Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 сентября 2014 г. N 18АП-9964/14

г. Челябинск

17 сентября 2014 г.

Дело N А76-21282/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 сентября 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Завод "Элеватормонтаждеталь" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 15.07.2014 по делу N А76-21282/2013 (судья Скобелкин А.П.).

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью Завод "Элеватормонтаждеталь" - Шитякова О.В. (доверенность от 03.01.2014 N 30, паспорт).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - КУИиЗО г. Челябинска, Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Завод "Элеватормонтаждеталь" (далее также - ООО "ЗЭМД", ответчик) о взыскании 13 244 182 руб., в том числе:

- 8 610 143 руб. основного долга (арендная плата) из договора аренды земли от 12.07.2001 серии УЗ N 01642-Д-2000, рассчитанного за период с 01.01.2001 по 30.09.2013;

- 4 634 039 руб. неустойки (пени), предусмотренной договором аренды от 12.07.2001 серии УЗ N 01642-Д-2000 и рассчитанной за период с 01.04.2001 по 30.09.2013 (с учетом уменьшения денежных требований о взыскании договорной неустойки, принятого судом первой инстанции на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - т. 1, л.д. 6-8, 18-23; т. 2, л.д. 76-77).

Определением от 16.12.2013 арбитражный суд первой инстанции привлёк к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, открытое акционерное общество "Спецэлеватормельмонтаж", ИНН 7702059054 (далее также - ОАО "СЭММ", третье лицо; т. 1, л.д. 69-71).

Решением от 15.07.2014 (резолютивная часть объявлена 15.07.2014), с учётом определения от 18.07.2014 об исправлении опечатки, исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с ООО "ЗЭМД" в пользу Комитета 3 330 437 руб. основного долга и 428 340 руб. 30 коп. пени. В удовлетворении остальной части требований суд отказал (т. 2, л.д. 115-123).

В апелляционной жалобе ООО "ЗЭМД" просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт (т. 2, л.д. 126-128). Приводит следующие доводы.

На момент создания (02.11.2011) общество "ЗЭМД" не имело долгов. Согласно передаточному акту все обязательства правопредшественника (открытого акционерного общества Завод "Элеватормонтаждеталь") погашены.

Утверждение истца о том, что ответчик является правопреемником ОАО "СЭММ" не соответствует закону и обстоятельствам дела. На дату перехода права собственности на здания к ОАО Завод "Элеватормонтаждеталь" (09.10.2001) и дату заключения договора от 12.07.2001 серии УЗ N 01642-Д-2000 (сделка зарегистрирована 31.08.2001) норма статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не действовала, так как названный кодекс вступил в силу только 30.10.2001. Кроме того, не применяется норма статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как нежилые здания были переданы в уставный капитал юридического лица, а не проданы по договору купли-продажи.

С момента вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации собственник зданий на основании статьи 36 названного кодекса вправе выкупить земельный участок или заключить договор аренды.

Договор аренды от 12.07.2001 подписан после того, как здания были переданы на баланс ответчика, то есть после 09.02.2001.

В силу того, что соглашение о замене арендатора от 16.10.2013 распространено на правоотношения, возникшие с 13.02.2012, вывод о наличии между истцом и ответчиком договорных отношений в период до 13.02.2012 является ошибочным. В отношении периода с 01.01.2001 по 12.02.2012 истцом избран ненадлежащий способ защиты права.

Истцом неверно определена площадь земельного участка. По результатам межевания площадь занимаемого ответчиком участка составила 18 655 кв.м.

При расчёте размера основного долга истец не учёл правила, регламентированные Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, согласно которым размер арендной платы не может превышать 2 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Помимо прочего податель жалобы заявляет о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также срока исковой давности.

Таким образом, общество "ЗЭМД" настаивает на отмене судебного акта.

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Истец и третье лицо явку своих представителей не обеспечили.

