Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 сентября 2014 г. N 12АП-5814/14

г. Саратов

24 сентября 2014 г.

Дело N А57-12009/2013

Резолютивная часть постановления объявлена "17" сентября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен "24" сентября 2014 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Цуцковой М.Г.,

судей Кузьмичева С.А., Смирникова А.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ильиной Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Айсберг" (410015, г. Саратов, ул. Орджоникидзе, 67, ОГРН 1116451002722),

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 30 апреля 2014 года по делу N А57-12009/2013, судья Калинина А.В.,

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Айсберг" (410015, г. Саратов, ул. Орджоникидзе, 67, ОГРН 1116451002722),

заинтересованные лица: администрация муниципального образования "Город Саратов" (410012, г. Саратов, ул. Первомайская, 78, ОГРН 1036405000280, ИНН 6450011003), Комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования "Город Саратов" (410002, г. Саратов, ул. Бабушкин Взвоз, 1, ОГРН 1126450007155, ИНН 6450056004), Комитет по управлению имуществом города Саратова (410600, г. Саратов, Театральная пл., 7, ОГРН 1026402195511, ИНН 6450003860)

о признании незаконным постановления администрации муниципального образования "Город Саратов" "Об отказе ООО "Айсберг" в предоставлении в аренду земельного участка в Заводском районе, занимаемого нежилыми/зданиями" к 775 от 23.04.2013 года, об обязании администрации муниципального образования "Город Саратов" устранить допущенное нарушение прав, и в месячный срок, с момента вступления решения суда в законную силу, принять решение, о предоставлении ООО "Айсберг" в аренду сроком на 49 (Сорок девять) лет земельного участка площадью 7706 кв.м., с кадастровым номером 64:48:020301:52 из земель населённых пунктов, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. им. Орджоникидзе Г.К., 67 в Заводском районе, занимаемого объектами V класса вредности по СанПин - склады, производственная база, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, и направить в адрес ООО "Айсберг" проект договора аренды земельного участка в месячный срок с момента принятия решения о предоставлении его в аренду,

при участии в судебном заседании представителей: администрации муниципального образования "Город Саратов" - представитель Полянский Г.Ю., по доверенности N 01-03/89 от 31.07.2014

без участия в судебном заседании представителей: общества с ограниченной ответственностью "Айсберг", комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования "Город Саратов", комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования "Город Саратов", извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось общество с ограниченной ответственностью "Айсберг" (далее - ООО "Айсберг", общество, заявитель) с заявлением, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, о признании незаконным постановления администрации муниципального образования "Город Саратов" "Об отказе ООО "Айсберг" в предоставлении в аренду земельного участка в Заводском районе, занимаемого нежилыми/зданиями" к 775 от 23.04.2013 года, обязании Администрации муниципального образования "Город Саратов" устранить допущенное нарушение прав, и в месячный срок, с момента вступления решения суда в законную силу, принять решение, о предоставлении ООО "Айсберг" в аренду сроком на 49 (Сорок девять) лет земельного участка площадью 7706 кв.м., с кадастровым номером 64:48:020301:52 из земель населённых пунктов, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. им. Орджоникидзе Г.К., 67 в Заводском районе, занимаемого объектами V класса вредности по СанПин - склады, производственная база, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, и направить в адрес ООО "Айсберг" проект договора аренды земельного участка в месячный срок с момента принятия решения о предоставлении его в аренду.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 30 апреля 2014 года по делу N А57-12009/2013 в удовлетворении требований ООО "Айсберг" отказано.

Не согласившись с принятым решением, ООО "Айсберг" обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, пояснениями к жалобе, в которых просит решение суда первой инстанции отменить, по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

В порядке статьи 262 АПК РФ комитетом правового обеспечения администрации муниципального образования "Город Саратов" представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором администрация просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иных письменных отзывов в порядке статьи 262 АПК РФ на апелляционную жалобу не представлено.

В судебном заседании представитель администрации поддержал позицию по делу.

Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей общества с ограниченной ответственностью "Айсберг", комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования "Город Саратов", комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования "Город Саратов", надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания (п.1 ст. 123, п.3 ст.156 АПК РФ).

Законность и обоснованность принятого решения проверена арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке ст.ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении апелляционной жалобы установлены следующие обстоятельства.

Постановлением администрации города Саратова N 303-112 от 14.07.1993 ООО "Орбита" в бессрочное (постоянное) пользование предоставлен земельный участок площадью 1,03 га для промышленной территории.

Во исполнение постановления выдан государственный Акт N Сар-39-02-000574.

