Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 21 сентября 2014 г. N 07АП-1417/14

г. Томск

17 сентября 2014 г.

Дело N А03-18997/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 10.09.2014.

Постановление изготовлено в полном объеме 21.09.2014.

Седьмой арбитражный апелляционный суд

в составе: председательствующего Терехиной И.И.

судей Захарчука Е.И., Киреевой О.Ю.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Романовой Е.Б.

при участии представителей сторон:

от истца: Назарова Е.В. подов. От 21.07.2014,

от ответчика: без участия,

от третьего лица: без участия,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Мастер - С" (07АП-1417/14) на решение Арбитражного суда Алтайского края от 03.07.2014 по делу N А03-18997/2013 (судья Зверева В.А.) по иску ООО "Мастер - С" (ОГРН 1022200918376, ИНН 2221017172) к Главному управлению имущественных отношений Алтайского края (ОГРН 1022200918376, ИНН 2221017172), при участии третьего лица - Комитета по строительству, архитектуре и развитию г. Барнаула о признании недействительными отказов от 12.07.2013 и от 12.09.2013 в продлении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Мастер-С" обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к Главному управлению имущественных отношений Алтайского края о признании отказов от 12.07.2013 и от 12.09.2013 в продлении договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена N 1402-3 от 13.05.2009, площадью 4971 кв.м., кадастровый номер 22:63:030325:5, расположенного по адресу: г.Барнаул, ул. Власихинская, 182 полностью недействительными и обязать Главное управление имущественных отношений Алтайского края продлить договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена N 1402-3 от 13.05.2009, площадью 4971 кв.м., кадастровый номер 22:63:030325:5, расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Власихинская, 182.

Определением суда от 01.11.2013 исковой заявление принято к производству, делу присвоен номер А03-18997/2013.

07.11.2013 Арбитражным судом Алтайского края принято к производству заявление ООО "Мастер-С" с аналогичными требованиями (дело N А03-19758/2013).

Определением суда от 02.12.2013 производство по делу N А03-19758/2013 объединено с делом А03-18997/2013 с присвоением единого номера А03-18997/2013.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен комитет по строительству, архитектуре и развитию г. Барнаула, г. Барнаул.

Решением арбитражного суда от 03.07.2014 (резолютивная часть объявлена 26.06.2014) в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, ООО "Мастер - С" в апелляционной жалобе просит его отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на то, что обоснованность отказа в продлении договора аренды должна быть связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижении цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды; общество не имело реальной возможности завершить строительство ремонтно-строительной базы до окончания срока аренды; являясь собственником объекта незавершенного строительством, истец имеет преимущественное право на предоставление ему в аренду спорного земельного участка с целью завершения строительства в силу ст.ст.22,35,36 Земельного РФ.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы и настаивал на ее удовлетворении.

На основании ч.3 ст.156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена судом в отсутствие представителей ответчика и третьего лица, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со ст.268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции от 03.07.2014, апелляционный суд считает, что оно подлежит изменению.

Материалами дела установлено, что 13.05.2009 между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края (арендодатель) и ООО "Мастер-С" (арендатор) заключен договор аренды N 1402-з земельного участка, государственная собственность на который не разграничена (л.д.20-24 т.1), по условиям которого:

- арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, кадастровый номер 22:63:030325:5, расположенный по адресу ул. Власихинская, 182 в городе Барнауле для строительства ремонтно-строительной базы, площадь участка 7971 кв. м (п. п.1.1, 1.2);

- участок представляется для строительства ремонтно-строительной базы (п.1.3);

- настоящий договор со дня его подписания сторонами одновременно приобретает силу акта приема - передачи, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял участок (п.1.5);

- договор заключается сроком на 27 месяцев с момента подписания его сторонами (п.2.1).

Срок действия договора изменялся сторонами в дополнительных соглашениях к нему от 05.09.2011 (л.д.28-30 т.1), от 27.08.2012. Дополнительным соглашением от 27.08.2012 срок действия договора продлен до 02.07.2013 (л.д.17-18 т.1).

04.08.2011 Комитетом по строительству, архитектуре и развитию г.Барнаула обществу было выдано разрешение на строительство N RU22302000-161 ремонтно-строительной базы, сроком действия до 02.08.2012. Действие разрешения продлено до 02.07.2013 (л.д.15-16 т.1).

04.06.2013 ООО "Мастер-С" было получено разрешение на строительство N RU22302000-172 (продление разрешения на строительство N RU22302000-161 от 04.08.2011) со сроком действия 04.05.2014 (л.д.61 т.1).