С учётом мнения представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие иных участвующих в деле лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов настоящего дела следует, что 07.09.2000 Глава администрации г. Челябинска вынес постановление N 1257-п о предоставлении акционерному обществу открытого типа "Спецэлеватормельмонтаж" в аренду на 49 лет для эксплуатации зданий и территории Челябинского завода "Элеватормонтаждеталь" земельного участка общей площадью 1,9654 га, расположенного по ул. Производственная, 2-а (т. 1, л.д. 55-56).

27.09.2000 между Администрацией г. Челябинска (арендодатель) и акционерным обществом открытого типа "Спецэлеватормельмонтаж" (арендатор) подписан договор аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) серии УЗ номер 01642-Д-2000. По условиям данного договора Администрация приняла на себя обязательство передать обществу во временное пользование сроком на 49 лет для эксплуатации зданий и территории Челябинского завода "Элеватормонтаждеталь" земельный участок общей площадью 19 654 кв.м., расположенный по ул. Производственная, 2-а в Курчатовском районе г. Челябинска. Кроме того, арендодатель должен был передать арендатору долю муниципальной инфраструктуры, без выдела в натуре, в размере 19 654 / 214 570 000. В свою очередь, АООТ "Спецэлеватормельмонтаж" приняло на себя обязательства по внесению арендной платы за земельный участок на следующих условиях: равными долями поквартально в течение календарного года до 1-ого числа месяца, следующего за отчетным кварталом путём перечисления денежных средств на соответствующий расчётный счёт. Размер арендной платы за земельный участок за 2000 год составил 71 737 рублей. Отдельно сторонами урегулирован вопрос о внесении арендной платы за пользование иным имуществом (инфраструктурой) (т. 1, л.д. 92-104, 139-145).

12.07.2001 между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (арендодатель) и акционерным обществом открытого типа "Спецэлеватормельмонтаж" (арендатор) подписан договор аренды земли серии УЗ номер 01642-Д-2000. По условиям данного договора Комитет принял на себя обязательство передать обществу во временное пользование на срок до 27.09.2049 для эксплуатации зданий и территории Челябинского завода "Элеватормонтаждеталь" земельный участок общей площадью 19 654 кв.м., расположенный по ул. Производственная, 2-а в Курчатовском районе г. Челябинска и, одновременно, в кадастровом квартале N 74:36:071504. В свою очередь, АООТ "Спецэлеватормельмонтаж" приняло на себя обязательства по внесению арендной платы на следующих условиях: равными долями поквартально в течение календарного года до 1-ого числа месяца, следующего за отчетным кварталом путём перечисления денежных средств на соответствующий расчётный счёт. Размер арендной платы за 2001 год составил 90 801 руб. (т. 1, л.д. 10-17).

Как установлено судом первой инстанции, договор аренды от 12.07.2001 серии УЗ номер 01642-Д-2000 зарегистрирован в соответствии с требованиями федерального закона о форме сделки 31.08.2001. Ответчик данное обстоятельство не оспаривает (апелляционная жалоба - т. 2, л.д. 126).

09.10.2001 на основании документов от 09.02.2001 о передаче имущества в уставный капитал юридического лица в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) внесены записи регистрации о праве собственности ОАО Завод "Элеватормонтаждеталь" (ИНН 7448030949) на пять нежилых зданий: склад ГСМ площадью 28,1 кв.м., материальный склад с гаражом общей площадью 944,6 кв.м., главный производственный корпус площадью 4888,5 кв.м., здание производственного корпуса площадью 1065,6 кв.м., административный корпус площадью 1249,5 кв.м. (т. 1, л.д. 131-138).

