Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22 сентября 2014 г. N 10АП-5667/14

г. Москва

22 сентября 2014 г.

Дело N А41-63412/13

Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 сентября 2014 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Немчиновой М.А.,

судей Виткаловой Е.Н., Игнахиной М.В.,

при ведении протокола судебного заседания Келехсаевым Д.О.,

при участии в заседании:

от заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - Большакова Е.В. представитель по доверенности от 12 мая 2014 года N 191-Д,

представители Общества с ограниченной ответственностью "ИК "Развитие", Администрации городского округа Коломна, Муниципального унитарного предприятия "Коломенский жилищный трест", Общества с ограниченной ответственностью "Рус ПромИнвест", Общество с ограниченной ответственностью "Дункан", Комитет по управлению имуществом города Коломны - в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании дело N А41-63412/13 по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "ИК "Развитие" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации прекращения зарегистрированного права аренды в отношении объекта недвижимого имущества общей площадью 528,8 кв.м., условный номер 50:57:09:00006:001:0015, расположенного по адресу: Московская область, г. Коломна, ул. Димитрова, д. 10 пом. 66, обязании произвести государственную регистрацию прекращения права аренды в отношении указанного объекта, с участием третьих лиц - Администрации городского округа Коломна, Муниципального унитарного предприятия "Коломенский жилищный трест", Общества с ограниченной ответственностью "Рус ПромИнвест", Общество с ограниченной ответственностью "Дункан", Комитет по управлению имуществом города Коломны,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ИК "Развитие" (далее - ООО "ИК "Развитие") обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - Управление Росреестра по МО) о признании незаконным решения Управление Росреестра по МО от 19 сентября 2013 года N 57/036/2013-449 об отказе в государственной регистрации прекращения зарегистрированного права аренды в отношении объекта недвижимого имущества общей площадью 528,8 кв.м., условный номер: 50:57:09:00006:001:0015, расположенного по адресу: Московская область, город Коломна, ул. Димитрова, д. 10, пом.66, обязании произвести государственную регистрацию прекращения права аренды в отношении указанного объекта.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация городского округа Коломна (далее - администрация), Муниципальное унитарное предприятие "Коломенский жилищный трест" (далее - МУП "КЖТ"), Общество с ограниченной ответственностью "Рус ПромИнвест" (далее - ООО "Рус ПромИнвест").

Решением Арбитражного суда Московской области от 21 марта 2014 года заявленные требования ООО "ИК "Развитие" удовлетворены (л.д. 149-151 т. 1).

Не согласившись с данным судебным актом, Управление Росреестра по МО обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права (л.д. 11-13 т. 2).

Определением Десятого арбитражного апелляционного суда от 05 августа 2014 года суд перешел к рассмотрению дела N А41-63412/13 по правилам рассмотрения дел в суде первой инстанции.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Общество с ограниченной ответственностью "Дункан" (далее - ООО "Дункан") и Комитет по управлению имуществом города Коломны (далее - комитет)

Основанием для перехода к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции явились следующие обстоятельства.

В ходе судебного разбирательства установлено, что в рамках настоящего дела ООО "ИК "Развитие" оспаривается решение Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области от 19 сентября 2013 года N 57/036/2013-449 об отказе в государственной регистрации прекращения зарегистрированного права аренды в отношении объекта недвижимого имущества общей площадью 528,8 кв.м., условный номер 50:57:09:00006:001:0015, расположенного по адресу: Московская область, город Коломна, ул. Димитрова, д. 10, пом. 66.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права 50-АЕ N 351676 от 23 июля 2013 года ООО "ИК "Развитие" является собственником спорного объекта недвижимого имущества (л.д. 9 т. 1).

Право аренды в отношении вышеуказанного объекта недвижимого имущества было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на основании договора аренды от 01 сентября 1999 года N 184, заключенного между Коломенским городским комитетом по управлению имуществом (Арендодатель), МП "Коломенский жилищный трест" (Балансодержатель) и ООО "Дункан" (Арендатор) (л.д. 120-123 т. 1).

