Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 сентября 2014 г. N 12АП-7639/14

г. Саратов

10 сентября 2014 г.

Дело N А57-22749/2013

Резолютивная часть постановления объявлена "03" сентября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен "10" сентября 2014 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Цуцковой М.Г.,

судей Кузьмичева С.А., Смирникова А.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Тюкиной А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ВИП" (413853, Саратовская область, г. Балаково, ул. Ак. Жук, д. 12, ИНН 6439048306, ОГРН 1026401425490)

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 23 июня 2014 года по делу N А57-22749/2013 (судья Елистратова К.А.)

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "ВИП" (413853, Саратовская область, г. Балаково, ул. Ак. Жук, д. 12, ИНН 6439048306, ОГРН 1026401425490)

к администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (413864, Саратовская область, г. Балаково, ул. Трнавская, д. 12, ИНН 6439034991, ОГРН 1026401410067)

третье лицо: МАУК "Концертная организация "Городской центр им. М.Э.Сиропова" (413840, Саратовская область, г. Балаково, ул. Набережная Леонова, 64, ИНН 6439076173, ОГРН 1116439001986)

о признании незаконным расторжения договора аренды от 20.08.2002 N 106

при участии в судебном заседании представителей: администрации Балаковского муниципального района Саратовской области - представитель Леонович И.Н., по доверенности N 01-20/727 от 18.02.2014, Управления по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области - представитель Леонович И.Н., по доверенности от 17.02.2014

без участия в судебном заседании представителей: МАУК "Концертная организация "Городской центр им. М.Э.Сиропова", общества с ограниченной ответственностью "ВИП" (почтовые уведомления N 96912, N 96914 приобщены к материалам дела)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ВИП" (далее - ООО "ВИП", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением, измененным в порядке ст. 49 АПК РФ, о признании незаконным отказа Администрации Балаковского муниципального района от 15.07.2013 г. N 01.2.45/2874 в представлении преимущественного права выкупа арендованного объекта муниципальной собственности - нежилого помещения на первом этаже ЦДО, расположенного по адресу: г. Балаково, ул. Коммунистическая, 124; об обязании Управления по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами Администрации Балаковского муниципального района Саратовской области устранить нарушение прав заявителя.

Требование о признании незаконным расторжения договора аренды N 106 от 20.08.2002 определением суда от 20.12.2013 выделено в отдельное производство и является предметом рассмотрении по настоящему спору.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 23 июня 2014 года по делу N А57-22749/2013 в удовлетворении требований ООО "ВИП" о признании незаконным расторжения договора аренды N 106 от 20.08.2002 отказано.

Не согласившись с принятым решением, ООО "ВИП" обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Письменного отзыва в порядке статьи 262 АПК РФ на апелляционную жалобу не представлено.

В судебном заседании представители поддержали позицию по делу.

Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей МАУК "Концертная организация "Городской центр им. М.Э.Сиропова", общества с ограниченной ответственностью "ВИП", надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания (п.1 ст. 123, п.3 ст.156 АПК РФ).

Законность и обоснованность принятого решения проверена арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке ст.ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении апелляционной жалобы установлены следующие обстоятельства.

20 августа 2002 года между ИП Шевчик О.А. и Комитетом по управлению имуществом Балаковского муниципального образования заключен договор аренды объекта муниципальной собственности N 106 в соответствии с п. 1 которого Арендодатель предоставил, а Арендатор принял во временное возмездное пользование объект муниципальной собственности - нежилое помещение на первом этаже ЦДО (Центр дополнительного образования), расположенное по адресу: Саратовская обл., г. Балаково, ул. Коммунистическая, д. 124, общей площадью 50 кв.м.

Передача помещения произведена по акту приемки-передачи 01.09.2002.

Срок договора аренды определен с 01.09.2002 по 31.07.2003.

В соответствии с п. 6.1 договора аренды объекта муниципальной собственности N 106 от 20.08.2002 расторжение договора в одностороннем порядке производится путем письменного уведомления с предупреждением другой стороны за две недели о предстоящем расторжении договора.

10 июня 2005 года на заявление ИП Шевчик О.А. от 08.06.2005, исх. N 3104 Комитет по управлению имуществом Балаковского муниципального образования уведомил, что не возражает против использования имущества после истечения срока договора и считает, что пролонгация договора возможна с использованием положений п. 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ).

