Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 сентября 2014 г. N 14АП-5288/14

г. Вологда

15 сентября 2014 г.

Дело N А05-2263/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2014 года.

В полном объеме постановление изготовлено 15 сентября 2014 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Зориной Ю.В и Романовой А.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Смирновой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Соломбалалес" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 05 мая 2014 года по делу N А05-2263/2014 (судья Шапран Е.Б.),

установил:

структурное подразделение администрации муниципального образования "Виноградовский муниципальный район" - Комитет по управлению имуществом муниципального образования "Виноградовский муниципальный район" (ОГРН 1022901272228; далее - Комитет) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Соломбалалес" (ОГРН 1052901029499; далее - Общество) с исковым заявлением о расторжении договора аренды земельного участка от 01.04.2005 N 43.

Решением суда от 05.05.2014 исковые требования удовлетворены: договор аренды земельного участка от 01.04.2005 N 43 расторгнут. Суд взыскал с Общества в доход федерального бюджета 4000 руб. государственной пошлины.

Общество с судебным актом не согласилось, в апелляционной жалобе просило решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в иске.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Суд не учел, что на спорном земельном участке находится принадлежащий Обществу объект недвижимости - незавершенное строительство (общежитие N 1). Данные об объекте недвижимого имущества прямо указаны в пункте 1.2 договора аренды земельного участка. Земельный участок необходим Обществу для использования названного объекта. Собственник земельного участка обязан заключить с собственником недвижимого имущества договор аренды части земельного участка, занятый таким имуществом и необходимый для его использования.

Комитет в отзыве на жалобу возразил против ее доводов и требований.

Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили. В связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Исследовав доказательства по делу, доводы жалобы и отзыва на нее, проверив законность и обоснованность судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела, Обществу по договору аренды земельного участка от 01.04.2005 N 43 и соглашению об уступке прав и обязанностей от 09.07.2007 N 84 предоставлен в аренду земельный участок, площадью 1226 кв. м, с кадастровым номером 29:04:120101:0070, разрешенным использованием - в целях производственной деятельности, по адресу: Архангельская область, Виноградовский район, поселок Сельменьга, улица Комсомольская, дом 16, корпус 1 (пункт 1.1).

Земельный участок предоставлен для размещения общежития N 1, которое принадлежит Обществу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 02.10.2007.

Размер и порядок внесения арендной платы по указанному договору определены разделом 3 договора. Указанным договором, в частности, установлено, что арендная плата вносится ежеквартально.

Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что размер арендной платы изменяется ежегодно с учетом корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год, а также при изменении базовой ставки арендной платы в соответствии с законами Российской Федерации и иными правовыми актами. Арендодатель направляет арендатору расчет размера арендной платы. Подписание дополнительных соглашений в данном случае не требуется.

Пунктом 5.2.10 договора аренды установлена обязанность Общества своевременно вносить арендную плату.

В соответствии с пунктом 7.1 договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленных земельным и гражданским законодательством, а также в случаях, предусмотренных договором.

Срок договора аренды определен с 01.04.2005 по 31.03.2054 (пункт 2.1).

Как следует из материалов дела, обязательство по внесению арендной платы Обществом надлежащим образом не исполнялось.

Решением суда от 21.02.2014 по делу N А05-14748/2013 с ответчика взыскан долг по арендной плате в размере 6072 руб. 39 коп. за период с 01.01.2013 по 31.12.2013.

Факт неисполнения надлежащим образом договорных обязательств по своевременному внесению платежей по договору аренды земельного участка и наличие задолженности за период с октября 2012 года по конец 2013 года ответчик не оспаривал.

Претензией от 17.01.2014 N 28 Комитет потребовал погасить образовавшуюся задолженность и указал на расторжение договора аренды.

Претензия получена Обществом 20.01.2014.

Поскольку ответчик более двух установленных условиями договора аренды сроков платежа не вносил арендную плату, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными по праву и удовлетворил иск.

Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

На основании статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статей 606 и 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за переданное ему во временное владение и пользование имущество.

На основании пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Судом установлено и подтверждается материалами дела неоднократное, длительное неисполнение Обществом обязанности по своевременному внесению арендной платы. Наличие соответствующей задолженности за период с октября 2012 года по декабрь 2013 года установлено судами в ходе судебного разбирательства по другим делам и рамках настоящего дела.

Указанное нарушение условий договора признано судом существенным, а потому достаточным основанием для его расторжения в соответствии с приведенными нормами материального права.

Истец неоднократно направлял ответчику претензии о погашении долга и возможном расторжении договора, а также соглашения о добровольном расторжении договора.

Претензией от 17.01.2014 N 28 Комитет указал на расторжение договора аренды. Претензия Обществом получена.

Факт погашения задолженности судом не установлен. Наличие такой задолженности ответчик не оспаривал.

Кроме того, в соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Поскольку судом установлены обстоятельства, являющиеся основанием для расторжения договора аренды (невнесение арендной платы более двух раз подряд), а также учтено соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, то исковые требования правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Доводы подателя жалобы о наличии у него исключительного права на выкуп земельного участка либо предоставления в аренду не являются основанием для отказа в удовлетворении иска, так как расторжение договора аренды по причине его ненадлежащего исполнения не поставлено в зависимость от наличия такого права у Общества.

Сохранение у Общества исключительного права на приобретение земельного участка либо предоставление его в аренду не означает возможность продолжения пользования таким земельным участком без внесения соответствующей оплаты.

Довод Общества о том, что расторжение договора ущемляет его права на пользование той частью земельного участка, которая занята объектом недвижимости, отклоняется судом апелляционной инстанции.

То обстоятельство, что на спорном участке расположен объект недвижимого имущества, принадлежащий Обществу, не является основанием для отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды земельного участка.

Данный вывод основан на позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10, о том, что реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Кроме того, соответствующие права Общества на пользование земельным участком под объектом недвижимости, необходимым для его использования, таким иском не нарушены, так как требований о возврате земельного участка истец не заявил.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 05 мая 2014 года по делу N А05-2263/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Соломбалалес" - без удовлетворения.

Председательствующий

А.Я. Зайцева

Судьи

Ю.В. Зорина А.В. Романова