Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 сентября 2014 г. N 15АП-14508/14

город Ростов-на-Дону

23 сентября 2014 г.

дело N А32-9697/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 сентября 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Барановой Ю.И.,

судей Ванина В.В., Пономаревой И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Айдинян Т.Г.,

при участии:

от истца: извещено, не явился;

от ответчика: извещено, не явился;

от третьих лиц: извещены, не явились

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Геленджик на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 11.06.2014 по делу N А32-9697/2014 по иску закрытого акционерного общества "Алга" к ответчику - Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата управления Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю" при участии третьих лиц - администрации муниципального образования город-курорт Геленджик; Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка,

обязании внести в государственный кадастр недвижимости изменения принятое в составе судьи Назыкова А.Л.,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "Алга" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" филиал по Краснодарскому краю с исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402024:17 в размере его рыночной стоимости, обязании внести в государственный кадастр недвижимости соответствующие изменения.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены администрация муниципального образования город-курорт Геленджик; исполнительно - распорядительный орган муниципального образования, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Решением суда от 11.06.2014 определена кадастровая стоимость земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Мира, 38, площадью 1 590 кв. м, с кадастровым номером 23:40:0402024:17 равной рыночной стоимости земельного участка в сумме 14 070 053 рубля 10 копеек.

Не согласившись с указанным судебным актом, администрация обжаловала его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции полностью и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что работы по государственной кадастровой оценке земель были проведены в соответствии с действующим законодательством, изменение кадастровой стоимости по существу является изменением условий договора аренды об арендной плате.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие лиц, участвующих в деле, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, по договору аренды N 4000001845 от 09.12.2009 администрация муниципального образования город Геленджик предоставила ЗАО "Алга" во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок площадью 1590 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Мира, 38, с кадастровым номером 23:40:0402024:17, участок предоставлен для эксплуатации здания кафе. Договор аренды заключен на 49 лет, зарегистрирован в Росреестре согласно штампу регистрации на первом листе договора.

Согласно кадастровому паспорту от 13.01.2014 земельный участок с кадастровым номером 23:40:0402024:17 принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Геленджик.

Согласно кадастровому паспорту кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402024:17 составляет 58 475 398,2 руб.

При оценке правовых оснований заявленных требований суд первой инстанции обоснованно руководствовался позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11.

Для удовлетворения требований истца об установлении кадастровой стоимости в размере доказанной им рыночной стоимости земельного участка нет необходимости проверять достоверность результатов государственной кадастровой оценки в виде кадастровой стоимости спорного земельного участка или законность нормативного акта, которым они утверждены, потому что такое требование направлено не на оспаривание кадастровой оценки в целом, а на уточнение ее результатов применительно к данному конкретному земельному участку, предмет таких требований заключается в изменении кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости. Законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.

Суд, первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что истец имеет достаточный правовой интерес в изменении кадастровой стоимости, как арендатор спорного земельного участка и плательщик арендной платы по договору аренды.

Часть 3 статьи 20 Закона о кадастре, в числе лиц, имеющих право на обращение с заявлением об учете изменений объектов недвижимости, называет применительно к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности, - лиц, которым земельный участок предоставлен на праве пожизненного владения, постоянного (бессрочного) пользования или аренды на основании договора, заключенного на срок более пяти лет. Поскольку истец является арендатором спорного земельного участка, необоснованно завышенная кадастровая стоимость участков нарушает его права, как плательщика арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости земельного участка, в связи с чем, заявленные требования представляются обоснованными.

Согласно договору аренды, кадастровая стоимость земельного участка является одним из элементов формулы расчета арендной платы, ставка арендной платы устанавливается по виду использования земель, устанавливаемой в процентах от кадастровой стоимости земельного участка. Таким образом, размер кадастровой стоимости напрямую влияет на размер арендной платы.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной.

