Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 сентября 2014 г. N 13АП-17479/14

г. Санкт-Петербург

22 сентября 2014 г.

Дело N А21-1383/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 17 сентября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 сентября 2014 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Поповой Н.М.

судей Несмияна С.И., Смирновой Я.Г.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Ершовой Е.И.

при участии:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: не явился, извещен;

от 3-го лица: не явился, извещен;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-17479/2014) ООО "Архпроект Групп" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 15.05.2014 г. по делу N А21-1383/2014 (судья Ершова Ю.А.), принятое

по иску НПСП "Балтийский Бизнес-Центр"

к ООО "Архпрект групп"

3-е лицо: Башин А.В,

о взыскании 198 856 руб. 12 коп. задолженности

установил:

Некоммерческое партнерство собственников помещений "Балтийский Бизнес-Центр" в лице конкурсного управляющего Слободского Дениса Владимировича (далее - Бизнес-Центр, истец) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Архпроект Групп" (далее - Общество, ответчику) о взыскании 198 856,12 руб. по договору от 01.01.2011 г. N 189/10 за период с 01.06.2011 г. по 31.12.2012 г.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора привлечен - Башин Александр Владимирович.

Решением от 15.05.2014 г. в удовлетворении иска отказано; с НПСП "Балтийский Бизнес-Центр" в доход федерального бюджета взыскано 6 965,68 рублей государственной пошлины.

Ответчик, не согласившись с решением суда, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить и принять новый судебный акт, об отказе истцу в удовлетворении требований. По мнению подателя жалобы, в соответствии с соглашением (Дополнительное соглашение N 1 от 01.01.2011 г.), плательщиком оказанных по договору N 189/10 по управлению административно-торговым зданием "Балтийский бизнес центр" является арендатор - ответчик; в соответствии со статьей 313 ГК РФ исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо; доводы ответчика рассмотрены не были; изменения в договор N 189/10 по управлению административно-торговым зданием в отношении стоимости оказываемых услуг сторонами не вносились; управляющая организация в нарушение условий договора без законных оснований выставляла ответчику счета на оплату оказанных в рамках договора услуг в большем размере, чем установлено в договоре; ответчик оплачивал услуги по договору; ответчик является надлежащим ответчиком по делу, задолженности по оплате коммунальных услуг ни у ответчика ни у собственника спорного нежилого помещения не имеется.

Лица, участвующие в деле надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, что согласно статье 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, 19.09.2010 г. по итогам проведения общего собрания собственников помещений административно-торгового здания "Балтийский Бизнес-Центр" в форме заочного голосования принято решение о выборе способа управления зданием - управляющей организацией Бизнес-Центр, утвержден размер оплаты услуг управляющей организации - 24 рубля на каждый квадратный метр занимаемого помещения.

Нежилое помещение площадью 412,1 кв.м. литер СLXII из литеры А на 15 этаже здания - дома N 40 по Московскому проспекту в городе Калининграде является собственностью Башина Александра Владимировича с 24.12.2007 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права Управления Федеральной регистрационной службы по Калининградской области от 24.12.2007 г. N 39-АА 559076.

01.01.2011 г. между истцом и собственником помещения заключен договор по управлению административно-торговым зданием ББЦ N 189/10 сроком действия до 31.12.2012 г.

Протоколом общего собрания собственников помещений административно-торгового здания "Балтийский Бизнес-Центр" в форме заочного голосования от 20.07.2011 г. принято решение об утверждении новой редакции договора управления с Бизнес-Центром, согласно которому размер оплаты услуг управляющей организации составляет 36 рублей на каждый квадратный метр занимаемого помещения.

Дополнительным соглашением от 01.01.2011 г. N 1 к договору по управлению административно-торговым зданием ББЦ от 01.01.2011 г. N 189/10 согласована обязанность арендатора спорного нежилого помещения - ООО "Архпроект Групп" об оплате услуг истца по договору управления за третье лицо на период действия договора аренды (п. 1 дополнительного соглашения).

Истец, ссылаясь на не исполнение ответчиком своих обязательств по оплате услуг по управлению и содержанию общего имущества здания ББЦ, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в жалобе, изучив материалы дела, и оценив представленные доказательства, суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения либо отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий юридических и физических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статья 307 ГК РФ предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 г. N 4910/10, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона (статьей 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации) обязан нести расходы на содержание общего имущества соразмерно своей доле независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения и расходов на коммунальные услуги.

Исходя из пункта 5 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией.

Согласно пункту 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

В соответствии с пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

По смыслу статьи 210 и пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может возложить на другое лицо на основании договора с ним несение бремени содержания принадлежащего ему имущества. Но возникшее на основании соответствующего договора обязательство будет связывать только стороны данного обязательства, а именно собственника и лицо, на которое собственником возложена обязанность нести бремя содержания принадлежащего собственнику имущества.

Из приведенных правовых норм следует, что неисполнение арендатором возложенной на него собственником и арендодателем обязанности нести бремя содержания арендованного имущества приводит к возникновению у собственника имущества права требования к арендатору исполнить это обязательство, но не освобождает собственника от обязанности, предусмотренной статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что собственник помещения не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества здания, и договор аренды не порождает обязательств арендатора перед организацией, обслуживающей нежилое помещение.

Аналогичная позиция отражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15222/11 по делу N А40-99124/10-37-796.

Положения пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии и производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.

Вместе с тем, указанной нормой предусмотрена соответствующая обязанность арендатора только в отношении объекта аренды, а не общего имущества в многоквартирном жилом доме, а договор аренды регулирует лишь отношения собственника и арендатора.

Следовательно, лицом, несущим расходы по содержанию общего имущества нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, является собственник указанного объекта недвижимости вне зависимости от передачи нежилого помещения во временное пользование и владение третьего лица, которым в рассматриваемом случае является ответчик.

Участие каждого из сособственников (владельцев помещений) в расходах по содержанию имущества, находящегося в общей долевой собственности, в соответствии с его долей является следствием самого права собственности (иного законного основания владения помещением) и не зависит от порядка пользования общим имуществом. При этом не имеет значения, собственником (владельцем) какого помещения (жилого или нежилого) является лицо, которое должно производить расходы на содержание имущества. Ограничение обязанностей собственников (владельцев) нежилых помещений по содержанию общего имущества противоречило бы общему смыслу гражданского законодательства о равенстве участников регулируемых отношений (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Непосредственно на арендатора недвижимого имущества в силу положений статей 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов возложены быть не могут.

Данная позиция согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 16646/10 от 12.04.2011 г., в котором прямо закреплено, что содержащееся в названном постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что дополнительное соглашение N 1 от 01.01.2011 г. к договору N 189/10 от 01.01.2011 г., содержащий условия, касающиеся обязания ответчика оплачивать расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме, в котором расположено арендуемое ответчиком нежилое помещение, на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным, как противоречащий статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества, а принудительное взыскание с арендатора оплаты услуг управляющей компании за собственника помещения даже в случае наличия соглашения сторон о такой оплате апелляционный суд признает противоречащим вышеназванным нормам.

Доводы жалобы не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, в связи с чем не могут служить основанием для отмены состоявшегося судебного акта.

Судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства и исследованы доказательства, представленные сторонами по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального права, обстоятельства, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве оснований для отмены либо изменения судебного акта, апелляционным судом не установлены.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 15.05.2014 г. по делу N А21-1383/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.М. Попова

Судьи

С.И. Несмиян Я.Г. Смирнова