В соответствии с договором купли-продажи от 10.10.2011 "покупателю" - ООО "Айсберг", перешло право собственности на объекты движимого и недвижимого имущества, перечисленные в п. 1.1 Договора: здание (проходной) литер Б, площадью 13,5 кв.м, здание (трансформаторная подстанция) литер Т, площадью 24,7 кв.м, здание мастерских литер А, площадью 2304,5 кв.м.

05 марта 2013 г. ООО "Айсберг", в лице уполномоченного представителя, обратилось в администрацию муниципального образования "Город Саратов" с заявлением о предоставлении, в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, земельного участка в аренду сроком на 49 (сорок девять) лет площадью 7706 кв.м, с кадастровым номером 64:48:020301:52, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. им. Орджоникидзе Г.К., 67 в Заводском районе, с разрешенным использованием для промышленной территории, с фактическим использованием: объекты V класса вредности по СанПин - склады, производственные базы, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности ООО "Айсберг".

23 апреля 2013 года администрацией муниципального образования "Город Саратов" отказано ООО "Айсберг" в предоставлении в аренду земельного участка в Заводском районе, занимаемого нежилыми зданиями, о чем вынесено соответствующее постановление N 775.

Отказ мотивирован тем, что площадь испрашиваемого, земельного участка значительно превышает площадь находящихся на нем объектов недвижимости. Документы, подтверждающие обстоятельства, дающие право приобретения земельного участка площадью 7 706 кв. м. для эксплуатации зданий, принадлежащих заявителю, не представлены; уведомления управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области от 18.12.2012 N 17/039/2012-43234,43236,43238 содержат информацию об отсутствии в едином государственном реестре на недвижимое имущество и сделок с ним сведений об объектах недвижимого имущество и сделок с ним сведений об объектах недвижимого имущества: автодорога внутренняя, заглубленный склад, ограждение территории. Документ, удостоверяющий (устанавливающий) права заявителя на автодорогу внутреннюю, заглубленный склад, ограждение территории, если право на указанные объекты в соответствии с законодательством Российской Федерации признается возникшим независимо от его регистрации в едином государственном реестре на недвижимое имущество и сделок с ним, не представлен.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом Арбитражного суда Саратовской области о том, что отказ в предоставлении ООО "Айсберг" земельного участка площадью 7 706 кв. м. для эксплуатации зданий, принадлежащих заявителю на праве аренды соответствует действующему земельному законодательству.

Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В силу указанных норм действующего законодательства покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

В подпункте 3 пункта 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Порядок приобретения права на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, регламентирован пунктами 5 - 8 статьи 36 Земельного кодекса РФ.

Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта (пункт 5 статьи 36 Земельного кодекса РФ).

В силу пункта 4 статьи 28 Земельного кодекса РФ не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением прямо предусмотренных законом случаев.

Как разъяснено в пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.

Учитывая обстоятельства спора по настоящему делу, а также требования вышеназванных норм действующего земельного законодательства, заявители, являясь собственниками объектов недвижимости, имеет исключительное право на приватизацию или аренду земельных участков, необходимую для размещения и эксплуатации принадлежащих им объектов недвижимости.

Как следует из материалов дела, для указанных целей в установленном законом порядке сформированы и поставлены на кадастровый учет спорные земельные участки.

Решения и действия органа кадастрового учета, связанные с постановкой на кадастровый учет спорных земельных участков, незаконными не признаны.

В силу требований статьи 35 ЗК РФ и статьи 552 ГК РФ, наличие у продавца недвижимого имущества права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, занятым отчуждаемым имуществом, не лишает покупателя этого недвижимого имущества права на приватизацию земельного участка или приобретения права его аренды.

Как установлено выше, постановлением администрации города Саратова N 303-112 от 14.07.1993 года ООО "Орбита" в бессрочное (постоянное) пользование предоставлен земельный участок площадью 1,03 га для промышленной территории.

Подпунктом 5 пункта 1 части 1 статьи 1 ЗК РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ, пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переход права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования.

Согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ площадь земельного участка, занятая зданием, строением, сооружением и необходимая для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ, то есть необходимо руководствоваться нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Таким образом, размер земельного участка непосредственно связан с функциональным назначением объекта.

Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя положениями статьи 36 ЗК РФ, можно без аукциона приобрести в собственность участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости и размер земли, необходимый для ее эксплуатации, исключительное право на приобретение участка, предусмотренное статьей 36 ЗК РФ, должно распространяться на экономически обоснованный размер участка в соответствии с нормами статьи 33 ЗК РФ.