Президиум ВАС РФ в постановлении от 25.06.2013 N 10761/11 сформулировал следующую правовую позицию. В постановлении от 28.06.2011 N913/11 Президиум указал на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, в том числе и в отношении земельных участков, кадастровая стоимость которых была определена до вступления в законную силу положений главы III.1 Закона об оценочной деятельности. При этом Президиум исходил из того, что хотя установленная этим Законом административная процедура пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости и определения кадастровой стоимости в размере рыночной на спорные отношения не распространяется, кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны, и кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом ее определения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату. Именно поэтому статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности прямо предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость; основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости необходимо приложить отчет о рыночной стоимости объекта в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Принимая во внимание в совокупности положения главы III.1 Закона об оценочной деятельности, подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, истец, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости) и указана в вводной части отчета об определении кадастровой стоимости (приказ Минэкономразвития РФ от 29.07.2011 N 382 "Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости"). В случае отсутствия такой даты в отчете оценщика она может быть установлена исходя из сведений, содержащихся в акте органа исполнительной власти субъекта, которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки. На эту же дату необходимо определять и рыночную стоимость тех объектов недвижимости, сведения о которых не были внесены в кадастр на момент формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в частности вновь образуемых земельных участков. При этом, то обстоятельство, что рыночная стоимость объекта недвижимости доказывается истцом и устанавливается решением суда на дату определения кадастровой стоимости этого объекта, не влияет на определение момента, с которого установленная вступившим в законную силу судебным актом рыночная стоимость применяется в качестве кадастровой стоимости.

В материалы дела истцом представлен отчет экспертной организации ООО "Академия оценки бизнеса" об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402024:17 на дату по состоянию на 01.01.2011. Оценщик, подготовивший указанный отчет, является членом саморегулируемой организации некоммерческое партнерство "Межрегиональный союз оценщиков", свидетельство от 17.03.2014 N 1173, регистрационный номер N0005 в ЕГР СРО от 11.12.2007, срок действия свидетельства по 31.12.2014, диплом о профессиональной переподготовке Кубанского государственного технологического университета по программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)".

Согласно отчету ООО "Академия оценки бизнеса" рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402024:17 составила 14 070 053 рубля 10 копеек. Оценка объекта проведена по состоянию на 01.01.2011. Рыночная стоимость участка определена сравнительным подходом. При определении стоимости земельного участка оценщиком исследованы стоимости объектов-аналогов.

Применительно к данному отчету также представлено экспертное заключение N 290/12-14 некоммерческого партнерства "Межрегиональный союз оценщиков", которым проведена нормативно-методическая экспертиза отчета N А-0005/14 от 19.03.2014. Согласно экспертному заключению НП "Межрегиональный союз оценщиков" методы оценки в рамках использованных оценщиком подходов к оценке обоснованны, выполненные расчеты стоимости объекта оценки в отчете соответствуют применяемым подходам и методам, технических ошибок и замечаний, влияющих на итоговый результат, не выявлено. Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402024:17 соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы и каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Президиум ВАС РФ в пункте 1 информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" указал, что в силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Соответственно в рамках судебного спора о доказывании размера рыночной стоимости земельного участка предоставление отчета об оценке является допустимым и возможным.

Доказательства, свидетельствующие об иной величине рыночной стоимости земельного участка или недостоверности рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке по состоянию на 01.01.2011 заявителем в материалы дела не представлены.

В силу положений статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

При этом, рыночная стоимость спорного земельного участка была определена экспертом на корректную дату - 01.01.2011, что следует из самого заключения.

Учитывая, что последняя государственная кадастровая оценка земельных участков из земель населенных пунктов Краснодарского края была проведена по состоянию на 01.01.2011, общество правомерно просило установить кадастровую стоимость спорного земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной на указанную дату.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно принял во внимание для целей рассмотрения спора рыночную цену, установленную в отчете об оценке от N А-0005/14 от 19.03.2014.

В связи с этим, установив значительное превышение кадастровой стоимости спорного земельного участка над выявленной рыночной стоимостью, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования общества.

Суд первой инстанции оценил представленное заключение эксперта, как соответствующее требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, содержащее достаточную информацию и статистический анализ о стоимости сравнимых и схожих земельных участков. Ходатайств о проведении повторной экспертизы по делу ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции не заявлялось. Апелляционный суд не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции по указанному доводу.

Довод жалобы о том, что в случае удовлетворения заявленного требования истца, фактически будут изменены условия договора аренды основаны на неправильном понимании норма материального и процессуального права, поскольку в судебных актах по настоящему делу и аналогичных спорах суд констатирует факт установления объективной рыночной стоимости земельного участка, арендные отношения не являются предметом рассмотрения, при этом, в силу норм статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации, что не лишает стороны в последующем прийти к соглашению об изменению арендной платы, либо обратиться с самостоятельными требованиями в арбитражный суд.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе администрации, являлись предметом исследования суда первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку, носят формальный характер и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены правильного по существу судебного акта.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.06.2014 по делу N А32-9697/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Ю.И. Баранова

Судьи

В.В. Ванин И.В. Пономарева