16 февраля 2006 года между ООО "ВИП" и ИП Шевчик О.А. подписано соглашение о замене стороны в обязательстве, где ИП Шевчик О.А. (предприниматель по тексту соглашения) передает, а ООО "ВИП" (общество по тексту соглашения) принимает на себя в полном объеме все права и обязанности по договору аренды N 106 от 20.08.2002.

28 декабря 2012 года ООО "ВИП" было направлено в адрес администрации БМР заявление о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого объекта недвижимости по договору аренды от 20.08.2002 N 106.

11 июня 2013 года в адрес администрации Балаковского муниципального района от ООО "ВИП" поступило заявление о продолжении мероприятий по предоставлению преимущественного права на приобретение арендуемого объекта недвижимости по договору аренды от 20.08.2002 N 106 в связи с проведенной технической инвентаризацией.

В качестве приложения к указанному заявлению в администрацию БМР был направлен технический паспорт нежилого помещения, которое предполагалось в качестве предмета договора купли-продажи муниципального имущества.

10 июля 2013 года администрация Балаковского муниципального района отказала истцу в реализации преимущественного права.

20 августа 2013 года в адрес ООО "ВИП" от управления по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области было направлено уведомление (исх. N 2820) о расторжении договора аренды объекта муниципальной собственности N 106 от 20.08.2002 в одностороннем порядке с 25.11.2013 и предложено в добровольном порядке сдать арендуемое помещение по акту приема-передачи до указанной даты.

ООО "ВИП", не согласившись с отказом в представлении преимущественного права выкупа арендованного объекта муниципальной собственности - нежилого помещения на первом этаже ЦДО, расположенного по адресу: г. Балаково, ул. Коммунистическая, 124, выраженном в письме администрации Балаковского муниципального района от 15.07.2013 N 01.2.45/2874, а так же полагая, что расторжение договора аренды в одностороннем порядке является незаконным, обратилось в арбитражный суд с заявлением.

Требование о признании незаконным расторжения договора аренды N 106 от 20.08.2002 определением суда от 20.12.2013 выделено в отдельное производство и является предметом рассмотрении по настоящему спору.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что арендодатель имеет право на расторжение договора в одностороннем порядке в силу п. 6.1 договора аренды объекта муниципальной собственности N 106 от 20.08.2002.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

На основании постановления администрации Балаковского муниципального района от 08.12.2008 г. N 112-к "О реорганизации комитета по управлению имуществом администрации Балаковского муниципального района" Комитет по управлению имуществом администрации Балаковского муниципального района реорганизован путем разделения на управление имущественных отношений администрации Балаковского муниципального района (далее - управление имущественных отношений администрации БМР) и управление земельных отношений администрации Балаковского муниципального района (далее - управление земельных отношений администрации БMP).

Постановлением администрации Балаковского муниципального района от 01.10.2010 N 65-к "О реорганизации управления земельных отношений администрации Балаковского муниципального района" управление земельных отношений администрации БМР было реорганизовано в форме присоединения к нему управления имущественных отношений администрации БМР, с последующим переименованием в управление по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района.

В соответствии со ст. 30 Устава Балаковского муниципального района Саратовской области (принят на референдуме 22 декабря 1996 г., опубликован на официальном сайте bmr-portal.ru) администрация Балаковского муниципального района в соответствии с абзацем третьим части 2 статьи 34 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", Уставом муниципального образования город Балаково, выполняет полномочия администрации муниципального образования город Балаково, являющегося административным центром Балаковского муниципального района.

25.12.2012 между администрацией муниципального образования город Балаково Саратовской области и администрацией Балаковского муниципального района Саратовской области было заключено соглашение N 10 о передаче осуществления части полномочий органов местного самоуправления муниципального образования город Балаково органам местного самоуправления Балаковского муниципального района.

В соответствии с п. 1.1 ст. 1 указанного соглашения его предметом являлись, в том числе, полномочия по владению, пользованию, распоряжению имуществом, находящимся в собственности муниципального образования город Балаково.

Срок действия указанного соглашения определен в п. 9.1 ст. 9 с 01.02.2013 до момента прекращения полномочий Совета муниципального образования город Балаково второго созыва.