Указанная правовая позиция соответствует позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в определениях от 21.01.2011 N ВАС-15489/2010, от 09.02.2011 N ВАС-16368/2010, от 09.02.2011 N ВАС-16301/2010, отражена также и в постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 23.03.2011 по делу N А55-13209/2010.

ООО "Айсберг" на основании договора купли-продажи от 10.10.2011 испрашивает в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации часть земельного участка в аренду сроком на 49 (сорок девять) лет площадью 7706 кв.м, с кадастровым номером 64:48:020301:52, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. им. Орджоникидзе Г.К., 67 в Заводском районе, с разрешенным использованием для промышленной территории, с фактическим использованием под объекты недвижимости, перечисленные в п. 1.1 Договора: здание (проходной) литер Б, площадью 13,5 кв.м, здание (трансформаторная подстанция) литер Т, площадью 24,7 кв.м, здание мастерских литер А, площадью 2304,5 кв.м.

Доказательств того, что испрашиваемый обществом земельный участок используется для промышленной территории в соответствии с постановлением администрации города Саратова N 303-112 от 14.07.1993 года, под объекты V класса вредности по СанПин - склады, производственные базы в материалы дела не представлено.

Таким образом, общество испрашивает земельный участок под три самостоятельных объекта недвижимости.

Общая площадь застройки испрашиваемого земельного участка составляет 1 986, 57 кв.м, что в несколько раз меньше испрашиваемой площади 7706 кв.м.

Доводы заявителя о том, что им по договору купли-продажи приобретался единый имущественный комплекс не принимаются судом, так как на момент заключения Договора все объекты, приобретаемые заявителем, а именно, нежилое здание мастерских литер А общей площадью 2304,5 кв.м., нежилое здание (проходной пункт) литер Б общей площадью 13,5 кв.м., нежилое здание (трансформаторная подстанция) литер Т общей площадью 24, 7 кв.м., принадлежали продавцу на праве собственности, что подтверждалось свидетельствами о государственной регистрации права, выданными Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, и были зарегистрированы не как единый промышленный комплекс, а как самостоятельные объекты гражданских правоотношений.

В обоснование соразмерности площади испрашиваемого земельного участка ООО "Айсберг" в материалы дела представлено письмо ГУПП "Институт Саратовгражданпроект" Саратовской области N 1012 от 17.07.2013 из которого следует, что соотношение величины участка, площадью 7706 кв.м. с кадастровым номером 64:48:020301:52, расположенного по адресу: г. Саратов, Заводской район, ул. им. Орджоникидзе Г.К., 67 для эксплуатации объектов недвижимости ООО "Айсберг", к площади находящихся на нем зданий не противоречит действующим нормативным документам.

Между тем данное письмо обосновывает площадь испрашиваемого ООО "Айсберг" земельного участка в соответствии с заявленной целью использования единый промышленный комплекс, в то время как фактически общество испрашивает земельный участок под самостоятельные объекты гражданских правоотношений.

В суде апелляционной инстанции ООО "Айсберг" было заявлено ходатайство о назначении по делу строительно-технической экспертизы для обосновании площади испрашиваемого земельного участка.

На разрешение эксперта общество предлагало поставить следующий вопрос: является ли площадь земельного участка общей площадью 7706 кв.м., с кадастровым номером 64:48:020301:52 из земель населённых пунктов, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. им. Орджоникидзе Г.К., 67 в Заводском районе соразмерной площади необходимой для эксплуатации здания (проходной) литер Б, площадью 13,5 кв.м, здания (трансформаторная подстанция) литер Т, площадью 24,7 кв.м, здания мастерских литер А, площадью 2304,5 кв.м, с учетом отнесения указанных объектов к V классу вредности по СанПин:склады, производственная база.

Однако доказательств, того, что общество приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник общество "Орбита" (единого промышленного комплекса), исходя из п.1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, ООО "Айсберг" суду апелляционной инстанции также не представлено.

В связи с чем, суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований для удовлетворения ходатайства о назначении судебной строительно - технической экспертизы для обоснования площади испрашиваемого земельного участка.

Принимая во внимание положения абз. 1 п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, учитывая, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, у суда апелляционной инстанции отсутствуют предусмотренные ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения обжалуемого решения.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 30 апреля 2014 года по делу N А57-12009/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Айсберг" (410015, г. Саратов, ул. Орджоникидзе, 67, ОГРН 1116451002722) с депозитного счета Двенадцатого арбитражного апелляционного суда 60 000 (шестьдесят тысяч) рублей за проведение судебной экспертизы по делу N А57-12009/2013, оплаченные платежным поручением N 40 от 02.09.2014.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.Г. Цуцкова

Судьи

С.А. Кузьмичев А.В. Смирников