01.11.2003 на государственный кадастровый учёт (далее также - ГКУ) поставлен земельный участок с кадастровым номером 74:36:0715004:10. Общая площадь участка - 19 654 кв.м. Категория "земли населенных пунктов". Вид разрешенного использования "для эксплуатации зданий и территории Челябинского завода "Элеватормельмонтаж". Местоположение земельного участка: г. Челябинск, ул. Производственная, 2-а. Согласно кадастровой выписке от 26.12.2013 N 7400/101/13-1000412 граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства. Кадастровая стоимость земельного участка составляет 51 647 960 руб. 44 коп. (т. 1, л.д. 89-90; т. 2, л.д. 45).

31.05.2011 решением общего собрания акционеров ОАО Завод "Элеватормонтаждеталь" утверждён передаточный акт по реорганизации ОАО Завод "Элеватормонтаждеталь" в ООО Завод "Элеватормонтаждеталь". Среди прочего имущества поименованы основные средства стоимостью 5720 тыс. руб., которые согласно расшифровке (приложение N 1 к передаточному акту) представляют собой пять зданий (т. 1, л.д. 51-53).

02.11.2011 в Единый государственный реестр юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ) внесена запись о создании общества с ограниченной ответственностью Завод "Элеватормонтаждеталь", ИНН 7448141960 в результате реорганизации путём преобразования открытого акционерного общества Завод "Элеватормонтаждеталь", ИНН 7448030949 (т. 1, л.д. 76-77).

13.02.2012 на основании передаточного акта по реорганизации ОАО Завод "Элеватормонтаждеталь" в ООО Завод "Элеватормонтаждеталь" от 31.05.2011 в ЕГРП внесены записи регистрации N N 74-74-01/547/2011-163, 74-74-01/547/2011-165, 74-74-01/547/2011-167, 74-74-01/547/2011-169, 74-74-01/547/2011-171 о праве собственности ООО Завод "Элеватормонтаждеталь" (ИНН 7448141960) на следующее недвижимое имущество:

- нежилое здание (административный корпус) общей площадью 1249,5 кв.м. (т. 1, л.д. 24);

- нежилое здание (главный производственный корпус) общей площадью 4888,5 кв.м. (т. 1, л.д. 25);

- нежилое здание (здание производственного корпуса) общей площадью 1065,6 кв.м. (т. 1, л.д. 26);

- нежилое здание (склад ГСМ) общей площадью 28,1 кв.м. (т. 1, л.д. 27);

- нежилое здание (материальный склад с гаражом) общей площадью 944,6 кв.м. (т. 1, л.д. 28).

Все перечисленные здания расположены по адресу: г. Челябинск, Курчатовский район, ул. Производственная, 2-а (т. 1, л.д. 24-28).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 02.10.2013 по делу N А76-8860/2013 отказано в удовлетворении искового заявления ООО Завод "Элеватормонтаждеталь" к КУИиЗО г. Челябинска, ОАО "Спецэлеватормельмонтаж" о замене арендатора по договору от 27.09.2000 N 01642-Д-2000 аренды земельного участка общей площадью 19 654 кв.м., расположенного по ул. Производственная, 2-а (т. 1, л.д. 61-64).

16.10.2013 между Комитетом (арендодатель) и ООО Завод "Элеватормонтаждеталь" (арендатор) подписано соглашение "о замене арендатора в договоре УЗ N 01642-Д-2000 аренды земли г. Челябинска от 12.07.2001". По условиям данного соглашения первоначальный арендатор по договору от 12.07.2001 серии УЗ N 01642-Д-2000, то есть АООТ "Спецэлеватормельмонтаж", заменён на нового арендатора - ООО Завод "Элеватормонтаждеталь" (т. 1, л.д. 42-43).

Дополнительное соглашение от 16.10.2013 зарегистрировано в ЕГРП 08.11.2013, что подтверждается соответствующей печатью (штампом) Управления Росреестра по Челябинской области (т. 1, л.д. 43).

Согласно межевому плану от 21.02.2014 и кадастровому паспорту от 03.06.2014 N 7400/101/14-408745 в 2014 году по результатам межевания уточнена общая площадь земельного участка с кадастровым номером 74:36:0715004:10, которая составила 18 655 кв.м. (т. 2, л.д. 3-15, 98-100).