Свидетельством о государственной регистрации права 22 АГ N 912284 от 29.08.2013 подтверждено право собственности ООО "Мастер-С" на объект незавершенного строительства, назначение: нежилое. Площадь застройки 846 кв. м, степень готовности 11%. Местоположение (адрес): Алтайский край, г. Барнаул, ул. Власихинская, 182 (л.д.60 т.1).

В ответ на заявление о продлении срока действия договора аренды Главное управление имущественных отношений Алтайского края направило в адрес истца уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды, который по истечении одного месяца с момента направления настоящего уведомления считается прекращенным (л.д.87 т.1).

Письмом от 03.10.2013 Главное управление подтвердило свое решение в отношении испрашиваемого земельного участка и предложено возвратить земельный участок в срок до 01.11.2013 (л.д.50 т.1).

Полагая отказы ответчика от исполнения договора аренды N 1402-з земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 13.05.2009, недействительными, ООО "Мастер-С" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Оставляя исковые требования без удовлетворения, суд первой инстанции исходил из того, отказ ответчика от договора аренды является законным, т.к. на протяжении всего срока аренды земельный участок не использовался истцом по целевому назначению.

Апелляционный суд не может согласиться с выводами суда первой инстанции.

Согласно ст.ст.606, 610 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (п.1 ст.621 ГК РФ).

В соответствии с п.4 ч.2 ст.46 Земельного кодекса РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

Исходя из положений ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 8985/08 от 23.12.2008).

С учетом изложенного, при проверке обоснованности отказа в продлении договора аренды оценке подлежат действия арендатора по надлежащему использованию земельного участка, в том числе направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Устанавливая фактические обстоятельства дела, апелляционный суд пришел к выводу, что арендатором осуществлены инженерно - геологические изыскания (договор N 12/11 от 30.04.2011, договор на выполнение проектных/изыскательских работ N 110412.ПД от 12.04.2011), получено разрешение на строительство, после чего арендатор своевременно приступил к строительству объекта (договор подряда N 12 от 03.10.2012) (л.д.39-49, 51-59 т.1)

Незавершенный строительством объект недвижимости имеет кадастровый номер, адрес, право собственности на него зарегистрировано за истцом.

Таким образом, в материалах дела имеются доказательства освоения ответчиком арендуемого участка, как в первоначальный срок аренды земельного участка для проведения проектно-изыскательских работ, так и в дальнейшем под строительство объекта.

Кроме того, общество в разумный срок уведомило управление о намерении продлить срок действия договора (л.д.89 т.1).

Исходя из ст. 65 АПК РФ Главное управление не представило бесспорных доказательств того, что истец не использует участок для предоставленных целей.

Имеющейся в деле акт обследования N 6 земельного участка от 24.06.2013, в котором нашло отражение, что земельный участок не огорожен, освоение участка не начато, не может быть принят в качестве надлежащего доказательства, поскольку оформлен в одностороннем порядке.

Кроме того, свидетельство о регистрации права собственности на объект недвижимости со степенью готовности 11%, расположенный по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, ул. Власихинская, 182, опровергает сведения, указанные в акте, составленному главным специалистом отдела по предоставлению земельных участков управления по земельным отношениям.

При изложенных обстоятельствах, у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в удовлетворении исковых требований о признании незаконными отказа в продлении договора аренды земельного участка.

Вместе с тем, учитывая, что заявитель своевременно до окончания срока действия договора аренды земельного участка N 1402-з от 13.05.2009 обратился в Главное управление с заявлением о продлении договора, но заявка, также как и исковое заявление, не содержит указание на срок, до которого договор должен быть продлен, требование об обязании Главное управление имущественных отношений Алтайского края продлить договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Власихинская, 182, удовлетворению не подлежит.

Поскольку после истечения срока действия договора, арендатор продолжал пользоваться земельным участком, договор аренды земельного участка N 1402-з от 13.05.2009 в силе ст.621 ГК РФ считается возобновленным на неопределенный срок, что подтверждается и уведомлением Главного управления имущественных отношений Алтайского края.

Принимая во внимание указанное выше, решение суда первой инстанции подлежит изменению.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска и апелляционной жалобы согласно ч. ч. 1, 5 ст. 110 АПК РФ относятся на ответчика.

Руководствуясь ст.110, п.2 ст.269, п.3.ч.1 ст.270, ст.271 АПК РФ, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Алтайского края от 03.07.2014 по делу N А03-18997/2013 изменить, изложив в следующей редакции:

Признать незаконными отказы от 12.07.2013 и от 12.09.2013 Главного управления имущественных отношений Алтайского края в продлении договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, N 1402-з от 13.05.2009.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Главного управления имущественных отношений Алтайского края в пользу ООО "Мастер - С" 4 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

И.И. Терехина

Судьи

О.Ю. Киреева Е.И. Захарчук