Из материалов дела усматривается, что решением Арбитражного суда Московской области от 14 августа 2006 года по делу N А41-К2-12380/06 МУП "Коломенский жилищный трест" признано несостоятельным (банкротом).

ООО "ИК "Развитие" приобрело спорный объект недвижимого имущества по результатам торгов, проведенных по продаже недвижимого имущества МУП "Коломенский жилищный трест".

По договору аренды недвижимого имущества от 23 июля 2013 года ООО "ИК "Развитие" передало спорный объект в аренду ООО "РусПромИнвест" (л.д. 27-25 т. 1).

Однако прежний Арендатор спорного объекта - ООО "Дункан" (Арендатор) и Комитет по управлению имуществом города Коломны (Арендодатель) не были привлечены к участию в деле.

Согласно пункту 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене по безусловным основаниям.

Представитель Управления Росреестра по МО возражал против доводов заявителя, просил отказать в удовлетворении заявленных требований.

Представители Общества с ограниченной ответственностью "ИК "Развитие", Администрации городского округа Коломна, Муниципального унитарного предприятия "Коломенский жилищный трест", Общества с ограниченной ответственностью "Рус ПромИнвест", Общество с ограниченной ответственностью "Дункан", Комитет по управлению имуществом города Коломны - в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей заявителя, третьих лиц, извещенных надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.

Информация с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (www.10aas.arbitr.ru) и на сайте (www.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года N 228-ФЗ, вступившего в силу 01 ноября 2010 года).

Выслушав объяснения представителя Управления Росреестра по МО, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд считает, что заявленные ООО "ИК "Развитие" требования не подлежат удовлетворению ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, ООО "ИК "Развитие" на праве собственности принадлежит часть объекта недвижимого имущества общей площадью 528,8 кв.м., условный номер: 50:57:09:00006:001:0015, расположенного по адресу: Московская область, город Коломна, ул. Димитрова, д. 10, пом. 66, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 23 июля 2013 года 50-AEN 351676 (л.д. 9 т. 1).

Данный объект был приобретен заявителем на торгах по договору купли-продажи недвижимого имущества от 12 августа 2009 года в ходе процедуры банкротства МУП "Коломенский жилищный трест", как у владельца на праве хозяйственного ведения. Собственником данного объекта являлась Администрация городского округа Коломна. (л.д. 12-17 т. 1).

Из свидетельства о государственной регистрации права от 23 июля 2013 года 50-AEN 351676 следует, что в отношении объекта установлено ограничение (обременение) в виде аренды, однако договоров аренды, каких-либо документов или сведений по существующему обременению в виде аренды прежним владельцем объекта ООО "ИК "РАЗВИТИИ" не передавалось, имущество было приобретено без обременений.

ООО "ИК "Развитие" 02 августа 2013 года обратилось в Управление Росреестра по МО с заявлением о внесении записи о прекращении ограничения в виде аренды на объект расположенный по адресу: Московская область, город Коломна, ул. Димитрова, д. 10, пом. 66.

Сообщением от 20 августа 2013 года N 57/036/2013-449 Управление Росреестра по МО приостановило государственную регистрацию прекращения ограничения в виде аренды на объект, указав о необходимости представить документы подтверждающие прекращение аренды (л.д. 10 т. 1).

Письмом от 19 сентября 2013 года N 57/036/2013-449 Управление Росреестра по МО отказало в удовлетворении заявления ООО "ИК "Развитие" о внесении в ЕГРП записи о прекращении действия договора аренды на объект недвижимого имущества. (л.д. 11 т. 1).

