Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 25 сентября 2014 г. N 05АП-11183/14

г. Владивосток

25 сентября 2014 г.

Дело N А59-1021/2014

Резолютивная часть постановления оглашена 18 сентября 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 сентября 2014 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего О.Ю. Еремеевой,

судей С.В. Гуцалюк, Е.Н. Номоконовой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.Д. Беспаловой,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу дачного некоммерческого товарищества "Жемчужное",

апелляционное производство N 05АП-11183/2014

на решение от 22.07.2014

судьи Т.П. Пустоваловой

по делу N А59-1021/2014 Арбитражного суда Сахалинской области

по заявлению дачного некоммерческого товарищества "Жемчужное" (ИНН 6501241223, ОГРН 1116501006170, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 23.09.2011)

к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (ИНН 7705401340, ОГРН 1027700485757, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 03.12.2002), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области

3-и лица: Кожухов Антон Анатольевич, Министерство имущественных и земельных отношений Сахалинской области, департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска,

об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 65:01:1501002:146 и земельного участка с кадастровым номером 65:01:1501002:147 и об обязании ответчика внести сведения о новой кадастровой стоимости земельных участков в государственный кадастр недвижимости,

при участии в заседании:

от товарищества: представитель Д.С. Хан (паспорт, доверенность от 30.04.2014);

от Кадастровой палаты: не явились, уведомлены надлежаще;

от Росреестра: не явились, уведомлены надлежаще;

от третьих лиц: не явились, уведомлены надлежаще;

УСТАНОВИЛ:

Дачное некоммерческое товарищество "Жемчужное" (далее по тексту - "истец", "товарищество") обратилось в арбитражный суд с заявлением к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии" (далее по тексту - "Кадастровая палата") и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (далее по тексту - "Росреестр") об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 65:01:1501002:146 общей площадью 214 866 кв.м, расположенного по адресу: Сахалинская область, г.Южно-Сахалинск, восточнее района "Поле чудес" в размере рыночной стоимости 6 446 000 руб., кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 65:01:1501002:147 общей площадью 16 712 кв.м, расположенного по адресу: Сахалинская область, г.Южно-Сахалинск, южнее СНТ "Лесник" в размере рыночной стоимости 501 000 руб. и об обязании Кадастровой палаты внести сведения о новой кадастровой стоимости земельных участков в государственный кадастр недвижимости.

Определениями Арбитражного суда Сахалинской области от 30.04.2014, 30.05.2014, 24.06.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Кожухов Антон Анатольевич, Министерство имущественных и земельных отношений Сахалинской области и департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 22.07.2014 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Обжалуя указанное решение в апелляционном порядке, товарищество настаивает на том, что заявленная рыночная стоимость спорных земельных участков определена в установленном порядке и является достоверной. Выбор оценщиком доходного подхода к определению рыночной стоимости земельного участка с учетом расходов, необходимых для освоения земельных участков (устройство трубопроводов, линий электропередач, дорог и т.д.), и отказ от применения сравнительного и затратного подходов считает обоснованным.

Росреестр в письменном отзыве по доводам апелляционной жалобы возразил. Считает, что судом первой инстанции выяснены все обстоятельства дела, им дана надлежащая правовая оценка, в связи с чем обжалуемое решение суда отмене или изменению не подлежит.

Кадастровая палата, Росреестр и третьи лица в судебное заседание не явились, о дате и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлены надлежаще. Росреестр письмом от 18.09.2014, переданным через канцелярию суда, уведомил коллегию о возможности рассмотрения дела без его участия.

На основании статей 156, 266 АПК РФ коллегия рассматривает апелляционную жалобу без участия указанных лиц.

Заслушав доводы истца, исследовав материалы дела, коллегия установила следующее.

Земельный участок площадью 16 712 кв.м и местоположением: Сахалинская область, г.Южно-Сахалинск, южнее СНТ "Лесник" сформирован из земель населенных пунктов и 11.05.2012 поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером 65:01:1501002:147. Земельный участок имеет разрешенное использование: для размещения дачного некоммерческого товарищества "Жемчужное". Кадастровая стоимостью земельного участка определена в размере 10 060 456,88 руб. (удельный показатель кадастровой стоимости - 601,99 руб./кв.м).

На основании договора от 25.05.2012 земельный участок передан департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г.Южно-Сахалинска в аренду истцу на срок с 01.06.2012 по 31.05.2017. Согласно приложению к договору аренды расчет арендной платы за земельный участок произведен с учетом кадастровой стоимости земельного участка и составил 34 071,75 руб. за год.

Земельный участок площадью 214 866 кв.м и местоположением: Сахалинская область, г.Южно-Сахалинск, восточнее района "Поле чудес" сформирован из земель населенных пунктов и 11.05.2012 поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером 65:01:1501002:146. Земельный участок имеет разрешенное использование: для размещения дачного некоммерческого товарищества "Жемчужное". Кадастровая стоимостью земельного участка определена в размере 129 347 183,34 руб. (удельный показатель кадастровой стоимости - 601,99 руб./кв.м).

На основании договора от 25.05.2012 земельный участок передан департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г.Южно-Сахалинска в аренду истцу на срок с 01.06.2012 по 31.05.2017. Согласно приложению к договору аренды расчет арендной платы за земельный участок произведен с учетом кадастровой стоимости земельного участка и составил 438 060,11 руб. за год.

В феврале 2014 года истец обратился к независимому оценщику - индивидуальному предпринимателю Кожухову А.А. за определением рыночной стоимости земельных участков. Согласно отчету об оценке от 28.02.2014 N 747-2-14 рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2012 составила 501 000 руб. и 6 446 000 руб. соответственно.