Кроме того, из материалов дела следует, что 24.05.2014 в результате выдела из земельного участка с кадастровым номером 74:36:0715004:10 образованы три новых участка: с кадастровым номером 74:36:0715004:290 общей площадью 7147 кв.м. (т. 2, л.д. 92-93); с кадастровым номером 74:36:0715004:291 общей площадью 1818 кв.м. (т. 2, л.д. 96-97); с кадастровым номером 74:36:0715004:292 общей площадью 68 кв.м. (т. 2, л.д. 94-95).

Ссылаясь на переход к ООО Завод "Элеватормонтаждеталь" прав и обязанностей арендатора из договора аренды от 12.07.2001 серии УЗ N 01642-Д-2000, неисполнение новым арендатором обязательств по внесению платы за пользование земельным участком, Комитет обратился в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением (о взыскании основного долга и договорной неустойки).

Удовлетворяя требования истца в части, арбитражный суд первой инстанции исходил из следующего. Договор аренды от 12.07.2001 серии УЗ номер 01642-Д-2000 является заключенным. В связи с приобретением права собственности на здания к ОАО Завод "Элеватормонтаждеталь", правопреемником которого является ответчик, перешли права и обязанности арендатора земельного участка общей площадью 19 654 кв.м. При расчёте размера задолженности истец неверно применил коэффициент "К3", учитывающий категорию арендатора, в отношении периода с 01.01.2012 по 30.09.2013 - в силу того, что ответчик является субъектом малого (среднего) предпринимательства, коэффициент "К3" за указанный период аренды должен быть применён в значении "0,9" вместо "1". Кроме того, истцом пропущен срок исковой давности по требованиям, возникшим за период до 01.10.2010. В связи с этим, суд первой инстанции рассчитал размер основного долга за период с 01.10.2010 по 30.09.2013, а также договорную неустойку (1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки) за период с 01.01.2011 по 30.09.2013.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс РФ, ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ).

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ) и размере арендной платы (ст. 614 ГК РФ). Кроме того, согласно пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ, пункту 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс РФ, ЗК РФ) договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Применяя названные нормы материального права, суд первой инстанции пришёл к верному выводу о том, что подписанный Комитетом и АООТ "Спецэлеватормельмонтаж" договор аренды от 12.07.2001 серии УЗ N 01642-Д-2000 является заключенным и порождает предусмотренные его текстом права и обязанности. Обременение в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0715004:10 зарегистрировано в ЕГРП.

В основу исковых требований Комитета положено утверждение о том, что ООО Завод "Элеватормонтаждеталь" (ООО "ЗЭМД") приобрело права и обязанности арендатора из договора от 12.07.2001 N 01642-Д-2000 в связи с приобретением права собственности на нежилые здания, расположенные в границах арендуемого участка.

Данное утверждение следует признать верным.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 271, пунктов 1, 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе к другому лицу права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, это лицо приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний собственник. Право пользования земельным участком нового собственника недвижимого имущества не зависит от воли предыдущего собственника и иных собственников недвижимого имущества, расположенного на таком участке (постановление Президиума ВАС РФ от 15.04.2014 N 18182/13).

09.10.2001 в ЕГРП зарегистрированы права собственности правопредшественника ответчика, открытого акционерного общества Завод "Элеватормонтаждеталь", ИНН 7448030949 на нежилые здания, расположенные в границах переданного по договору аренды от 12.07.2001 земельного участка (т. 1, л.д. 131-138).

