Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 сентября 2014 г. N 09АП-33807/14

город Москва

23 сентября 2014 г.

Дело N А40-8122/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 16 сентября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 сентября 2014 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Левиной Т.Ю.,

судей Савенкова О.В., Кораблевой М.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Далаковым А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы

от 09 июня 2014 года по делу N А40-8122/2014, принятое судьей Яниной Е.Н.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "ЮНИПРОД+" (ОГРН 1027739927445, ИНН 7727119675) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674)

об обязании заключить договор купли продажи

при участии в судебном заседании:

от истца Князева Е.В. по доверенности от 12.09.2014,

Грошев И.А. по доверенности от 11.02.2014

от ответчика Соболь Л.Я. по доверенности от 27.12.2013

УСТАНОВИЛ:

ООО "ЮНИПРОД+" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании заключить договор купли продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: Москва, Литовский бульвар, д. 4: нежилого здания общей площадью 678,3 кв.м. и земельного участка общей площадью 979 кв.м. (кадастровый номер 77:06:0008011:64) по цене 40 894 000 руб. с учетом принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнения исковых требований.

Иск заявлен на основании норм Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты РФ", и мотивирован тем, что истец имеет преимущественное право на приобретение арендуемых им помещений.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 09.06.2014 исковые требования ООО "ЮНИПРОД+" удовлетворены, суд обязал Департамент городского имущества города Москвы заключить с ООО "ЮНИПРОД+" договор купли-продажи помещения по цене 40 897 000 рублей.

При этом суд исходил из того, что Общество относится к субъектам малого и среднего предпринимательства и отвечает всем условиям, перечисленным в статье 3 Закона N 159-ФЗ. Кроме того, арендуемое помещение не выбывало из его владения.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом Департамент городского имущества города Москвы обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, отчет эксперта является ошибочным, оценщик необоснованно не вносит корректировку на площадь ко всем объектам аналогам, неправильно применил ставку капитализации.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Департамента городского имущества города Москвы поддержал доводы апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям, просил решение суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения. Считает решение законным и обоснованным, принятым на основании правильного применения норм материального и процессуального права.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст.268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого решения, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды от 12.11.1999 г. N 7-692/99 (ранее договор аренды от 01.04.1997 г. N7-342/97), и дополнительных соглашений к нему нежилые помещения общей площадью 678,3 кв.м., расположенные по адресу: город Москва, Литовский бульвар, д. 4 находятся в аренде у ООО "ЮНИПРОД+".

Срок действия договора аренды от 12.11.1999 г. N 7-692/99 в редакции дополнительного соглашения от 20.02.2009 г. установлен до 30.06.2010 г.

Земельный участок с кадастровым номером 77:06:0008011:64 площадью 979 кв.м. по адресу: г.Москва, Литовский бульвар, вл. 4 предоставлен истцу в пользование на условиях договора аренды от 05.03.2011 г. N М-06-035234 для целей эксплуатации под магазин и кафе в соответствии с установленным разрешенным использованием земельного участка сроком до 30.06.2015 г.

Выписка из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы от 10.01.2014 г. подтверждает отнесение ООО "ЮНИПРОД+" к категории субъектов малого предпринимательства в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ" и Законом г. Москвы, от 26.11.2008 N 60 "О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства в городе Москве".

Помещения непрерывно арендуются Истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Задолженность по арендной плате и иным платежам по договорам аренды у истца отсутствует, что ответчиком не оспаривается.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ истец 21.08.2013 обратился в Департамент имущества г. Москвы с заявлением о продаже арендуемого объекта площадью 678,3 кв.м., по адресу: город Москва, Литовский бульвар, д. 4.

Однако до настоящего времени Департамент городского имущества города Москвы с ООО "ЮНИПРОД+" договор купли-продажи не заключил, заявление истца от 21.08.2013 г. оставлено без ответа и удовлетворения.