Полагая, что в государственный кадастр недвижимости внесены недостоверные сведения о кадастровой стоимости земельных участков, товарищество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из недоказанности истцом рыночной стоимости земельных участков.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 268, 270 АПК РФ, правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, коллегия считает решение арбитражного суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению в силу следующего.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - "ЗК РФ") установлено, что кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно пункту 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как разъяснено в постановлении Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 N 913/11, законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Коллегией установлено, что кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 65:01:1501002:147 и 65:01:1501002:146, внесенная в государственный кадастр недвижимости, определена на основании приказа Министра имущественных и земельных отношений Сахалинской области от 12.11.2012 N 18-п, которым утверждены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов населенных пунктов Сахалинской области.

В обоснование рыночной стоимости земельного участка истцом представлен отчет от 28.02.2014 N 747-2-14, подготовленный независимым оценщиком - индивидуальным предпринимателем Кожуховым А.А., согласно которому рыночная стоимость спорных земельных участков по состоянию на 01.01.2012 составила 501 000 руб. и 6 446 000 руб. соответственно.

В соответствии с пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Проанализировав отчет от 28.02.2014 N 747-2-14, коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о его несоответствии требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Так, согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее по тексту - "Закон N 135-ФЗ"), пункту 6 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 255, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256, предусмотрена обязанность оценщика использовать при проведении оценки затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Как следует из отчета от 28.02.2014 N 747-2-14, рыночная стоимость спорных земельных участков определялась оценщиком с использованием доходного метода.

Между тем в силу пункта 21 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" доходный метод применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

Материалами дела подтверждается, что земельные участки используются товариществом как дачным некоммерческим объединением.

По правилам статьи 1 Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" под дачным земельным участком понимается земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля).

По смыслу данной нормы возможность использования спорных земельных участков способом, приносящим доход, у товарищества отсутствует.

В отчете оценщиком указано, что основой для расчета рыночной стоимости спорных земельных участков являлась стоимость одного земельного участка, определенная методом сравнения продаж с учетом корректировки на различия. При этом от применения сравнительного подхода к определению рыночной стоимости оценщик отказался со ссылкой на отсутствие на рынке объектов - аналогов, что вызывает сомнения в обоснованности такого отказа.

Коллегией установлено, что рыночная стоимость земельных участков определялась оценщиком как разность между потенциальным валовым доходом от продаж и суммой всех издержек на улучшения и устройство земельных участков с учетом укладки асфальтобетонного покрытия на протяжении 3 км, устройства водоснабжения дачного поселка, строительства трансформаторной подстанции и кабельного участка ЛЭП-10кВ, а также затрат на содержание председателя правления, бухгалтера, охраны и маркетинг.

Оценивая структуру расходов, необходимых, по мнению оценщика, для использования земельных участков в соответствии с вариантом наиболее эффективного использования, коллегия находит их необоснованными и документально неподтвержденными.

Так, оценщиком не указано, какое именно использование земельных участков наиболее эффективно в рассматриваемом случае и не приведено обоснование такой позиции (в то же время рыночная стоимость 1 кв.м земли с учетом улучшений снизилась согласно отчету с 1609 руб./кв.м до 30 руб./кв.м), отсутствует анализ улучшений, которые необходимо произвести для достижения наибольшей эффективности использования земельного участка, и оценка влияния таких улучшений на рыночную стоимость земельного участка.

Фактически затраты на улучшения земельного участка приняты оценщиком безотносительно к достижению наибольшего эффекта от его использования на основании представленных истцом локальных смет.

При этом проект организации и застройки территории товарищества, из которого было бы возможно установить необходимость устройства проезда на протяжении 3 км, в материалах дела отсутствует, технические условия на подключение товарищества к водо- и электроснабжению, устанавливающие параметры такого подключения (в том числе необходимость строительства трансформаторной подстанции), не представлены. Решения о проведении работ по улучшению земельных участков в объеме, учтенном оценщиком, а равно доказательства заключения договоров на выполнение таких работ ни суду первой инстанции, ни в апелляционную инстанцию не представлялись. Локальные сметы, на которые ссылается оценщик, не оформлены надлежащим образом.

Кроме того, оценщиком не обоснована позиция о включении в состав расходов на улучшения земельных участков затрат на содержание председателя правления, бухгалтера, охраны и маркетинг, тем более что размер таких затрат документально не подтвержден и доказательства их несения не представлены.

Учитывая изложенное, коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что отчет от 28.02.2014 N 747-2-14 не отражает реальную рыночную стоимость спорных земельных участков по состоянию на 01.01.2012.

Экспертное заключение некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация российских магистров оценки" от 20.05.2014 N Э-237/14 об обратном не свидетельствует, поскольку не устраняет возникшие у коллегии сомнения в обоснованности применения доходного подхода и учета указанных товариществом затрат на улучшение земельных участков в целях их наиболее эффективного использования.

Согласно части 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для данного дела.

Частью 2 названной статьи предусмотрено, что в качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

В соответствии со статьей 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В силу положений части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, а также по своей инициативе - в случаях, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором.

Поскольку товарищество не ходатайствовало о назначении экспертизы по делу, а итоги оценки имеющихся в деле доказательств не позволили суду первой инстанции достоверно определить рыночную стоимость спорных земельных участков, основания для удовлетворения заявленных требований у суда первой инстанции отсутствовали.

Выводы суда сделаны на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу в соответствии со статьей 71 АПК РФ, с правильным применением норм материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Таким образом, основания для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 22.07.2014 по делу N А59-1021/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

О.Ю. Еремеева

Судьи

С.В. Гуцалюк Е.Н. Номоконова