С приобретением права собственности открытое акционерное общество Завод "Элеватормонтаждеталь" в силу действия, прежде всего, пункта 2 статьи 271 Гражданского кодекса РФ приобрело право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданиями и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний собственник. Поскольку земельный участок с кадастровым номером 74:36:0715004:10 изначально предназначался для целей эксплуатации административного корпуса площадью 1249,5 кв.м., главного производственного корпуса площадью 4888,5 кв.м., здания производственного корпуса площадью 1065,6 кв.м., склада ГСМ площадью 28,1 кв.м., а также материального склада с гаражом общей площадью 944,6 кв.м. (доказательств размещения в границах участка иных объектов недвижимого имущества, не принадлежащих ООО "ЗЭМД", ответчик не представил), суд первой инстанции правомерно исходил из того, что к ОАО Завод "Элеватормонтаждеталь" перешли права и обязанности арендатора по договору от 12.07.2001, то есть предыдущего собственника зданий - АООТ "Спецэлеватормельмонтаж".

Довод апелляционной жалобы о том, что норма статьи 35 Земельного кодекса РФ не применяется к рассматриваемым правоотношениям, поскольку названный кодекс вступил в действие 30.10.2001, не влияет на факт передачи прав и обязанностей арендатора земельного участка открытому акционерному обществу Завод "Элеватормонтаждеталь". Правило о том, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу последнее приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний собственник недвижимости, регламентировано помимо статьи 35 Земельного кодекса РФ нормой пункта 2 статьи 271 Гражданского кодекса РФ, действовавшей, в том числе, в 2001 году.

Довод ответчика о том, что нежилые здания были переданы в уставный капитал ОАО Завод "Элеватормонтаждеталь" ещё до заключения договора аренды от 12.07.2001, подлежит отклонению в силу следующего.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ, в редакции, действовавшей в 2001 году).

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Передача недвижимого имущества в уставный капитал юридического лица не свидетельствует об универсальном правопреемстве, для целей возникновения права собственности на объекты недвижимости приобретатель должен зарегистрировать вещное право в установленном федеральным законом порядке (в ЕГРП).

Оформление документов о передаче имущества в уставный капитал ОАО Завод "Элеватормонтаждеталь" (т. 1, л.д. 136-138), совершение каких-либо иных действий до момента государственной регистрации прав, в данном случае до 09.10.2001 (т. 1, л.д. 131-135), вопреки доводам ответчика не свидетельствует о намерении руководства АООТ "Спецэлеватормельмонтаж" сохранить права арендатора земельного участка при одновременной передаче недвижимого имущества, расположенного в границах этого земельного участка, в собственность иного юридического лица.

Договор аренды от 12.07.2001 подписан представителем АООТ "Спецэлеватормельмонтаж" в силу того, что именно данное общество по состоянию на соответствующую дату являлось правообладателем зданий. Титул собственника указанных зданий возник у правопредщественника ответчика лишь с момента государственной регистрации перехода права на них - 09.10.2001.

Из материалов дела следует, что ООО "ЗЭМД" (ответчик) создано 02.11.2011 путём преобразования открытого акционерного общества Завод "Элеватормонтаждеталь", ИНН 7448030949 (т. 1, л.д. 76-77).

Согласно пункту 1 статьи 129 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей по состоянию на 02.11.2011) объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом.

Реорганизация юридического лица (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование) может быть осуществлена по решению его учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами (пункт 1 ст. 57 Гражданского кодекса РФ).

При преобразовании юридического лица одного вида в юридическое лицо другого вида (изменении организационно-правовой формы) к вновь возникшему юридическому лицу переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом (пункт 5 статьи 58 Гражданского кодекса РФ).

По общему правилу правопреемство при реорганизации юридического лица представляет собой универсальное правопреемство и охватывает все имущественные и неимущественные права реорганизуемого юридического лица. Пока не доказано иное предполагается переход всех прав и обязанностей к вновь созданному юридическому лицу.

Следует отметить, что согласно действующей редакции пункта 5 статьи 58 Гражданского кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 05.05.2014 N 99-ФЗ) при преобразовании юридического лица одной организационно-правовой формы в юридическое лицо другой организационно-правовой формы права и обязанности реорганизованного юридического лица в отношении других лиц не изменяются, за исключением прав и обязанностей в отношении учредителей (участников), изменение которых вызвано реорганизацией.

