указанных земельных участков.

19.12.2013 г. между ООО "Красота-Сад Мечты" и Администрацией Томского района заключены Соглашение N 74 о расторжении Договора аренды N 238 от 12.10.2007 г., Соглашение N 87 о расторжении Договора аренды N 173 от 23.08.2007 г., а также составлены соответствующие Акты приемки-передачи земельных участков (л.д. 90-94).

ООО "Красота-СМ" обратилось в Управление Росреестра по Томской области с заявлениями о государственной регистрации соглашений о расторжении вышеуказанных договоров на земельные участки (л.д. 94-95).

В сообщениях от 03.03.2014 г. N 01/011/2014-49, от 03.03.2014 г. N 01/011/2014-48 Управление Росреестра по Томской области уведомило ООО "Красота-СМ" об отказе в государственной регистрации права. В качестве оснований для отказа в государственной регистрации указано, что регистрация невозможна, в связи с тем, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) содержатся сведения о том, что право аренды заявителя на указанные земельные участки, обременены ипотекой, возникшей на основании Договора об ипотеке от 26.06.2008 г., заключенного между ООО "Красота-Сад Мечты" (залогодатель) и ООО "Лизинг Инвест" (залогодержатель). Кроме того, в указанных решения указано, что государственная регистрация расторжений договоров аренды на земельные участки без заявлений о регистрации записи об ипотеке, представления дополнительного соглашения (об изменении предмета ипотеки), не может быть совершена.

Считая, что отказ, содержащийся в Сообщениях от 03.03.2014 г. N 01/011/2014-49, от 03.03.2014 г. N 01/011/2014-48 Управления в государственной регистрации является незаконным, необоснованным, противоречащим нормам действующего законодательства, заявитель обратился в суд с заявлением о признании незаконными данных решений.

Принимая судебный акт об удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из незаконности отказа регистрирующего органа, поскольку заявителем на государственную регистрацию представлены все необходимые документы, а ответчиком не представлены доказательства наличия объективных причин, препятствовавших государственной регистрации.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания незаконными действий государственного органа, исходя из содержания части 2 статьи 201 АПК РФ, необходимо установление факта такого действия, то есть совершения соответствующим органом определенных действий при наличии обязанности их совершить в силу закона, противоправности, то есть несоответствия такого действия закону или иному ненормативному акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Согласно части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ, обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно пункту 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов не-движимого имущества на момент совершения сделки.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 названного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 17 Закона о государственной регистрации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона о государственной регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Судом установлено, что по Договорам аренды (N 173 от 23.08.2007 г. и N 238 от 12.10.2007 г.) ООО "Красота-СМ" предоставлены земельные участки с кадастровыми номерами 70:14:0100041:130, 70:14:0100041:339. Данные Договоры аренды зарегистрированы в установленном законом порядке 06.12.2007 г., 23.10.2007 г. Соглашениями N 74 и N 87 от 19.12.2013 г. вышеуказанные Договоры аренды земельных участков расторгнуты.

До вынесения обжалуемых отказов в государственной регистрации, содержащихся в сообщениях от 03.03.2014 г. N 01/011/2014-49 и от 03.03.2014 г. N 01/011/2014-48 по решению регистратора Управления Росреестра по Томской области, содержащемуся в Уведомлениях N 01/011/2014-48 от 30.01.2014 г., N 01/011/2011-49 от 30.01.2014 г., государственная регистрация приостановлена. В вышеуказанных Уведомлениях также указано, что для проведения государственной регистрации необходимо погасить регистрационную запись об ипотеке (л.д. 74-77).

В соответствии с абз. 11 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Согласно п.1, п.2 ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской федерации (далее - ГК РФ) в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Как следует из п.1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно п.1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. В соответствии с п.п.1, 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Как установлено судом и не оспаривается лицами, участвующими в деле, Договоры аренды от N 238 от 12.10.2007 г., N 173 от 23.08.2007 г. расторгнуты Соглашениями N 74 N 87 от 19.12.2013 г.; между заявителем и Администрацией Томского района составлены Акты приемки-передачи, в соответствии с которыми арендодатель принял, а арендатор передал вышеуказанные земельные участки.

Учитывая изложенное, суд пришел к правильному выводу о том, что вышеуказанные соглашения о расторжении договор аренды земельных участков подлежат государственной регистрации.

Независимо от наличия записи об ипотеки, заявителю и его арендодателю не могут чиниться препятствия в регистрации соглашений о расторжении договоров аренды.

При этом, суд правомерно не принял во внимание доводы ответчика о наличии зарегистрированного обременения в виде ипотеки права аренды, препятствующего проведению государственной регистрации прекращения аренды по следующим основаниям.

Согласно п.п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Основания отказа в государственной регистрации прав перечислены в ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ, согласно абз.10 п.1 которой в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

В данном случае ответчик, отказывая в государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка, сослался на наличие зарегистрированного обременения в виде ипотеки права аренды земельного участка и на то, что Заявитель не представил документы, свидетельствующие о прекращении ипотеки.

Между тем, в соответствии с п. 1.1. ст. 62 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Федеральный закон от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ) залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка.

В соответствии с п.п.1, 3 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства; в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса.

Согласно п.п. 2, 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Таким образом, довод Управления о том, что государственная регистрация прекращения права аренды, обремененного ипотекой, может быть произведена только при условии погашения записи об ипотеке, не основан на нормах действующего законодательства.

Также суд правомерно не принял довод ответчика о том, что не может быть зарегистрировано прекращения права аренды без прекращения ипотеки по правилам, установленным п.1 ст.25 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ, согласно которой если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Вышеуказанной правовой нормой установлены основания для погашения регистрационной записи об ипотеке, но не прекращения самого права залога, сохранение которого зависит от наличия предмета залога, в данном случае - права аренды. Между тем, прекращение права аренды и регистрация прекращения права не могут быть поставлены в зависимость от волеизъявления сторон ипотеки.

В настоящем деле прекращение права залога имеет место помимо воли залогодержателя (ввиду прекращения предмета ипотеки), в связи с чем выражение его воли в специально оформленном заявлении не требовалось.

Согласие залогодержателя на прекращение права аренды вопреки доводу апеллянта не требуется, поскольку право сторон на расторжение договора аренды либо определение его срока не находится в залоге.

Довод апелляционной жалобы о нарушении в случае государственной регистрации прекращения ипотеки прав третьего лица - ООО "Лизинг Инвест" не состоятелен, поскольку по условиям договора ипотеки, залогодержатель имеет право требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства в связи с прекращением ипотеки в случае расторжения договоров аренды земельных участков.

На основании изложенного, судом сделан правильный вывод о том, что отказы в государственной регистрации соглашений о расторжении договоров на земельные участки подлежат признанию незаконным, при этом Управлению необходимо устранить нарушение прав и законных интересов заявителя, а именно осуществить государственную регистрацию Соглашения N 74 от 19.12.2013 г. о расторжении Договора аренды N 238 от 12.10.2007 г., а также Соглашения N 87 от 19.12.2013 г. о расторжении Договора аренды N 173 от 23.08.2007 г.

В целом доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

При изложенных обстоятельствах, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Томской области от 25 июня 2014 года по делу N А67-2402/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

Л.Е. Ходырева

Судьи

С.В. Кривошеина С.Н. Хайкина