Согласно п. 3.2.3 положения об администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (утверждено решением Собрания Балаковского муниципального района Саратовской области от 19.02.2008 г. N 379) к полномочиям администрации Балаковского муниципального района отнесены исполнение в полном объеме полномочий администрации муниципального образования город Балаково Саратовской области, установленные федеральными законами, законами Саратовской области, Уставом МО город Балаково, а также иными муниципальными правовыми актами МО город Балаково.

Управление по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсам администрации Балаковского муниципального района Саратовской области является уполномоченным органом администрации Балаковского муниципального района по осуществлению пределах своей компетенции от имени Балаковского муниципального района и муниципального образования город Балаково полномочий собственника в отношении муниципального имущества, управление и распоряжение муниципальным имуществом (п. 3.1.6 Положения об управлении по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, утвержденного решением Собрания Балаковского муниципального района Саратовской области от 24.10.2013 г. N 612).

Таким образом, довод общества о том, что управление по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсам администрации Балаковского муниципального района Саратовской области не вправе распоряжаться спорным имуществом является необоснованным.

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон в любое время вправе отказаться от договора аренды, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Срок договора аренды от 23.08.2003 N 106 определен с 01.09.2002 по 31.07.2003.

В связи с отсутствием возражений со стороны арендатора что подтверждается уведомлением Комитета по управлению имуществом Балаковского муниципального образования от 10.06.2005 N 4334, договор аренды от 20.08.2002 N 106 был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, определенных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

Таким образом, односторонний отказ от договора влечет прекращение обязательства во внесудебном порядке.

Пунктом 6.1 договора аренды объекта муниципальной собственности N 106 от 20.08.2002 стороны предусмотрели, что расторжение договора в одностороннем порядке производится путем письменного уведомления с предупреждением другой стороны за две недели о предстоящем расторжении договора.

20.08.2013 управление по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области в адрес ООО "ВИП" направило уведомление (исх. N 2820) о расторжении договора аренды объекта муниципальной собственности N 106 от 20.08.2002 в одностороннем порядке с 25.11.2013 и предложил в добровольном порядке сдать арендуемое помещение по акту приема-передачи до указанной даты.

Поскольку порядок извещения о расторжении договора аренды объекта муниципальной собственности управлением по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района соблюден, оснований полагать недействительным расторжение договора аренды во внесудебном порядке не имеется.

Суд первой инстанции обоснованно признал несостоятельной ссылку общества на положения постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды", согласно п. 4.5 которого в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок.

Из содержания пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок возникает по истечении срока действия договора.

Между тем, в рассматриваемом случае действие договора аренды объекта муниципальной собственности N 106 от 20.08.2002 прекращено не в связи с истечением срока, а в связи с односторонним отказом управления по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области от его исполнения.

Кроме того, статьей 421 ГК РФ установлена свобода договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Таким образом, действующее законодательство закрепляет право сдачи имущества в аренду собственником, а не обязанность (ст. 608 ГК РФ).

Судебная коллегия так же полагает правильным вывод суда первой инстанции о то, что ссылка заявителя на статью 17.1 Закона о защите конкуренции является несостоятельной, поскольку арендные отношения между сторонами прекращены, а данная правовая норма не содержит предписания о заключении в обязательном порядке арендных договоров после прекращения договора аренды.

Статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, установлено, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

В случае, если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Из анализа положений статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует, что и намерение арендатора продлить договор аренды не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить имущество в аренду на новый срок.

Согласно изложенным в пункте 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснениям преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.

В рассматриваемом случае спорное имущество третьему лицу в аренду не передавалось, в связи с чем ссылка на пункт 4.5 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды" необоснованна.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 1 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, при применении положений статьи 3 Закона арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Для возникновения преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность (при наличии иных условий, предусмотренных статей 3 Федерального закона N 159-ФЗ необходимо наличие у заявителя договора аренды имущества на день подачи заявления реализации преимущественного права.

Так же, согласно п. 5 указанного Информационного письма, по смыслу статьи 3 Закона и в соответствии со статьей 10 ГК РФ суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение. Если по истечении непродолжительного периода после прекращения договора аренды арендодателем принимается решение о приватизации недвижимого имущества, недобросовестность действий последнего предполагается, пока не доказано иное.