В результате изменения организационно-правовой формы 02.11.2011 создано общество с ограниченной ответственностью Завод "Элеватормонтаждеталь" (ответчик), которое в полном объёме приобрело права и обязанности правопредшественника, в том числе, в части прав собственности на нежилые здания, а также в части прав и обязанностей арендатора по договору от 12.07.2001 серии УЗ N 01642-Д-2000.

Отсутствие в передаточном акте от 31.05.2011 (т. 1, л.д. 51-53) сведений о задолженности реорганизуемого юридического лица по договору аренды от 12.07.2001 не освобождает должника от надлежащего исполнения обязательств. Как разъяснено в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2013 N 16246/12, целью реорганизации является оптимизация предпринимательской деятельности юридического лица, и данная процедура не должна быть использована недобросовестными участниками гражданского оборота как способ ухода от исполнения обязательств.

Соглашение от 16.10.2013 не опровергает того факта, что с момента создания ООО "ЗЭМД" заняло место арендатора земельного участка. Как указано выше, в связи с реорганизацией путём преобразования имеет место универсальное правопреемство. Кроме того, правопредшественник выбывает из арендных правоотношений, так как прекращает свою деятельность в качестве юридического лица, а согласно пункту 3 статьи 49 Гражданского кодекса РФ правоспособность прекращается в момент внесения записи об исключении юридического лица из Единого государственного реестра юридических лиц.

Тем самым, Комитет правомерно предъявил требования об оплате аренды земельного участка за период с 09.10.2001 по 30.09.2013 именно к обществу с ограниченной ответственностью Завод "Элеватормонтаждеталь".

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса РФ).

Доказательства представляются лицами, участвующими в деле. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 65, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

ООО "ЗЭМД" (ответчик) не представило каких-либо доказательств, подтверждающих погашение задолженности по арендной плате за землю. В силу части 2 статьи 9 АПК РФ ответчик самостоятельно несёт риск наступления неблагоприятных правовых последствий не совершения процессуальных действий.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ).

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ).

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, публичные собственники земельных участков, а также землепользователи обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

В рамках настоящего дела Комитет заявил о взыскании с ООО "ЗЭМД" основного долга в размере 8 610 143 руб., рассчитанного за период с 01.01.2001 по 30.09.2013, а также неустойки в размере 4 634 039 руб., рассчитанной как 1/300 ставки рефинансирования за период с 01.04.2001 по 30.09.2013.

Ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности (т. 1, л.д. 39-40), в связи с чем, на основании статей 195, 196, 199, 200 Гражданского кодекса РФ суд первой инстанции отказал в удовлетворении денежных требований, право на принудительное исполнение которых возникло до 01.10.2010.

В данной части решение Арбитражного суда Челябинской области сторонами не обжалуется (часть 5 статьи 268 АПК РФ).

При определении размера задолженности за период с 01.10.2010 по 30.09.2013 Комитет правомерно и обоснованно применил Закон Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО и Решение Челябинской городской Думы от 24.06.2008 N 32/7.

Суд первой инстанции обоснованно установил, наличие правовых оснований для применения в отношении ответчика коэффициента "К3" в значении 0,9 в части периода аренды с 01.01.2012 по 30.09.2013 (данное значение коэффициента "К3" введено в действие правовым актом органа местного самоуправления с 01.01.2012), и произвёл перерасчёт размера задолженности и неустойки.

Изучив обстоятельства дела, коллегия судей приходит к выводу о том, что при расчёте размера арендной платы и, соответственно, неустойки суд первой инстанции верно учёл значение общей площади земельного участка в размере 19 654 кв.м.

Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (статья 11.1 Земельного кодекса РФ).

Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе (часть 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").

В государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, в том числе, описание местоположения границ объекта недвижимости в объёме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок (пункт 3 части 1 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"). Так, согласно пункту 64 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утверждённого Приказом Минэкономразвития от 04.02.2010 N 42, в реестр объектов недвижимости вносятся следующие сведения о местоположении границы земельного участка: список координат - обозначения характерных точек границы земельного участка, описание их закрепления на местности, координаты характерных точек границы земельного участка в метрах с округлением до 0,01 метра и с указанием погрешности определения, система координат.

Довод апелляционной жалобы о необходимости учитывать при определении размера задолженности по арендной плате площадь участка, установленную в результате межевания, произведенного ответчиком в феврале 2014 года, со ссылкой на отсутствие межевания земельного участка до указанного момента подлежит отклонению.

Из кадастровой выписки о земельном участке следует, что на кадастровый учет спорный участок поставлен 01.11.2003.

Согласно п.1 ст.45 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (в редакции, действовавшей на момент вступления в силу данного закона) государственный кадастровый учет или государственный технический учет объектов недвижимости, осуществленные в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу настоящего Федерального закона или в переходный период его применения с учетом определенных статьей 43 настоящего Федерального закона особенностей, признается юридически действительным, и такие объекты считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с настоящим Федеральным законом.

В силу п.12 ст. 45 названного Федерального закона кадастровый паспорт ранее учтенного земельного участка не выдается (не направляется) и орган кадастрового учета принимает решение об отказе в выдаче (направлении) такого паспорта в случае, если отсутствуют кадастровые сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка.

Материалами дела подтверждено наличие характерных точек границ спорного земельного участка на момент заключения договора аренды УЗ N 01642-2000 от 12.07.2001. Чертеж границ земельного участка с указанием координат поворотных точек являлся составной частью данного договора аренды (т.1 л.д.13).

В силу изложенного у суда отсутствуют основания для признания спорного участка учтенным в государственном кадастре недвижимости в декларативном порядке, т.е. без определения границ и конкретной площади.

То обстоятельство, что кадастровый учет спорного земельного участка был произведен ранее вступления в силу Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" и, соответственно, ранее установления Приказом Минэкономразвития от 04.02.2010 N 42 значения допустимой погрешности при определении площади участка, не свидетельствует о том, что ранее учтенный земельный участок был поставлен на кадастровый учет декларативно.

В свою очередь наличие в кадастре недвижимости сведений о координатах поворотных точек границ участка, позволяет определить площадь участка с момента его предоставления в аренду до момента уточнения границ участка, выполненного ответчиком в феврале 2014 г.

Кроме того, судебная коллегия отмечает, что в заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика отказался от довода о необходимости исчисления размера арендной платы за спорный период исходя из площади участка в размере 18 655 кв.м., указав, что размер площади участка, указанный в договоре аренды не оспаривает.

Ответчик также заявил о применении статьи 333 Гражданского кодекса РФ, согласно которой в случае если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе её уменьшить.

Неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (постановление Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81).

Неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно.

Размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства (пункт 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 от 01.07.1996).

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности (часть 1 статьи 9 АПК РФ). Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

В силу статей 65, 66 АПК РФ обязанность по доказыванию несоразмерности заявленной истцом суммы неустойки последствиям ненадлежащего исполнения обязательства лежит на ответчике.

Принимая во внимание период, на протяжении которого ответчик не исполняет обязательства по внесению арендной платы, размер основного долга и неустойки, добровольное уменьшение размера неустойки истцом, отсутствие доказательств погашения основного долга, необходимость направления денежных средств от аренды земли на разрешение вопросов местного значения, обеспечение исполнения бюджета муниципального образования, коллегия судей не находит установленных законом оснований для уменьшения неустойки.

С учётом изложенного выше решение от 15.07.2014 изменению либо отмене не подлежит.

Безусловных оснований для отмены судебного акта, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины подлежат распределению в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 15.07.2014 по делу N А76-21282/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Завод "Элеватормонтаждеталь" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

М.И. Карпачева Л.В. Пивоварова