Полагая, что отказ управления является незаконным, ООО "ИК "Развитие" обратилось в Арбитражный суд Московской области с настоящим заявлением.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, процессуальный закон устанавливает наличие одновременно двух обстоятельств, а именно: не соответствие оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение оспариваемым актом прав и законных интересов организаций в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 18 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Как следует из материалов дела, между Коломенским городским комитетом по управлению имуществом (Арендодатель), МП "Коломенский жилищный трест" (Балансодержатель) и ООО "Дункан" (Арендатор) заключен договор аренды от 01 сентября 1999 года N 184 в отношении объекта недвижимого имущества общей площадью 528,8 кв.м., условный номер: 50:57:09:00006:001:0015, расположенного по адресу: Московская область, город Коломна, ул. Димитрова, д. 10, пом. 66.

В пункте 2.2 данного договора установлен срок аренды с 01 сентября 1999 года по 31 августа 2000 года (л.д. 120 т. 1)..

Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

По правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации после истечения предусмотренного договором аренды срока аренды возможно возобновление договора на неопределенный срок на тех же условиях. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (абзац 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, подтверждение прекращения договорных отношений в соответствии с требованиями действующего законодательства являлось необходимым условием при осуществлении регистрирующим органом действий по внесению записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении аренды.

Поскольку после истечения срока действия договора ни одна из сторон не заявила о своем намерении расторгнуть договор, следовательно, договор в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ считался продленным на неопределенный срок.

В регистрирующий орган не было представлено доказательств, подтверждающих расторжение договора аренды от 01 сентября 1999 года N 184.

В соответствии со статьей 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации может быть отказано в случае непредставления документов, необходимых в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Поскольку в данном случае документы, являющиеся в соответствии с пунктом 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении обременения в виде аренды, представлены не были, отказ регистрирующего органа, является правомерным.

Довод общества в заявлении о том, что у него отсутствовали сведения на момент приобретения имущества о его обременении договором аренды, а также на то, что договор аренды заключен с предыдущим собственником, не принимаются судебной коллегией.

В силу статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. На основании данной нормы гражданского законодательства условия заключенного между предыдущим арендодателем и арендатором договора являются обязательными для нового арендодателя в порядке перехода к нему права собственности на предмет аренды.

При перемене стороны в договоре аренды изменяется его субъектный состав, системные же связи между правомочиями и обязанностями сторон сохраняются. К вновь вступающему в правоотношение лицу переходит вся совокупность его правомочий, имеющаяся в наличии на момент перехода.

Так как выбывшее из такого договора лицо (бывший собственник-арендодатель) не только обладало правами, но и несло обязанности, на вновь вступающее лицо (нового собственника-арендодателя) переводятся также обязанности выбывающего.

Последствия перехода права собственности на сданное в аренду имущество разъяснены в информационном письме Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно пункту 24 которого переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором.

Кроме того, в пункте 23 указанного информационного письма Президиум ВАС РФ также указал, что при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Таким образом, при смене собственника-арендодателя происходит переход его прав и обязанностей к новому арендодателю на основании закона.

При этом то обстоятельство, что фактически в настоящее время по договору аренды от 23 июля 2013 года, заключенному между обществом "Развитие" (арендодатель) и ООО "РусПромИнвест" (арендатор) (л.д. 22-25 т. 1) спорное помещение используется другим лицом не свидетельствует о расторжении договора аренды от 01 сентября 1999 года N 184 и не является основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении обременения в виде аренды.

Данная позиция совпадает с правовой позицией, изложенной в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 04 сентября 2014 года по делу N А41-63410/13.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд приходит к выводу, что в удовлетворении заявленных требований Общества с ограниченной ответственностью "ИК "Развитие" следует - отказать.

Между тем, ООО "ИК "Развитие" не лишено возможности обратиться в суд с иском о расторжении спорного договора аренды, с соблюдением требований, установленных статьями 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь частью 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 21 марта 2014 года по делу N А41-63412/13 отменить.

В удовлетворении заявленных требований Обществом с ограниченной ответственностью "ИК "Развитие" - отказать.

Председательствующий

М.А. Немчинова

Судьи

Е.Н. Виткалова М.В. Игнахина