В рамках дела N А57-18049/2013 судами первой и апелляционной инстанции рассмотрено требование ООО "ВИП" о признании незаконным отказа администрации Балаковского муниципального района от 15.07.2013 N 01.2.45/2874 в представлении преимущественного права выкупа арендованного объекта муниципальной собственности - нежилого помещения на первом этаже ЦДО, расположенного по адресу: г. Балаково, ул. Коммунистическая, 124

Отказывая в удовлетворении требования ООО "ВИП" суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что требования общества заявлены в отношении объекта недвижимого имущества, который относиться к тем объектам культуры, приватизация которых на основании положений Закона N 178-ФЗ не допускается, и которое не обособлено, и в таком состоянии не может быть предметом договора купли-продажи, заключаемого в порядке реализации преимущественного права выкуп.

В рассматриваемом случае цель продления договорных отношений ООО "ВИП" реализация права на выкуп арендуемого имущества.

Однако, как установлено судом апелляционной инстанции в рамках дела N А57-18049/2013 здание, в котором расположено спорное помещение, предназначено и подлежит использованию для организации культурного отдыха жителей города Балаково, т.е относится к тем объектам культуры, приватизация которых в силу статьи 30 Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 21.07.2014) "О приватизации государственного и муниципального имущества" не допускается, т.к. объект используется по назначению для обслуживания жителей соответствующего поселения.

Кроме того, в установленном законом случае объекты социально-культурного назначения (здравоохранения, культуры и спорта) могут быть приватизированы в составе имущественного комплекса (в целом), продажа по частям не допускается.

Такое отчуждение приведет к нарушению норм федерального законодательства, поскольку объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения в соответствии с нормами Федерального закона N 178-ФЗ могут быть приватизированы только при условии сохранения их целевого назначения, с учетом ст. 30 указанного Федерального закона

Довод заявителя о злоупотреблении ответчиком правом на прекращение договора в одностороннем порядке обоснованно не принят судом во внимание как несостоятельный в силу следующего.

Конституционный суд Российской Федерации в определнии от 14.07.2011 N 980-О-О разъяснил, что в силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации норма пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации о праве любой из сторон отказаться от договора является гарантией прав сторон договора аренды в случае его заключения на неопределенный срок, а потому не может рассматриваться как нарушающая конституционные права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

Из содержания приведенной нормы следует, что под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему гражданского права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 данного Кодекса пределов осуществления гражданских прав, причиняющее вред третьим лицам или создающее условия для наступления вреда.

По смыслу пункта 3 названной статьи следует, что на основании презумпции добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений, а также общего принципа доказывания в арбитражном процессе, лицо, от которого требуются разумность или добросовестность при осуществлении права, признается действующим разумно и добросовестно, пока не доказано обратное. Бремя доказывания лежит на лице, утверждающем, что управомоченное лицо употребило свое право исключительно во вред другому лицу.

В рамках настоящего спора заявитель не доказал, что ответчик действует намеренно с целью злоупотребления правом.

Таким образом, реализация ответчиком предоставленной ему законом возможности отказа от договора, независимо от причин ее вызвавших, не может быть оценена в качестве злоупотребления правом.

Судом установлен, что договор аренды объекта муниципальной собственности N 106 от 20.08.2002 расторгнут с соблюдением норм действующего законодательства (ст. 610, ч.З ст. 450 ГК РФ).

Учитывая тот факт, что уведомление о расторжении договора аренды объекта муниципальной собственности N 106 от 20.08.2002 г. в одностороннем порядке с 23.11.2013 г. было направлено в адрес ООО "ВИП" после обращения последнего с заявлением о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого объекта недвижимости (т.е. после реализации заявителем права на обращение с заявлением в порядке ч. 2 ст. 9 ФЗ N 159-ФЗ) решение о приватизации недвижимого имущества арендодателем не принималось, следовательно права заявителя не нарушены, в связи с чем отсутствуют основания для квалификации действий администрации Балаковского муниципального района как злоупотребление правом.

На основании изложенного, судебная коллегия находит, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, принятым с правильным применением норм материального и процессуального права, изложенные в нем выводы соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на ООО "ВИП".

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 23 июня 2014 года по делу N А57-22749/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.Г. Цуцкова

Судьи

С.А. Кузьмичев А.В. Смирников