Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 сентября 2014 г. N 14АП-5810/14

г. Вологда

11 сентября 2014 г.

Дело N А66-4826/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2014 года.

В полном объеме постановление изготовлено 11 сентября 2014 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Тарасовой О.А. при ведении протокола секретарем судебного заседания Халиловой В.В.,

при участии от Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери Смирнова Г.Ю. по доверенности от 16.07.2014 N 222,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Экспортно-импортная компания" на решение Арбитражного суда Тверской области от 10 июня 2014 года по делу N А66-4826/2014 (судья Борцова Н.А.), рассмотренному в порядке упрощенного производства,

установил:

Департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Экспортно-импортная компания" (ОГРН 102690057537; далее - общество) о взыскании 25 820 руб. 94 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.11.2013 по 27.11.2013 по договору от 01.12.2007 N 3948.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 10 июня 2014 года требования истца удовлетворены.

Общество с судебным решением не согласилось и обратилось в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его отменить, в удовлетворении требований департамента отказать. По мнению подателя жалобы, оснований для взыскания с общества указанной задолженности не имелось, поскольку в период с 01.11.2013 по 27.11.2013 договор от 01.12.2007 N 3948 не действовал, в отношении арендуемого имущества был заключен договор купли-продажи в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ). Ответчик считает, что правомерность его позиции подтверждается разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), и выводами, содержащимися в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 октября 2011 года N 4408/11 по делу N А68-6859/10.

Представитель истца в заседании суда апелляционной инстанции отклонил доводы, приведенные подателем жалобы, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемого судебного решения.

Общество надлежащим образом извещено о времени и месте судебного заседания апелляционной инстанции, представителя в суд не направил, в связи с этим дело рассмотрено без его участия в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Обжалуемое решение суда проверено судом апелляционной инстанции в порядке статей 266-269 названного Кодекса исходя из доводов, заявленных сторонами.

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемое судебное решение отмене (изменению) не подлежит по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, обществом (арендатор) и департаментом (арендодатель) 01.12.2007 заключен договор аренды нежилого помещения N 3948 (далее - договор аренды), по условиям которого арендодатель принял на себя обязательства сдать обществу в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: город Тверь, Волоколамский проспект, дом 12, общей площадью 561,1 кв. м для использования под магазин и подвал (далее - помещение), а общество приняло на себя обязательство вносить арендную плату ежемесячно, не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным. Срок действия договора установлен по 31.12.2008.

Помещение передано ответчику по акту приема передачи, являющемуся приложением к названному договору.

Согласно дополнительным соглашениям к этому договору от 28.04.2009, от 12.11.2009, от 28.10.2010, 14.11.2012 в договор аренды внесены изменения, в соответствии с которыми срока действия договора продлен по 27.07.2013, размер арендной платы определен в размере 29 796 руб. 77 коп.

В дальнейшем истцом и ответчиком в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 16.06.2010 N 73 (далее - договор купли-продажи), в соответствии с которым департамент принял на себя обязательства продать обществу помещение. Согласно акту от 07.07.2010 нежилое помещение передано обществу. В органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним данный договор зарегистрирован 28.11.2013.

Ссылаясь на пункт 4.4 договора купли-продажи, которым предусмотрено, что с момента возникновения у покупателя права собственности на нежилое помещение, действие договора аренды прекращается, а также на то, что общество арендную плату за период с 01.11.2013 по 27.11.2013 не внесло, департамент обратился в Арбитражный суд Тверской области с иском о ее взыскании с ответчика.

Суд первой инстанции, ссылаясь на пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), а также условия заключенного договора купли-продажи пришел к выводу об обоснованности требования департамента.

Суд апелляционной инстанции при рассмотрении данного дела приходит к следующим выводам.

В пункте 5 Постановления N 73 разъяснено, что продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися. Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

В данном случае, как следует из договора купли-продажи, действие договора аренды прекращается с момента возникновения у покупателя права собственности на нежилое помещение.

Ссылаясь на положения статей 8, 131 ГК РФ, суд первой инстанции указал на то, что передача недвижимого имущества по договору купли-продажи не является необходимым условием возникновения права собственности у покупателя на это имущество. Право собственности считается перешедшим к покупателю с момента его государственной регистрации. Поскольку государственная регистрация в данном случае произведена 28.11.2013, общество обязано уплатить арендную плату, начисленную ему департаментом до этого момента.

Между тем абзацем третьим пункта 6 Постановления N 73 установлено, что в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Действительно, как ссылается податель жалобы, договор купли-продажи подписаны департаментом и обществом 16.06.2010, акт приема-передачи имущества по этому договору подписаны указанными сторонами 07.07.2010.

Как следует из пункта 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.

В то же время, обосновывая достаточно длительный период непроведения государственной регистрации перехода права собственности на помещение, ответчик указал на наличие судебных споров в отношении приобретенного им имущества.

В соответствии со статьей 425 и пунктами 1, 2 статьи 433 ГК РФ вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения ими соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.

Положениями статьи 446 Кодекса установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Таким образом, договор купли-продажи может быть признан заключенным только после урегулирования всех разногласий, связанных с его заключением.

Оснований считать, что все условия договора купли-продажи согласованы сторонами ранее проведения обществом государственной регистрации перехода права собственности на помещение в данном случае не имеется, соответствующих доказательств в материалах рассматриваемого дела не имеется.

В жалобе общество ссылается на то, что такая регистрация произведена после всех судебных исков в отношении приобретенного недвижимого имущества. Каких-либо иных причин, обуславливающих неисполнение установленной законом обязанности в несвоевременном проведении регистрации перехода права собственности на помещение, обществом в жалобе не приведено. В связи с этим у суда отсутствуют основания для вывода о том, что все разногласия у сторон по договору купли-продажи, связанные в том числе с его условиями, урегулированы ранее даты государственной регистрации перехода права собственности на помещение.

Учитывая изложенное, положения статьи 65 АПК РФ, согласно которой каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, а также руководствуясь частью 2 статьи 272.1 данного Кодекса, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что требования департамента правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

При таких обстоятельствах следует признать, что оснований для отмены принятого по рассматриваемому делу решения суда и удовлетворения жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 269, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 10 июня 2014 года по делу N А66-4826/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Экспортно-импортная компания" - без удовлетворения.

Судья

О.А. Тарасова