Истец, обращаясь с настоящим иском в суд, указал, что по указанным выше основаниям имеет право на выкуп арендуемых помещений в соответствии с положениями п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ, ст. 3, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а отказ в выкупе помещения считает необоснованным и незаконным.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 14.04.2014 г. для определения цены договора купли-продажи спорных помещений по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости имущества по состоянию на 21.08.2013 г., проведение которой было поручено ЗАО "Интегро".

Согласно заключению эксперта от 29.04.2014 г. рыночная стоимость недвижимого имущества по адресу: Москва, Литовский бульвар, д. 4 по состоянию на 21.08.2013 г. составляет 40 894 000 руб. без НДС.

На основании статей 125, 215 ГК РФ, Положения "О Департаменте имущества г. Москвы", утвержденного Правительством Москвы от 16.07.2002 N 559-ПП, Департамент является органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению объектами государственной и муниципальной собственностью города Москвы, представляет имущественные интересы города.

В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК РФ).

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Как разъяснено пунктами 1 и 6 того же Информационного письма от 05.11.2009 N 134, субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение недвижимого имущества в льготном порядке только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества, действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества. При этом имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) пользовании такого субъекта в течение двух или более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды, а не на иных условиях.

Правительством Москвы Постановлением от 16.12.2008 N 114-ПП утвержден перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и/или пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, в который входит и арендуемые истцом помещения.

Как установлено материалами дела в порядке соблюдения положений ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ истец 21.08.2013 обращался с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в Департамент имущества г. Москвы с заявлением о продаже арендуемых помещений, которые оставлены без удовлетворения.

Судебная коллегия полагает, что уполномоченный муниципальный орган (в данном случае Департамент государственного имущества города Москвы) был обязан совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, по обращению ООО "ЮНИПРОД+" о приобретении арендуемого имущества, поданным после 01.01.2009, независимо от того, включено ли арендуемое имущество в нормативный правовой акт о планировании приватизации муниципального имущества на соответствующий год, являются правомерными.

В силу пункта 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с указанным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что Департамент является обязанной стороной, которой в силу части 1 статьи 65 АПК РФ не представлены доказательства, подтверждающие обратное или отсутствие права у истца на выкуп арендуемого имущества.

Довод заявителя апелляционной жалобы об ошибочности экспертной оценки, представленной ООО "ЮНИПРОД+", не принимаются во внимание.

Как отмечено Департаментом, при применении одного из подходов - сравнительного, экспертом приведена ссылка на объект-аналог площадью 1535 кв.м., в состав которого входят как помещения первого этажа (783,5кв.м.), так и помещения подвала, стоимость которых ниже. Однако различие в цене существенно лишь при продаже помещений подвала и помещений 1-го этажа разным собственникам. В данном случае объект аналог продается как единый неделимый объект недвижимости, для такого объекта в рассматриваемом случае этаж наземного расположения не играет роли, т.к. от этого не меняется проходимость и идентификация помещений.

Также Департаментом отмечено, что эксперт не исследует различие в цене помещений/зданий площадью больше 500 кв.м., тогда как объекты-аналоги N 1 и N 2 больше 500 кв.м. Однако площадь оцениваемого помещения также больше 500 кв.м. и составляет 678,3 кв.м., таким образом замечание Департамента о внесении корректировки на площадь необоснованно, так как объект оценки и объекты-аналоги находятся в одном диапазоне площадей (более 500 метров) и не требуют корректировки. Кроме того, при определении корректирующей поправки на масштаб влияет "закон экономии на масштабе", т.е. наибольшим спросом пользуются офисные площади до 100 кв.м., торговые - до 200 кв.м., производственно-складские - до 500 кв.м. Учитывая изложенное, экспертом были представлены данные о различии в цене помещений/зданий до 200 кв.м. и свыше 200 кв.м., и поскольку площадь объекта оценки и всех объектов-аналогов больше 200 кв.м., корректировка на площадь обоснованно не применялась.

Исходя из изложенного, судом первой инстанции дана надлежащая оценка обстоятельствам дела и у судебной коллегии не имеется оснований для их переоценки.

Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 268, 271, п. 1 ст. 269, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 09 июня 2014 года по делу N А40-8122/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Т.Ю. Левина

Судьи

М.С. Кораблева О.В. Савенков